TRIBUNAL DE COMMERCE DE TERRE ET DE MER DE DIEPPE

JUGEMENT DU 16/01/2026

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré : Monsieur Philippe BERQUER, président de chambre, Monsieur Alain DEPOILLY et Madame Carinne LEVACHER, juges Greffier lors des débats : Maître Sarah GALLIEN, greffier associé Greffier lors du prononcé : Madame Dolorès VINCENT, commis-greffier Débats : à l’audience du 10/10/2025 ; avec indication que la décision serait rendue le 16/01/2026 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile

DEMANDEUR : BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE (SAS) [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Rouen sous le numéro 325 518 660, représentée par Maître Nasser MERABET, avocat au barreau de Rouen

DEFENDEURS : 1) SNC [F] (SNC) [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Dieppe sous le numéro 809 789 449, représentée par Maître Marie-Odile de MILLEVILLE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de Rouen,

2) Monsieur [I] [E] [K], né le [Date naissance 1] à DIEPPE (76200), de nationalité française, demeurant [Adresse 3], représenté par Maître Marie-Odile de MILLEVILLE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de Rouen

LES FAITS

La société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE est un mandataire en transactions immobilières qui réalise notamment des opérations de cession de fonds de commerce.

Par mandat de vente du 21 juin 2023, elle a été désignée mandataire par Monsieur [I] [K] qui était exploitant individuel (SIREN 487 440 158) et qui exerçait une activité de civette, articles de fumeurs, Française des Jeux auquel est annexée la gérance d’un débit de tabac.

Le mandat de vente sollicitait de la société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE qu’elle assure la vente du fonds de commerce appartenant à Monsieur [I] [K] pour un prix net vendeur de 410.000 €, et en contrepartie d’une rémunération du mandataire, fixée à une somme de 7,95 % du prix, soit 32.600 € HT à la charge de l’acquéreur.

Le mandat stipulait encore différentes missions, dont le versement d’une indemnité d’immobilisation de 5 % du prix de vente à l’ordre de la SAS BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE imputée sur le prix de la vente future. L’acte prévoyait encore une mission de rédacteur d’acte selon la formulation suivante : « La signature de l’acte définitif sera régularisée par devant la SAS BIAS IMMOBILIER seul rédacteur de l’acte ».

Le mandat a été consenti pour une période irrévocable de 3 mois avec prorogation tacite d’une durée d’un an et faculté pour les parties d’y mettre fin moyennant un préavis de 15 jours avant le terme de la période initiale ou à tout moment de sa prorogation.

La société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE a reçu une offre d’acquisition qui a été signée avec un bon pour acceptation de la part de Monsieur [I] [K] en date du 13 novembre 2023 au prix de 400.000 €. Les acquéreurs envisagés étaient Monsieur et Madame [F] domiciliés [Adresse 4] et ces derniers ont signé un document mentionnant leur intention d’acquérir le fonds de commerce de LA CIVETTE DU CASINO pour un prix net vendeur de 400.00 € et dans lequel les honoraires de négociation de BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE sont mentionnés à hauteur de 32.000 €, outre une somme de 8.000 € au titre de la rédaction des actes, ce document datant du 8 décembre 2023.

La société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE a néanmoins eu la surprise de découvrir que le fonds de commerce avait été vendu par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière et pour un prix de 380.000 €, selon publication BODACC parue en date du 10 décembre 2024. La société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE avait par lettres du 10 septembre 2024 écrit à la fois à Monsieur [I] [K] et à Monsieur et Madame [F] pour les mettre en garde devant ce qu’elle considérait comme étant un détournement en bonne et due forme du mandat, et les informant qu’elle intenterait des actions en justice si les consorts [F] et [I] avaient à céder le fonds de commerce par l’intermédiaire d’une agence tierce sans les indemniser alors qu’ils ont réalisé l’intermédiation de ces parties.

LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, la SAS BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE a formulé les demandes suivantes :

Vu les articles 1217 et 1240 du code civil, Vu les pièces versées au débat, Vu l’assignation,

* CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [K] et la SNC [F] au paiement d’une somme de 40.600 € de dommages et intérêts ;

* CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [K] et la SNC [F] au règlement d’une somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi par BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE ;

* CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [K] et la SNC [F] au règlement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions n°3 en date du 25 septembre 2025, Monsieur [I] [K] et la société [F] nous demandent de :

* Rabattre l’ordonnance de clôture du 11 juillet 2025 ;

* Débouter l’agence BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE de toutes ses demandes ;

* Ordonner la mainlevée de l’opposition notifiée par BIAS IMMOBILIER et juger que le prix de vente soit remis à Monsieur & Madame [K] ;

* Condamner BIAS IMMOBILIER à verser à Monsieur & Madame [K] la somme de 10.000 € pour dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, la somme de 1.500 € pour dommages et intérêts pour opposition sans droit, la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

* Condamner BIAS IMMOBILIER à verser à la SNC [F] la somme de 10.000 € pour dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

* Condamner l’agence BIAS IMMOBILIER aux entiers dépens ;

* Rappeler que la décision sera assortie de l’exécution provisoire.

Par conclusions en réponse n°2 en date du 11 septembre 2025, la demanderesse modifie ses demandes en ce sens :

Vu les articles 1217 et 1240 du code civil, Vu les pièces versées au débat, Vu l’assignation,

* CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [K] et la SNC [F] au paiement d’une somme de 40.600 € de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [K] et la SNC [F] au règlement d’une somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi par BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE ;

* DEBOUTER Monsieur [I] [K] et la SNC [F] de leur demande visant obtenir la mainlevée des oppositions réalisées par BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE sur le prix de cession du fonds de commerce ;

* DEBOUTER Monsieur [I] [K] et la SNC [F] de leurs demandes visant à voir condamner BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE au paiement des dommages et intérêts au titre de prétendus abus ;

* DEBOUTER Monsieur [I] [K] et la SNC [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

* CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [K] et la SNC [F] au règlement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, concernant le résumé des prétentions des parties, le Tribunal s’en réfère :

* Aux conclusions n°2 du 11 septembre 2025 de Maître [W] [U], dans l’intérêt de la SAS BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE,

* Aux conclusions n°3 du 25 septembre 2025 de Maître [N] [Z], dans l’intérêt de Monsieur [I] [K] et de la SNC [F].

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture du 11 juillet 2025

Le tribunal constate que par ordonnance du 14 août 2025, le juge de la mise en l’état a révoqué l’ordonnance de clôture intervenue le 11 juillet 2025 dans la présente affaire ;

La présente demande n’a donc plus d’objet.

Sur la validité du mandat de vente

La société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE soutient disposer d’un mandat de vente valide confié par le cédant en date du 21 juin 2023. Elle affirme que les cessionnaires ont bien eu connaissance de son intervention et que des négociations ont été entamées par son intermédiaire puisqu’elle aura reçu un engagement signé de la part des consorts [F] visant à acquérir le fonds de commerce au prix de 400.000 €, avec mention des honoraires d’intermédiation et de rédaction d’actes à hauteur respectivement de 32.000 € et de 8.000 €.

Concernant les critiques formelles, elle soutient que la méconnaissance des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier est sanctionnée par une nullité relative selon la jurisprudence de la Cour de cassation (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20.411). La première

chambre civile a plus précisément jugé que le formalisme du mandat de gestion immobilière a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant. Il s’ensuit que son non-respect entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat (Cass civ 1ere, 20 septembre 2017, n°16-12.906).

Elle argue que Monsieur [K] a ratifié par un acte ultérieur la gestion en signant l’offre d’acquisition du 13 novembre 2023 et qui mentionne que la carte professionnelle a été délivrée par le CCI [Localité 1].

S’agissant de la situation de Monsieur [S] [Q], elle soutient que le mandat précise que BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE est représentée par Monsieur [Q] [S] son négociateur, agent commercial. Il apparaît que Monsieur [S] [Q] est inscrit au registre des agents commerciaux auprès du RCS de DIEPPE sous le numéro 447 775 537 et qu’il est agent commercial depuis le 1er juin 2021. L’article 9 du Décret 72-678 du 20 juillet 1972 n’exige rien d’autre que de faire apparaître le nom, le prénom et la qualité de l’agent commercial sans exiger la présence d’autres mentions ou la production de documents au signataire du mandat.

