Numéro d’inscription au répertoire général : 2024 003102

Tribunal de Commerce de Montpellier

Jugement du 04/02/2026

prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’Article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Demandeur (s) : Mme, [C], [S], [Adresse 1] Représentant (s) : PEPRATX NEGRE, [L], [A], [M], [O], [J]

Défendeur (s) :, CATHIE, [P], [Adresse 2], [Localité 1] Représentant(s) : SELARL DABIENS & DEMAEGDT – Avocats associés

Défendeur (s) : M., [W], [N], [Adresse 3] Représentant (s) : Maître GUERS Olivier

Président : M. Victor STANESCU Juges : M François BERTRAND M^me Olivia COTHIER MAUGER

Greffier présent lors des débats : M^me Carole LEMAITRE SOUBRILLARD Greffier présent lors du prononcé : M^me Carole LEMAITRE SOUBRILLARD

Débats à l’audience publique du 03/12/2025

FAITS ET PROCEDURE :

En février 2019, Madame, [S], [C] est entré en relation d’affaires avec la SARL, CATHIE, [P], agence immobilière immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le N° 531672616, dont le siège social est situé, [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal Mme, [R], [P], en vue du rachat du droit au bail d’un local commercial situé, [Adresse 5] à, [Localité 2] et détenu par Monsieur, [N], [W] depuis le 1er avril 2004 pour l’exercice d’une activité d’alimentation générale.

Le 25 mars 2019 Madame, [S], [C] signe avec Monsieur, [N], [W] un compromis de cession de droit au bail sous conditions suspensives par l’intermédiaire de la SARL, CATHIE, [P].

Le 27 juin 2019, Monsieur, [N], [W] cède son droit au bail portant le local situé, [Adresse 5] au bénéfice de la société EPICERIE ALADIN, constituée par Madame, [S], [C] le 4 juin 2019 en vue de l’exploitation d’une activité de restauration sans vente de boissons alcoolisées.

Le 1er juillet 2019, la société EPICERIE ALADIN débute son activité.

Le 20 novembre 2019, 10 janvier 2020 et le 4 mars 2020, Madame, [S], [C] fait constater par huissier la présence d’un échafaudage installé sur le trottoir de l’immeuble situé, [Adresse 5] à, [Localité 2] et devant l’entrée et la devanture de son local semblant correspondre à des travaux de réfection de la façade de l’immeuble et des câbles électriques le long de la façade et de l’échafaudage, ainsi qu’un panneau « Attention Travaux » devant son local.

Le 3 mars 2020, le bailleur FDI fait délivrer un commandement de payer les loyers à la société EPICERIE ALADIN pour un montant de 4825,31 euros.

Dans l’impossibilité de régler ses loyers, Madame, [S], [C] cesse son activité et obtient le 28 juillet 2020, l’autorisation de la SCI LA PLAGNE de céder le droit au bail de son local situé, [Adresse 5] à Montpellier à la SARL LA BABOTE.

Le 4 décembre 2023, la société EPICERIE ALADIN fait l’objet d’une ration d’office par le Tribunal de Commerce de Montpellier pour cessation d’activité sur le fondement de l’article R.123-125 alinéa 1 du Code de commerce.

Le 14 mars 2024, Madame, [S], [C], considérant avoir été victime d’un dol commis par le cédant Monsieur, [N], [W] et par l’agence, CATHIE, [P], qui ne l’auraient pas informée de la pose imminente d’un échafaudage pour travaux de ravalement, assigne Monsieur, [N], [W] et l’agence, CATHIE, [P] devant le Tribunal de commerce de Montpellier pour obtenir réparation in solidum de Monsieur, [N], [W] et l’agence, CATHIE, [P] des préjudices qu’elle estime avoir subis.

C’est en l’état qu’après 4 renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025.

Les parties ont été présentes ou représentées à l’audience.

La formation de jugement a clos les débats et mis le jugement en délibéré. Monsieur le Président d’audience a indiqué aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au Greffe le 28 janvier 2026 et prorogé au 4 février 2026.

