TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 9 Mai 2025 4ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SARL CHAMBRAS & ASSOCIES [Adresse 1] comparant par M^e Pierre GEORGET [Adresse 2]

DEFENDEUR

SAS CITYCEO [Adresse 3]

comparant par SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL – M^e Guillaume DAUCHEL [Adresse 4] et par l’Association de CHAUVERON – VALLERY RADOT – LECOMTE FOUQUIER – M^e Martin LECOMTE [Adresse 5]

LE TRIBUNAL AYANT LE 06 Février 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 9 Mai 2025,

LES FAITS

La SARL CHAMBRAS ET ASSOCIES, ci-après CHAMBRAS, ayant son siège social à [Localité 1], exerce une activité d’administrateur de biens, gestion immobilière syndic ou gérance et a pour nom commercial Citya Chambras Sogimco.

La SAS CITYCEO, ci-après CITYCEO, ayant son siège social au [Localité 2], exerce une activité de syndic de copropriété. Son président est Madame [R] [W], ci-après Mme [W].

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2021, la société SOGIMCO Copropriétés cède son fonds de commerce et ses mandats de gestion de copropriétés, à CHAMBRAS avec effet rétroactif au 1 er janvier 2021.

CITYCEO est créée le 1 er août 2020 par Monsieur [S] [W] et Madame [I] [Y], épouse [W] ; Mme [W] en prend la présidence à compter du 21 décembre 2020.

Mme [W], précédemment gestionnaire de copropriétés, salariée en CDI, au sein de la société SOGIMCO Copropriétés du 9 septembre 2019 au 1 er novembre 2020, quitte la société SOGIMCO Copropriétés par rupture conventionnelle le 1 er novembre 2020 et signe un protocole d’accord transactionnel le 9 novembre 2020 où elle s’engage à ne pas entrer en contact avec les clients de la société SOGIMCO Copropriétés. En contrepartie, la société

SOGIMCO Copropriétés, puis CHAMBRAS lui verse une indemnité brute mensuelle spécifique d’un montant de 750 € sur 12 mois, soit au total 9 000 €.

CHAMBRAS rapporte qu’alors que cet accord est toujours en cours, Mme [W], désormais présidente de CITYCEO, ne respecte pas son engagement contractuel, ce qui conduit à la mise en concurrence courant 2021 de certains mandats de CHAMBRAS par CITYCEO et à la perte par CHAMBRAS, en particulier, de quatre copropriétés : [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] au profit de CITYCEO.

CHAMBRAS rapporte également que d’autres copropriétés sont concernées sur ces derniers mois.

Par LRAR du 23 mars 2023, CHAMBRAS met en demeure CITYCEO / Mme [W] de cesser ses « agissements consistant à démarcher de manière ciblée la clientèle de (son) exemployeur afin de la détourner au profit de (sa) société » faute de quoi celle-ci serait contrainte d’engager une action en concurrence déloyale à l’encontre de CITYCEO.

Par LRAR, en réponse, du 6 avril 2023, CITYCEO demande à CHAMBRAS de lui adresser les pièces sur lesquelles la mise en demeure était fondée, afin de pouvoir y répondre. Ce courrier n’a pas fait l’objet de réponse écrite.

LA PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, signifié à personne, CHAMBRAS fait assigner CITICEO devant le tribunal de céans.

Par dernières conclusions récapitulatives n°4, régularisées à l’audience du 6 février 2025, CHAMBRAS demande à ce tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil.

Condamner CITYCEO à payer à CHAMBRAS une somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts pour concurrence déloyale ; Condamner, également, CITYCEO à payer à CHAMBRAS une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner, enfin, CITYCEO en tous les dépens en ce compris les frais d’huissier que CHAMBRAS a été contrainte d’exposer pour sa défense.

Par dernières conclusions récapitulatives n°5, régularisées à l’audience du 6 février 2025, CITICEO demande à ce tribunal de :

Vu l’article 32 du code de procédure civile, Vu l’article 1240 du code civil,

A titre principal,

Constater que CHAMBRAS ne prouve pas avoir le droit de reprocher à CITYCEO une prétendue violation du protocole transactionnel du 9 novembre 2020, En conséquence,

Déclarer les demandes de CHAMBRAS irrecevables,

Page : 3 Affaire : 2023F01900

Subsidiairement,

Débouter CHAMBRAS de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions,

À titre reconventionnel,

Condamner CHAMBRAS à payer à CITYCEO la somme de 100 000,00 € à titre de dommages et intérêts,

Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de CITYCEO les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer à l’occasion de la présente instance,

En conséquence,

Condamner CHAMBRAS à payer à CITYCEO la somme de 6 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner CHAMBRAS aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Guillaume DAUCHEL, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Lors de l’audience de plaidoirie du 6 février 2025, les parties sont présentes.

A l’issue de cette audience, et après avoir entendu les parties, ces dernières s’étant référées à leurs dernières écritures dites récapitulatives au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile et ayant réitéré oralement leurs demandes, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats et met le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal le 11 avril 2025 prorogé au 9 mai 2025, ce dont les parties sont avisées.

