TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE MARDI 24 MARS 2026 par Philippe PASSAULT, Président du Tribunal, assisté d’Edouard FOURNIER, Greffier associé,

N° RG : 2026R00189

SAS MACIFLORE 2.0 C/ SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL

DEMANDERESSE

* SAS MACIFLORE 2.0, [Adresse 1],

Comparaissant par Maître [H], Avocat au Barreau de Bordeaux, à la décharge de Maître [M], Avocat au Barreau de Bordeaux, Membre de la SELARL DGD AVOCATS, [Adresse 2].

C/

DEFENDERESSE

SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL, [Adresse 3],

Comparaissant par Maître Laure TRISCOS, Avocat au Barreau de Bordeaux, à la décharge de Maître Alice BAUDORRE, Avocat au Barreau de Bordeaux, à la décharge de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI, Avocats associés, [Adresse 4].

Débats à l’audience publique du 24 février 2026, devant Philippe PASSAULT, Président du Tribunal, statuant en matière de référé, assisté d’Edouard FOURNIER,

Décision rendue en premier ressort, contradictoire,

Et a été prononcée, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Philippe PASSAULT.

R D O N N A N C E

La SAS MACIFLORE 2.0 a acquis de la SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL un ensemble immobilier situé à [Localité 1], composé des parcelles cadastrées OR [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], par acte authentique du 30 septembre 2022.

Cette acquisition s’inscrivait dans le cadre d’un projet de réhabilitation d’un immeuble ancien en vue d’exploitation par un établissement d’enseignement supérieur ([Localité 2] EFREI). L’acquéreur avait conclu un bail en état futur d’achèvement (BEFA) avec l’Association EFREI [Localité 3] le 28 janvier 2025, engageant la livraison des locaux au plus tard le 1er septembre 2026.

Dans le cadre de ses travaux, la société MACIFLORE 2.0 a fait réaliser un diagnostic plomb par la société SOCOTEC le 11 avril 2025, qui a révélé une forte contamination au plomb des éléments structurels du bâtiment. Ce diagnostic a été confirmé par un constat du 17 avril 2025 dressé par la SCP [O].

La société MACIFLORE 2.0 a découvert que la société [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL avait connaissance de cette contamination, comme en attestent les rapports établis par la société IBA en 2017 et 2018 pour le compte de [E], qui avaient identifié la présence de plomb avant la vente. Malgré cette connaissance, la société [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL n’a pas informé l’acquéreur de cette contamination, bien que les parties aient convenu de ne pas réaliser de diagnostic plomb, au motif que l’immeuble n’était pas affecté à l’habitation.

La société MACIFLORE 2.0 a dû réaliser d’urgence des travaux de déplombage, d’une durée incompressible de trois mois, qui se sont achevés le 23 octobre 2025, entraînant un surcoût de travaux estimé à 545 757,38 € TTC et un retard dans le planning de chantier. Cette situation a conduit la société MACIFLORE 2.0 à modifier ses engagements contractuels, notamment en reportant la date de livraison au preneur et en s’engageant à payer une indemnité forfaitaire de 500 000 €.

C’est dans ces conditions que par assignation en date du 28 janvier 2026, la SAS MACIFLORE 2.0 a fait citer à comparaître la SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL devant nous, à l’audience du 10 février 2026.

Après renvoi, cette affaire a été fixée au 24 février 2026.

A cette audience, la SAS MACIFLORE 2.0 se présente et, dans ses conclusions écrites soutenues à la barre, nous demande de :

Vu les dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile, Vu les dispositions des articles 1112-1, 1231-1 et 1641 du Code Civil,

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL.

DESIGNER tel Expert qu’il plaira avec notamment pour mission de :

* se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties,

* entendre les parties,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

* examiner les travaux de réhabilitation en litige et se prononcer à l’appui des pièces communiquées et après visite des lieux sur la contamination au plomb de l’ensemble immobilier au moment de la vente et l’ampleur des travaux de déplombage rendus nécessaires,

* donner tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction ultérieurement saisie de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,

* fournir tout élément de nature à déterminer si la contamination au plomb était connue du vendeur,

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre d’évaluer les préjudices subis par la SAS MACIFLORE 2.0, de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant de la contamination au plomb de l’ensemble immobilier cédé et proposer une base d’évaluation,

* répondre à tous dires et questions des parties se rapportant au litige,

* déposer un pré-rapport et laisser aux parties un délai minimum d’un mois pour déposer les dires avant de remettre son rapport définitif.

FIXER le montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l’Expert.

