Numéro d’inscription au répertoire général : 2023 020416

Tribunal de Commerce de Montpellier Jugement du 13/01/2025 prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’Article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Demandeur (s) : HOTEL LE PAVILLON [Adresse 1] N° SIREN : 834 362 261 Représentant (s) : MAITRE OLIVIER MENUT

Défendeur (s) : [F] [N] [Adresse 2] Représentant(s) : MAITRE FREDERIC SIMON LES AVOCATS DU THELEME

Défendeur (s) : [S] [V] [Adresse 3] Représentant (s) : MAITRE FREDERIC SIMON LES AVOCATS DU THELEME

Défendeur (s) : [E] [L] [Adresse 4] Représentant(s) : MAITRE FREDERIC SIMON LES AVOCATS DU THELEME

Défendeur (s) : [K] [G] [Adresse 5] Représentant(s) : MAITRE FREDERIC SIMON LES AVOCATS DU THELEME

Défendeur (s) : [D] [U] [Adresse 6] Représentant(s) : MAITRE FREDERIC SIMON LES AVOCATS DU THELEME

Composition du Tribunal lors du débat et du délibéré :

Président

: M. Bruno BALDUCCI

Juges : M. Christian MARANDON

M François BERTRAND

Greffier présent lors des débats : M. Luc SOUBRILLARD Greffier présent lors du prononcé : M. Luc SOUBRILLARD

Débats à l’audience publique du 18/11/2024

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte en date du 21 mars 2018, la SAS HOTEL LE PAVILLON (RCS 834 362 261), anciennement dénommée PROJETIS, a fait l’acquisition de la totalité des actions de la société HOLDING HOTELLERIE DU SUD, propriétaire d’un fonds de commerce d’hôtel sis à [Localité 1] ;

L’acquisition s’est faite moyennant un prix total de 2 840 018 €, répartis comme suit :

* 31 500 actions, soit 1 827 931 € à M. [N] [F], né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7] à [Localité 1] ;

* 12 500 actions, soit 665 846 € à M. [V] [S], né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] à [Localité 4] ;

* 4 000 actions, soit 213 071 € à M. [L] [E], né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8] à [Localité 6] ;

* 1 250 actions, soit 66 585 € à M. [G] [K], né le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9] à [Localité 8] ;

* 1.250 actions, soit 66 585 € à M. [U] [D], né le [Date naissance 5] 1967, demeurant [Adresse 6] à [Localité 9] ;

Cette cession était assortie d’une garantie de bilan ;

La visite périodique de contrôle du 19 mars 2019 révèle que les bâtiments annexes « C » et « D » étaient « inconnus de l’urbanisme » et que le bâtiment annexe « B » avait fait l’objet d’une extension sans déclaration, et que ces bâtiments sont non conformes au règlement de sécurit é contre l’incendie ;

Le 9 mai 2019, la société PROJETIS (ancienne dénomination de la SAS HOTEL LE PAVILLON), après avoir fait établir une évaluation des travaux de mise en conformité par son architecte, avise par courrier recommandé chacun des cédants de ce fait susceptible de provoquer l’application de la garantie de bilan ; Le montant de l’évaluation des travaux s’élève à 82 000 € ;

Le 7 juin 2019, M. [N] [F], par l’intermédiaire de son conseil et co-cédant, M. [V] [S], fait connaitre son refus de garantie au motif que les nouvelles exigences de la commission de sécurité constituaient un fait générateur postérieur à la cession et donc exclu de la garantie de bilan ;

Le 27 décembre 2021, la SAS HOTEL LE PAVILLON met à nouveau en demeure les cédants de prendre en charge les travaux de mise en conformité, soit de leur en confier leurs exécutions à leurs frais ;

Le 28 janvier 2022, le conseil des cédants réitère son refus de du principe de mise en jeu de la garantie de bilan ;

Le permis de construire en exécution des prescriptions de la commission de sécurité a été accordé le 23 août 2022 ;

Le 14 mars 2023, une mise en demeure de payer la somme de 82 000 € est adressée par courrier recommandé à chacun des cédants ;

Un nouveau refus de garantie est notifié le 14 avril 2023 ;

Le 18 septembre 2023, la SAS HOTEL LE PAVILLON fait assigner les cédants ;

C’est en l’état qu’après 3 renvois l’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

La formation de jugement, après avoir entendu les parties, a clos les débats et mis le jugement en délibéré. Monsieur le Président d’audience a indiqué aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au Greffe le 13 janvier 2025.