Les parties ont été présentes ou représentées à l’audience.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Pour Madame, [S], [C] :

JUGER l’action de Madame, [S], [C] recevable,

A titre principal, sur le fondement contractuel,

JUGER que Monsieur, [N], [W] a manqué à son obligation de bonne foi,

JUGER que la SARL, CATHIE, [P] a commis un manquement à son obligation de conseil,

CONDAMNER in solidum Monsieur, [N], [W] et la SARL, CATHIE, [P] sur le fondement de la responsabilité contractuelle à payer Madame, [S], [C] :

15 000 euros en réparation de son préjudice financier tiré de la perte de chance d’avoir pu tirer profit de l’exploitation de son activité ;

* 29 552 euros en réparation de son préjudice financier tiré des sommes investies à perte dans son projet

* 3 500 euros en réparation de son préjudice moral.

A titre subsidiaire, sur le fondement délictuel,

JUGER que Monsieur, [N], [W] et la SARL, CATHIE, [P] ont commis un dol,

JUGER que Madame, [S], [C] peut se prévaloir de sa qualité de tiers et d’associé de la société EPICERIE ALADIN pour solliciter la réparation de ses préjudices propres et distincts de la société EPICERIE ALADIN,

CONDAMNER in solidum Monsieur, [N], [W] et la SARL, CATHIE, [P] sur le fondement de la responsabilité délictuelle à payer à Madame, [S], [C] :

* 15 000 euros en réparation de son préjudice financier tiré de la perte de chance d’avoir pu tirer profit de l’exploitation de son activité ;

* 29 552 euros en réparation de son préjudice financier tiré des sommes investies à perte dans son projet ;

* 3 500 euros en réparation de son préjudice moral.

En tout état de cause,

DÉBOUTER Monsieur, [N], [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

DÉBOUTER la SARL, CATHIE, [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Monsieur, [N], [W] et la SARL, CATHIE, [P] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de Maître, [J], [O] en application de l’article 37 de la loi N° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, qui renonce en cas de recouvrement de cette somme au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

CONDAMNER in solidum Monsieur, [N], [W] et la SARL, CATHIE, [P] aux entiers dépens de l’instance,

DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Pour Monsieur, [N], [W] :

DECLARER Madame, [G] irrecevable en ses demandes.

Subsidiairement,

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DEBOUTER Madame, [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame, [G] à payer à Monsieur, [W] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame, [G] à supporter les entiers dépens de l’instance.

Pour l’agence, CATHIE, [P] :

A titre principal :

DÉCLARER irrecevable Madame, [S], [C] en ses demandes, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SARL, CATHIE, [P] ;

À titre subsidiaire :

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Madame, [S], [C], celle-ci ne faisant pas la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame, [S], [C] à payer la somme de 4.000 euros à la société, CATHIE, [P] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOYENS DES PARTIES :

Les moyens des parties développés dans leurs conclusions consistent essentiellement à soutenir :

Pour Madame, [S], [C] :

Que Madame, [S], [C] a été victime d’un dol commis par le cédant Monsieur, [N], [W] et par l’agence, CATHIE, [P], qui ont omis de l’informer de la pose imminente d’un échafaudage pour travaux de ravalement.

Que, dûment informée, Madame, [S], [C] n’aurait pas acquis le droit au bail ou l’aurait acquis à moindre prix.

Que cette rétention d’information constitue une faute dolosive traduisant un manquement au devoir de loyauté, de conseil et de bonne foi.

Que cette faute a causé à Madame, [S], [C] un préjudice financier et moral.

Que Madame, [S], [C], partie au compromis de cession du droit au bail conclu en mars 2019, disposait d’un lien contractuel direct avec Monsieur, [N], [W].

Que la cession intervenue au profit de la SARL ÉPICERIE ALADIN ne produit effet que pour l’avenir et ne supprime pas la relation contractuelle antérieure.

Que son action en responsabilité contractuelle contre Monsieur, [N], [W] est donc fondée et recevable.

Que Monsieur, [N], [W] ne pouvait ignorer l’imminence des travaux à réaliser et que c’est même pour cette raison qu’il a envisagé de céder son droit au bail et a déménagé son activité sur le trottoir d’en face

Qu’il est indéniable que Monsieur, [N], [W] a commis une faute contractuelle puisque, parfaitement informé de l’imminence des travaux de ravalement de façade, il a fait preuve de déloyauté en s’abstenant délibérément d’en informer son cocontractant pour l’amener à conclure la cession.

