TRIBUNAL DE COMMERCE DE ROUEN

Jugement du 2 février 2026

Rôle 2025 002698

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [M] – [Adresse 1] représenté par M^e Ophélie GOBOURD, de la SELARL BARBIER & VAILLS, avocate au barreau de Dieppe

DÉFENDEURS :

VICTORIA IMMOBILIER (SARL) – [Adresse 2] Me [Z] [B], ès qualités de mandataire judiciaire de la société VICTORIA IMMOBILIER – [Adresse 3]

représentées par M^e Camille PERCHERON, de la SCP STREAM AVOCATS & SOLICITORS, avocate du Havre, non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Président :

Monsieur Patrick EVRARD

Juges : Monsieur Vincent PEYRELONGUE

Madame Flore CHATELET

Greffier lors des débats : Monsieur Georges CLERC

Débats : à l’audience publique du 15 décembre 2025

Jugement : en premier ressort, contradictoire

LES FAITS :

Le 25 septembre 2015, Monsieur [V] [M] a signé un contrat d’agent commercial immobilier avec la société VICTORIA IMMOBILIER.

L’article 9 de ce contrat décrit le montant des commissions qui seront versées à Monsieur [V] [M].

Le 19 septembre 2023, Monsieur [V] [M] a réclamé, par courriel, le paiement de ses factures de commissions n° 23099, 23100 et 23101 pour un montant total de 7.160,63 € TTC.

Le 14 octobre 2023, Monsieur [V] [M] réitérait sa demande de paiement desdites factures, précisant qu’il était également dans l’attente du paiement de ses autres factures n° 23102, 23103 et 23104 d’un montant total de 6.770,39 €, soit au total un montant de 13.931,02 €.

Ces relances sont demeurées vaines.

Le 28 novembre 2023, Monsieur [M] a mis en demeure la société VICTORIA IMMOBILIER de lui régler l’intégralité de ses factures.

Aucun paiement n’a été effectué.

Le 19 décembre 2023, par jugement du tribunal de commerce de Rouen, la société VICTORIA IMMOBILIER a été placée en redressement judiciaire et Maître [Z] [B] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Le 23 février 2024, Monsieur [V] [M] a procédé à une déclaration de créance au passif du redressement judiciaire, se décomposant comme suit :

* 13.931,02 € au titre des commissions d’agent commercial dues au titre des ventes réalisées avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 19 décembre 2023,

* 1.453,32 € au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement et les intérêts dus jusqu’au jugement du redressement judiciaire,

* 1.425 € au titre de la facture n° 23.105 du 29 décembre 2023,

* 1.068,75 € au titre de la commission à échoir pour la vente entre la société AZA BAZAR et Monsieur [N] [R],

soit un montant total de 17.878,09 €.

Le 3 avril 2024, la société VICTORIA IMMOBILIER a contesté la totalité de la créance auprès de Maître [B].

Le 9 avril 2024, Me [B], ès qualités de mandataire judiciaire de la société VICTORIA IMMOBILIER, a informé Monsieur [V] [M] qu’elle allait proposer au juge-commissaire le rejet de la déclaration des créances pour 17.878,09 €.

Suivant ordonnance en date du 26 décembre 2024, notifiée à Monsieur [V] [M] le 19 février 2025, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Rouen, s’est déclaré incompétent et a sursis à statuer dans l’attente de la décision rendue par la juridiction compétente.

Ainsi est né le litige.

LA PROCÉDURE :

C’est dans ces circonstances que Monsieur [V] [M] a fait assigner, d’une part, par acte du 13 mars 2025 de Me [Q] [O], commissaire de justice associée à Neufchâtel-en-Bray, la société VICTORIA IMMOBILIER, et, d’autre part, par acte du 18 mars 2025 de la même, Me [Z] [B], ès qualités de mandataire judiciaire de la société VICTORIA IMMOBILIER, devant le tribunal de commerce de Rouen à l’audience du 28 avril 2025.

A l’audience, un calendrier de procédure a été établi.

