DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 14 janvier 2026 Chambre 2

N° minute : 2026/80 N° RG : 2025F00120 MADAME [J] [Q] contre SASU [U]

DEMANDEUR

MADAME [J] [Q] [Adresse 1] M^e Alexandre GASPOZ [Adresse 2]

DEFENDEUR

SASU [U] [Adresse 3] M^e Olivier Isaac BENAMOU [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 29 octobre 2025

Greffier lors des débats M. ZENATI Geoffrey,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Délibérée par M. CAILLEUX Sylvain, Président, M. JASSET Marcel, M. OURADOU Thomas, Assesseurs.

Prononcée le 14 janvier 2026 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Vu l’assignation introductive d’instance,

Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications, Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

Le 22 juillet 2015, Madame [J] [Q] a signé un contrat d’agent commercial indépendant en immobilier avec la SAS [U], agence immobilière à [Localité 1].

A ce titre, la SAS [U] a confié à Madame [J] [Q] le mandat de la représenter en tant que professionnel indépendant auprès de sa clientèle.

Madame [J] [Q] a démissionné le 1er octobre 2024 à la suite d’un différend majeur avec Monsieur [W] [S], président de la SAS [U], concernant le dossier [N]/[Y].

Madame [J] [Q] a réclamé le paiement de sa commission d’un montant de 8.436,75 € sur l’affaire [D]/[F], affaire qu’elle aurait menée juste avant sa démission.

La SAS [U] a refusé le paiement de cette commission, malgré une mise en demeure en date du 15 janvier 2025, au motif que Madame [J] [Q] n’aurait pas accompli complètement sa mission sur cette affaire.

Ainsi est née la présente instance.

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par assignation en date du 19 février 2025, Madame [J] [Q] a assigné la SAS [U] devant le tribunal de commerce de NICE aux fins de s’entendre :

Juger que Madame [J] [Q] a effectué sa mission complète d’agent commercial dans le dossier [D]/[F] dont elle était en charge ;

Juger que la SAS [U] en refusant de payer la commission due à Madame [J] [Q] a manqué à ses obligations contractuelles ;

Juger que Madame [J] [Q] a subi un préjudice économique et moral résultant de l’inexécution contractuelle de la SAS [U] ;

En conséquence,

Condamner la SAS [U] à verser à Madame [J] [Q] la somme de 8.436,75 € selon les conditions prévues au contrat d’agent commercial du 22 juillet 2015 ;

Condamner la SAS [U] à verser à Madame [J] [Q] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique et moral subi et que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure soit le 15 janvier 2025 ;

En tout état de cause,

Condamner la SAS [U] à payer à Madame [J] [Q] la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, Madame [J] [Q] demande au tribunal de :

Juger que Madame [J] [Q] a effectué sa mission complète d’agent commercial dans le dossier [D]/[F] dont elle était en charge ;

Juger que la SAS [U] en refusant de payer la commission due à Madame [J] [Q] a manqué à ses obligations contractuelles ;

Juger que Madame [J] [Q] a subi un préjudice économique et moral résultant de l’inexécution contractuelle de la SAS [U] ;

Juger, à titre principal, que la clause de non-concurrence est manifestement excessive, à titre subsidiaire, que la SAS [U] n’apporte pas la preuve de la violation de la clause de non-concurrence, à titre infiniment subsidiaire, que la clause pénale est manifestement excessive ;

Juger que la non réalisation du préavis est justifiée par des circonstances imputables à la SAS [U] ;

Juger que Madame [J] [Q] a subi un préjudice en raison de l’impossibilité de réaliser le préavis ;

En conséquence,

Condamner la SAS [U] à verser à Madame [J] [Q] la somme de 8.436,75 € selon les conditions prévues au contrat d’agent commercial du 22 juillet 2015 ;

Condamner la SAS [U] à verser à Madame [J] [Q] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique et moral subi et que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure soit le 15 janvier 2025 ;

A titre principal, prononcer la nullité de ladite clause et de débouter la SAS [U] de sa demande indemnitaire, à titre subsidiaire, débouter la SAS [U] de sa demande indemnitaire relative à la prétendue violation de la clause de non-concurrence, et à titre infiniment subsidiaire, réduire le montant de ladite clause à 1 € symbolique ;

CONDAMNER la SAS [U] à payer à Madame [J] [Q] la somme de 47.460,00 € au titre de l’indemnité compensatrice de préavis ;

Débouter la SAS [U] de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la SAS [U] à payer à Madame [J] [Q] la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Dans ses conclusions en réponse, la SAS [U] demande au tribunal de :

Débouter Madame [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence,

Condamner Madame [Q] à payer à la SAS [U] la somme de 21.125,00 € au titre de justes dommages et intérêts en violation de la clause de non-concurrence ;