LES MOYENS DES PARTIES ET LES MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir formulée par CITYCEO :

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité des demandes formulées par CHAMBRAS, CITYCEO verse notamment aux débats :

* Le protocole transactionnel en date du 9 novembre 2020 ;

* La LRAR du 23 mars 2023 de mise en demeure de CHAMBRAS à CITYCEO Mme [W] ;

Et expose que CHAMBRAS est dépourvue de droit à agir à l’encontre de CITYCEO, car son action s’appuie sur le protocole transactionnel qui liait Mme [W] et la société SOGIMCO Copropriétés – qui a cédé son fonds de commerce à CHAMBRAS – et non sur une relation contractuelle entre CHAMBRAS et CITYCEO. CHAMBRAS, dans ses conclusions du 31 octobre 2024, indiquait être « recevable à agir à l’encontre de la Société CITYCÉO en venant chercher sa responsabilité extracontractuelle sur le fondement de la concurrence déloyale » . Elle reconnaît, par là même, qu’elle n’est pas partie prenante de cet accord et qu’elle ne bénéficie pas du protocole transactionnel du 9 novembre 2020, qui ne lui a, de plus, pas été cédé par l’acte de cession de la société SOGIMCO Copropriétés et qui devait rester strictement confidentiel suivant son article 2, elle ne devait donc pas en avoir copie.

En réponse, CHAMBRAS verse notamment aux débats :

* Le contrat de travail de Mme [W] ;

* La convention et CERFA de rupture conventionnelle ;

* Le protocole transactionnel ;

* L’acte de cession d’un fonds de commerce et annexes ;

* Extrait PAPPERS de CHAMBRAS et de CITYCEO ;

* Les bulletins de salaire de Mme [W] ;

* Les statuts, actes, dont acte constant les décisions des associés du 21/12/20 de CITYCEO ;

* La carte professionnelle de CITYCEO ;

* Les mises en concurrence des copropriétés : [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 9] ;

* Les PV d’AG des copropriétés : [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] ;

* Les Contrats de syndic SOGIMCO des copropriétés : [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] ;

Et expose ;

* Qu’elle a acquis le fonds de commerce de la société SOGIMCO Copropriétés le 18 janvier 2021 et que l’acte de cession fait expressément mention de la reprise des mandats de syndic de la société SOGIMCO Copropriétés au 1 er janvier 2021, et tout particulièrement quatre copropriétés : [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] ;

* Que Mme [W] en signant un protocole transactionnel suite à rupture conventionnelle de sa fonction de gestionnaire de copropriétés au sein de la société SOGIMCO Copropriétés, s’est engagée à ne pas entrer en contact ou démarcher les copropriétés dont les mandats sont détenus par la société SOGIMCO Copropriétés, devenue CHAMBRAS, par quelque moyen que ce soit, de manière directe ou indirecte, pendant 12 mois ;

* Que, pendant la période d’exécution de ce protocole, CITYCEO, par sa présidente Mme [W], est entrée directement ou indirectement en contact avec les copropriétés [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] avec mises en concurrence des 4 mandats de CHAMBRAS et perte des mêmes 4 mandats de CHAMBRAS au profit de CITYCEO ;

* Que la violation de l’accord transactionnel par Mme [W] en tant que présidente de CITYCEO a conduit à un détournement de clientèle et un préjudice financier pour CHAMBRAS ;

CHAMBRAS s’estime ainsi recevable à agir à l’encontre de CITYCEO en venant rechercher sa responsabilité extra-contractuelle, délictuelle, sur le fondement de la concurrence déloyale.

SUR CE, le tribunal motive ainsi sa décision,

L’article 31 du code de procédure civile dispose « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 32 du code de procédure civile dispose : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Le tribunal constate que CHAMBRAS et CITYCEO exercent une activité concurrente puisqu’elles offrent la même nature de services de gestionnaires de copropriété, syndic, aux mêmes clients potentiels ;

Le tribunal relève que CHAMBRAS et CITYCEO n’ont pas de lien de droit et qu’il n’existe pas de contrat entre les parties ; pour autant, CHAMBRAS prétend subir un dommage du fait des agissements de CITYCEO et soutient avoir un intérêt à agir.

CHAMBRAS produit aux débats l’acte de cession du fonds de commerce de la société SOGIMCO Copropriétés du 18 janvier 2021 avec liste des mandats en cours, le contrat de travail de Mme [W], la rupture conventionnelle, le protocole transactionnel signé par Mme [W] et la société SOGIMCO Copropriétés pour une durée de 12 mois, signé le 9 novembre 2020, les statuts et actes de CITYCEO exposant l’activité de syndic de CITYCEO et la

nomination de Mme [W] en tant que présidente, les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriétés dont les mandats précédemment détenus par CHAMBRAS sont perdus au profit de CITYCEO.