Concernant les mentions relatives à la rémunération, elle soutient que le mandat précise que la rémunération du mandataire sera de 7.95% de 410.000 €, ce qui donne 32.595 € qui ont été arrondis à 32.600 € HT dans la convention ; et il est écrit « à la charge de l’acquéreur ». La rémunération est précise et il est manifestement indiqué que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur.

Les défendeurs soulèvent plusieurs causes de nullité du mandat :

L’article 92 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que les personnes qui exercent l’activité d’intermédiaire en vente de fonds de commerce doivent faire figurer sur tout document, contrat et correspondance à usage professionnel, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle. En examinant le paragraphe « mandataire » du document, il apparaît que le mandataire est la SAS BIAS IMMOBILIER, qu’il est indiqué le numéro de la carte professionnelle CPI, mais qu’il n’est pas indiqué quel est le lieu de délivrance, ni l’organe qui l’a délivrée. Il s’agit de mentions obligatoires qui tendent à protéger les signataires, et à assurer la transparence des obligations.

L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que doit être indiqué le nom du titulaire de la carte professionnelle, et lorsqu’il s’agit d’une société et si l’agent lui-même n’est pas salarié mais agent commercial, alors il doit être donné les références et fourni l’attestation d’habilitation en cours de validité, conformément à l’article 4 de la loi. Si l’on examine la pièce 1 du demandeur, il apparaît qu’a été indiqué que BIAS IMMOBILIER était représentée par Monsieur [Q] [S], son « négociateur, agent commercial ». Au demeurant, il n’est pas indiqué les références de cet agent commercial (numéro RCS), et rien ne dit que son emploi était régulier.

Ils contestent la régularité de l’intervention de Monsieur [Q] [S] en relevant son parcours fluctuant : il était dans le même temps agent immobilier dans le cadre d’une SAS dont l’activité principale était la restauration rapide, pour l’exploitation d’une pizzeria, mais cette SAS avait vu son objet social amputé à compter du 1 er janvier 2022, de l’activité de vente de fonds de commerce et cette société a été radiée du greffe le 27 juillet 2022. Monsieur [Q] [S] exerçait antérieurement des fonctions d’agent commercial pour le cabinet GUY HANOT situé à [Localité 2], qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 20 juin 2023, soit précisément la veille de la signature du mandat litigieux.

Conformément à un arrêt de la Cour de cassation de la troisième chambre civile du 11 mai 2023, numéro 22-11. 842, à défaut de ces indications, aucun droit à commission ne peut être envisagé. BIAS IMMOBILIER ne peut dans ces conditions revendiquer aucun droit à commission conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation du 5 avril 2012.

Ils soutiennent également que la rémunération de l’intermédiaire doit être décrite précisément pour être opposable au signataire. Si l’on examine le paragraphe « rémunération », il est précisé qu’elle s’élève à 7.95% du prix de vente net vendeur envisagé, (410.000 € au cas d’espèce), et en dépit d’une formule de calcul simple, le montant annoncé n’est pas exact. En effet, lorsque l’on multiplie le prix net vendeur par le pourcentage, le calcul n’est pas exact, il aurait dû être prévu 32.595 €, l’arrondi n’est pas mentionné. Par ailleurs, le formulaire prévoit que cette rémunération est hors TVA, de plus il y a un autre reproche concernant le coût des actes : il n’est pas non plus indiqué le coût de rédaction des actes

qui n’apparaît nullement dans le mandat. Enfin, il n’est, à aucun moment prévu la personne qui en sera redevable au paragraphe « acte définitif ».

En conséquence, le contenu du mandat de vente ne respecte pas les dispositions impératives de la loi HOGUET en son article 6. Le mandat étant nul et irrégulier, le tribunal ne pourra que débouter BIAS IMMOBILIER de toutes ses demandes.

Il résulte des dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application que l’agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération qu’à la condition de justifier d’un mandat écrit répondant strictement aux prescriptions légales ; ce qui n’est pas le cas en l’espèce, nous constatons l’absence de mention du lieu et de l’autorité de délivrance de la carte professionnelle, l’absence de références complètes et vérifiables de l’agent commercial intervenant et des imprécisions substantielles sur la rémunération accessoire (rédaction d’actes). Ces mentions constituent des garanties essentielles destinées à assurer la transparence et la protection des parties. Il est rappelé que la ratification suppose un acte non équivoque. Nous constatons que l’offre du 13 novembre 2023 ne constitue ni un compromis, ni une vente et de relever son caractère imparfait et dépourvu de suite. La signature d’une offre d’acquisition dépourvue de caractère ferme et définitif ne saurait, à elle seule, valoir ratification expresse et non équivoque d’un mandat irrégulier.