Que Monsieur, [N], [W] ne saurait soutenir que la requérante aurait eu connaissance de ces travaux au seul prétexte qu’ils ont fait l’objet d’arrêtés communaux.

Qu’à défaut de condamner Monsieur, [N], [W] sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le Tribunal condamnera le requis sur celui de la responsabilité délictuelle du fait de l’intention dolosive caractérisée de Monsieur, [N], [W] dans la dissimulation d’information déterminante – imminence des travaux de ravalement de façade- du consentement de son cocontractant.

Qu’en manquant à la loyauté contractuelle à l’égard de la société EPICERIE ALADIN, Monsieur, [W] a de toute façon causé un dommage à Madame, [S], [C] qui entendait tirer un profit personnel de la cession par l’exercice de son activité professionnelle dans le local par l’intermédiaire de sa société nouvellement et spécialement créée à cet effet.

Que Madame, [S], [C] peut donc se prévaloir de sa qualité d’associé de la société EPICERIE ALADIN pour solliciter réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Que l’agence, CATHIE, [P] a manqué à son obligation de conseil et s’est rendue complice de la faute dolosive.

Que l’agence, CATHIE, [P] ayant elle-même mené les échanges avec les différentes partenaires financiers pour le compte de Madame, [S], [C], elle était redevable d’une obligation de conseil étendue et aurait dû informer Madame, [C] des travaux à venir, de sorte que l’agence, CATHIE, [P] a commis un manquement à ses obligations.

Que le montant des honoraires perçus par l’agence, CATHIE, [P], s’élevant à 9 600 euros, représente près de la moitié de la valeur du droit au bail cédé et excède largement la rémunération usuellement perçue dans le cadre d’une simple mission d’entremise.

Que le site Internet de l’agence, CATHIE, [P] précise que l’agence est partenaire de la mairie de, [Localité 2] concernant les projets de développement de la ville et qu’à ce titre, elle avait nécessairement connaissance de la mission Grand Cœur en cours et aurait dû en informer Madame, [S], [C] ou tout le moins se renseigner.

Que s’agissant d’un manquement à l’obligation de conseil, l’intention dolosive n’est pas à rapporter, mais seule l’existence d’une faute.

Que la relation contractuelle entre l’agence, CATHIE, [P] et Madame, [S], [C] existait avant la création de la société EPICERIE ALADIN et qu’aucune procédure de reprise des actes passés par la société en formation n’a été diligentée.

Que le simple fait de libeller une facture au nom de la société ne signifie en aucun cas que le contrat d’intermédiation a été conclu avec la société de Madame, [S], [C], étant rappelé que le paiement d’une obligation peut être fait par un tiers non lié au contrat.

Que l’agence, CATHIE, [P] a retenu de manière délibérée des informations qu’elle savait déterminantes pour sa cliente Madame, [S], [C], dans le but de lui faire signer la cession du bail et ainsi lui facturer ses honoraires.

Qu’il est largement démontré que l’agence, CATHIE, [P] avait connaissance de l’imminence des travaux du faîte de sa qualité de professionnel et de sa connaissance des projets de développement de la ville.

Que le fait que l’agence, CATHIE, [P] ait dissimulé cette information à Madame, [S], [C] trahit nécessairement un dol par réticence.

Que Madame, [S], [C] est fondée à se prévaloir de sa qualité d’associée et de tiers lésé par les manquements de l’agence, CATHIE, [P] envers la société ÉPICERIE ALADIN.

Que Madame, [S], [C] a subi un préjudice de souffrance morale et un préjudice financier résultant de l’impossibilité d’exploiter son commerce dans des conditions normales, préjudices directement imputables aux manœuvres dolosives de l’agence, CATHIE, [P] et de Monsieur, [N], [W].

Pour Monsieur, [N], [W] :

Que Monsieur, [W] n’a jamais eu aucun lien contractuel avec Madame, [S], [C], le droit au bail dont il était titulaire ayant été cédé par ses soins à la société ÉPICERIE ALADIN de sorte que Madame, [C] n’a ni intérêt, ni qualité à agir en responsabilité civile contractuelle contre Monsieur, [N], [W] au sens des articles 30 et 31 du Code de Procédure civile.