Le tribunal constatant que Mme [W], présidente de CITYCEO, ne pouvait pas ignorer le lien de loyauté qui la liait à la société SOGIMCO Copropriétés, ni le protocole transactionnel lui interdisant d’entrer en contact avec les copropriétés gérés par CHAMBRAS, CHAMBRAS qui engage contre CITYCEO une action fondée sur l’article 1240 du code civil, justifie qu’il est susceptible de subir un dommage dans lequel la responsabilité de CITYCEO pourrait être engagée.

Le tribunal constatera que l’assignation de CHAMBRAS à CITYCEO a été signifiée à personne le 2 octobre 2023 et qu’il appartiendra à CHAMBRAS de démontrer la concurrence déloyale de CITYCEO.

En conséquence, le tribunal dira que CHAMBRAS a qualité à agir, déboutera CITYCEO de sa demande d’irrecevabilité, dira l’assignation recevable et bien fondée et statuera par un jugement contradictoire, en premier ressort.

Sur la concurrence déloyale :

Au soutien de sa demande, CHAMBRAS verse aussi aux débats :

* Tableau de mises en concurrence

* LRAR de mise en demeure du 23 mars 2023 adressée à CITYCEO/Mme [W]

* PV AG résidence [Adresse 10] du 29 octobre 2020

* PV AG résidence [Adresse 10] du 16 novembre 2022

* PV AG résidence [Adresse 11] du 13 janvier 2020

* PV AG résidence [Adresse 11] du 13 février 2023

* PV AG résidence [Adresse 12] du 15 janvier 2020

* PV AG résidence [Adresse 12] du 29 mars 2023

* Lettre du cabinet Dufresne Expert-comptable du 21 juin 2023

* Lette du cabinet Dufresne Expert-comptable du 22 février 2024

Et expose que, selon elle, la faute, le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice sont bien établis, démontrant la concurrence déloyale.

Sur la faute :

CHAMBRAS rappelle que le protocole a été signé le 9 novembre 2020 par Mme [W] pour une durée de 12 mois et a donc commencé à courir le 9 novembre 2020 et ce, jusqu’au 8 novembre 2021.

CHAMBRAS rappelle aussi que le protocole transactionnel ne pouvait pas, par définition, interdire à CITYCEO, dont Mme [W] est présidente, de démarcher des copropriétés qui ne se trouvaient pas encore dans le portefeuille de la société SOGIMCO Copropriétés le 9 novembre 2020, au jour où le protocole a été signé.

Pour autant, les pièces produites par CHAMBRAS prouvent :

* que les trois copropriétés : [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] étaient bien déjà clientes de la société SOGIMCO Copropriétés à la date où le protocole transactionnel a été signé, les mandats de syndic désignant la société SOGIMCO Copropriétés étant antérieurs et toujours en vigueur à cette date :

* Copropriété [Adresse 7] : contrat de syndic du 17/12/19, mandat en vigueur jusqu’au 31/12/20 ;

* Copropriété [Adresse 8] : contrat de syndic du 10/09/20, mandat en vigueur jusqu’au 30/09/21 ;

* Copropriété [Adresse 9] : contrat de syndic du 5/12/19, mandat en vigueur jusqu’au 31/03/21 ;

CHAMBRAS rappelle que l’article 1 er du protocole vise expressément « l’ensemble des copropriétaires » de l’agence et pas seulement ceux qui faisaient partie du portefeuille attribué à Mme [W] durant son contrat de travail au sein de la société SOGIMCO Copropriétés.

CHAMBRAS a bien respecté l’engagement précédemment contracté par la société SOGIMCO Copropriétés auprès de Mme [W], en lui versant chaque mois durant 12 mois comme en atteste ses bulletins de salaires, la compensation financière convenue, soit 9 000 € au total. En revanche, il ne peut pas être contesté que l’engagement de Mme [W] était toujours en cours d’exécution lorsque CITYCEO, par Mme [W], en sa qualité de présidente, a fait parvenir à CHAMBRAS, pour rédaction des résolutions d’assemblée générale, des offres de contrat de syndic, avec pour conséquence la mise en concurrence de CHAMBRAS par CITYCEO et la perte des mandats au cours des assemblées générales, comme suit :

[…]

Ces mises en concurrence supposant nécessairement une entrée en contact « de manière directe ou indirecte » antérieure en tout état de cause au 9 novembre 2021.

CHAMBRAS rappelle que la violation de ce protocole par Mme [W], présidente de CITYCEO, suffit à établir la responsabilité délictuelle et la concurrence déloyale de CITYCEO sans qu’il soit besoin d’établir à l’encontre du concurrent l’existence de manœuvres déloyales ou d’une intention malveillante.

