TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU VENDREDI 16 JANVIER 2026

* 7 ème Chambre -

N° RG : 2023F01031

Société IMMOPRET FRANCE SAS C/ Monsieur, [L], [W] Société GLOBAL INVEST SARL

DEMANDERESSE

Société IMMOPRET FRANCE SAS,, [Adresse 1],

comparaissant par Maître Hanane BENCHEIKH, Avocat au Barreau de PARIS,, [Adresse 2],

DEFENDEURS

* Monsieur, [L], [W],, [Adresse 3],

* Société GLOBAL INVEST SARL,, [Adresse 4],

comparaissant par Maître Claire MORIN, Avocat à la Cour, membre de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, Avocats associés,

L’affaire a été entendue en audience publique le 21 novembre 2025 par Patrick BEGUERIE, Juge chargé d’instruire l’affaire, conformément aux dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Jean-François BLOC’H, Président de Chambre,

* Christian JEANNE, Thierry PIECHAUD, Juliane CAPS PUPIN, Patrick BEGUERIE, Yves NOEL, Nathalie PRUVOST, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Jean-François BLOC’H, Président de Chambre,

Assisté de Johanna LISSARRE LANGELUS, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

La société IMMOPRET SASU exploite, sous l’enseigne IMMOPRET un réseau de franchisés dans le domaine du courtage en prêts immobiliers.

La société GLOBAL INVEST SARL, créée en 2003 par Monsieur, [L], [W], exerce une activité de gestionnaire de patrimoine.

Le 10 mai 2020, Monsieur, [L], [W] signe avec la société IMMOPRET FRANCE SAS, en son nom et pour son compte ainsi que ceux de la société qu’il va créer, 4 contrats de franchise, d’une durée de 5 ans, portant sur des secteurs d’exclusivité situés à, [Localité 1],, [Localité 2],, [Localité 3] et, [Localité 4]. Ces contrats prévoient notamment le versement d’un droit d’entrée de 30.000,00 € HT (36.000,00 € TTC) qui, en l’espèce, a été ramené à 12.500,00 € HT (15.000,00 € TTC), sauf pour, [Localité 1], et d’une redevance de 6 % du chiffre d’affaires, avec un minimum de 1.700,00 € HT pour 2 points de vente.

En octobre 2021 et janvier 2022, la société GLOBAL INVEST SARL ouvre les agences de, [Localité 1] et, [Localité 2].

Le 8 juillet 2022 la société IMMOPRET FRANCE SAS informe la société GLOBAL INVEST SARL de la caducité des contrats afférents à, [Localité 4] et le, [Localité 5], les agences n’ayant pas été ouvertes dans les délais.

Le 7 décembre 2022, la société GLOBAL INVEST SARL résilie les contrats par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le 17 février 2023, la société IMMOPRET FRANCE SAS, par courriers recommandés, prend acte de cette résiliation et met en demeure la société GLOBAL INVEST SARL de lui payer la somme totale de 64.596,00 €TTC dont 61.920,00 € au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation.

Les 16 et 20 juin 2023, la société IMMOPRET FRANCE SAS assigne, par acte extrajudiciaire, la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] devant le présent tribunal.

La société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE), par conclusions soutenues à la barre, demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil, Vu l’absence de contestation sérieuse,

Condamner solidairement la société GLOBAL INVEST et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET FRANCE la somme de 5.256,00 € au titre des redevances de franchise et de la licence d’exploitation du logiciel CIFACIL, augmentée des intérêts au taux conventionnel prévu par les contrats à compter du jour de l’échéance des factures ;

Condamner solidairement la société GLOBAL INVEST et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET FRANCE la somme de 200 € au titre des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement ;

Condamner solidairement la société GLOBAL INVEST et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET FRANCE la somme de 63.943,68 € au titre de l’indemnité de résiliation ;

Débouter la société GLOBAL INVEST et Monsieur, [L], [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société IMMOPRET FRANCE ;

Condamner solidairement la société GLOBAL INVEST et Monsieur, [L], [W] à régler à la société IMMOPRET FRANCE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement la société GLOBAL INVEST et Monsieur, [L], [W] aux entiers dépens de l’instance.

