AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANCY

Jugement du 28 avril 2025

RG: 2024004871

Composition du tribunal lors des débats :

Monsieur Nicolas GEISLER, président, Monsieur Dominique TROMP, Monsieur Patrick WOLFROM, juges, assistés de Madame Camille ANTOINE, greffier.

Débats : les débats ont eu lieu à l’audience publique du lundi 03 février 2025.

Délibéré par les mêmes juges.

ENTRE : PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

SCI MHT, [Adresse 1] Comparant par M^e DEMAREST avocat au barreau de Nancy

ET : PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, [Adresse 2]

Comparant par M^e MENNEGAND, avocat au barreau de Nancy

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal des activités économiques de Nancy à la date du 28/04/2025 comme annoncé par le président d’audience à l’issue des débats et conformément à l’article 450 du code de procédure civile et signé par M. Nicolas GEISLER, président d’audience et par M^e Pierre-Alexandre DICHE, greffier.

Dépens : 60,22 euros TTC

Le 11 octobre 2022, la SA VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, ci-après dénommée SA VIVEST, a transmis à la SCI MHT une offre ferme et définitive d’achat portant sur trois immeubles appartenant à la SCI MHT, pour un prix global de 800 000 € net vendeur se décomposant ainsi :

* 180 000 € pour un immeuble situé, [Adresse 3] à, [Localité 1] ;

* 310 000 € pour un immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 2] ;

* 310 000 € pour un immeuble situé, [Adresse 5] à, [Localité 2].

Le 17 octobre 2022, la SCI MHT a accepté l’offre d’achat sans réserve.

En novembre 2022, la SA VIVEST a demandé à ce que le montant global de 800 000 € soit désormais réparti ainsi : 160 000 € pour l’immeuble de, [Localité 1] et 320 000 € pour chacun des immeubles de, [Localité 2].

La SA VIVEST a en outre souhaité reporter en 2024 la régularisation de la vente du troisième immeuble,, [Adresse 5] à, [Localité 2].

La SCI MHT ne s’est pas opposée à ces nouvelles modalités, mais a demandé que soit régularisé un compromis de vente pour l’immeuble dont la vente était reportée en 2024.

Les ventes des deux premiers immeubles ont été régularisées le 10 mai 2023. Le compromis sur le troisième immeuble n’a pas été régularisé et l’acte de vente non réitéré.

Par courrier du 27 février 2024, la SCI MHT a mis en demeure la SA VIVEST de régulariser la vente du troisième immeuble au prix de 320 000 €, en vain.

C’est dans ce contexte que par exploit en date du 29 mai 2024, la SCI MHT a assigné devant ce tribunal la SA VIVEST aux fins de :

Par application de l’article 1583 du Code civil,

* Dire que la vente entre la SCI MHT et la SA d’HLM VIVEST portant sur un immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], cadastrée section AL n°, [Cadastre 1] est parfaite entre les parties ;

* Condamner la SA d’HLM VIVEST à payer à la SCI MHT la somme de 320 000 € au titre du prix de vente dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai ;

* Condamner la SA d’HLM VIVEST à payer à la SCI MHT la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Condamner la SA d’HLM VIVEST aux entiers dépens.

Par écritures récapitulatives, en date du 21 novembre 2024, déposées à l’audience du 2 décembre 2024 et soutenues oralement à l’audience du 3 février 2025, la SCI MHT demande au tribunal de :

Par application des articles 1583, 1113 et 1118 du Code civil,

A titre principal,

* Dire que la vente entre la SCI MHT et la SA d’HLM VIVEST portant sur un immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], cadastrée section AL n°, [Cadastre 1] est parfaite entre les parties ;

* Condamner la SA d’HLM VIVEST à payer à la SCI MHT la somme de 320 000 € au titre du prix de vente dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai ; A titre subsidiaire.