DEBOUTER la SNC VINCIIMMOBILIER RESIDENTIEL de sa demande d’extension de mission aux chefs suivants :

* examiner les documents contractuels et se prononcer sur l’absence de d’obligation de fournir un diagnostic plomb,

* fournir tout élément de nature à déterminer si le risque de contamination au plomb du bâtiment était prévisible et aurait dû être anticipé par l’acquéreur,

* fournir tout élément de nature à déterminer la cause des préjudices invoqués par la SAS MACIFLORE 2.0 et dire s’ils sont caractérisés.

DEBOUTER la SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL de toutes ses demandes à l’encontre de la SAS MACIFLORE 2.0.

RESERVER les dépens.

La SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL se présente et, dans ses conclusions écrites soutenues à la barre, nous demande de :

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, Vu l’article 1112-1 du Code Civil, Vu l’article 1641 du Code Civil, Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

DEBOUTER la SAS MACIFLORE 2.0 de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire,

PRENDRE ACTE que la concluante émet toutes protestations et réserves d’usage.

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou elles dûment convoquées,

* se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il estimerait utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers,

* examiner les documents contractuels et se prononcer sur l’absence de d’obligation de fournir un diagnostic plomb,

* fournir tout élément de nature à déterminer si le risque de contamination au plomb du bâtiment était prévisible et aurait dû être anticipé par l’acquéreur,

* fournir tout élément de nature à déterminer la cause des préjudices invoqués par la SAS MACIFLORE 2.0 et dire s’ils sont allégués,

* répondre à tous dires des parties,

* du tout dresser rapport.

METTRE à la charge du demandeur, la SAS MACIFLORE 2.0, les frais d’expertise.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SAS MACIFLORE 2.0 à verser à la SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, il conviendra de se reporter aux conclusions écrites des parties pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

SUR CE,

L’article 145 du Code de Procédure Civile expose :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. ».

La SAS MACIFLORE 2.0 soutient que, après avoir découvert la présence de plomb dans l’immeuble, elle serait susceptible d’engager une action sur le fondement de la garantie des vice cachés et sur le fondement contractuel de droit commun relatif au manquement de la défenderesse à son obligation.

L’article 1112-1 du Code Civil dispose :

« [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. ».

Il conviendra donc d’établir si la découverte, après cession, de la présence de plomb dans l’immeuble serait un désordre de nature déterminante au consentement de la SAS MACIFLORE 2.0 dans le cadre de l’acquisition de l’immeuble litigieux.

Nous relèverons, à la lecture de l’article intitulé « DIAGNOSTICS TECHNIQUES », en page 31 de l’acte de cession signé le 30 septembre 2022, qu’il est indiqué, dans son dernier paragraphe :

« Les parties sont convenues que les diagnostics plomb et électricité ne seraient pas réalisés et requièrent le notaire soussigné de régulariser le présent acte. ».

Il ressort de cette stipulation que la SAS MACIFLORE 2.0 a sciemment renoncé, en qualité de professionnelle du secteur, à ce que soient réalisés les diagnostics plomb lors de son acquisition. La présence avérée de plomb ne peut donc être considérée comme un élément déterminant du consentement de cette dernière qui a délibérément consenti à ce que les diagnostics plombs ne soient pas réalisés.

Nous dirons au surplus que la présence de plomb dans un immeuble ancien ne pourrait pas être considérée comme rendant ledit immeuble impropre à son usage, ce qui rendrait pour le moins hypothétique l’issue d’un procès au fond sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Enfin, nous relèverons que des travaux de reprise ont été effectués et qu’une expertise ne pourrait se fonder que sur des pièces qui sont détenues par la demanderesse et qui ne présentent dès lors aucun risque lié à leur conservation.

En conséquence de quoi, nous dirons n’y avoir lieu à expertise et débouterons la SAS MACIFLORE 2.0 de l’ensemble de ses demandes.

La SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL ayant dû, pour sa défense, engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens, nous ferons droit à sa demande au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en son principe mais en déduirons le quantum à la somme de 1.000 € que la SAS MACIFLORE 2.0 sera condamnée à lui verser sur ce fondement.

Succombant à l’instance, la SAS MACIFLORE 2.0 sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS, tous droits, moyens, exceptions des parties demeurant au fond réservés et sans y préjudicier,

DEBOUTONS la SAS MACIFLORE 2.0 de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNONS la SAS MACIFLORE 2.0 à verser à la SNC [E] IMMOBILIER RESIDENTIEL une somme de 1.000 € (MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNONS la SAS MACIFLORE 2.0 aux dépens.

Fait et ordonné à BORDEAUX, en notre Cabinet, Palais de la Bourse, les jour, mois et an que dessus.

Frais de Greffe liquidés à la somme de : 38,65 €

Dont T.V.A : 6,44 €.