En réponse, CITYCEO verse aussi aux débats :

* Lettre de CITYCEO à CHAMBRAS en date du 6 avril 2023 ;

* Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires de la [Adresse 6] en date du 31 octobre 2019 ;

* Rapport du Cabinet AVEXXENS en date du 30 octobre 2023 ;

* Courriel de Mme [W] à Madame [L] en date du 2 novembre 2021 ([Adresse 7]) ;

* Attestation de Madame [L] en date du 29 février 2024 ([Adresse 7]) ;

* Courriel de Mme [W] à Monsieur [U] en date du 3 novembre 2021 ([Adresse 8]);

* Courriel de Monsieur [U] à Mme [W] en date du 9 novembre 2021 ([Adresse 8]);

* Attestation du Conseil Syndical de la [Adresse 13] en date du 24 janvier 2024 ;

* Courriels de Mme [W] en date du 27 janvier 2021, 23 février 2021, 1er février 2021 ;

* Attestation de Monsieur [H] en date du 5 novembre 2023 ;

* Attestation de Monsieur [K] en date du 27 octobre 2023 ;

* Attestation de Monsieur [N] ;

* Attestation de Monsieur [C] ;

* Rapport du Cabinet AVEXXENS en date du 27 janvier 2025.

Et soutient que Mme [W] a rempli toutes ses obligations contractuelles envers la société SOGIMCO Copropriétés et que la société SOGIMCO Copropriétés n’a ni poursuivi la salariée en réparation d’un préjudice subi, ni ordonné la cessation de l’activité concurrentielle. CITYCEO explique que le protocole du 9 novembre 2020 avait une durée de douze mois, durée qui a commencé à courir à compter du mois en cours ; en effet, le protocole de rupture conventionnelle du contrat de travail de Mme [W] stipule expressément que le contrat de travail a été rompu au 1 er novembre 2020. Ainsi ledit protocole a expiré de tous ses effets au 31 octobre 2021. Les parties ont donc retrouvé leur liberté à compter du 1 er novembre 2020 et le dernier en octobre 2021, attestant ainsi de la période couverte.

CITYCEO rappelle, ensuite, que l’article 1 er du protocole transactionnel du 9 novembre 2020 ne constitue pas une clause de non concurrence, mais une clause de non sollicitation qui interdit au débiteur de chercher activement, de façon insistante, à entrer en contact avec une personne déterminée. Ainsi rien n’interdisait à Mme [W], de devenir présidente de CITYCEO et d’entrer en contact ou de démarcher des copropriétés afin de développer l’activité de sa société, dès lors que les copropriétés concernées n’étaient pas dans le portefeuille de la société SOGIMCO Copropriétés et rien ne lui interdit, depuis, d’avoir des contacts avec des copropriétés qui étaient dans le portefeuille de cette société au 31 octobre 2020.

Quatre copropriétés sont concernées par les demandes de CHAMBRAS :

Concernant la copropriété [Adresse 6], dont la mise en concurrence est survenue le 2 juin 2021 : cette copropriété a toujours été gérée par CHAMBRAS et non par la Société SOGIMCO Copropriétés.

Les trois autres copropriétés, mises en concurrence, à savoir les résidences [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9], dépendaient bien du portefeuille de la Société SOGIMCO Copropriétés, étant ici précisé que seules deux, appartenaient au portefeuille de gestion de Mme [W], la copropriété [Adresse 9] étant gérée par Monsieur [Z].

CHAMBRAS en affirmant que : « ces mises en concurrence supposent nécessairement que la Société CITYCEO ait été mandatée par les copropriétés en question et que Madame [W], Présidente de la Société CITYCÉO, ait donc été en contact avec celles-ci », n’en apporte pas la preuve, alors même que CITYCEO verse aux débats de nombreuses attestations démontrant que Mme [W] n’a jamais démarché les trois copropriétés concernées. Ce sont les conseillers syndicaux qui lui ont demandé de leur fournir des propositions de contrats de syndics. Mme [W] s’est astreinte à refuser les demandes de certaines copropriétés avec pour exemples en date des 1 er novembre 2020, 27 janvier 2021 et 23 février 2021, 31 octobre 2021, en informant même la société SOGIMCO Copropriétés des demandes qui lui étaient faites.

CHAMBRAS oublie aussi qu’à ces dates, les effets du protocole avaient expirés depuis le 31 octobre 2021.

Enfin, avoir été contactée ne suffit pas à caractériser une faute pouvant fonder une action en concurrence déloyale, d’autant que Mme [W], de toute bonne foi, a scrupuleusement respecté les termes du protocole jusqu’au 1 er novembre 2021.

CHAMBRAS répond qu’il ne fait pas débat que CHAMBRAS disposait d’un mandat de syndic sur la copropriété [Adresse 6], jusqu’à ce qu’elle soit mise en concurrence le 2 juin 2021 par CITYCEO sans qu’elle ne fasse partie du portefeuille de la société SOGIMCO Copropriétés et se trouve, donc, par voie de conséquence, exclue du champ d’application du protocole du 9 novembre 2020.

Alors même que CITYCEO expose que Mme [W] n’a jamais démarché les copropriétés en question et que ce sont, elles, au contraire, qui ont démarché CITYCEO en lui demandant de lui fournir ses propositions de contrat de syndic, CHAMBRAS souligne que le protocole interdisait à Mme [W] non seulement de démarcher lesdites copropriétés, mais aussi et plus généralement d’entrer en contact et ce par quelque moyen que ce soit de manière directe ou indirecte avec l’ensemble des copropriétés de l’agence. Pour autant, c’est bien Mme [W] en sa qualité de gestionnaire de copropriétés, qui a adressé au conseil syndical pour la copropriété [Adresse 7] sa proposition de contrat de syndic pour mise en résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétés de la copropriété [Adresse 7] – avec réception le 2 novembre par CHAMBRAS, le 3 novembre 2021, pour la copropriété [Adresse 8] et le 3 novembre 2021 pour la copropriété du [Adresse 9], comme confirmé par CITYCEO.