* Ordonner la réitération de la vente de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 2], cadastrée section AL n°, [Cadastre 1] entre la SCI MHT et la SA d’HLM VIVEST par devant notaire ;

* Enjoindre à la SA d’HLM VIVEST de mandater tout notaire de son choix pour réitérer cette vente dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai ;

* Dans tous les cas où une astreinte serait ordonnée, se réserver la liquidation de l’astreinte ;

* Condamner la SA d’HLM VIVEST à payer à la SCI MHT la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civil ;

* Condamner la SA d’HLM VIVEST aux entiers dépens.

Par écritures récapitulatives n° 3, en date du 27 novembre 2024, déposées à l’audience du 2 décembre 2024 et soutenues oralement à l’audience du 3 février 2025, la SA VIVEST demande au tribunal de :

Vu les pièces versées au débat,

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

A titre principal,

* Dire et juger que faute de rencontre des volontés sur tous les éléments essentiels du contrat, le contrat n’a jamais été valablement formé, de sorte que la vente ne peut être parfaite et sa réitération ne peut être demandée ;

* Dire et juger qu’également (sic) que la société VIVEST n’ayant pas obtenu le financement, la clause suspensive a produit ses effets de sorte que là encore la réitération de la vente ne peut être sollicitée ;

* Dire et juger également que la SCI MHT n’a pas respecté son obligation de loyauté et d’information en ne mentionnant pas que l’immeuble était en zone PQV (sic) ; [en réalité QPV]

* Par conséquent, débouter purement et simplement la SCI MHT de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées ;

A titre subsidiaire,

* Débouter la SCI MHT de sa demande visant à voir désigner un notaire sous astreinte, comme étant mal fondée ;

* Dire et juger que faute de disposer du financement la demande de réitération est en toute hypothèse san (sic) objet et sans intérêt, puisque la société VIVEST est dans l’incapacité de fournir à (sic) la contrepartie financière à la vente de l’immeuble litigieux ;

* Dire et juger que la SCI MHT ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice ;

* Par conséquent, débouter purement et simplement la SCI MHT de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées ;

A titre infiniment subsidiaire,

* Dire et juger que l’indemnisation maximale à laquelle la SCI MHT pourrait prétendre en raison de la non-réitération de la vente ne saurait excéder 16 000 € ; En toute hypothèse,

* Débouter la SCI MHT de ses demandes de condamnation sous astreinte ou à tout le moins réduire le montant sollicité et fixer un délai « raisonnable » ;

* Débouter la SCI MHT du surplus de ses demandes ;

* Condamner reconventionnellement la SCI MHT à payer à la SA VIVEST la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

* Ecarter expressément l’exécution provisoire du jugement à intervenir, au regard des conséquences manifestement excessives que celle-ci engendrerait.

MOTIFS

Sur la demande principale

La SCI MHT demande au tribunal de condamner la SA VIVEST à lui payer le troisième immeuble au titre de son offre ferme d’achat datée du 11 octobre 2022 et acceptée sans réserve le 17 octobre 2022.

Au soutien de sa demande, elle expose au visa des articles 1583, 1113 et 1118 du Code civil, que l’offre d’achat formulée sans réserve par la SA VIVEST a bien rencontré son acceptation conforme.

Elle ajoute qu’elle a accepté en novembre 2022 les demandes de la SA VIVEST de modifier la répartition des prix entre les trois immeubles, tout en conservant le montant global de l’offre d’achat de départ, et de décaler la vente du troisième immeuble à 2024, sous réserve de régulariser cette vente retardée par un compromis ne contenant pas de conditions suspensives d’obtention de financement.

Elle souligne que la SA VIVEST a effectivement acheté les deux premiers immeubles ,([Adresse 6] à, [Localité 1] et, [Adresse 7] à, [Localité 2]), mais pas le troisième immeuble ,([Adresse 8] à, [Localité 2]).