Les parties ont été présentes ou représentées à l’audience.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de son assignation et de ses conclusions régulièrement déposées et reprises à l’audience, la SAS HOTEL LE PAVILLON demande au Tribunal de :

REJETER toute demande contraire ou plus ample ;

CONDAMNER solidairement MM. [N] [F], [V] [S], [L] [E], [G] [K], [U] [D] au paiement de la somme de 82 000 € au titre de leur obligation de garantie de bilan ;

ORDONNER la déconsignation des sommes séquestrées à cet effet auprès de la CARPA de [Localité 4] à concurrence de cette somme ;

CONDAMNER les requis aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 6 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire à intervenir ;

Aux termes de leurs conclusions régulièrement déposées et reprises à l’audience, MM. [N] [F], [V] [S], [L] [E], [G] [K], [U] [D] demandent au Tribunal de :

DEBOUTER purement et simplement la SAS HOTEL LE PAVILLON de toutes ses prétentions ;

CONDAMNER la SAS HOTEL LE PAVILLON à payer à Monsieur [N] [F] de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

MOYENS DES PARTIES :

Les moyens des parties développés dans leurs conclusions et déposés à l’audience consistent essentiellement à soutenir :

Pour la SAS HOTEL LE PAVILLON :

Que la garantie de bilan incluse dans la convention de cession porte notamment sur une « procédure précontentieuse, contentieuse, judiciaire, administrative, arbitrale ou autre engagée par tout tiers quel qu’il soit contre la Société, postérieurement à la date de la cession, pour des faits antérieurs » ;

Que cette clause ne comporte aucune distinction ni limitation selon que les vendeurs avaient ou non connaissance des faits à l’origine de la réclamation, ni même selon qu’ils étaient en capacité ou non d’en avoir connaissance »;

Que l’article 2 de cette garantie stipule expressément que le passif garanti pourra résulter notamment « de toute somme supportée par la société en exécution de mises en conformité obligatoires de l’établissement, non révélée lors du transfert de propriété des titres de la société, à l’exception des travaux de mise en conformité AdAp définis en annexe du compromis de cession de parts sociales, quand bien même le CEDANT n’en aurait pas eu connaissance lors de la signature de l’acte définitif. » ce qui caractérise précisément l’objet de la présente réclamation ;

Qu’en l’espèce, les avis de la commission intervenant à compter du 29 mars 2019 et portant sur des bâtiments irrégulièrement édifiés de longue date, existants au jour de la vente et mentionnés à l’acte de cession, les procédures ont donc bien été engagées « postérieurement à la date de la cession, pour des faits antérieurs »;

Que l’article 7 de la garantie prévoit que « Sont expressément exclus de la présente garantie de bilan, sauf fausse déclaration du CEDANT : * Les revendications liées à l’état de l’immeuble, du mobilier et du matériel cédé, * Les revendications liées au respect des normes d’hygiène, de sécurité électrique et de sécurité incendie » ;

Qu’en l’espèce, d’une part la fausseté des déclarations du cédant ont été démontrées et d’autre part la revendication porte sur l’existence juridique des immeubles et non sur leur état matériel ; cette clause d’exclusion n’est donc pas applicable ;

Qu’il n’y pas déchéance de la garantie pour déclaration tardive, car le courrier du préfet daté du 29 mars 2019 était adressé à la Mairie de [Localité 1], qui a à son tour mis en demeure la SAS HOTEL LE PAVILLON, et que c’est cette mise en demeure qui est le point de départ du délai de 30 jours ;

Pour les cédants, MM. [N] [F], [V] [S], [L] [E], [G] [K] et [U] [D] :

Que les cédants n’étaient pas à la tête de la société lors de la construction de l’hôtel, et qu’ils ignoraient donc que les 3 bâtiments annexes incriminés ne bénéficiaient pas d’un permis de construire, et que les avis favorables des précédentes visites de sécurité ne permettaient pas de prendre conscience de cette irrégularité ;

Sur l’absence de garantie de bilan :

Que l’article 7 de la garantie prévoit que « Sont expressément exclus de la présente garantie de bilan, sauf fausse déclaration du CEDANT : * Les revendications liées à l’état de l’immeuble, du mobilier et du matériel cédé, * Les revendications liées au respect des normes d’hygiène, de sécurité électrique et de sécurité incendie » ;

Qu’ en l’espèce, les cédants n’ont jamais fait de déclaration sur les permis de construire, que les déclarations sur les résultats des visites de la commission de sécurité étaient bien exactes, et qu’il n’y a donc pas eu de fausse déclaration ;

