TRIBUNAL DE COMMERCE DE CAEN

Cinquième chambre

Jugement du 08/10/2025

Demandeur(s) : PLAISANT EXPERTISES [Adresse 2] immatriculée au RCS de Paris n°418 071 536

Représentant(s) : Maître Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de Caen

Défendeur(s) : SOPHIA INVESTISSEMENTS [Adresse 1] immatriculée au RCS de Caen n°527 564 009

Représentant(s) : Maître Dominique LECOMTE, avocat au barreau de Caen

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

assistés lors des débats par Anne FREMONT, commis-greffier assermentée

Débats à l’audience publique du 27/08/2025

Jugement rendu le 08/10/2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, signé par Murielle DURAND, présidente, assistée par Anne FREMONT, commis-greffier assermentée.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Suivant acte en date du 10/07/2024, la société PLAISANT EXPERTISES a assigné la société SOPHIA INVESTISSEMENTS à comparaître devant ce tribunal à l’audience du 28/08/2024 afin qu’elle soit condamnée, au visa de l’article 1103 du code civil, au paiement de la somme de 214 602,72 € majorée des intérêts au taux légal, outre la somme de 5 000 €

à titre de dommages et intérêts, la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience de cabinet du 04/09/2024, l’affaire a fait l’objet d’une mise en état soumise à l’application des articles 446-1 et suivants, et 861-3 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle d’un juge chargé d’instruire l’affaire désigné conformément à l’article 861 du même code. La date limite des échanges entre les parties a été fixée au 26/02/2025.

Les parties ont été dûment convoquées à comparaître devant ce tribunal à l’audience du 12/03/2025.

L’affaire a été plaidée le 27/08/2025, puis mise en délibéré pour ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS

La société PLAISANT EXPERTISES est une SARL, ayant notamment pour objet « en France et à l’étranger, l’exercice de toutes prestations relatives à l’audit du patrimoine immobilier » (article 2 des statuts de la société).

La société SOPHIA INVESTISSEMENTS est une SAS, dirigée par la société SOPHIA BUSINESS CENTER, et ayant notamment pour objet « l’achat de biens immobiliers en vue de leur exploitation ou de leur mise à disposition dans le cadre d’un contrat de louage, l’achat, la vente, la construction, la rénovation, la restauration, de tous biens immobiliers, de terrain ou de titres de société immobilière, et notamment leur acquisition en vue de la revente, l’étude et le conseil pour la réalisation de toutes opérations immobilières et la promotion immobilière ».

Pour faire réaliser des constructions sur son site de [Localité 3] (06), la société SOPHIA INVESTISSEMENTS a déposé plusieurs permis de construire :

* Un permis de construire initial,

* Un permis de construire modificatif N°1 (PCM1),

* Un permis de construire modificatif N°2 (PCM2),

* Un permis de construire modificatif N°3 (PCM3),

* Un permis de construire modificatif N°4 (PCM4),

* Un permis de construire modificatif N°5 (PCM5).

La société SOPHIA INVESTISSEMENTS a reçu de la part de l’administration (la Direction Territoriale des Territoires et de la Mer) des avis d’imposition de Taxe d’Aménagement et de Redevance d’Archéologie Préventive.

La société SOPHIA INVESTISSEMENTS a sollicité l’intervention de la société PLAISANT EXPERTISES afin d’effectuer un audit technique. Cette dernière a établi dans ce cadre un contrat d’audit immobilier, daté du 26/08/2021, qui a été accepté et signé par la société SOPHIA INVESTISSEMENTS.

L’objet principal du contrat était notamment d’effectuer un audit technique de la Taxe d’Aménagement et de la Redevance d’Archéologie Préventive pour la société SOPHIA INVESTISSEMENTS et la société SOPHIA BUSINESS CENTER. Cette mission technique devait faire l’objet d’une analyse permettant d’établir une demande de dégrèvement pour la société SOPHIA INVESTISSEMENTS auprès de l’administration fiscale, et devait être déposée au plus tard le 14 septembre 2021.

Concernant la rémunération contractuelle de la société PLAISANT EXPERTISES dans le cadre de cette prestation de service, celle-ci devait être liée directement à l’économie des

taxes d’urbanisme réalisée à la suite des dégrèvements obtenus et s’élever à la somme de 20 % des dégrèvements obtenus (y compris les intérêts moratoires et hors dégrèvement obtenu pour le PCM4). De plus contractuellement, l’audit était payable dans les 30 jours, suivant la restitution obtenue, ou la justification par l’administration fiscale des réductions des bases d’imposition de la Taxe d’Aménagement et de la Redevance d’Archéologie Préventive à la suite de la correction des déclarations.