Que la substitution dans la promesse de cession emporte pour le cédant (Madame, [S], [C]), un transfert de ses droits au cessionnaire (la société ÉPICERIE ALADIN) pour ce qui concerne la cession du droit au bail, de sorte que Madame, [S], [C] n’a ni intérêt, ni qualité à agir en responsabilité civile délictuelle contre Monsieur, [N], [W] au sens des articles 30 et 31 du Code de Procédure civile.

Que Monsieur, [N], [W] n’a pas été en contact avec la société FDI SI, gestionnaire de l’immeuble, pour ce qui concerne la réfection des vitrines des commerces et ce, dans la mesure où les travaux de réfection de la devanture du commerce exploité par Monsieur, [N], [W] avait été réalisé au cours des années 2016 et 2017 comme en attestent l’arrêté portant non-opposition à déclaration préalable et la déclaration d’achèvement des travaux émis à cet effet.

Qu’il est probable que la prétendue note d’information diffusée soit intervenue par voie d’affichage dans le hall de l’immeuble auquel Monsieur, [N], [W] n’accédait pas, pour avoir une entrée directe sur la voie publique.

Que la prétention de Madame, [S], [C] selon laquelle "Monsieur, [N], [W] aurait envisagé de céder son droit au bail et déménagé son activité sur le trottoir d’en face" en raison des travaux de ravalement prévus est erronée et non établie.

Que les éléments de la cause démontrent au contraire que Monsieur, [N], [W] et sa compagne Madame, [U] ont acquis un bien situé, [Adresse 6] à, [Localité 2] aux fins d’y transférer l’activité de Monsieur, [N], [W], laquelle est passée de 45 m2 à 167 m2.

Que les travaux relatifs au ravalement de l’immeuble du, [Adresse 7] ont donné lieu à deux arrêtés publics de la mairie de, [Localité 2] réputés être connus autant par Madame, [S], [C] que par Monsieur, [N], [W], ce en quoi la faute alléguée apparaît d’autant moins constituée.

Que le préjudice de souffrance morale allégué par Madame, [S], [C] est étranger à l’opération contractuelle.

Que Madame, [S], [C] prétend que ses préjudices financiers et pertes de chance sont liés à l’impossibilité de jouir normalement du local loué alors que la délivrance et la jouissance paisible des lieux, obligations inhérentes au bail, constituent des obligations qui pèsent sur le bailleur selon les articles 1719 et suivants du Code civil.

Que le commerce était accessible en toute sécurité lors des travaux.

Qu’aucune relation de cause à effet entre la faute alléguée et les préjudices prétendus n’est établie.

Que le préjudice de souffrance morale n’est aucunement établi et qu’aucun élément probant ne permet de l’apprécier.

Que la perte de chance de Madame, [S], [C] ne saurait être estimée au regard de l’activité de Monsieur, [N], [W] qui est développé depuis 2004 et a trait à un commerce d’alimentation générale alors même que la société EPICERIE ALADIN proposait d’exercer une activité de restauration dans le cadre d’une création.

Que le préjudice financier avancé n’est pas constitué puisque ces dépenses sont courantes dans le cadre d’une activité commerciale et ne sont pas constitutives d’un préjudice.

Pour l’agence, CATHIE, [P] :

Que c’est la société EPICERIE ALADIN qui a contracté avec l’agence, CATHIE, [P], laquelle est la seule à avoir intérêt et qualité à agir en responsabilité civile contractuelle ou délictuelle.

Que Madame, [S], [C] est un tiers au contrat susvisé et n’a pas la qualité pour agir en responsabilité civile sur le fondement contractuel à l’encontre de l’agence, CATHIE, [P].

Qu’en l’absence de tout préjudice personnel direct et distinct, Madame, [S], [C] ne justifie d’aucun intérêt à agir à l’encontre de l’agence, CATHIE, [P] sur le terrain délictuel.

Qu’à défaut d’établissement que l’agence, CATHIE, [P] connaissait au jour du compromis, l’existence et l’imminence de travaux de ravalement précisément programmés, aucun manquement au devoir de conseil et donc aucune faute ne peut être retenue à son encontre.

Que l’agence, CATHIE, [P] n’a pas commis de faute.