Condamner Madame [Q] à payer à la SAS [U] la somme de 1 € au titre de justes dommages et intérêts en violation du préavis ;

Condamner Madame [Q] à verser à la SAS [U] une somme de 2.500,00 € en application de l’article 700, ainsi qu’aux dépens ;

La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Olivier Isaac BENAMOU, avocat aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l’audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

MOTIFS :

Sur la demande en principal :

Sur la commission concernant la vente [D]/[F] :

Madame [J] [Q] affirme être intervenue en tant qu’agent commercial mandaté par la SAS [U] dans le cadre de la vente du bien des époux [D] sis [Adresse 5] (affaire [D]/[F]) pour laquelle un compromis de vente a été signé le 7 août 2024.

Que dans cette affaire, elle a obtenu le mandat exclusif de vente, la signature du compromis de vente, qu’elle a mené les négociations jusqu’à la réalisation de la vente.

Que la signature de cette vente a eu lieu le 15 octobre 2024 sans qu’aucune négociation additionnelle n’intervienne depuis sa démission communiquée à la SAS [U] le 1er octobre 2024 et cette date.

Que par conséquent, la commission de vente, calculée conformément à l’article 11 de son contrat d’agent commercial et s’élevant à 8.436,75 € lui est due par la SAS [U], ce qu’elle a refusé malgré une mise en demeure en date du 15 janvier 2025.

La SAS [U] rétorque qu’elle a refusé le paiement de la commission sur cette vente aux motifs que Madame [J] [Q] « n’aurait pas mené une mission complète sur cette affaire à savoir : trouver le client, faire rentrer le mandat de vente, trouver l’acquéreur et finaliser la vente chez le notaire » et qu’une autre personne de l’agence, Madame [C] [M] serait intervenue dans la vente.

Attendu que le tribunal constate que dans l’article 11 « Rétrocession d’honoraires » du contrat d’agent de la SAS [U] signé le 22 juillet 2015 par Madame [J] [Q] la notion de mission complète est définie comme suit: « le montant de cette rétrocession d’honoraires correspond à une mission complète de l’agent (si l’agent a permis d’obtenir le mandat de vente et a négocié avec l’acquéreur jusqu’à la réalisation complète de la vente.) » et que dans l’article 12 « Droit de suite » de ce contrat, il est stipulé que « En cas de rupture du contrat et qu’elle que soit la cause cette de rupture l’agent aura droit aux honoraires, dans les conditions définies à l’article précédent, sur toutes les affaires qui auront fait l’objet de la signature d’un compromis de vente avant la date de rupture du présent contrat et qui seront définitivement conclues dans un délai de 6 mois suivant cette rupture et qui seront la conséquence du travail de négociation effectué pour ou pendant l’exécution du présent contrat ».

Attendu que la partie demanderesse produit les pièces qui montrent qu’elle a obtenu : la signature du mandat exclusif de vente du bien des époux [D] (signé le 8 juillet 2024), effectué les visites avec les acquéreurs potentiels, reçu l’offre d’achat de l’acquéreur le 15 juillet 2024, au prix du mandat soit 549.000,00 €, par l’agent intermédiaire de ce dernier (l’agence REVELLIMMO), transmis les informations nécessaires au notaire en charge de réaliser la vente, obtenu la signature du compromis de vente et accompagné la vente jusqu’au jour de sa démission le 1er octobre 2024, que la signature de la vente était programmée chez le notaire le 15 octobre 2024, au prix du mandat et ce moins de 6 mois après la démission de Madame [J] [Q].

Attendu que la SAS [U] affirme que Madame [J] [Q] n’aurait pas été le seul agent impliqué dans cette vente au sein de l’agence, que Madame [C] [M] aurait également été impliquée, que la SAS [U] produit à l’appui de cette affirmation un email daté du 20 décembre 2021 concernant un contact avec Madame [D] concernant un autre bien, que cet email ne prouve pas l’implication de Madame [C] [M] dans la vente du bien des époux [D] objet de ce litige.

Attendu que Madame [D] atteste sur l’honneur que son seul contact au sein de l’agence [U] pour la vente de leur bien a été Madame [J] [Q].

Que le tribunal ne retiendra pas ce moyen invoqué par la SAS [U].

En conséquence, vu les éléments ci-dessus, le tribunal constate que Madame [J] [Q] a effectué sa mission complète d’agent commercial dans le dossier [D]/[F] dont elle était en charge que sa demande de paiement de la commission concernant la vente [D]/[F] est bien fondée.

Sur le montant de la créance :

Attendu qu’il n’est pas contesté que la vente du bien des époux [D] a été conclue au prix de 549.000,00 €, avec une commission globale de 5 %, soit 27.450 € TTC.