Ainsi trois premiers titres de perception ont été émis le 02/07/2021 par l’administration fiscale à l’encontre de la société SOPHIA INVESTISSEMENTS et ont été confiés à la société PLAISANT EXPERTISES afin qu’elle intervienne dans le cadre du contrat conclu le 26/08/2021. L’intervention prévue par les dispositions du contrat fut régularisée par la société PLAISANT EXPERTISES par correspondance, et effectivement déposée dans le délai prévu entre les parties soit le 14/09/2021. La réalisation de cette mission par la société PLAISANT EXPERTISES a amené cette dernière à établir une facture totale d’un montant de 98 080,56 € TTC. Cette somme devait rester impayée et faire l’objet dans une autre procédure, d’une assignation de la société PLAISANT EXPERTISES à l’encontre de la société SOPHIA INVESTISSEMENTS, cette dernière se trouvant notamment condamnée à payer à la société PLAISANT EXPERTISES cette créance par jugement du tribunal de commerce de Caen du 14/02/2024. La société SOPHIA INVESTISSEMENTS a interjeté appel de ce jugement. L’instance étant toujours en cours.

En date du 24/09/2021, la société SOPHIA INVESTISSEMENTS adressait un courriel à la société PLAISANT EXPERTISES pour l’informer qu’elle avait reçu ce jour une nouvelle taxe d’aménagement d’un montant de 901 801 € (titre de perception pour le dossier PC-M01 du 16/10/2018 avec une date d’émission au 01/09/2021) et qu’elle souhaitait que la société PLAISANT EXPERTISES conteste de nouveau fermement cette taxe près de l’administration, et de plus, qu’elle prenne attache téléphoniquement avec la DDTM 06 pour s’assurer de la bonne prise en compte desdites contestations.

Le 06/10/2021, la société SOPHIA INVESTISSEMENTS donnait son accord sur les termes du courrier de contestation proposé par la société PLAISANT EXPERTISES concernant le titre de perception émis le 01/09/2021 et un courrier en ce sens, daté du 17/12/2021, était alors expédié à l’administration par le conseil de la société PLAISANT EXPERTISES.

Faisant suite, l’administration fiscale ayant procédé pour ce dernier titre de perception à un dégrèvement de 894 178 € (Décision de la DDTM du 01/03/2022), la société PLAISANT EXPERTISES a alors demandé que lui soit payé ses commissions prévues au contrat, soit la somme de 894 178 × 20 % = 178 835 € HT, soit 214 602,72 € TTC.

Le 29/09/2022, la société PLAISANT EXPERTISES établissait ainsi une facture d’honoraires (F2209008) d’un montant de 214 602,12 € TTC.

Cette somme restant impayée, par courrier daté du 18/04/2024 adressé en recommandé avec accusé réception, le conseil de la société PLAISANT EXPERTISES mettait en demeure la société SOPHIA INVESTISSEMENTS de lui régler la somme de 214 602,72 € dans un délai strict de huit jours à compter de la réception du courrier.

Par courrier du 11/07/2024, le conseil de la société SOPHIA INVESTISSEMENTS contestait les termes de cette mise en demeure et sommait la société PLAISANT EXPERTISES d’avoir à établir une facture d’avoir, considérant que la taxation émise par l’administration fiscale à hauteur de 901 801 € relevait d’une simple erreur matérielle grossière et que la revendication présentée par la société PLAISANT EXPERTISES relevait de fait d’un véritable abus de droit.

En l’absence de règlement et face à l’inertie de la société SOPHIA INVESTISSEMENTS, la société PLAISANT EXPERTISES a saisi la présente juridiction afin d’obtenir sa condamnation au respect de ses obligations.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

A l’audience, la société PLAISANT EXPERTISES a repris ses conclusions récapitulatives et a déposé ses pièces, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et prétentions développés. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes.

A la barre, la société SOPHIA INVESTISSEMENTS a repris ses conclusions n°2 et a déposé ses pièces, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et prétentions développés, en sollicitant, à titre principal, le débouté purement et simplement de la société PLAISANT EXPERTISES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; à titre reconventionnelle, elle a demandé la condamnation de la société PLAISANT EXPERTISES à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive injustifiée, outre la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. A titre infiniment subsidiaire, elle a sollicité le prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire afin d’obtenir un avis technique s’agissant de la difficulté du temps nécessaire à la rédaction du courrier du 17/12/2021 concernant la contestation du titre de perception émis le 01/09/2021 et de fournir une proposition de chiffrage de la rémunération légitime qui pourrait être associée dans ce cadre.

MOTIFS

Au terme de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au terme de l’article 1650 du code civil, la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente.