A cet égard, elle indique que le notaire de la SA VIVEST a proposé un compromis pour ce troisième immeuble, mais elle n’y a pas donné suite car y figuraient des conditions suspensives de financement non convenues initialement.

En outre, elle observe qu’après la conclusion d’un contrat, quand bien même les parties ont la possibilité d’en modifier les termes, le contrat doit s’appliquer dans les conditions initialement prévues en l’absence de régularisation d’un avenant.

Par ailleurs, elle ajoute que le troisième immeuble a été placé en QPV par un décret publié le 14 septembre 2015, que la SA VIVEST ne pouvait pas ignorer cette situation lorsqu’elle lui a transmis son offre d’achat en octobre 2022 et que la validité de cette offre d’achat n’était pas subordonnée au fait que l’immeuble ne soit pas situé dans un QPV.

Elle indique que l’assignation a été publiée au service de la publicité foncière.

De ce qui précède, elle en tire pour conséquence qu’en présence d’un accord sur la chose et sur le prix, la vente des trois immeubles a été parfaite dès le 17 octobre 2022.

Elle demande que soit assortie à la condamnation, une astreinte dissuasive de 500 € par jour de retard, de manière à éviter un retard abusif dans l’exécution de la décision.

Elle indique en outre que le jugement constatant la vente vaudra titre de vente et qu’il sera de ce fait inutile d’ordonner la réitération de la vente devant un notaire, sauf à titre subsidiaire.

A titre liminaire, la SA VIVEST constate que la SCI MHT a accompli les formalités de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

Pour s’opposer à la demande de la SCI MHT, la SA VIVEST rétorque que la vente du troisième immeuble n’est pas parfaite.

A cette fin, elle expose qu’au départ, les discussions entre les parties ont concerné la vente d’un lot de trois immeubles pour un prix global de 800 000 €

et précise que la régularisation de l’acte de vente était le versement de cette somme.

Elle souligne qu’aucune suite n’a été donnée à cette offre globale et que celle-ci a été abandonnée d’un commun accord entre les parties.

Par ailleurs, elle ajoute que les négociations ont été poursuivies par l’intermédiaire des notaires et ont abouti à des conditions de prix différentes, la vente des trois immeubles se faisant de manière séparée et non plus sous forme d’un seul lot.

A cet égard, elle fait observer que le notaire de la SCI MHT a confirmé dans un courriel du 25 novembre 2022 que les parties s’étaient mises d’accord sur les nouveaux prix de vente et que celle-ci souhaitait passer à la vente directe des deux premiers immeubles.

Elle en déduit que ce document s’analyse comme une nouvelle offre de chacun des immeubles et de manière séparée.

Elle souligne en outre qu’en parallèle de la vente des deux premiers immeubles qui ont fait l’objet de deux actes notariés séparés, les négociations se sont poursuivies, avec demande d’un compromis pour le troisième immeuble.

Elle indique que son notaire a répondu par courriel le 6 décembre 2022 précisant que la SA VIVEST souhaitait que le compromis de vente soit établi sous la condition suspensive d’obtention de financements ACV et de l’État, élément essentiel de la vente.

En dernier lieu, elle observe que la SCI MHT n’a jamais accepté ce compromis.

Elle en tire pour conséquence que la SCI MHT a refusé sa dernière offre d’achat, qu’aucun contrat n’a pu légalement se former et qu’il est aujourd’hui impossible d’en solliciter la réitération forcée.

La SA VIVEST précise que les financements demandés n’ont pu être obtenus et qu’à la suite d’échanges intervenus entre les notaires respectifs des parties, elle n’entendait pas donner suite aux négociations afférentes à ce troisième immeuble.

Elle observe par ailleurs que la SCI MHT a omis de préciser que ce troisième immeuble se trouve dans une zone QPV. Elle en tire pour conséquence

que la SCI MHT a manqué à son obligation de loyauté et d’informations et qu’il n’y a pas eu d’accord global sur les éléments essentiels du contrat.