Après quatre renvois, l’affaire a été clôturée à l’audience du 5 novembre 2025 et renvoyée pour plaider à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 15 décembre 2025, la société VICTORIA IMMOBILIER et Maître [Z] [B], ès qualités, n’étaient ni présentes, ni représentées. Le conseil des défenderesses ne s’est pas présenté à l’audience, le tribunal ne tiendra compte que de ses seules conclusions en date du 16 juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions responsives et récapitulatives du 16 septembre 2025, Monsieur [V] [M] demande au tribunal de :

A titre liminaire :

* déclarer irrecevables les demandes de la SARL VICTORIA IMMOBILIER, antérieures au 4 juillet 2020, comme étant prescrites ;

* déclarer recevable et bien fondé Monsieur [M] en ses demandes ;

1. prononcer l’admission de la créance de Monsieur [M] au passif du redressement judiciaire de la SARLU VICTORIA IMMOBILIER, à hauteur de 15.384,34 € à titre chirographaire, se décomposant comme suit :

* 0 13.931,02 € au titre des commissions d’agent commercial dues au titre des ventes réalisées avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 19 décembre 2023 ;

* 0 1.453,32 € au titre de l’indemnité forfaitaires pour frais de recouvrement et les intérêts dus jusqu’au jugement du redressement judiciaire.

2. S’agissant de la créance d’un montant de 1.068,75 € :

* 2.1. A titre principal :

* dire que cette créance de 1.068,75 €, qui est née postérieurement au jugement d’ouverture, doit donc être payée par la SARLU VICTORIA IMMOBILIER, dans le cadre de la poursuite d’activité ;

* condamner en conséquence la SARLU VICTORIA IMMOBILIER à payer à Monsieur [M] la somme de 1.068,75 € avec intérêts de droit au taux légal à compter du 23 novembre 2023 et à titre subsidiaire à compter de la présente assignation.

* 2.2. A titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction venait à considérer qu’il s’agit d’une créance antérieure au jugement d’ouverture, prononcer l’admission de cette créance de 1.068,75 €, au passif du redressement judiciaire de la SARLU VICTORIA IMMOBILIER.

3. S’agissant de la créance d’un montant de 1.425 € :

* 3.1. A titre principal :

* dire que cette créance de 1.425 € correspondant à la commission sur la vente du 29 décembre 2023, qui est née postérieurement au jugement d’ouverture, doit donc être payée par la SARLU VICTORIA IMMOBILIER, dans le cadre de la poursuite d’activité ;

* condamner en conséquence la SARLU VICTORIA IMMOBILIER à payer à Monsieur [M] la somme de 1.425 € avec intérêts de droit au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date de la mise en demeure.

* 3.2. A titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction venait à considérer qu’il s’agit d’une créance antérieure au jugement d’ouverture, prononcer l’admission de cette créance de 1.425 € au passif du redressement judiciaire.

4. En ce qui concerne la commission due sur la vente intervenue le 5 juillet 2024 (3.206,25 €) :

* Condamner la société VICTORIA IMMOBILIER à payer à Monsieur [M] la somme de 3.206,25 € au titre de la commission de mandataire d’agent commercial sur la vente « [F]/[P] », intervenue le 5 juillet 2024, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date de la mise en demeure.

5. En tout état de cause :

* Condamner solidairement la société VICTORIA IMMOBILIER et Maître [Z] [B], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARLU VICTORIA IMMOBILIER à verser à Monsieur [M] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouter la SARLU VICTORIA IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

* condamner solidairement la société VICTORIA IMMOBILIER et Maître [Z] [B], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARLU VICTORIA IMMOBILIER, aux dépens ;

* ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] fait valoir que :

Sur les commissions dues au titre des ventes réalisées avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 19 décembre 2023 :

Au regard de l’article L. 134-1 du code de commerce, Monsieur [M] est créancier de la société VICTORIA IMMOBILIER au titre des commissions de mandataire d’agent commercial.

Les sommes réclamées par Monsieur [M] lui sont dues au titre du travail réalisé antérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire, il est en droit de solliciter les intérêts postérieurs au jugement d’ouverture.

La société VICTORIA IMMOBILIER ne peut réclamer une quelconque compensation. Une partie des réclamations est prescrite.

Concernant la commission à échoir au titre de la vente à intervenir entre la société AZA BAZAR et Monsieur [N] [R] :

La vente n’a pas eu lieu du fait de la société VICTORIA IMMOBILIER, cette dernière est donc redevable de la commission. Cette créance est née postérieurement au jugement d’ouverture.

Concernant la commission due sur la vente [W] du 29 décembre 2023 :

Aux termes des articles L. 622-17, L. 631-14 du code de commerce, des articles 1103, 1104 et 1315 du code civil, et de la jurisprudence, Monsieur [M] estime que la créance de 1.425 € est postérieure au jugement d’ouverture.

