TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU MARDI 24 MARS 2026 – 3 ème Chambre -

N° RG : 2025F00542

société CIT CAPITAL SARLU C/ société POP INVEST SAS

DEMANDERESSE

société CIT CAPITAL SARLU,, [Adresse 1],

comparaissant par Maître Clémence HAUTBOIS, Avocat à la Cour, membre de l’AARPI MAJELE AVOCATS, association d’Avocats,

DEFENDERESSE

Société POP INVEST SAS,, [Adresse 2],

comparaissant par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, Avocat à la Cour,

L’affaire a été entendue en audience publique le 9 décembre 2025 par :

* Renaud PICOCHE, Juge remplissant les fonctions de président de chambre en l’absence du titulaire,

* David BEGU ARMISEN, François CHARMET, Juges

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par les mêmes juges.

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Renaud PICOCHE, Juge,

Assisté d’Aurélie DULONG, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

La société CIT CAPITAL SARLU exerce une activité de gestion de fonds.

La société POP INVEST SAS exerce une activité de marchand de biens.

En date du 1 er juin 2023, les parties ont conclu et signé un protocole d’honoraires d’apport d’affaire, permettant à la société CIT CAPITAL SARLU de prêter son concours à l’agent immobilier de l’agence REZOXIMO, afin que, par son entremise, la société POP INVEST SAS puisse faire l’acquisition d’un terrain de 6600 m 2 sur la commune de, [Localité 1] (40), contre rémunération.

Le 2 octobre 2023, les parties ont également signé une proposition d’assistance de maîtrise d’ouvrage pour la réalisation de diverses tâches visant à diviser, aménager et revendre les lots ainsi constitués, la société CIT CAPITAL SARLU, assistant maître d’ouvrage, ayant la charge de cette mission contre rémunération et la société POP INVEST SAS en gardant la maîtrise d’ouvrage.

Le 8 juillet 2024, la société POP INVEST SAS faisait l’acquisition de l’immeuble objet du contrat d’apporteur d’affaire, la société CIT CAPITAL SARLU émettait la facture correspondante à sa prestation le 9 juillet 2024.

N’étant pas réglée de ses prestations, la société CIT CAPITAL SARLU relançait la société POP INVEST SAS, des discussions et propositions de part et d’autre s’en sont suivies, sans que les parties ne parviennent à un accord.

Le 9 octobre 2024, la société CIT CAPITAL SARLU adressait un courrier de mise en demeure au titre du paiement de ses factures, courrier auquel le conseil de la société POP INVEST SAS a répondu défavorablement.

Estimant que la société POP INVEST SAS lui était redevable de ces commissions au titre des deux contrats, la société CIT CAPITAL SARLU a saisi la présente juridiction.

Par assignation en date du 17 mars 2025 et conclusions écrites développées à la barre, la société CIT CAPITAL SARLU demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil, Vu l’article 1231-1 du code civil, Vu l’article L 441-10 du code de commerce, Vu les pièces versées au débat,

CONDAMNER la société POP INVEST au paiement de la somme de 40.000 € TTC au titre de sa facture N°CC010 ainsi qu’au paiement d’intérêts de retard égaux à trois fois le taux d’intérêt légal à compter du 9 octobre 2024, date de la mise en demeure de la société CIT CAPITAL,

CONDAMNER la société POP INVEST au paiement de la somme de 10.000 € HT (à parfaire) au titre du contrat d’assistant à la maîtrise d’ouvrage,

CONDAMNER la société POP INVEST, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à communiquer les attestations de vente des lots A, B, C et du terrain

bâti, dans un délai de 10 jours suivants leur vente, ou si leur vente est antérieure au jugement à intervenir, dans le délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société POP INVEST,

CONDAMNER la société POP INVEST au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions responsives écrites et développées à la barre, la société POP INVEST SAS demande au tribunal de :

Vu les articles 1 er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 Vu l’article 1342 du code civil,

VOIR PRONONCER la nullité du contrat signé le 1er juin 2023 entre la SARL CIT CAPITAL et la SAS POP INVEST,

En conséquence, VOIR REJETER la demande en paiement de la somme de 40.000 € TTC au titre de la facture n° CC010 et la demande en paiement des intérêts de retard ;

Dans tous les cas,

REJETER l’ensemble des demandes de la SARL CIT CAPITAL présentées à l’encontre de la SAS POP INVEST ;

CONDAMNER la société CIT CAPITAL au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

C’est sur ces éléments de fait et de droit que l’affaire vient à l’audience.