Même si CITYCEO met en avant la bonne foi de Mme [W] qui a pris l’initiative de prévenir le 1 er février 2021 de ce qu’elle venait d’être contactée par les copropriétaires de deux résidences qui souhaitaient changer de syndic et qu’elle ne pouvait pas donner suite à ces demandes, elle ne l’a pas fait dans le cas des trois copropriétés précitées.

Certes CITYCEO produit des attestations émanant des copropriétés en question, qui confirment qu’elles étaient mécontentes des prestations fournies par CHAMBRAS mais cela n’autorisait pas Mme [W] à entrer en contact avec les copropriétés en question pour leur proposer, en sa qualité de gestionnaire de copropriétés et présidente de CITYCEO, ses services, ni d’utiliser toutes les données afférentes aux clientes en question, données par nature confidentielles auxquelles Mme [W] avait eu accès lorsqu’elle exerçait ses fonctions de gestionnaire copropriété pour le compte de la société SOGIMCO Copropriétés.

CHAMBRAS souligne, de plus, que depuis, le nombre de copropriétés détournées au profit de CITYCEO ne cesse de s’accroître, sachant que plusieurs d’entre elles faisaient partie du portefeuille de Mme [W] lorsqu’elle était encore salariée de la société SOGIMCO Copropriétés.

Ainsi la faute de CITYCEO par l’intermédiaire de Mme [W] est tout à fait caractérisée et justifie pleinement l’action en concurrence déloyale engagée par CHAMBRAS à l’encontre de CITYCEO.

Sur le préjudice :

Selon CHAMBRAS, étant donné que les faits de concurrence déloyale, générateurs d’un trouble commercial, impliquent nécessairement l’existence d’un préjudice, que la perte de quelques clients suffit à caractériser le préjudice sans qu’il soit besoin que le détournement de clientèle soit massif ou systématique, CHAMBRAS a demandé au cabinet d’expert-comptable Dufresne de valoriser les mandats « détournés » mais aussi la perte de marge induite par la perte desdits mandats sur une durée moyenne de 3 à 5 ans comme suit dans le courrier du cabinet Dufresne au 21 juin 2023 :

* honoraires de base : 37 866 € HT annuels et honoraires annexes : 2 687 € HT annuels, soit un total de 40 553 € HT avec application d’un coefficient moyen de 1,2 à 1,5, ce qui aboutit à une fourchette de 48 660 € à 60 800 € et une valeur moyenne de 54 700 € ;

[…]

Au total, le préjudice s’élève donc à 54 700 + 73 000 = 127 700 €.

Sachant qu’il faut nécessairement déduire de ce chiffrage le coût de la perte de la copropriété « [Adresse 6] » qui ne peut être imputé à CITYCEO dès lors que l’on a vu que cette copropriété ne pouvait faire partie du champ d’application du protocole du 9 novembre 2020 puisqu’elle ne faisait pas partie du portefeuille de SOGIMCO Copropriétés et que le coût de cette perte est évalué par le cabinet Dufresne à hauteur de 27 000 €, CHAMBRAS ramène ainsi le montant de sa réclamation de 127 000 € à 100 000 €.

CITYCEO conteste ce chiffrage en s’appuyant sur le chiffrage du cabinet Avexxens, spécialisé dans la comptabilité des syndics de copropriété ; il n’est, en effet, pas possible d’additionner comme le fait CHAMBRAS, la « valeur des contrats concernés » et les « conséquences financières » par diminution de marge, dans la mesure où il s’agit de deux méthodes différentes pour apprécier la même chose, à savoir la valeur d’un mandat,

* dans le calcul de la « valeur des contrats concernés », il n’est pas possible de donner la même importance aux honoraires « de base » et les « annexes », dans la mesure où seuls les premiers sont récurrents,

* les coefficients retenus dans les deux méthodes de calcul ont manifestement été exagérés.

Selon le Cabinet Avexxens, à supposer qu’un préjudice ait été subi, il ne pourrait que se situer dans une fourchette comprise entre 8 000 et 14 000 €.

CITYCEO conteste aussi la capitalisation de la perte de marge sur une durée moyenne de 4 ans en indiquant qu’à [Localité 3] ainsi qu’en région parisienne, les changements de syndic sont très fréquents et que les propositions de mandat sont faites habituellement pour une durée d’un an.

CITYCEO rappelle aussi que la rémunération de la société SOGIMCO Copropriétés était de 12 875 € HT pour la [Adresse 7], de 7 666,67 € HT pour la [Adresse 8], et de de 9 166,67 € HT pour la [Adresse 13].

