ORDONNANCE DE REFERE DU QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

ENTRE :

La SAS B&D GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Demanderesse comparant par Maître Gwendoline MOYA, Avocat au Barreau de CUSSET-VICHY suppléant Maître Camille GARNIER, SELAS ESTRAMON, Avocat au Barreau de CLERMONT-FERRAND,

La SAS IMMOVINCE, dont le siège social est situé [Adresse 1] INTFLOUR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Défenderesse comparant par Maître Nicolas BRODIEZ, SCP COLLET – de ROCQUIGNY – CHANTELOT – BRODIEZ – GOURDOU & ASSOCIES, Avocat au Barreau de CLERMONT-FERRAND.

Faits et Procédure :

Les sociétés B&D GESTION et IMMOVINCE – qui ont pour spécialité la gestion locative, transactions et syndic – ont convenu le 25 mai 2023 de la cession par la SAS B&D GESTION à la SAS IMMOVINCE, sous conditions suspensives, d’un fonds de commerce portant sur les activités de location et gestion immobilière.

Un « Acte réitératif de cession de branche d’activité » a été signé par les parties le 7 juillet 2023 après constatation que les conditions suspensives étaient réalisées, princ ipalement la signature par les mandants (une centaine de propriétaires) d’avenants à leurs contrats de mandat autorisant leur cession à la SAS IMMOVINCE.

Le prix global du fonds cédé a été fixé à 185 000 €, dont 148 000 € versés au jour de l’acte et le solde – 37 000 € – à majorer ou minorer de la valeur des contrats de mandat qui n’auraient pas été transférés, faute d’accord des clients cédés.

Les parties ont convenu (art. 3-5) « (…) de rédiger un avenant au présent contrat au plus tard le 31 août 2023, sauf prorogation d’un commun accord, afin de compléter la présente cession avec les contrats de mandat manquants à ce jour. ».

Le 29 juillet 2023, la SO.CA.F, caisse de garantie de la société B&D GESTION, a bloqué les comptes de cette dernière, en sorte que fut rejeté le chèque de la société B&D GESTION à la société IMMOVINCE correspondant aux loyers et aux dépôts de garantie versés à la société B&D GESTION par les locataires des bailleurs cédés alors que la société IMMOVINCE est propriétaire incontesté du fonds depuis le 1 juillet 2023.

En conséquence la société IMMOVINCE a puisé dans sa trésorerie pour reverser aux bailleurs les loyers payés par les locataires à la société B&D GESTION au titre des mois de juillet, août et septembre 2023, soit au total 75 332,07 €.

Le 27 décembre 2023 la société B&D GESTION a mis en demeure la société IMMOVINCE de lui régler la somme de 37 000 € parce que, depuis le 29 juillet 2023, la société IMMOVINCE « jouit pleinement de la branche d’activité cédée et a donc perçu l’in tégralité des honoraires de gestion », les avances de trésorerie réalisées « découlant d’une décision unilatérale qui lui appartient ».

La société IMMOVINCE n’a pas payé et ne s’est pas présentée à la convocation, par le Conseil de la société B&D GESTION, à une réunion fixée au 5 mars 2024 de signature d’un acte constatant : la fixation du prix définitif à hauteur de 185 000 € et le versement du solde du prix de 37 000 €.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 28 juin 2024, la SAS B&D GESTION a fait assigner la SAS IMMOVINCE à comparaître devant le Président du Tribunal de commerce de CLERMONT-FERRAND à l’audience des référés du 23 juillet 2024, aux fins d’entendre :

Vu l’article 873 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

Dire et juger la Société B&D GESTION recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Constater que toutes les conditions suspensives prévues à l’article IV de l’acte de cession de fonds du 25 mai 2023 ont été remplies au 1er juillet 2023 ;

Constater que la Société IMMOVINCE jouit de la pleine propriété de la branche d’activité cédée depuis cette même date ;

Constater que la Société IMMOVINCE refuse de signer l’acte définitif de vente qui aurait dû intervenir au plus tard le 30 août 2023 et ainsi solde le prix de vente de la somme restant de 37.000 euros ;

Dire que ce refus de signer l’acte de vente définitif caractérise un trouble manifestement illicite ;

En conséquence :

Ordonner à la SAS IMMOVINCE de signer l’acte réitératif par acte sous seing privé la cession du fonds de commerce enseigne LAFORÊT situé [Adresse 2]) portant sur les activités de location et gestion de tout immobilier, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

Condamner la Société IMMOVINCE à payer et porter à la Société B&D GESTION une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la Société IMMOVINCE aux dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 23 juillet 2024 a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties, pour être appelée à l’audience du 12 novembre 2024, date à laquelle elle a été retenue devant nous, André DIETZ, Juge faisant fonction de Président du Tribunal de commerce de CLERMONT-FERRAND en l’absence de celui-ci légitimement empêché, assisté de Madame Sophie BONJEAN, greffier, puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025 prorogé au 4 février 2025.