Concernant la commission due sur la vente [F] du 5 juillet 2024 :

Monsieur [M] a effectué la visite du bien, s’est assuré de la signature et a adressé le compromis de vente, la commission lui est due.

Par conclusions en date du 16 juillet 2025, la société VICTORIA IMMOBILIER demande au tribunal de :

Sur les créances alléguées comme postérieures :

déclarer Monsieur [M] irrecevable en ses demandes visant à voir la société VICTORIA IMMOBILIER condamnée à lui payer des créances qu’il qualifie de postérieures.

Subsidiairement,

* l’en débouter.

Sur les créances déclarées au passif L. 622-24 du code de commerce :

ordonner la compensation entre la créance de la société VICTORIA IMMOBILIER de 17.854,38 € et celle de Monsieur [M] d’un montant de 13.931,02 € (outre 1.453,32 € de majorations et intérêt) et renvoyer la société VICTORIA IMMOBILIER à mieux se pourvoir pour récupérer le solde.

En conséquence,

* débouter Monsieur [M] de toutes ses demandes.

Subsidiairement,

* débouter Monsieur [M] de sa demande visant à voir admettre la somme de 1.453,21 € au titre de frais et intérêts en violation de l’article L. 622-28 du code de commerce ;

* débouter Monsieur [M] de sa demande visant à voir admettre la somme de 1.425 € au titre de la vente [W] à titre conservatoire ;

* admettre Monsieur [M] au passif de la société VICTORIA IMMOBILIER pour la somme de 13.931,02 € ;

* condamner Monsieur [M] à payer à la société VICTORIA IMMOBILIER la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner Monsieur [M] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société VICTORIA IMMOBILIER fait valoir que :

Sur les créances postérieures alléguées :

Au regard des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce, pour les trois créances issues des ventes AZAR [S], [W] et [F], le tribunal n’a aucune autorité pour trancher en lieu et place du juge-commissaire.

Sur les réclamations relatives aux créances antérieures :

Les réclamations de Monsieur [M] se compensent largement avec la créance détenue par la société VICTORIA IMMOBILIER.

A titre subsidiaire et au regard de l’article L. 622-28 du code de commerce, Monsieur [M] ne peut réclamer des intérêts ou majorations qui n’ont pas été liquidés avant la date du jugement d’ouverture.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de Monsieur [M] de prononcer l’admission des créances au passif du redressement judiciaire de la société VICTORIA IMMOBILIER :

Sur la demande d’admission des créances au titre des commissions dues avant l’ouverture du jugement d’ouverture, à savoir au total la somme de 13.931,02 € :

Monsieur [V] [M] apporte au débat :

* les six factures (n° [Numéro identifiant 1] [Numéro identifiant 2]) dont il réclame l’inscription au passif de la société VICTORIA IMMOBILIER, toutes émises avant le 19 décembre 2023, date du jugement d’ouverture,

* les six attestations notariées démontrant que les ventes ont toutes été conclues avant le 19 décembre 2023,

* les six mandats de vente régulièrement signés par Monsieur [C] [I], gérant de la société VICTORIA IMMOBILIER, tous signés antérieurement au 19 décembre 2023.

Monsieur [V] [M] démontre par la fourniture des pièces ci-dessus que ces créances sont certaines, liquides et exigibles.

L’article L. 622-24 du code de commerce énonce : «A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le créancier a été relevé de forclusion conformément à l’article L. 622-26, les délais ne courent qu’à compter de la notification de cette décision ; ils sont alors réduits de moitié. ».

La société VICTORIA IMMOBILIER conteste l’inscription au motif que les factures de commissions réclamées par Monsieur [V] [M] se compensent avec la créance qu’elle prétend détenir à son encontre d’un montant de 19.577,64 €, correspondant au total des remises consenties par ce dernier entre le 1 er avril 2019 et le 30 septembre 2022.

Le tribunal constate, cependant, que la société VICTORIA IMMOBILIER n’apporte aucun document démontrant qu’elle a réclamé ces sommes ou contesté les remises effectuées. Elle n’a pas apporté de contestations au regard des factures émises par Monsieur [M].