CHAMBRAS ne prouve donc pas l’étendue exacte du préjudice qu’elle affirme avoir subi et sa demande est disproportionnée.

Une 2 ème approche du cabinet Dufresne, daté du 22 février 2024, analyse et conteste la réponse de CITYCEO et reconfirme la méthode d’évaluation pour la valorisation des copropriétés par l’interprétation de l’acte de cession de fonds de commerce ainsi que l’incidence du taux de marge et la capitalisation de la perte de marge sur l’estimation du préjudice. L’estimation, en excluant la [Adresse 6], est ainsi révisée à 114 000 €.

Sur le lien de causalité

CHAMBRAS soutient que, même si certains copropriétaires avaient de bonnes raisons ou de mauvaises raisons de quitter CHAMBRAS, c’est grâce à l’entrée en contact de Mme [W], présidente de CITYCEO que les 4 copropriétés précitées l’ont rejoint ; c’est bien aussi, grâce aux informations privilégiées que Mme [W] détenait sur les copropriétés clientes en question qu’elle a pu détourner lesdites copropriétés au profit de CITYCEO et ce, en violation du protocole qui, parce que conclu le 9 novembre 2020 pour une durée de 12 mois s’appliquait bien jusqu’au 8 novembre 2021.

Le lien de causalité est donc bien établi.

CITYCEO, en réponse, souligne que la cause réelle de la perte des mandats des 4 copropriétés concernées, dont il a été vu que l’une d’elles n’a jamais été gérée par la société SOGIMCO Copropriétés, est plutôt à rechercher dans la qualité des prestations servies par la CHAMBRAS,

comme cela est relaté dans le rapport du conseil syndical de la [Adresse 13] ou les attestations de différents conseillers syndicaux.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical a l’obligation de mettre en concurrence les contrats de syndics. En l’espèce, les trois résidences concernées ont effectué cette mise en concurrence et il ne saurait être fait grief à CITYCEO d’avoir remporté les appels d’offres en question.

Ainsi le rôle causal de Mme [W] et/ ou de CITYCEO dans la survenue du prétendu préjudice qu’aurait subi CHAMBRAS du fait de la perte des mandats des copropriétés, ciaprès : [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9], n’est donc aucunement prouvé.

SUR CE, le tribunal motive ainsi sa décision,

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le tribunal rappelle que la liberté de commerce et d’industrie autorise toute personne à accéder au marché de son choix et à y exercer l’activité économique choisie pour conquérir une clientèle, peu importe que celle-ci soit déjà exploitée par un concurrent ; c’est l’abus de cette liberté du commerce et l’atteinte à la libre concurrence par le recours à des procédés déloyaux ou des comportements contraires aux usages loyaux du commerce au préjudice d’un concurrent qui est constitutif de concurrence déloyale et susceptible de sanctions sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à condition d’apporter la preuve d’une faute caractérisée, d’un préjudice et d’un lien de causalité en cette faute et le préjudice.

Sur la faute alléguée :

* Le tribunal rappellera tout d’abord, que dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, le principe de la liberté contractuelle prévaut ; ainsi, les parties peuvent déterminer librement et d’un commun accord les contrats cédés avec le fonds de commerce ;

Le tribunal relève ainsi que la société SOGIMCO Copropriétés a cédé son fonds de commerce à CHAMBRAS, le 18 janvier 2021, avec cession des mandats de syndic suivant liste en annexe 1 de l’acte de cession avec « jouissance de la clientèle de syndic de copropriété transmise au Cessionnaire le 1 er janvier 2021 », liste qui mentionne les copropriétés [Adresse 7] ([Localité 1]), [Adresse 8] (Plessis-Robinson) et [Adresse 9]).

* Le tribunal constate que le syndic des copropriétés [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9], en l’occurrence CHAMBRAS depuis janvier 2021, a reçu les propositions de contrat de syndic émanant de « CITYCEO, représentée par Mme [W] », pour être mise en résolution aux ordres du jour des assemblées générales desdites copropriétés : pour la copropriété [Adresse 7] le 2 novembre 2021, pour la copropriété [Adresse 8] le 3 novembre 2021, et pour la copropriété du [Adresse 9], le 3 novembre 2021 et que ces faits ne sont pas contestés par CITYCEO.

* Le tribunal relève que CITYCEO, syndic de copropriétés, concurrent de CHAMBRAS a été créée en août 2020 par Monsieur [S] [W] et Madame [I] [Y], épouse [W] et que par actes constatant les décisions des associés du 21 décembre 2020, Mme [W] a été nommée présidente, et déclare « n’être frappé d’aucune incapacité ou

interdiction susceptible de l’empêcher d’exercer son mandat. Le président exercera ses fonctions conformément aux dispositions légales, réglementaires et statutaires ».

Le tribunal relève que Mme [W], a signé un protocole transactionnel avec son précédent employeur, la société SOGIMCO Copropriétés, cédée à CHAMBRAS par lequel elle s’est engagée : « à ne pas entrer en contact ou à démarcher, par quelque moyen que ce soit ce manière directe ou indirecte, l’ensemble des copropriétaires de l’agence et les collaborateurs de la Société arrêtés au jour de son départ », prolongeant ainsi son engagement de loyauté envers son ancien employeur.