Que Madame, [S], [C] ne peut sérieusement prétendre qu’elle « n’avait vu aucun panneau, informant de futurs travaux de ravalement »alors qu’elle avait nécessairement eu l’information dans le cadre des démarches qu’elle était dans l’obligation d’accomplir en vue de commencer son activité.

Que Madame, [S], [C] échoue à caractériser un dol et ou un manquement à son devoir d’information de l’agence, CATHIE, [P] dès lors qu’à la date du compromis du 25 mars 2019, celle-ci n’apporte pas la preuve que, à cette date, l’agence, CATHIE, [P] avait connaissance de l’imminence de travaux de ravalement de façades ni la preuve intentionnelle déterminante du consentement, ni que l’agence, CATHIE, [P] était débitrice de cette information sur un fait extérieur et étranger à son mandat envers Madame, [S], [C], aux termes de ses obligations limitées à la négociation pour cession de droit au bail.

Que le lien de causalité entre la prétendue faute et les préjudices allégués par la requérante n’est pas rapportée

Que les préjudices allégués par Madame, [S], [C] ne sont pas démontrés ni caractérisés.

SUR CE LE TRIBUNAL :

Sur la responsabilité contractuelle du cédant Monsieur, [N], [W] et de l’agence, CATHIE, [P] :

En vertu de l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Madame, [S], [C] soutient que Monsieur, [N], [W], en sa qualité de cédant du droit au bail, ainsi que l’agence, CATHIE, [P], en qualité d’intermédiaire, auraient manqué à leur obligation de bonne foi et à leur obligation de conseil en s’abstenant de l’informer de l’existence de travaux imminents devant être réalisés dans l’immeuble.

Si les défendeurs contestent avoir eu connaissance, au moment de la cession, de la programmation de ces travaux, cette affirmation apparaît peu convaincante au regard des pièces versées aux débats, lesquelles tendent à démontrer que lesdits travaux étaient envisagés de longue date.

Toutefois, le manquement allégué à l’obligation de bonne foi ou de conseil ne saurait, à lui seul, ouvrir droit à réparation qu’à la condition que la demanderesse établisse l’existence d’un préjudice certain et d’un lien de causalité direct entre le manquement invoqué et le préjudice allégué, conformément à l’article 1231-1 du code civil.

Or, en l’espèce, Madame, [S], [C] ne rapporte pas la preuve que l’absence d’information sur les travaux serait à l’origine directe et certaine des préjudices financiers et moraux dont elle sollicite réparation, ni qu’elle aurait renoncé à la cession ou conclu celle-ci à des conditions différentes si elle avait été informée de la réalisation des travaux.

Dès lors, faute de démonstration d’un lien de causalité suffisant entre le manquement allégué et les préjudices invoqués, Madame, [S], [C] n’est pas fondée à demander réparation de ses préjudices subis sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Par conséquent, le Tribunal déboutera Madame, [S], [C] de sa demande de réparation des préjudices subis sur le fondement des responsabilités contractuelles de M., [N], [W] et de l’agence, CATHIE, [P].

Sur la responsabilité délictuelle du cédant M., [N], [W] et de l’agence, CATHIE, [P] :

En vertu de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame, [S], [C] invoque l’existence d’un dol imputable à Monsieur, [N], [W] et à l’agence, CATHIE, [P] mais échoue à démontrer le lien de causalité entre l’absence d’informations relatives aux travaux imminent sur l’immeuble objet du droit au bail et les préjudices moraux et financiers dont elle estime être victime.

Dès lors, faute de démonstration d’un lien de causalité suffisant entre le dol allégué et les préjudices invoqués, Madame, [S], [C] n’est pas fondée à demander réparation de ses préjudices subis sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Par conséquent, le Tribunal déboutera Madame, [S], [C] de sa demande de réparation des préjudices subis sur le fondement des responsabilités contractuelles de M., [N], [W] et de l’agence, CATHIE, [P].

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de l’instance

Compte tenu de la nature du litige, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 1104,1231-1 et 1240 du code civil, Vu les pièces versées aux débats.

Rejetant toutes les autres demandes des parties,

JUGE que Madame, [S], [C] n’établit pas la démonstration d’un lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices moraux et financiers subis ;

REJETE l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Madame, [S], [C]

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.

CONSERVE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 90,48 € toutes taxes comprises.

Le Greffier

Le Président.