TRIBUNAL DE COMMERCE DE COMPIEGNE TROIXIEME CHAMBRE

JUGEMENT PRONONCÉ LE 5 mars 2025

DEMANDE DE NULLITE DE TRANSACTION

Sur assignation de la SCP ANGEL [M] DUVAL, Liquidateur judiciaire de la société GARAGE DE L’AVENUE.

Composition du Tribunal lors de l’audience du 22 janvier 2025

PRESIDENT d’audience : Monsieur Patrick BEAULIEU JUGES : Madame Sophie BENOIT, Messieurs : Yves LENORMANT, Stéphane BERTHELEMY, Frédéric CHERY Greffier d’audience : Maître Georges BERNARD Juges ayant délibéré : Messieurs Yves LENORMANT, Stéphane BERTHELEMY et Patrick BEAULIEU

En chambre du Conseil

Entre :

Maître [Q] [M] de la SCP ANGEL [M] DUVAL, domiciliée [Adresse 1], agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la société GARAGE DE L’AVENUE.

Ayant pour Conseil Maître Thibaut ROQUES, avocat au Barreau de Senlis, membre de la SCP DRYEde BAILLIENCOURT & ASSOCIES, demeurant [Adresse 2] 60300 SENLIS

Demandeur et comparant par Maître de BAILLANCOURT, membre de la SCP DRYE-de BAILLIENCOURT & ASSOCIES, avocat au Barreau de SENLIS

Eł

Monsieur [U] [N], co-gérant de_de la SCI [N] & CO. Ayant pour Conseil Maître Franck AMRAM, avocat au Barreau de PONTOISE, membre de la SELASU FRANCK AMRAM AVOCAT, demeurant [Adresse 3]

Défendeur et comparant par Maître FRANCK AMRAM

LES FAITS, LA PROCEDURE

Par jugement en date du 5 avril 2023, le Tribunal de commerce de COMPIEGNE a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société GARAGE DE L’AVENUE et a désigné la SCP Philippe ANGEL – [Q] [M] – Sylvie DUVAL, représentée par Maître [Q] [M] en qualité de liquidateur judiciaire.

La date de cessation des paiements a été fixée au 5 octobre 2021.

Or, il apparaît que le débiteur a payé une augmentation de loyer de 2 000 € à compter de janvier 2023, selon le rapport établi par Maître [J] [L], administrateur provisoire, désigné au titre d’un jugement rendu par le Tribunal de commerce de COMPIEGNE, le 15 février 2023. Cette augmentation semble exagérée et conclue entre personnes qui avait connaissance de l’état de cessation de paiement

C’est dans ces conditions que Maître [M] ès qualité s’adresse au Tribunal pour voir annuler ces transactions litigieuses

La SCP ANGEL-[M]-DUVAL par exploit du 14 octobre 2024 de la SCP BERAT-FORESTIER & CIVIERO, a fait signifier à la SCI [N] & CO, par remise à l’étude selon les articles 656 et 658 du C.P.C

qu’elle était attrait devant le Tribunal de Commerce de Compiègne, le mercredi 6 novembre 2024 à 8H30 est demande au Tribunal de :

Vu les articles L. 632-2 et L. 632-4 du Code de commerce,

Vu les pièces versées au débat,

* Recevoir la société SCP Philippe ANGEL – [Q] [M] – Sylvie DUVAL, es- qualités de liquidateur judiciaire de la société GARAGE DE L’AVENUE en ses demandes et l’y Déclarer bien fondée,

Ce faisant,

Y Constater que la cessation des paiements de la société GARAGE DE L’AVENUE a été définitivement fixée au 5 octobre 2021 et que l’augmentation du montant du loyer a été effectuée depuis la date de cessation des paiements,

En conséquence,

* Prononcer la nullité de l’augmentation du montant du loyer,

* Condamner la société [N] & CO à payer à la société SCP Philippe ANGEL – [Q] [M] – Sylvie DUVAL, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société GARAGE DE L’AVENUE, la somme de 5 975 €, au titre des restitutions,

En tout état de cause,

Condamner la société [N] & CO à payer à la société SCP Philippe ANGEL – [Q] [M] – Sylvie DUVAL, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société GARAGE DE L’AVENUE, la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* Condamner la société [N] & CO en tous les dépens,

* Ordonner l’exécution provisoire de plein droit à titre provisoire de la décision à intervenir.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience, la SCP ANGEL-[M]-DUVAL soutient ses demandes sus énoncées

Maître Franck AMRAM pour le compte de la société SCI [N] & CO par ses conclusions responsives n°1 qui ne demande rien au Tribunal.Toutefois à l’audience il :

* Demande de ne pas mélanger les procédures

* Sollicite le rejet des arguments d’augmentation des loyers compte tenu de la valeur du marché -confirme que l’augmentation est normale par rapport à la valeur du marché.