Le tribunal constate encore que la société VICTORIA IMMOBILIER a continué à travailler avec Monsieur [V] [M] au-delà du 30 septembre 2022, date selon elle des dernières remises accordées anormalement par ce dernier, ce qui est surprenant au regard des fautes qui lui sont reprochées.

Il convient de se prononcer en faveur de l’existence des créances au titre des six factures de commissions dues antérieurement au jugement d’ouverture à hauteur de 13.931,02 € au total.

Sur la demande de prononcer l’admission de la créance de 1453,32 € au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement et des intérêts dus jusqu’au jugement de redressement judiciaire :

La société VICTORIA IMMOBILIER s’oppose à cette inscription sur le fondement de l’article L. 622-8 du code de commerce.

L’article L. 622-8 du code de commerce prévoit : « Le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que tous intérêts de retard et majorations… ».

L’indemnité forfaitaire de 40 € par facture impayée est bien stipulée sur les factures émises par Monsieur [V] [M], pour autant cette indemnité qui s’assimile à une pénalité financière, ne peut être réclamée postérieurement à la date du jugement d’ouverture.

Il convient de débouter Monsieur [V] [M] de sa demande sur ce point.

En ce qui concerne les intérêts légaux, si l’article L. 622-8 arrête leur cours au jugement d’ouverture, le tribunal estime que les intérêts légaux échus au 18 décembre 2023, soit avant le jugement d’ouverture, peuvent faire l’objet d’une inscription au passif de la société VICTORIA IMMOBLIER.

En conséquence, il convient de se prononcer en faveur de l’existence des créances au titre des six factures de commissions dues antérieurement au jugement d’ouverture à hauteur de la somme de 13.931,02 €, assortie des intérêts au taux légal arrêtés au 18 décembre 2023, et de renvoyer Monsieur [V] [M] devant le juge-commissaire en charge de la procédure de la société VICTORIA IMMOBILIER afin qu’il les admette au passif de cette dernière.

Sur la demande de Monsieur [V] [M] de condamner la société VICTORIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.068,75 € au titre de la commission à échoir au titre de la vente à intervenir entre la société AZA BAZAR et Monsieur [R] :

Monsieur [V] [M] estime qu’il est légitime à réclamer le montant de la commission qu’il aurait dû percevoir sur la vente AZA BAZAR/[R] au motif que cette dernière n’a pas eu lieu du fait d’une omission fautive de la société VICTORIA IMMOBILIER.

La société VICTORIA IMMOBILIER s’oppose au règlement au motif que la vente n’a pas eu lieu en raison du refus de financement du prêt par la banque de l’acquéreur.

Le contrat de « MANDAT D’AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER » signé entre Monsieur [V] [M] et la société VICTORIA IMMOBILIER stipule en son article 9 que « Les commissions ne sont acquises qu’après la conclusion définitive de l’affaire, c’est-à-dire après la signature de l’acte authentique. ».

Il est patent que la vente AZA BAZAR/[R] n’a pas eu lieu et, d’ailleurs, Monsieur [V] [M] n’a émis aucune facture à ce titre.

Monsieur [V] [M] estime que la société VICTORIA IMMOBILIER aurait commis une omission fautive car l’obtention du prêt ne figurait pas en tant que condition suspensive.

Le tribunal estime que Monsieur [M] n’établit pas une faute caractérisée de la société VICTORIA IMMOBILIER sur cette affaire.

Il convient de débouter Monsieur [M] de sa demande de condamnation de la société VICTORIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.068,75 € au titre de la commission à échoir au titre de la vente à intervenir entre la société AZA BAZAR et Monsieur [X].

Monsieur [V] [M] formule une demande à titre subsidiaire sur ce point précis mais, compte tenu de la position exprimée ci-dessus par le tribunal, il convient de l’en débouter.

Sur la demande de Monsieur [M] de condamner la société VICTORIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.425 € à titre de commission sur la vente [W]/SCI MALIVERT, somme assortie des intérêts de droit au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date de la mise en demeure :

La société VICTORIA IMMOBILIER s’oppose au règlement de cette commission au motif que la vente a été conclue antérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire et qu’elle ne constitue pas une créance postérieure.

En application d’une jurisprudence constante, la date de naissance de la créance est déterminée par l’événement générateur de l’obligation, à savoir la date à laquelle la vente a été conclue.

Il ressort des pièces du dossier et en particulier du mél confirmant que les parties ont signé l’offre d’achat, que la conclusion de la vente a été réalisée à effet du 20 octobre 2023, soit antérieurement à la date du jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société VICTORIA IMMOBILIER.