Par conclusions n°2 et récapitulatives , la SAS B&D GESTION maintient les demandes de son exploit introductif d’instance en modifiant ses 4ème et 6ème paragraphes en ce sens :

* « Constater que la société IMMOVINCE refuse de signer l’avenant au contrat dénommé acte réitératif de cession de branche d’activité signé entre les parties le 7 juillet 2023 tel que stipulé à l’article 4.11.4 dudit acte qui aurait dû intervenir au plus tard le 30 août 2023 et ainsi solde le prix de vente de la somme restant de 37.000 euros », et « Ordonner à la SAS IMMOVINCE de signer l’avenant au contrat dénommé acte réitératif de cession de branche d’activité signé entre les parties le 7 juillet 2023 tel que stipulé à l’article 4.11.4 dudit acte, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ; »

En ajoutant les demandes suivantes :

« Condamner la SAS IMMOVINCE à payer à titre provisionnel à la société B&D GESTION la somme de 37 000 euros ;

Débouter la SAS IMMOVINCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; »

Et en augmentant de 3 000 à 3 500 € sa demande au titre de l’article 700 du CPC.

Par conclusions en référé n°3, la SAS IMMOVINCE demande au juge des référés de :

Vu les articles 1103, 1104, 1112-1,1137 du Code civil,

Vu l’article 873 alinéa 1er du code de procédure civile,

Constater l’absence de « trouble manifestement illicite » au sens de l’article 873 al 1 du Code de procédure civile ;

Constater que l’obligation à paiement de la société IMMOVINCE à concurrence de 37 000 € est sérieusement contestable au sens de l’article 873 al 2 du code de pro cédure civile ;

Débouter la société B&D GESTION de sa demande de condamnation sous astreinte formée au visa de l’article 873 al.1 du code de procédure civile ;

Débouter la société B&D GESTION de sa demande de condamnation provisionnelle à concurrence de 37 000 € fondée sur l’article 873 al.2 du code de procédure civile ;

Débouter la société B&D GESTION de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société IMMOVINCE ;

Subsidiairement,

Se déclarer matériellement incompétent pour trancher le présent litige au regard du débat de fond qu’impliquent les demandes de la société B&D GESTION ;

Condamner la société B&D GESTION à payer et porter à la société IMMOVINCE la somme de 4 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la même aux entiers dépens d’instance.

Moyens des parties :

A l’appui de ses demandes, la SAS B&D GESTION expose :

Que dans l’acte réitératif qu’elles ont signé le 7 juillet 2023, les parties ont considéré que les conditions suspensives du contrat de cession du fonds du 25 mai 2023 étaient intégralement réalisées le 1 juillet 2023, notamment le transfert des 102 mandats de gestion par avenants signés par les bailleurs – mandants ;

Que le 29 juillet 2023 la SO.CA.F en sa qualité de garantie financière du cédant a bloqué les fonds correspondant aux loyers et dépôts de garantie versés à la société B&D GESTION par les locataires – qui n’ont donc pas été versés à la société IMMOVINCE – parce que les avenants aux mandats de gestion n’étaient pas suffisants ;

Que la société IMMOVINCE a refusé que les fonds bloqués soient versés directement aux mandants cédés et choisi de puiser dans sa trésorerie pour reverser aux bailleurs les fonds bloqués ;

Que sa décision unilatérale ne justifie en rien que la société IMMOVINCE refuse de signer l’avenant de fixation et paiement définitif du prix de la vente du fonds de commerce qui est prévu à l’article 4-11-4 de l’acte réitératif de cession de branche d’activité signé le 7 juillet 2023 ;

Que ce manquement adverse à une obligation contractuelle de signer l’avenant constitue un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés peut mettre fin en ordonnant l’exécution forcée du contrat ;