La SA VIVEST relève en outre que si la vente est considérée comme parfaite, elle souligne qu’elle ne dispose pas de la trésorerie spécifique nécessaire pour acheter l’immeuble, quelle n’est pas en mesure de réunir la somme de 320 000 € en huit jours et que le montant de l’astreinte de 500 € par jour de retard est totalement faramineux.

Elle demande au tribunal à titre subsidiaire de débouter la SCI MHT de sa demande visant à voir désigner un notaire sous astreinte, car mal fondée.

Elle observe que si l’exécution provisoire est maintenue, la demande de la SCI MHT qui vise à obtenir la vente forcée d’un immeuble aura pour conséquence un transfert de propriété, des formalités de publication et le versement du prix de vente correspondant.

Elle considère par voie de conséquence que la décision à intervenir ne doit pas être assortie de l’exécution provisoire car incompatible avec la nature de l’affaire.

Elle indique à titre infiniment subsidiaire que l’indemnisation maximale à laquelle la SCI MHT pourrait prétendre en raison de la non-réitération de la vente ne saurait excéder 5 % du prix de vente, soit la somme de 16 000 €.

Sur ce,

A titre liminaire, le tribunal rappelle au visa de l’article 1583 du Code civil que la vente est parfaite entre les parties, dès lors qu’elles sont convenues de la chose et du prix.

En l’espèce, le tribunal observe que la SCI MHT produit aux débats un courrier daté du 11 octobre 2022, signé par la Directrice Générale Adjointe de la SA VIVEST et intitulé : Offre d’achat trois immeubles à, [Localité 1] &, [Localité 2] (pièce n° 1).

Ce courrier mentionne explicitement la chose : les trois immeubles avec les adresses et les surfaces habitables de chacun des immeubles, et le prix de cet ensemble immobilier de 800 000 € TTC net vendeur.

Le tribunal relève que le courrier précise que l’offre d’achat de la SA VIVEST est « ferme et définitive ».

Le tribunal constate que la SCI MHT a contresigné ce même courrier le 17 octobre 2022 avec la mention « Bon pour accord ».

Dès lors, le tribunal ne peut que constater la vente parfaite de ces trois immeubles. La SA VIVEST a fait connaitre de façon manifeste son intention d’acheter les trois immeubles au prix global de 800 000 €. La SCI MHT a manifesté son adhésion pure et simple à l’offre d’achat. Elle a accepté d’être liée dans les termes de celle-ci.

Le tribunal ajoute au visa du même article que la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Le tribunal en déduit que cet accord a entraîné le transfert immédiat de la propriété du bien de la SCI MHT vers la SA VIVEST, quand bien même les trois immeubles ne sont pas tous payés.

Le tribunal observe que la SCI MHT verse aux débats un courriel de son notaire daté du 25 novembre 2022 confirmant que les parties se sont mises d’accord pour modifier les prix unitaires de chaque immeuble, sans modification du prix global convenu entre les parties les 11 et 17 octobre 2022 (pièce n° 2).

A lecture de ce courriel, le tribunal relève que la SA VIVEST sollicite le report de l’acquisition du troisième immeuble sur 2024 et que la SCI MHT demande l’établissement d’un compromis de vente sur ce dernier immeuble.

Au demeurant, le tribunal observe que la SA VIVEST ne conteste pas dans ses écritures ces affirmations.

Le tribunal souligne que la modification de prix de chaque immeuble, relayée dans ce courriel du 25 novembre 2022, n’annule en rien le caractère parfait de la vente signée les 11 et 17 octobre 2022, les deux parties étant toujours d’accord sur la chose et le prix.

Au surplus, la SCI MHT verse aux débats deux attestations notariées, datées du 10 mai 2023, confirmant la vente au profit de la SA VIVEST des deux premiers immeubles en pleine propriété (pièces n° 3 et 4).