* Le tribunal constate que le protocole d’accord transactionnel signé entre Mme [W] et la société SOGIMCO Copropriétés, dans le cadre des intérêts légitimes de l’entreprise, a été signé le 9 novembre 2020, étant précisé, en article 1 er, la durée de l’engagement, à savoir 12 mois.

Le tribunal note que cet accord, limité dans le temps, dans l’espace et rémunéré, n’est pas contesté et que la société SOGIMCO Copropriétés, puis CHAMBRAS, à compter de janvier 2021, ont tenu leur engagement de compensation pécuniaire de 12 mois.

Le tribunal rappelant que la date d’effet d’un tel protocole est la date à laquelle l’accord entre signataires devient contraignant, dira, en conséquence, que ce protocole s’exécutait à compter du 9 novembre 2020 et ce jusqu’au 8 novembre 2021.

* Sur l’entrée en contact de Mme [W] avec les copropriétés gérées précédemment par la société SOGIMCO Copropriétés cédées à CHAMBRAS, le tribunal dira que même si Mme [W] a décliné à plusieurs reprises des demandes d’offres émanant de différentes copropriétés les 1 er novembre 2020, 27 janvier 2021 et 23 février 2021, 31 octobre 2021 en informant même la société SOGIMCO Copropriétés des demandes qui lui étaient faites, il n’en a pas été de même pour les copropriétés [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9].

Le tribunal observe aussi, sur les échanges de courriels de Mme [W] avec différentes copropriétés, et en particulier sur les échanges de courriels des 21-27 janvier 2021 avec la copropriété [Adresse 14], que Mme [W], répond et écrit, alors qu’elle ne devait pas avoir de contact, en ces termes : « Toutefois, si votre projet est toujours d’actualité en novembre 2021, le cabinet CITYCEO, à votre demande, se tiendra à votre disposition pour en échanger » et elle indique son numéro de téléphone portable ; la réponse au courriel du 23 février 2021 de M. [P] est identique.

Sur les sollicitations qui auraient été adressées à Mme [W] pour obtenir des offres tout début novembre par les trois copropriétés litigieuses, Mme [W] affirme ne pas avoir démarché lesdites copropriétés et elle fournit des attestations de « non sollicitation » rédigées par des conseillers syndicaux :

Le tribunal rappelle, tout d’abord, que la valeur probante d’une attestation est laissée à la libre appréciation des juges du fond.

En l’espèce, le tribunal relève tout particulièrement, l’attestation de Madame [J] [B], présidente du conseil syndical de la copropriété [Adresse 7], [Localité 1], qui indique : « Je savais que Mme [W], qui était notre gestionnaire à SOGIMCO jusqu’à son départ en octobre 2020 avait créé son propre cabinet et qu’elle devait probablement avoir une clause d’un an d’interdiction de reprise d’anciennes copropriétés ». Le tribunal s’interroge, alors même que l’accord transactionnel est réputé confidentiel, sur comment ces informations tant de création d’entreprise, que de « clause d’un an de non concurrence » sont-elles parvenues à Madame [B], ainsi que les coordonnées téléphoniques ou courriel de Mme [W].

Le tribunal constate, au travers des propositions adressées aux différents conseils syndicaux et transmis à CHAMBRAS sur la période d’exécution du protocole transactionnel, que Mme [W], présidente de CITYCEO, a joué un rôle direct dans la présentation des propositions commerciales par CITYCEO pour la mise en concurrence aux assemblées générales desdites copropriétés, des mandats précédemment détenus par CHAMBRAS ; dans l’intitulé des parties

figurant sur « le contrat type de syndic « loi Alur » » remis par CITYCEO, on peut lire : « ( Personne morale ) La société SAS CITYCEO (…) Représentée par Madame [W] en sa qualité de présidente. »

Le tribunal rappelle que la signature d’un accord transactionnel, n’interdisait pas à Mme [W], précédemment gestionnaire de copropriétés, de préparer et de développer une future activité concurrente de celle de son employeur précédent, d’autant que les clients de son précédent employeur se situait sur un marché étendu de la région parisienne / Hauts-de-Seine. A l’expiration du protocole d’accord, soit le 9 novembre 2021, CITYCEO – Mme [W] était libre de prospecter la clientèle que son ancien employeur exploitait jusqu’alors et pouvait solliciter les contacts qu’elle avait précédemment noués avec cette clientèle.

Quand bien même les clients étaient mécontents des prestations de CHAMBRAS ou avaient noué des liens privilégiés avec Mme [W], le protocole d’accord signé, au-delà des informations auxquelles elle aurait eu accès durant son emploi, interdisait à Mme [W], toute entrée en relation (directe ou indirecte) avec les copropriétés gérées précédemment par la société SOGIMCO Copropriétés, jusqu’au 8 novembre 2021 inclus, même à l’initiative de ces dernières.