SCP ANGEL-[M]-DUVAL s’appuie en droit sur les dispositions de l’article L 632*2 du code de commerce

Selon les dispositions de l’article L. 632-2 du Code de commerce alinéa 1er :

« Les paiements pour dettes échues effectués à compter de la date de cessation des paiements et les actes à titre onéreux accomplis à compter de cette même date peuvent être annulés si ceux qui ont traité avec le débiteur ont eu connaissance de la cessation des paiements. »

En l’espèce, l’augmentation de loyer a pris effet à compter de janvier 2023, soit postérieurement à la date de cession des paiements fixée au 5 octobre 2021 et antérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, en date du 5 avril 2023 ; les paiements ont donc bien été effectués en période suspecte.

Et en l’espèce sur les faits suivants :

La société GARAGE DE L’AVENUE lors de l’augmentation du montant des loyers était dirigée par Monsieur [U] [N], également associé à 50 % de la société ; aucun contrat de bail ou d’avenant n’a été fourni par ce dernier aux mandataires de ladite société, il a seulement indiqué à l’administrateur provisoire que l’augmentation du montant du loyer serait due à la location d’une superficie plus grande, sans pour autant pouvoir en justifier.

DISCUSSION

Sur l’augmentation des loyers après la date de cessation des paiements

La SCP Philippe ANGEL – [Q] [M] – Sylvie DUVAL expose qu’en l’espèce l’augmentation de loyer a pris effet à compter de janvier 2023, soit postérieurement à la date de cession des paiements fixée au 5 octobre 2021 et antérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, en date du 5 avril 2023 ; les paiements ont donc bien été effectués en période suspecte.

La société GARAGE DE L’AVENUE lors de l’augmentation du montant des loyers était dirigée par Monsieur [U] [N], également associé à 50 % de la société ; aucun contrat de

bail ou d’avenant n’a été fourni par ce dernier aux mandataires de ladite société, il a seulement indiqué à l’administrateur provisoire que l’augmentation du montant du loyer serait dû à la location d’une superficie plus grande, sans pour autant pouvoir en justifier.

En effet, ce constat a été observé par Maître [L] dans la déclaration de cessation des paiements qu’il a adressé au tribunal le 30 mars 2023 :

« Par acte en date du 18 avril 2014, Madame [I] [V] [G] avait consenti à la SARL GARAGE DE L’AVENUE un bail commercial d’une durée de 9 années à compter du 1 er avril 2014, pour se terminer le 30 mars 2023,

Le loyer mensuel était de 1 800 € pour une surface louée de 440 m 2.

En 2017, la SCI [N]& CO serait devenue propriétaire des murs.

Depuis, le loyer serait de 5 000 €, pour une surface louée légèrement augmentée à 600 m 2. Cette augmentation de loyer dans de telle proportion interpelle. ».

Par ailleurs, Monsieur [U] [N] avait connaissance de la bailleresse, la société [N] & CO, de l’état de cessation des paiements de la société GARAGE DE L’AVENUE ; il faut préciser que Monsieur [U] [N] est co-gérant avec sa femme Madame [E] [N] de la société [N] & CO et qu’ils détiennent chacun 50 % du capital social. Monsieur [N] était donc associé à 50 % et gérant des deux sociétés ;

En tant que tel il ne pouvait ignorer l’état de cessation des paiements de la société GARAGE DE L’AVENUE, pour autant il a décidé d’augmenter le montant du loyer perçu par son autre société [N] & CO. -

En effet, l’état de cessation des paiements de la société GARAGE DE L’AVENUE ne pouvait être ignoré de Monsieur [N], car le dernier bilan transmis, soit celui clôturé le 31 décembre 2021 faisait état d’emprunts et dettes d’un montant de 315 134 €, dont 60 289 € pour les organismes sociaux et 150 240 € s’agissant de dettes fiscales.

La défaillance du paiement des dettes sociales et fiscales par la société GARAGE DE L’AVENUE est confirmée par le tableau récapitulant les créances déclarées au passif puisque la Direction Générale des Finances Publiques a déclaré des créances pour un montant de 161 216,89 €

Pour s’opposer, la société SCI [N] argumente que la demanderesse a sollicité la nullité de l’augmentation de loyer que la SCI [N] en qualité de bailleresse à sa locataire en contrepartie d’augmentation de la surface locative.

Suivant les écritures de la partie adverse, le loyer mensuel consenti par la défenderesse s’élevait à 1 800 euros par mois pour 440 m 2 soit 49.09 €/m 2 /an.

La surface locative a été augmentée et le loyer a été révisé en conséquence.

Un loyer de 5 000 € par mois a été fixé à une surface de 600 m 2, soit environ 100 € par m 2 /an. Il est à noter que le prix de location des locaux commerciaux à [Localité 1] varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment l’emplacement, la superficie et l’état du bien.

Selon les données disponibles, le loyer annuel moyen en 2024 est d’environ 250 € par mètre carré.