Qu’un accord tacite de prorogation du délai pour signer l’avenant est intervenu, mais seulement jusqu’à sa mise en demeure du 27 décembre 2023, et en tout état de cause cette tacite prolongation ne justifie en rien que la société IMMOVINCE ne règle pas le solde de 37 000 € dû pour l’acquisition du fonds de commerce, effective depuis le 1 août 2023 ;

Que le juge des référés est compétent pour en connaître puisqu’aucun débat au fond n’existe quant à sa demande de condamnation sous astreinte dès lors que l’acte réitératif est dénué de toute ambiguïté et que sa demande ne nécessite pas d’interpréter le contrat ;

Qu’en revanche le juge des référés n’a pas compétence pour analyser les prétendues fautes des parties et les éventuelles indemnisations qui en découlent ;

Que la société IMMOVINCE qui prétend être victime d’un dol par le silence sur la déchéance de la garantie SO.CA.F ne pourra qu’être déboutée d’autant que Monsieur [D], gérant de la société B&D GESTION s’était porté caution, ce qui avait permis de renouveler début juillet la garantie SO.CA.F.

En défense, la SAS IMMOVINCE soutient :

Qu’elle subit un préjudice du fait d’un manquement de la société B&D GESTION à son obligation précontractuelle d’information (article 1112-1 du Code civil) puisque son gérant Monsieur [D] avait reçu – le 20 ou 21 juin 2023 donc avant la signature de la réitération de la vente le 7 juillet – un courrier de la SO.CA.F susceptible d’intégrer une déchéance de garantie à l’origine du blocage des comptes litigieux, ce qui l’a contrainte à puiser dans sa trésorerie à hauteur de 75 332,07 € pour reverser aux bailleurs / mandants les loyers payés par les locataires à la société B&D GESTION de juillet à septembre 2023 et bloqués par le fonds de garantie SO.CA.F ;

Qu’aucun « trouble manifestement illicite » n’existe dès lors : que l’article 3-1-5 de l’acte réitératif signé le 7 juillet 2023 n’intègre aucune obligation pour les parties de signer l’acte de vente définitif invoqué par société B&D GESTION dans ses dernières conclusions ;

Que l’article 4-11-4 de l’accord qui prévoit la signature d’un avenant « le 31 août 2023 au plus tard sauf accord de prolongation de ce délai », s’est bien appliqué en un accord tacite puisque la société B&D GESTION a attendu 10 mois pour agir en référé (par so n assignation du 28 juin 2024), et que sont produits les échanges de courriers et courriels entre les parties, postérieurs au 31 août 2023, qui montrent qu’un litige est survenu concernant non seulement les transferts de mandats mais surtout le blocage anormal de fonds mandants ;

Que par son courriel du 3 octobre 2023 et dans ses conclusions en réplique la société B&D GESTION reconnaît qu’existe un litige sur ce dernier point qui a conduit les parties, tacitement mais indiscutablement, à proroger le délai initialement fixé au 31 août 2023, que dans ce contexte il ne peut pas lui être reproché un trouble manifestement illicite, puis qu’est légitime son refus de signer l’avenant prévu à l’article 4-11-4, ce qui suppose une reddition des comptes relevant d’un débat au fond après mise en œuvre de la clause de conciliation inscrite à l’acte réitératif de cession de branche d’activité ;

Qu’un courriel officiel du conseil de la société B&D GESTION du 12 mars 2024 établit que ce n’est que le 8 mars 2024 que la SO.CA.F a transmis l’ordre de virement soldant les comptes mandant à l’exception de deux d’entre eux, ce blocage des fonds pendant six mois lui ayant nécessairement causé un préjudice qui doit être réparé avec compensation des créances réciproques dans un cadre procédural normal : devant le juge du fond (après échec de la conciliation préalable) ;

Qu’en effet elle dispose au titre du préjudice financier et moral subi d’une contre créance indemnisable à l’encontre de la société B&D GESTION sur le terrain des articles 1112-1 et 1137 du Code civil ;

Qu’au sens de l’article 873 al.2 du Code de procédure civile son obligation à paiement de la somme de 37 000 € est sérieusement contestable, ce que la société B&D GESTION sait pertinemment puisque jusqu’à ces dernières conclusions celle-ci n’avait pas formé de demande de condamnation provisionnelle ;