* Enfin, le tribunal rappelle que le président d’une SAS représente la société à l’égard des tiers et que ses actes peuvent engager la responsabilité de la société. La société peut alors être tenue de réparer elle-même le préjudice subi. Le tribunal rappelle aussi qu’il est constant que toute personne qui, sciemment, emploie un salarié, en l’occurrence ici, par sa présidente, en violation d’un protocole d’accord commet une faute délictuelle, à l’égard de la victime de l’infraction, en connaissance de cause, qui l’expose à une action en concurrence déloyale en tant que complice et responsable de la violation par l’ex-salariée de son engagement contractuel.

Le tribunal dira, par voie de conséquence, que CITYCEO a commis une faute par sa présidente Mme [W], en ne respectant pas les termes du protocole d’accord signé par cette dernière.

Sur le préjudice

Le tribunal rappelle que, suivant l’ordonnance Elandu 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence à chaque assemblée générale devant se prononcer sur la désignation d’un syndic.

Ainsi, reprenant le courrier d’estimation du préjudice financier du 21 juin 2023 du Cabinet Dufresne, expert-comptable, le tribunal retiendra, au jour de la perte des mandats, les seuls honoraires annuels communiqués par le Cabinet Dufresne, multiplié par la durée du mandat pour les honoraires de base, comme suit :

Au titre d’un mandat d’un an de la copropriété [Adresse 7], honoraires de base : 13 133 € H.T. et honoraires annexes : 270 € H.T =13 403 € H.T. ;

Au titre d’un mandat de deux ans de la copropriété [Adresse 8], honoraires de base : 7 667 € H.T. x 2 et honoraires annexes : 1 003 € H.T. = 16 337 € H.T. ;

Au titre d’un mandat d’un an de la copropriété [Adresse 9], honoraires de base : 9 167 € H.T. et honoraires annexes : 722 € H.T. = 9 888 € H.T. ;

Pour un total 39 628 € H.T..

Et écartera le préjudice dû à l’estimation de leur « prix d’achat » suite à la cession ainsi que l’incidence sur les résultats futurs de CHAMBRAS au travers de la perte de marge induite.

Le tribunal dira ainsi que le préjudice par pertes de mandats subies par CHAMBRAS sur la période et sur les copropriétés litigieuses est estimé à 39 628 €.

Sur le lien de causalité entre cette faute et le préjudice

CITYCEO, par sa présidente Mme [W], en remettant des offres aux copropriétés [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] avant le terme fixé par le protocole transactionnel qui engageait Mme [W] à ne pas entrer en contact directement ou indirectement auprès de ces copropriétés dont les mandats étaient précédemment détenus par la société SOGIMCO Copropriétés, cédée à CHAMBRAS, s’est exposée à une action en concurrence déloyale permettant à CHAMBRAS d’obtenir l’attribution de dommages et intérêts in concreto. Au vu de la faute avérée de CITYCEO, ayant pour conséquence financière directe la perte par

Au vu de la faute averee de CHTYCEO, ayant pour consequence financière directe la perte par CHAMBRAS de 3 mandats de copropriétés pour un montant de 47 553,6 €, le tribunal fera droit à l’action en concurrence déloyale engagée par CHAMBRAS.

En conséquence, le tribunal condamnera CITYCEO à indemniser CHAMBRAS du préjudice que celle-ci lui a causé et ainsi à verser à CHAMBRAS la somme de 47 553,6 € à titre de dommages et intérêts pour concurrence déloyale.

Sur la demande d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Pour faire reconnaître ses droits, CHAMBRAS a dû exposer des frais non compris dans les dépens, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

CITYCEO sera condamné à payer à CHAMBRAS la somme de 5 000,00 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civil dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Le tribunal constate que CITYCEO demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, mais ne justifie pas sa demande.

En conséquence, le tribunal déboutera CITYCEO de sa demande et dira que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

Sur les dépens

CITYCEO succombant sur la demande principale, le tribunal la condamnera aux dépens, en ce compris les frais d’huissier que CHAMBRAS a été contrainte d’exposer pour sa défense.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort :

Déclare la demande de la SARL CHAMBRAS ET ASSOCIES à l’encontre de la SAS CITYCEO recevable et bien fondée ;

Condamne la SAS CITYCEO à verser à la SARL CHAMBRAS ET ASSOCIES la somme de 39 628 € à titre de dommages et intérêts pour concurrence déloyale ;

Déboute la SAS CITYCEO de sa demande reconventionnelle de dommages intérêts ;

Condamne la SAS CITYCEO à payer à la SARL CHAMBRAS ET ASSOCIES la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu à l’écarter ;

Condamne la SAS CITYCEO aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier que SARL CHAMBRAS ET ASSOCIES a été contrainte d’exposer pour sa défense.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 70,91 euros, dont TVA 11,82 euros.

Délibéré par M. Thierry de BAILLIENCOURT, président du délibéré, M. Cyril de MALEPRADE et M^me Martine CHAMPENOIS, (M^me CHAMPENOIS Martine étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.