Il est clair que le loyer consenti par la défenderesse était très avantageux en comparaison de ce qui se trouve sur le marché de location commercial. En moyenne un loyer pour une surface de 600 m 2 devrait être environ de 12 000 € par mois ((600m 2 *250€) /12 mois).

En l’occurrence, une augmentation de 160 m 2 de la surface locative implique nécessairement une augmentation substantielle du loyer. Augmentation qui reste tout de même à l’avantage de la société GARAGE DE L’AVENUE puisque pour la même surface, le loyer dû aurait été de 12 000 euros par mois et non pas 5 000 €.

Cet acte n’a pas pour effet de porter atteinte aux droits des créanciers avec intention de fraude puisque le faible montant des loyers avait justement pour but la réalisation d’économie pour le GARAGE DE L’AVENUE tout en augmentant la surface louée en vue d’un accroissement d’activité.

En ce qui concerne, la connaissance de la situation de la société SCI [N], l’argument selon lequel Monsieur [N] ne pouvait ignorer l’état de cessation des paiements repose sur une présomption.

Or, il convient de rappeler qu’une gestion commune de deux entités juridiques distinctes ne suffit pas à établir une connaissance systématique et détaillée de l’état financier de l’une par l’autre.

En admettant que l’état de cessation paiements de la société GARAGE DE L’AVENUE était connu, l’augmentation du loyer ne constitue pas en soi une cause directe de l’aggravation de son passif.

Les dettes sociales et fiscales préexistantes démontrent une fragilité financière antérieure, indépendante de la décision d’augmenter le loyer. Il n’existe donc aucun lien entre les deux évènements précités

Bien que sur papier, Monsieur [N] est gérant de la société DE GARAGE DE L’AVENUE et co-gérant de la SCI [N], la gestion réelle de la société est attribuée à Madame [N].

Sur ce, le Tribunal,

Les dispositions de l’article L632-2 précisent en son alinéa que « les paiements pour dettes échues effectués à compter de la date de cessation des paiements et les actes à titre onéreux accomplis à compter de cette même date peuvent être annulés si ceux qui ont traité avec le débiteur ont eu connaissance de la cessation des paiements »

En l’espèce, l’augmentation des loyers a été initiée par le dirigeant commun de la SCI KHOUAKI et du GARAGE DE L’AVENUE, alors que cette dernière société était en état de cessation de paiement et que Monsieur [U] [N] ne pouvait ignorer cette situation ;

En conséquence, Maître [M] est bien fondé à demander l’annulation de la transaction aboutissant à l’augmentation de loyer attaquée

L’article L632-1 dispose lui que « sont nuls, lorsqu’ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants :

1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ;

2° Tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l’autre partie »

En l’espèce Le contrat est un contrat commutatif. Dans ce contrat l’augmentation de loyer interviendrait en échange d’une augmentation de surface

le ratio entre le prix initial par rapport à la surface initiale et les prix pratiqués ultérieurement sont d’environ 50% plus cher. La SCI n’apporte pas la preuve, ce qui lui revient, que le loyer précédent ait été bas par rapport à la valeur du marché,

En revanche, Maître [M] apporte la preuve que le pourcentage d’augmentation rend la transaction anormale et selon les termes de la Loi que les obligations réciproques dans ce contrat sont notablement déséquilibrées ;

Le Tribunal prononcera la nullité de l’augmentation du loyer et ordonnera que soit restituées à la procédure du GARAGE DE L’AVENUE les sommes indues, soit 5.975,00 €, ainsi il convient de statuer dans les termes ci-après ;

Sur les dépens et l’article 700 du CPC

La SCP ANGEL-[M]-DUVAL nous demande de condamner la société [N] & CO à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C

La société [N] & CO qui voit sa cause succomber sera condamnée aux dépens,et elle devra verser à la SCP ANGEL [M] DUVAL la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du C.P.C

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est sollicitée ;

Cette mesure apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ; Il convient de l’ordonner ;

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

* DECLARE recevable et bien fondée la SCP ANGEL-[M]-DUVAL dans ses demandes ;

* PRONONCE la nullité de l’augmentation des loyers ;

* CONDAMNE la société KHOUAAKI & CO à payer à la société SCP Philippe ANGEL – [Q] [M] – Sylvie DUVAL, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société GARAGE DE L’AVENUE, la somme de 5.975 €, au titre des restitutions ;

* CONDAMNE la société [N] & CO à payer à la société SCP Philippe ANGEL – [Q] [M] – Sylvie DUVAL, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société GARAGE DE L’AVENUE, la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* CONDAMNE la société [N] & CO en tous les dépens ;

* ORDONNE l’exécution provisoire ;

* DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure,

* Liquide les dépens du Greffe à la somme de 57,23 €

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 5 mars 2025,

Le jugement est signé par Monsieur Patrick BEAULIEU, Président d’audience et du délibéré et par Maître Fabrice BERNARD, Greffier.