La société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W], par conclusions également soutenues à la barre, demandent au tribunal de :

Vu les articles 1231-5, 1363 et 1103 et suivants du code civil,

Dire et juge valable et bien fondée la résiliation anticipée notifiée aux torts du franchiseur par la société GLOBAL INVEST, suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 décembre 2022 ;

En conséquence,

Débouter la société IMMOPRET, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions à l’encontre de la société GLOBAL INVEST et de Monsieur, [L], [W];

A TITRE RECONVENTIONNEL

A titre principal

Prononcer la nullité des contrats de franchise portant sur les secteurs de, [Localité 1] et, [Localité 2] en date du 10 mai 2020 ;

En conséquence,

Condamner la société IMMOPRET, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, à payer à la société GLOBAL INVEST la somme totale de 94.421,10 €, en remboursement des dépenses et frais engagés dans le cadre de l’exécution des contrats de franchise portant sur les secteurs de, [Localité 1] et, [Localité 2].

A titre subsidiaire

Prononcer la résolution des contrats de franchise portant sur les secteurs de, [Localité 1] et, [Localité 2] en date du 10 mai 2020 avec effet au 12 décembre 2022, date de réception de la lettre recommandée adressée par la société GLOBAL INVEST à la société IMMOPRET, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE ;

En conséquence

Condamner la société IMMOPRET, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, à payer à la société GLOBAL INVEST la somme de 94 421,10 €, en remboursement des dépenses et frais engagés dans le cadre de l’exécution des contrats de franchise portant sur les secteurs de, [Localité 1] et, [Localité 2].

A titre infiniment subsidiaire

Réduire pour chacun des deux contrats de franchise portant sur les secteurs de, [Localité 1] et, [Localité 2] l’indemnité de résiliation réclamée par la société IMMOPTRET, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, à la somme d’un euro symbolique.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner la société IMMOPRET, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, à payer à la société GLOBAL INVEST et Monsieur, [L], [W] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société IMMOPRET, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, aux entiers dépens de l’instance.

C’est dans ces conditions de faits et de droit, que les affaires viennent à l’audience de ce jour.

MOYENS

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile le tribunal renvoie pour le surplus des moyens des parties aux conclusions qu’elles ont déposées et soutenues à l’audience et retient que :

La société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, produit les contrats de franchise ainsi que les DIP (Document d’Information Précontractuel) signés par Monsieur, [L], [W].

Elle rappelle qu’elle n’a qu’une obligation de moyens et que ses obligations contractuelles sont scrupuleusement remplies, ainsi qu’en témoigne la réussite globale de ses franchisés. Elle ajoute que les banques sont des tiers, libres de passer ou non des conventions avec ses franchisés.

Estimant que les défendeurs échouent à démontrer les fautes alléguées, elle réclame le paiement des factures impayées et le paiement des indemnités contractuelles de résiliation anticipée.

La société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] répondent que la société GLOBAL INVEST SARL a adhéré à la franchise pour bénéficier du savoir-faire, des services et de la « force de frappe » du franchiseur auprès des banques, alors que la baisse des taux de crédit conduisait les banques à restreindre leur collaboration avec les courtiers en crédit et à réduire leurs commissions.

Ils ajoutent que, très rapidement, la société GLOBAL INVEST SARL a constaté que la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, ne remplissait pas ses obligations contractuelles : absence de convention avec les banques, taux de rémunération trop faible,

logiciel métier inexploitable dans de bonnes conditions, absence d’opérations marketing.

MOTIFS

Le tribunal rappelle les dispositions de :

* l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

* l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le tribunal constate que la société GLOBAL INVEST SARL a perdu la convention qu’elle avait avec le CREDIT DU NORD courant 2022 (à la suite de la fusion de cette banque avec la SOCIETE GENERALE) et qu’elle s’est vue refuser l’ouverture d’une convention avec le CREDIT MUTUEL DU SUD OUEST, pourtant présentée par la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, et qu’elle en déduit que le franchiseur n’a pas rempli ses engagements contractuels.