En l’espèce, la société PLAISANT EXPERTISES a établi un contrat d’audit immobilier, daté du 26/08/2021, qui a été accepté et signé par la société SOPHIA INVESTISSEMENTS et dont l’objet principal était notamment d’effectuer un audit technique de la Taxe d’Aménagement et de la Redevance d’Archéologie Préventive pour la société SOPHIA INVESTISSEMENTS et la société SOPHIA BUSINESS CENTER. Cette mission technique devait faire l’objet d’une analyse permettant d’établir une demande de dégrèvement pour la société SOPHIA INVESTISSEMENTS auprès de l’administration fiscale et concernait, outre le permis de construire initial, les permis de construire modificatifs PCM1, PCM2, PCM3 et PCM4. La démarche de recours effectuée par l’avocat mandaté par la société PLAISANT EXPERTISES près de l’administration, devait être déposée au plus tard le 14/09/2021. Il est à noter que le contrat ne fait pas état dans ses articles et clauses, d’un nombre spécifique de demandes de dégrèvement, ni d’une durée de validité du contrat (nonobstant les années sur lesquelles aura porté l’étude).

De plus, dans la continuité des discussions entre les parties (mail du 24/09/2021), la société SOPHIA INVESTISSEMENTS a souhaité, dans le cadre d’une taxe d’aménagement d’un montant de 901 801 € (titre de perception pour le dossier PC-M01 du 16/10/2018 donc en lien avec l’objet du contrat, avec une date d’émission au 01/09/2021) que la société PLAISANT EXPERTISES conteste de nouveau fermement cette taxe près de l’administration.

Il est constant que la société PLAISANT EXPERTISES a mené à bien sa mission à la demande de la société SOPHIA INVESTISSEMENTS puisque l’administration fiscale a procédé pour ce dernier titre de perception à un dégrèvement de 894 178 € (décision de la

DDTM du 01/03/2022) et après que la société SOPHIA INVESTISSEMENTS ait donné son accord le 06/10/2021 sur les termes du courrier de contestation proposé par la société PLAISANT EXPERTISES.

De surcroit, il est à noter que l’objet principal de la société SOPHIA INVESTISSEMENTS est notamment l’étude et le conseil pour la réalisation de toutes opérations immobilières et la promotion immobilière et sans être peut-être spécialiste des montages des dossiers de dégrèvement près de l’administration, la société SOPHIA INVESTISSEMENTS reste un professionnel averti de l’immobilier et elle a jugé nécessaire dans le cas précis de cette dernière demande de dégrèvement, de faire intervenir à nouveau la société PLAISANT EXPERTISES, même si elle soutient a posteriori qu’il s’agissait d’une simple erreur matérielle de l’administration.

Au terme de l’article 9 du contrat établi entre les parties le 26/08/2021, la rémunération de la société PLAISANT EXPERTISES devait être liée directement à l’économie des taxes d’urbanisme réalisée à la suite des dégrèvements obtenus (intérêts moratoires compris), concerner uniquement les années sur lesquelles aurait porté leur étude et les honoraires devaient s’établir à 20 % HT des dégrèvement obtenus (y compris les intérêts moratoires et hors dégrèvement obtenu pour le PCM4).

En l’espèce, la société PLAISANT EXPERTISES a établi une facture (F2209008) s’élevant à la somme de 894 178 × 20 % = 178 835 € HT soit 214 602,72 € TTC, correspondant à l’économie des taxes d’urbanisme réalisée par la société SOPHIA INVESTISSEMENTS à la suite du dernier dégrèvement obtenu. Cette facture n’a pas été réglée et la mise en demeure datée du 18/04/2024, demandant à la société SOPHIA INVESTISSEMENTS de s’acquitter de cette somme, est restée infructueuse.

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats que la créance de la SARL PLAISANT EXPERTISES est certaine, liquide et exigible. Il en résulte, que la société SOPHIA INVESTISSEMENTS n’a pas respecté les termes du contrat signé avec la société PLAISANT EXPERTISES en ne s’acquittant pas de la facture. En conséquence, la société SOPHIA INVESTISSEMENTS sera condamnée à payer à la société PLAISANT EXPERTISES la somme de 214 602,72 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 18/04/2024, date de la mise en demeure.

La société PLAISANT EXPERTISES sollicite la condamnation de la société SOPHIA INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, que n’étant nullement rapporté un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, cette demande sera rejetée.

Il ressort de tout ce qui précède que la société SOPHIA INVESTISSEMENTS sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Pour recouvrer sa créance, la société PLAISANT EXPERTISES a dû exposer des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de faire application des dispositions de l’artic le 700 du code de procédure civile en condamnant la société SOPHIA INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 2 000 €.

La société SOPHIA INVESTISSEMENTS, partie qui succombe, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déboute la société SOPHIA INVESTISSEMENTS de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la société SOPHIA INVESTISSEMENTS à payer à la société PLAISANT EXPERTISES la somme de 214 602,72 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 18/04/2024 ;

Déboute la société PLAISANT EXPERTISES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne la société SOPHIA INVESTISSEMENTS à payer à la société PLAISANT EXPERTISES la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SOPHIA INVESTISSEMENTS aux entiers dépens, y compris les frais de greffe ;

Liquide les frais de greffe à la somme de 59,77 €, dont TVA 9,96 € ;