Que ce montant a été réparti à hauteur de 60 % pour la SAS [U], représentant le vendeur, soit 16.070,00 € TTC après déduction d’un geste commercial de 400,00 €, et 40 % pour l’agence REVELIMMO, représentant l’acquéreur.

Attendu que selon l’article 11 de son contrat d’agent Madame [J] [Q] est en droit de réclamer la somme de 8.436,75 €, soit à 50 %, majoré de 5 % de la commission de 16.070,00 € effectivement perçue par la SAS [U] dans le cadre de cette vente, que le tribunal constate que cette somme est certaine, liquide et exigible.

En conséquence le tribunal condamnera la SAS [U] à verser à Madame [J] [Q] la somme de 8.436,75 € au titre de la commission d’agent relative à la vente [D]/[F].

Sur la demande de paiement du préavis non effectué par Madame [J] [Q] :

Madame [J] [Q] a communiqué à la SAS [U] sa décision de démissionner de son contrat d’agent le 1er octobre 2024 suite à un différend concernant le non-paiement d’une commission qui lui était due au titre du dossier [N]/[Y] (dossier antérieur à celui du présent litige) et ce sans justification valable de la part de la SAS [U].

Ce refus a alors entraîné une rupture de confiance entre les parties.

Dans ce contexte, la SAS [U] aurait unilatéralement procédé à la coupure des accès de Madame [J] [Q] aux outils de travail, l’empêchant de poursuivre son activité d’agent commercial, entrainant sa décision de démissionner, et la mettant dans

l’impossibilité d’exécuter effectivement son préavis, préavis de 3 mois dont elle réclame le paiement, soit un montant de 47.460,00 €.

La SAS [U] rétorque qu’il y a effectivement eu un litige sur le dossier [N]/[Y].

Que Madame [J] [Q] a rompu unilatéralement la relation contractuelle par email le 1er octobre 2024 et ce sans respect du préavis de 3 mois contractuellement prévu.

Que par ailleurs la commission due au titre du dossier [N]/[Y] a été finalement versée à Madame [J] [Q] le jour où elle a communiqué sa démission.

SUR CE

Attendu qu’il apparait, vu les pièces versées aux débats, que à la suite du différend concernant le dossier [N]/[Y], la SAS [U] a coupé les accès aux moyens de travail de Madame [J] [Q] au matin du 1er octobre 2024.

Que le même jour à 19h09, cette dernière présentait sa démission par e-mail à Monsieur [W] [S], président de la SAS [U] en indiquant « comme tu m’as coupé tous les accès depuis ce matin, j’entends que tu ne souhaites pas que je fasse le préavis, je ne vois pas comment je pourrais le faire dans ces conditions », que Monsieur [W] [S] répondait à 19h55 par email en prenant acte de sa démission écrivant « je te remercie pour ton email car cela m’évite de te mettre à la porte » et en post scriptum de son email : « P.S : Merci de bien vouloir restituer les clés et le téléphone de l’agence dans les plus brefs délais ».

Attendu que le tribunal constate que la SAS [U] en coupant les accès aux outils travail de Madame [J] [Q] au matin du 1er octobre 2024 sans motivation sérieuse avérée (en effet elle versait le même jour à Madame [J] [Q] la commission qu’elle lui devait au titre du dossier [N]/[Y]), n’a pas respecté son obligation contractuelle au titre de l’article 7 « Obligations du mandant » du contrat d’agent signé le 22 juillet 2015 qui stipule « le mandant s’engage à fournir au mandataire les moyens nécessaires à l’exécution du contrat..».

Que bien que la démission de Madame [J] [Q] ait été présentée par email, la SAS [U] en a accusé réception et l’a acceptée dans son email du 1er octobre 2024 à 19h55, et ce en confirmant qu’elle n’entendait pas de surcroit que Madame [J] [Q] exécute son préavis en écrivant « PS : Merci de bien vouloir restituer les clés et le téléphone de l’agence dans les plus brefs délais ».

Attendu que ce préavis était de 3 mois compte tenu de l’ancienneté de Madame [J] [Q] dans l’agence [U].

En conséquence le tribunal constate que la demande de Madame [J] [Q] du paiement de son préavis de 3 mois par la SAS [U], bien que non effectué, est bien fondée.

Sur le montant du préavis :

Attendu que la partie demanderesse sollicite le paiement du préavis de 3 mois en prenant comme base de calcul la moyenne des commissions mensuelles versées à Madame [J] [Q] sur les 12 derniers mois précédant la rupture du contrat, méthode que le tribunal retiendra.