MOYENS ET MOTIFS

Le tribunal statuera par jugement contradictoire et en premier ressort.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de parties, le tribunal conformément à l’article 455 du code de procédure civile renvoie à leurs conclusions écrites développées à la barre.

* Sur la demande de nullité du protocole d’honoraire d’apport d’affaire

La société CIT CAPITAL SARLU soutient qu’elle n’exerce pas de manière habituelle l’activité d’entremise immobilière et qu’à titre exceptionnel, elle peut se voir conférer un mandat isolé sans être titulaire de la carte professionnelle de transactions immobilières dite carte T et donc ne pas être soumise à la loi HOGUET.

La société POP INVEST SAS s’y oppose et avance qu’à défaut de respecter les prescriptions de la loi HOGUET (notamment l’obligation de détenir une carte professionnelle, d’un mandat écrit et de la garantie financière prévue dans le texte), l’intermédiaire serait privé de son droit à rémunération, peu importe les prestations accomplies. Elle demande à ce titre la nullité du contrat.

Sur ce, le tribunal

Vu les articles 1 er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

Remarque que la société CIT CAPITAL SARLU ne justifie pas disposer de la carte professionnelle de transactions immobilières, pas plus que de la garantie financière ni d’assurance de responsabilité civile professionnelle, comme visé dans les dispositions de la loi HOGUET du 2 janvier 1970, complétée par la loi ALUR du 24 mars 2014.

En déduit que l’argument de la société CIT CAPITAL SARLU sur l’exercice exceptionnel de l’activité de transactions immobilières est inopérant et remarque au surplus que la société CIT CAPITAL SARLU, dans son objet social, indique bien la mention d’apport d’affaires pour opérations immobilières (achat, vente, projet…).

Dit que de tout ce que dit supra, le contrat d’apport d’affaire signé entre la société CIT CAPITAL SARLU et la société POP INVEST SAS est frappé de nullité.

En conséquence, le tribunal

* DIRA le contrat d’honoraire d’apport d’affaires signé entre la société CIT CAPITAL SARLU et la société POP INVEST SAS frappé de nullité.

* DEBOUTERA la société CIT CAPITAL SARLU de sa demande de paiement de commission au titre de ce contrat.

Sur la demande en paiement de commissions dues au titre du contrat d’aide à la maîtrise d’ouvrage

La société CIT CAPITAL SARLU soutient qu’elle a réalisé les missions confiées par la société POP INVEST SAS au titre de ce contrat, elle affirme que la société POP INVEST SAS l’a exclue de toutes les démarches postérieures à la réalisation des prestations dont elle avait la charge, qu’elle a cessé de communiquer avec elle et ne lui a pas transmis les éléments lui permettant de facturer ses prestations convenues au contrat.

La société POP INVEST SAS soutient que la société CIT CAPITAL SARLU n’aurait réalisé qu’une partie des prestations prévues, reconnaissant dans ses écritures une opération globale d’une grande simplicité.

Sur ce, le tribunal

Vu l’article 1103 du code civil, Vu les pièces versées aux débats,

Note que le contrat d’AMO (aide à la maîtrise d’ouvrage) est signé par les parties le 2 octobre 2023, ce contrat les engagent.