S’agissant du troisième immeuble, au regard de la divergence d’analyse des parties, il appartient au tribunal de rechercher s’il y a eu négociation avec accord d’un compromis de vente précisant les modalités du report de son paiement sur 2024 et avec ajout d’une condition suspensive stipulant que la vente

est conditionnée à l’obtention des financements ACV (Action Cœur de Ville) et de l’État.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Au cas d’espèce, le tribunal constate que la SA VIVEST ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle aurait proposé à la SCI MHT un compromis de vente avec condition suspensive, que la SCI MHT ne l’aurait pas accepté et qu’en tout état de cause elle n’aurait pas obtenu de financement, que ce soit ACV ou de l’État.

Dès lors, la SA VIVEST ne peut valablement soutenir, ainsi qu’elle le fait dans ses écritures et dans sa pièce n° 1, sans produire le moindre document probant, en particulier le courriel du 6 décembre 2022, que le contrat n’a jamais été valablement formé, que la vente ne peut être parfaite, que la SCI MHT a accepté qu’un compromis de vente soit établi pour le troisième immeuble sous condition suspensive de financement, que n’ayant pas obtenu le financement la clause suspensive a produit ses effets, et que la réitération de la vente du troisième immeuble ne peut être demandée.

Au surplus, le tribunal ajoute, comme exposé ci-avant, que la vente étant parfaite, l’information soulevée par la défenderesse dans ses écritures, précisant que le troisième immeuble se trouve dans une zone QPV, ne peut être considérée après coup comme un élément essentiel de la vente.

La SCI MHT demande au tribunal de condamner la SA VIVEST à payer la somme de 320 000 € au titre de la vente du troisième immeuble, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé ce délai.

De ce qui précède, le tribunal condamne la SA VIVEST à payer à la SCI MHT la somme de 320 000 € au titre du prix de vente du troisième immeuble, et ce sous astreinte comminatoire de 250 € par jour de retard passé le huitième jour suivant la signification du présent jugement.

Dit qu’à défaut de paiement de la somme litigieuse dans le délai de trois mois de la signification du présent jugement, il pourra à nouveau être statué sur le montant de l’astreinte.

Sur les autres demandes

Au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, les parties sollicitent chacune la somme de 2 500 €.

Aucune condition d’ordre économique ou d’équité ne commande de faire droit à ces demandes.

La SA VIVEST demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir au regard des particularités du dossier.

Le tribunal observe qu’au soutien de sa demande, cette société se cantonne à indiquer qu’elle s’oppose à voir ordonner l’exécution provisoire au motif de la complexité de sa mise en place notamment le transfert de propriété, les formalités de publication et le versement du prix de vente correspondant.

Le tribunal constate que la SA VIVEST ne démontre pas en quoi le prononcé de cette mesure serait incompatible avec la nature de l’affaire ou risquerait d’entrainer des conséquences irréversibles manifestement excessives.

Cette mesure étant compatible avec la nature de l’affaire, il y a lieu de rejeter cette demande et de constater le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en premier ressort, contradictoirement, après en avoir délibéré, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare la vente entre la SCI MHT et la SA VIVEST portant sur les trois immeubles, parfaite entre les parties,

Condamne la SA VIVEST à payer à la SCI MHT la somme de 320 000 € au titre du prix de vente du troisième immeuble, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte comminatoire de 250 € par jour de retard passé le huitième jour suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut de paiement de la somme litigieuse dans le délai de trois mois de la signification du présent jugement, il pourra à nouveau être statué sur le montant de l’astreinte,

Vu les dispositions de l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

Se réserve la liquidation de l’astreinte,

Condamne la SA VIVEST aux dépens du présent jugement,

Rejette les demandes formées par la SCI MHT et la SA VIVEST au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile,

Déclare n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé électroniquement par M. Nicolas GEISLER

Signé électroniquement par M^e Pierre-Alexandre DICHE.