Que la clause de conciliation figurant à l’article 4-14-5 de l’acte réitératif de cession prévoyant son application avant « toute instance judiciaire au fond », la demanderesse tente d’y échapper en saisissant le juge des référés, alors que le litige impose une interprétation des différents actes conclus entre les parties, une analyse de la chronologie factuelle de la formation de l’acte de réitération et de la responsabilité de la société B&D GESTION, cette dernière a choisi alors qu’elle est inadaptée la saisine du juge des référés qui devra juger qu’il n’a pas compétence pour trancher le présent litige qui relève d’un débat de fond.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des allégations, arguments et moyens des parties dont il a pris complète connaissance, le juge des référés renvoie aux textes des conclusions n°2 et récapitulatives prises pour la SAS B&D GESTION et aux conclusions en référé n°3 de la SAS IMMOVINCE, déposées et soutenues à l’audience du 12 novembre 2024.

Attendu que la formule « Constater que toutes les conditions suspensives prévues à l’article IV de l’acte de cession de fonds du 25 mai 2023 ont été remplies au 1er juillet 2023 » du dispositif des écritures prises aux intérêts de la SAS B&D GESTION constitue une demande qui excède les pouvoirs du juge de l’urgence et de l’évidence qu’est la formation de référé, puisqu’elle suppose une analyse de l’article IV visé et la vérification que les 102 mandats donnés par les bailleurs à la société B&D GESTION ont bien été transférés à la société IMMOVINCE et avant le 1 juillet 2023, par avenants produits aux débats ;

Attendu que les courriels et courriers postérieurs au 31 août 2023 échangés entre les parties et l’assignation délivrée le 28 juin 2024 – soit 10 mois après le 31 août 2023 – date prévue pour la signature de l’avenant – suffisent à établir l’inexistence du « trouble manifestement illicite » que constituerait la non signature de l’avenant prévu dans l’acte de réitération de la vente du 7 juillet 2023, étant entendu qu’usuellement la réitération d’une vente rend celle -ci parfaite dès sa signature, donc sans nécessité de dispositions contractuelles complémentaires ;

Qu’en l’espèce il appartient au seul juge du fond de départager les parties sur une question de cet ordre en déterminant les significations et portée de l’article 4.11.4 de l’acte réitératif de cession de branche d’activité signé le 7 juillet 2023 ;

Attendu au surplus que des contestations sérieuses sont exposées par les parties qui ne s’accordent pas sur les causes et dates de blocage et de déblocage des fonds mandants par la SO.CA.F, que la SAS B&D GESTION attribue à une insuffisance des avenants aux mandats de gestion alors que la SAS IMMOVINCE trouve l’origine du blocage des fonds dans un refus – antérieur à la cession du fonds de commerce – par le dirigeant de la société B&D GESTION de la soumettre à un audit de son assureur SO.CA.F ; le défaut puis refus de communiquer à la SAS IMMOVINCE les informations sur ce sujet étant constitutifs d’une manœuvre dolosive selon la société IMMOVINCE, cessionnaire du fonds ;

Attendu que cette mise en cause de la responsabilité de la sociét é cédante B&D GESTION qui justifierait le non-paiement par la SAS IMMOVINCE de l’intégralité des 37 000 € réclamés par la SAS B&D GESTION relève – et cette dernière l’admet – d’un débat devant les juges du fond ;

Attendu en conséquence que l’ensemble des demandes nécessitant une discussion au fond excédant les pouvoirs du juge des référés, il y aura donc lieu de renvoyer les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS IMMOVINCE les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en justice, que les éléments du dossier permettent de fixer à 1500 € ;

Qu’ainsi, la SAS B&D GESTION sera condamnée à lui payer et porter ladite somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que la SAS B&D GESTION sera condamnée à supporter les dépens.

— PAR CES MOTIFS -

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 873 du Code de procédure civile,

Vu les pièces produites aux débats,

Constatons l’absence de trouble manifestement illicite,

Constatons l’existence de contestations sérieuses,

En conséquence,

Disons n’y avoir lieu à référé,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront,

Condamnons la SAS B&D GESTION à payer et porter à la SAS IMMOVINCE la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la SAS B&D GESTION aux dépens de l’instance, dont frais de greffe liquidés à 38,65 € T.V.A. incluse, Fait judiciairement et prononcée ce jour par mise à disposition au greffe.