Dit que la description de la mission de l’AMO définie au contrat à l’article 3 : « de manière générale, l’assistant à maîtrise d’ouvrage représente, vérifie, informe et rapporte au maître d’ouvrage et lui offre une vision en temps réel de la situation de son projet. L’assistant à maîtrise d’ouvrage conseille et alerte mais ne s’immisce pas dans la construction et ne décide pas pour le maître d’ouvrage »

Constate que les honoraires de l’AMO sont définis par le contrat : 10 % TTC de la marge nette finale du projet avec un minimum de 10.000,00 € HT pour l’ensemble des travaux effectués. Que ces honoraires seront révisables communément entre les parties si le programme de l’opération venait à évoluer.

Concernant la commission due au titre du contrat d’AMO pour la somme de 10 % de la marge nette finale avec un minimum de 10.000,00 € HT, observe qu’en omettant de transmettre à la société CIT CAPITAL SARLU les éléments nécessaires au calcul de sa commission, la société POP INVEST SAS n’a pas respecté ses obligations contractuelles.

Constate qu’à l’appui de sa demande, la société POP INVEST SAS ne démontre pas la défaillance dans l’exécution contractuelle des missions de la société CIT CAPITAL SARLU ;

Que la société POP INVEST SAS, concernant cette opération, ne justifie pas que ces transactions n’auraient pas abouti, cette commission est donc due à la société CIT CAPITAL SARLU qui réclame donc à bon droit le paiement de sa commission.

En conséquence, le tribunal

CONDAMNERA la société POP INVEST SAS à payer à la société CIT CAPITAL SARLU la somme de 10.000,00 € HT au titre du contrat d’aide à la maîtrise d’ouvrage.

Sur la demande de la société CIT CAPITAL de se voir communiquer sous astreinte les attestations de ventes par la société POP INVEST :

La société CIT CAPITAL SARLU demande que la société POP INVEST SAS soit condamnée sous astreinte de 100 € par jour de retard, à lui communiquer les attestations de vente des lots A, B, C et du terrain bâti, dans un délai de 10 jours suivants leur vente, ou si leur vente est antérieure au jugement à intervenir, dans le délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir afin de calculer le montant de sa commission au titre du contrat d’AMO.

La société POP INVEST s’y oppose, elle soutient que la société CIT CAPITAL ne peut raisonnablement soutenir avoir assumé une mission générale d’AMO et qu’elle ne justifierait pas de ses actions.

Sur ce, le tribunal

Vu les pièces versées aux débats,

Constate que la société POP INVEST SAS ne justifie pas de manquements contractuels de la part de la société CIT CAPITAL SARLU dans sa mission d’AMO.

Ayant fait droit au paiement minimal contractuel de la commission d’AMO par la société POP INVEST SAS comme solde de tous comptes, la société CIT CAPITAL SARLU sera débouté de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

En conséquence, le tribunal

* DÉBOUTERA la société CIT CAPITAL de sa demande de se voir sous astreinte, faire communiquer les attestations de vente par la société POP INVEST.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Estimant inéquitable de laisser à la charge de la société CIT CAPITAL SARLU la totalité des frais irrépétibles qu’il a été dans l’obligation d’engager, le tribunal fera droit dans son principe à sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, mais en réduira le quantum à la somme de 2.000,00 € que la société POP INVEST SAS sera condamnée à lui payer.

Succombant à l’instance, la société POP INVEST SAS sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit le contrat d’honoraires d’apport d’affaires signé entre la société CIT CAPITAL SARLU et la société POP INVEST SAS frappé de nullité,

Déboute la société CIT CAPITAL SARLU de sa demande de paiement de commission au titre de ce contrat,

Condamne la société POP INVEST SAS à payer à la société CIT CAPITAL SARLU la somme de 10.000,00 € HT ( DIX MILLE EUROS ) au titre du contrat d’aide à la maîtrise d’ouvrage,

Déboute la société CIT CAPITAL SARLU de sa demande de se voir sous astreinte faire communiquer les attestations de vente par la société POP INVEST SAS,

Condamne la société POP INVEST SAS à payer à la société CIT CAPITAL SARLU la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société POP INVEST SAS aux entiers dépens de l’instance,

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 67,45 €

Dont TVA : 11,24 €.