Que donc l’exclusion des revendications liées à l’état de l’immeuble, expressément prévue dans cet article, s’oppose bien à la garantie de passif sur ce point ;

Que s’il y a une ambiguïté quant à la définition du terme « état de l’immeuble » nécessitant une interprétation, celle-ci doit, dans le doute, conformément à l’article du 1190 Code civil, être interprétée favorablement aux débiteurs de la garantie, à savoir les cédants ;

Sur la déchéance de garantie de bilan :

Que l’article 4 de la garantie de bilan indique que le cessionnaire doit aviser le cédant dans un délai maximum de 30 jours à compter de sa révélation, tout évènement dûment justifié et susceptible de provoquer l’application de la présente garantie ;

Qu’ en l’espèce, le cessionnaire a été informé par lettre recommandée de la Préfecture datée du 29 mars 2019, donc reçue un ou deux jours après, alors que la lettre d’information aux cédants est datée du 9 mai ;

Qu’il y a donc déchéance de la garantie pour tardiveté de l’information ;

Sur les sommes réclamées :

Que la garantie de bilan nécessite la justification de l’inscription au bilan de cette dette supplémentaire ;

Qu’en l’espèce, le devis de 82 000 € produit par la SAS HOTEL LE PAVILLON date de 2019, et qu’il n’est pas démontré que ces sommes aient été engagées, d’autant plus que l’architecte qui a sollicité le permis de construire de régularisation n’est pas celui qui avait émis le devis de 2019 ;

Qu’aucune facture et aucun autre justificatif du coût réel des travaux n’a été fourni ;

Que le devis de 2019 comporte des postes ne faisant pas partie des préconisations de l’avis défavorable de la commission de sécurité de 2019, notamment l’étude de sol G5, l’étude de structure des bâtiments, le déplacement du groupe clim, le gros œuvre pour reprendre la nouvelle toiture, la reprise de plomberie, électricité, les différentes reprises, la toiture ;

SUR CE LE TRIBUNAL :

L’article 4 de la garantie de bilan indique que le cessionnaire doit aviser le cédant dans un délai maximum de 30 jours à compter de sa révélation, tout évènement dûment justifié et susceptible de provoquer l’application de la présente garantie ;

En l’espèce, le courrier du préfet daté du 29 mars 2019 était adressé à la Mairie de [Localité 1], qui a à son tour mis en demeure la SAS HOTEL LE PAVILLON, et que c’est cette mise en demeure qui est le point de départ du délai de 30 jours ;

Aucun élément ne permet de déterminer si la SAS HOTEL LE PAVILLON a reçu le courrier de la Mairie de [Localité 1] avant ou après le 9 avril 2019 ;

Toutefois le devis de l’architecte de la SAS HOTEL LE PAVILLON pour la mise en conformité de l’ensemble de l’hôtel par rapport à la commission pompiers du 20 mars 2019 est daté du 22 mars 2019, ce qui démontre que la SAS HOTEL LE PAVILLON avait eu révélation de l’évènement susceptible de provoquer l’application de la garantie plus de 30 jours avant d’en avoir avisé les cédants ;

En conséquence, le Tribunal DECLARERA la déchéance de la garantie de bilan pour tardiveté de l’information de la SAS HOTEL LE PAVILLON vers les cédants, et DEBOUTERA la SAS HOTEL LE PAVILLON de toutes ses prétentions.

Sur l’article 700 et les dépens :

Pour faire reconnaître les droits de MM. [N] [F], [V] [S], [L] [E], [G] [K], [U] [D], M. [N] [F] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, qu’il y a donc lieu de condamner la SAS HOTEL LE PAVILLON à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Par l’application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, les entiers dépens de l’instance seront mis à la charge de la SAS HOTEL LE PAVILLON qui perd son procès ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement et après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu l’article 1103 du Code Civil ; Vu la convention de cession d’actions signée le 21 mars 2018 entre les parties ; Vu les pièces du dossier ;

DECLARE la déchéance de la garantie de bilan pour tardiveté de l’information ;

DEBOUTE la SAS HOTEL LE PAVILLON de toutes ses prétentions ;

CONDAMNE la SAS HOTEL LE PAVILLON à payer 1.500 euros à M. [N] [F] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SAS HOTEL LE PAVILLON aux entiers dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 151,17 euros toutes taxes comprises.

Le Greffier

Le Président.