Il convient de débouter Monsieur [V] [M] de sa demande de condamner la société VICTORIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.425 € à titre de commissions sur la vente [W]/SCI MALIVERT.

Il convient cependant de faire droit à la demande de Monsieur [V] [M] à titre subsidiaire et de se prononcer en faveur de l’existence d’une créance de 1.425 € au titre de la commission due antérieurement au jugement d’ouverture sur la vente [W]/SCI MALVERT et de renvoyer Monsieur [V] [M] devant le juge-commissaire en charge de la procédure de la société VICTORIA IMMOBILIER afin qu’il l’admette au passif de cette dernière.

Sur la demande de Monsieur [V] [M] de condamner la société VICTORIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.206,25 € au titre de la commission sur la vente [F]/[P] avec intérêts de droit au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date de la mise en demeure :

La société VICTORIA IMMOBILIER s’oppose au paiement de cette commission au motif que Monsieur [M] ne produit pas de contrat de mandat.

En l’espèce, Monsieur [V] [M] produit des courriels indiquant qu’il a réalisé des diligences afin de vendre le bien, pour autant il échoue à démontrer qu’il est en possession d’un mandat écrit.

La jurisprudence est sur ce point formelle et la Cour de cassation, dans son arrêt du 22 janvier 2020 n°19-10-853, rappelle que l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération en l’absence de mandat écrit, peu importe l’existence d’actes matériels d’entremise ou l’accord ultérieur des parties. La Cour a également rappelé l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui stipule qu’aucune commission ou rémunération quelconque ne peut être exigée sans mandat écrit préalable.

Il convient de débouter Monsieur [V] [M] de sa demande de condamner la société VICTORIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.206,25 € avec intérêts, au titre de la commission sur la vente [F]/[P].

Sur les dépens :

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

La société VICTORIA IMMOBILIER et Me [Z] [B], ès qualités de mandataire judiciaire de ladite société, succombent, il convient donc de les condamner in solidum en tous les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [V] [M] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Il convient de condamner in solidum la société VICTORIA IMMOBILIER et Me [Z] [B], ès qualités, à lui payer la somme de 3.000 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement,

Se prononce en faveur de l’existence des créances au titre des six factures de commissions dues antérieurement au jugement d’ouverture à hauteur de la somme totale de 13.931,02 €, assortie des intérêts au taux légal arrêtés antérieurement au 19 décembre 2023, et renvoie Monsieur [V] [M] devant le juge-commissaire en charge de la procédure de la société VICTORIA IMMOBILIER afin qu’il les admette au passif de cette dernière.

Déboute Monsieur [V] [M] de sa demande de prononcer l’inscription au passif de la société VICTORIA IMMOBILIER de la somme de 240 € (40 € x 6 factures) au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement.

Déboute Monsieur [V] [M] de sa demande de condamner la société VICTORIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.068,75 € au titre de la commission à échoir sur la vente à intervenir entre la société AZA BAZAR et Monsieur [X] et de sa demande faite à titre subsidiaire d’inscrire au passif de la société VICTORIA IMMOBILIER la même somme.

Déboute Monsieur [V] [M] de sa demande de condamner la société VICTORIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.425 € à titre de commission sur la vente [W]/SCI MALIVERT.

Fait droit à sa demande à titre subsidiaire et se prononce en faveur de l’existence d’une créance de 1.425 € au titre de la commission due antérieurement au jugement d’ouverture sur la vente [W]/SCI MALVERT et renvoie Monsieur [V] [M] devant le juge-commissaire en charge de la procédure de la société VICTORIA IMMOBILIER afin qu’il l’admette au passif de cette dernière.

Déboute Monsieur [V] [M] de sa demande de condamner la société VICTORIA IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.206,25 € avec intérêts, au titre de la commission sur la vente [F]/[P].

Condamne in solidum la société VICTORIA IMMOBILIER et Me [Z] [B], ès qualités de mandataire judiciaire de ladite société, aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de greffe liquidés à la somme de 86,54 €.

Condamne in solidum la société VICTORIA IMMOBILIER et Me [Z] [B], ès qualités, à payer à Monsieur [V] [M] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition au greffe et signé par Monsieur Patrick EVRARD, Viceprésident, et Monsieur Georges CLERC, greffier présent lors du prononcé.