Le tribunal juge que le mandat est nul et qu’il n’a pas été couvert par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat et déboute ainsi la société BIAS IMMOBILIER de sa demande.

En conséquence, le tribunal n’a lieu d’examiner les autres moyens, notamment sur l’absence d’exclusivité du mandat, sur la réalité de l’intermédiation et la mise en relation des parties, sur les obligations contractuelles et la clause pénale et sur la responsabilité de la SNC [F].

Sur l’opposition au prix de vente

La société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE conteste la demande de mainlevée de son opposition. Les défendeurs sollicitent la mainlevée de l’opposition notifiée par BIAS IMMOBILIER, soutenant qu’elle est nulle en la forme pour non-respect de l’article L. 141-14 du code de commerce. L’opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds.

En application de l’article L. 141-16 du code de commerce, il appartiendra au tribunal qui statue au fond sur la créance, de procéder à la mainlevée de l’opposition signifiée par BIAS IMMOBILIER, et d’autoriser Monsieur et Madame [K] à percevoir le prix de vente de leur fonds de commerce.

La société n’ayant pas de créance à l’encontre des défendeurs, le mandat étant nul, le tribunal ordonne la mainlevée de l’opposition.

Sur les demandes de dommages-intérêts et les demandes reconventionnelles

Les défendeurs demandent la condamnation de la société BIAS IMMOBILIER à verser à Monsieur & Madame [K] la somme de 10.000 € pour dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, la somme de 1.500 € pour dommages et intérêts pour opposition sans droit, la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC et la condamnation de la société BIAS IMMOBILIER à verser à la SNC [F] la somme de 10.000 € pour dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

Une procédure abusive fait référence à l’abus du droit d’agir par son titulaire ; il est acquis qu’elle résulte d’un comportement fautif et d’un manque de diligences de son auteur.

En l’espèce, la société BIAS IMMOBILIER, bien que vindicative dans ses courriers, a seulement fait usage de son droit d’agir, sans en abuser. Le tribunal déboute les défendeurs de leurs demandes à ce titre.

Concernant les dommages et intérêts pour opposition sans droit, l’opposition découle de sa demande au titre du mandat et de l’usage de son droit à agir, la demande est donc également rejetée.

S’agissant des demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à sa charge les dépens et autres frais de la présente instance. Ainsi, la société BIAS IMMOBILIER est condamnée au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [K] et de la somme de 4.000 € au profit des consorts [F].

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société BIAS IMMOBILIER sera condamnée aux entiers dépens et le tribunal rappellera que la décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, de façon contradictoire et en premier ressort, Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Dit que l’ordonnance de clôture du 11 juillet 2025 a déjà été rabattue par ordonnance du 12 septembre 2025.

Juge que le mandat signé entre la société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE et Monsieur [I] [K] en date du 21 juin 2023 est nul et que la nullité n’a été couverte.

Déboute l’agence BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE de toutes ses demandes ;

Ordonne la mainlevée de l’opposition notifiée par BIAS IMMOBILIER et juge que le prix de vente soit remis à Monsieur & Madame [K].

Déboute Monsieur & Madame [K] de leur demande de condamnation de la société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE à la somme de 10.000 € pour dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et la somme de 1.500 € pour dommages et intérêts pour opposition sans droit.

Déboute la SNC [F] de sa demande de condamnation de la société BIAS IMMOBILIER ET ENTREPRISE à la somme de 10.000 € pour dommages et intérêts pour procédure abusive.

Rappelle que la décision sera assortie de l’exécution provisoire.

Condamne la société BIAS IMMOBILIER à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC au profit de Monsieur [I] [K] et à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC au profit de Monsieur et Madame [F].

Condamner la société BIAS IMMOBILIER aux entiers dépens du présent jugement liquidés à la somme de 85,22 €.