Cependant, le tribunal constate, à la lecture du Document d’Information Précontractuel et des contrats de franchise, que la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, n’a pas l’obligation d’obtenir pour ses franchisés la signature de conventions avec les banques au niveau local et qu’elle n’est tenue qu’à une simple obligation de moyens.

En effet l’article 4-a du DIP stipule : « Les avantages à adhérer au réseau IMMOPRET » ne comporte aucun engagement et l’article 6 du contrat : « Partenariats commerciaux » ne prévoit que des engagements de moyens :

* « Le franchiseur s’attache à réunir et développer le maximum de partenaires commerciaux et notamment bancaires, à négocier les meilleures conditions financières dans l’intérêt du réseau… »

* « le franchiseur ne saurait être tenu pour responsable vis à vis du franchisé du refus de tel ou tel organisme bancaire qui ferait obstruction pour quelque raison que ce soit à la signature d’une convention avec le franchisé. »

Le tribunal constate par ailleurs que la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] ne démontrent pas un manquement de la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, à l’article 9 du contrat : « Engagements du franchiseur », à savoir mise à disposition d’un manuel opérationnel et d’un livre des normes, d’un logiciel métier (CIFACIL), d’éléments publicitaires, une formation et une assistance.

Le tribunal en déduit que si la société GLOBAL INVEST SARL a pu considérer que l’adhésion à la franchise ne lui a pas permis de faire face aux difficultés créées par le contexte général de baisse des taux (restriction des partenariats banque/courtiers, baisse drastique des commissions), elle ne prouve pas de faute contractuelle de la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE.

En conséquence, le tribunal déboutera la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] de leurs demandes de voir prononcer la nullité ou la résolution des contrats de franchises et de condamnation de la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, à leur rembourser les dépenses et frais engagés dans le cadre de l’exécution des contrats de franchise.

En revanche il constatera la résiliation du contrat des deux contrats par la société GLOBAL INVEST SARL, le 7 décembre 2022.

Le tribunal constate que la société GLOBAL INVEST SARL ne prouve pas avoir payé les factures dont la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, réclame le paiement.

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, la somme de 5.256,00 € au titre des redevances de franchise et de la licence d’exploitation du logiciel CIFACIL, augmentée des intérêts au taux légal à compter 17 février 2023, date de la mise en demeure.

Le tribunal condamnera solidairement la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, la somme de 200,00 € au titre des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement.

Sur les autres demandes

Le tribunal rappelle les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Le tribunal constate que la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, demande l’application de la clause contractuelle (article 17) fixant l’indemnité de résiliation anticipée au montant des redevances restant à courir, avec un maximum de 24 mois. Le tribunal considère qu’il s’agit d’une clause pénale qu’il estime excessive, le demandeur ne justifiant pas le quantum du préjudice subi.

En conséquence, le tribunal limitera cette clause pénale à 15.000,00 € par contrat et condamnera solidairement la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, la somme de 3.000,00 € au titre de l’indemnité de résiliation.

Le tribunal fera droit à la demande de la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, relative à ses frais

irrépétibles, mais en réduira le quantum et condamnera solidairement la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] à lui payer la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, la somme de 5.256,00 € (CINQ MILLE DEUX CENT CINQUANTE SIX EUROS), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023,

Condamne solidairement la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, la somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS),

Condamne solidairement la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, la somme de 30.000,00 € (TRENTE MILLE EUROS) : 15.000,00 € par contrat,

Déboute la société GLOBAL INVEST SARL et monsieur, [L], [W] de leurs demandes reconventionnelles,

Condamne solidairement la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] à payer à la société IMMOPRET SASU, venant aux droits de la société IMMOPRET FRANCE, la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement la société GLOBAL INVEST SARL et Monsieur, [L], [W] aux entiers dépens.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 90,98 €

Dont TVA : 15,16 €.