Attendu, vu les pièces versées au débat, que le montant des commissions versées par la SAS [U] à Madame [J] [Q] en sa qualité d’agent commercial entre le 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024 s’élève à 189.839,72 €, soit une moyenne mensuelle de 15.819,98 €, soit un montant de 15.819,98 x 3 = 47.459,94 € pour 3 mois.

En conséquence, le tribunal condamnera la SAS [U] à payer à Madame [J] [Q] la somme de 47.459,94 € au titre de l’indemnité compensatrice de préavis et déboutera Madame [J] [Q] du surplus de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande dommage et intérêt :

Madame [J] [Q] demande au tribunal de condamner la SAS [U] à lui payer la somme de 3.000,00 €, au titre du préjudice économique et moral subi du fait du refus de paiement de la commission de 8.436,75 € sur la vente [D]/[F] objet de ce litige.

SUR CE

Attendu que Madame [J] [Q] n’apporte pas la preuve du préjudice invoqué, le tribunal la dira mal fondée en sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice économique et moral et l’en déboutera.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la SAS [U] :

Su la demande de dommages et intérêts au titre la violation de la clause de non- concurrence :

La SAS [U] demande au tribunal de condamner Madame [J] [Q] à lui payer la somme de 21.125,00 € au titre de la clause pénale pour violation de la clause de non-concurrence car cette dernière a été embauchée par la société ORPI situé à proximité de la SAS [U] peu après sa démission.

La partie demanderesse rétorque que la clause Art 14 : « Clause d’exclusivité et de non-concurrence » est abusive en ce sens où elle devrait se limiter à un secteur géographique précis et ne pas porter une atteinte disproportionnée à la liberté d’exercer une activité professionnelle, ce qui n’est pas le cas.

Elle demande au tribunal d’en prononcer la nullité.

SUR CE

Attendu que la SAS [U] est basée à [Localité 1] (06) ou elle exerce son activité dans 2 agences immobilières, incluant son siège social.

Attendu que le tribunal constate que la clause de non-concurrence telle que rédigée impose à Madame [J] [Q] et ce pendant un an à compter de sa démission de « ne pas s’installer ou proposer ses services à une autre entreprise concurrente sur tout le territoire national ».

Que cette obligation est manifestement disproportionnée et déséquilibrée tant sur le plan géographique (la société n’exerçant son activité qu’à [Localité 1] et sa région) que sur le plan matériel dans la mesure où elle interdit à l’agent « en cas de rupture du contrat pour quelque cause que ce soit » d’exercer son activité « sur tout le territoire national » et ce sans aucune indemnité compensatrice de cette interdiction soit versée à l’agent.

En conséquence, le tribunal constate que la clause de non-concurrence figurant à l’article 14 du contrat d’agent signé le 22 juillet 2015 par Madame [J] [Q] est abusive, en prononcera la nullité, dira la SAS [U] mal fondée en sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la violation de la clause de non-concurrence et l’en déboutera.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la violation du préavis :

La SAS [U] demande au Madame [J] [Q] à lui payer la somme de 1,00 €, au titre du préjudice subi pour non-respect du préavis par la demanderesse.

SUR CE

Attendu que la SAS [U] n’apporte pas la preuve du préjudice invoqué, le tribunal la dira mal fondée en sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts au titre de la violation du préavis et l’en déboutera.

Attendu que le tribunal déboutera les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Attendu qu’il convient de condamner la SAS [U] à payer à Madame [J] [Q] la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de débouter Madame [J] [Q] du surplus de sa demande formée de ce chef. Attendu qu’il convient de condamner la SAS [U] aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS [U] à verser à Madame [J] [Q] la somme de 8.436,75 € (huit mille quatre cent trente-six euros et soixante-quinze centimes) au titre de la commission d’agent relative à la vente [D]/[F] ;

Condamne la SAS [U] à payer à Madame [J] [Q] la somme de 47.459,94 € (quarante-sept mille quatre cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’indemnité compensatrice de préavis et déboute Madame [J] [Q] du surplus de sa demande formée de ce chef ;

Dit Madame [J] [Q] mal fondée en sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice économique et l’en déboute ;

Prononce la nullité de la clause de non-concurrence figurant à l’article 14 du contrat d’agent signé le 22 juillet 2015 par Madame [J] [Q] ;

Dit la SAS [U] mal fondée en sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la violation de la clause de non-concurrence et l’en déboute ;

Dit la SAS [U] mal fondée en sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts au titre de la violation du préavis et l’en déboute ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SAS [U] à payer à Madame [J] [Q] la somme de 2.000,00 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et déboute Madame [J] [Q] du surplus de sa demande formée de ce chef ;

Condamne la SAS [U] aux entiers dépens ;

Liquide les dépens du présent jugement à la somme de 57,23 € (cinquante-sept euros vingttrois centimes).

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du Code de procédure civile.