NUMERO D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : 2026 000052

TRIBUNAL DE COMMERCE DE SAINT MALO

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 12/05/2026

DEMANDEUR(S) : MA CONCIERGERIE [H] (SAS) [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]

REPRESENTANT(S) :

DEFENDEUR(S) : Mme [J] [G] [Adresse 3] [Localité 2]

REPRESENTANT(S) :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS:

GREFFIER : M^e DOLLEY Pauline

DEBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21/04/2026

Rôle général : 2026 000052

LES FAITS

Le 11 mars 2025, Mme [G] [J], propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3], a signé avec la société MA CONCIERGERIE [H] un contrat de prestation de services de conciergerie portant sur la gestion locative saisonnière de son bien.

Ce contrat prévoyait notamment la diffusion des annonces sur les plateformes partenaires, dont Airbnb, le suivi complet du logement, la fixation des tarifs par la conciergerie avec un tarif minimum de 45 euros la nuit, ainsi qu’une rémunération de la conciergerie fixée selon la formule START à 15 % TTC, outre le forfait ménage à la charge du voyageur.

Entre avril et août 2025, plusieurs séjours ont été effectués dans le logement par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb, les versements correspondants étant directement crédités sur le compte bancaire de Mme [J].

Au cours de l’exécution du contrat, des difficultés sont survenues s’agissant notamment de la disponibilité du logement à l’arrivée de certains voyageurs et du respect, par la société MA CONCIERGERIE [H], des dates d’indisponibilité communiquées par Mme [J].

Au mois d’août 2025, Mme [J] a résilié le contrat de conciergerie la liant à la société MA CONCIERGERIE [H].

Des échanges de courriels sont intervenus entre les parties au début du mois de septembre 2025 s’agissant du montant des sommes dues et de la communication du numéro de référence fiscale de Mme [J].

Estimant n’avoir pas été intégralement remplie de ses droits, Mme [J] a engagé une procédure d’injonction de payer à l’encontre de la société MA CONCIERGERIE [H] pour la somme de 2.338,83 euros.

C’est en l’état que se présente ce litige.

LA PROCÉDURE

Par requête en date du 13 octobre 2025, Mme [G] [J] a sollicité le Président du Tribunal de Commerce de Saint-Malo afin qu’il délivre une ordonnance portant injonction de payer à l’encontre de la société MA CONCIERGERIE [H].

Par ordonnance du 15 octobre 2025, le Président du Tribunal de Commerce de Saint-Malo a fait droit aux demandes et a enjoint la société MA CONCIERGERIE [H] de régler la somme de 2.338,83 euros.

Par courrier en date du 13 décembre 2025, la société MA CONCIERGERIE [H] a formé opposition à cette ordonnance auprès du greffe du Tribunal de Commerce de Saint-Malo.

Après deux renvois l’affaire a été évoquée à l’audience du 21 avril 2026.

À l’appel des causes, Mme [G] [J] était présente, tandis que la société MA CONCIERGERIE [H], régulièrement convoquée, n’a pas comparu, mais avait préalablement transmis au Tribunal les éléments de son dossier appuyant son opposition à injonction de payer.

Au terme de ses explications orales,

Mme [G] [J]

, demanderesse à l’injonction de payer, défenderesse à l’opposition, demande au Tribunal de :

* Confirmer l’ordonnance d’injonction de payer du 15 octobre 2025,

* Condamner la société MA CONCIERGERIE [H] à lui payer la somme de 2.338,83 euros,

* Ordonner la restitution des clés du logement sous astreinte,

* Condamner la société MA CONCIERGERIE [H] au paiement de l’intégralité des dépens de l’instance.

Le Tribunal a entendu la défenderesse à l’opposition d’injonction de payer, seule comparante, en ses explications, clos les débats, mis le jugement en délibéré et dit qu’un jugement serait prononcé le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de ce Tribunal en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOYENS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, à leurs dernières conclusions déposées au greffe.

La société

MA CONCIERGERIE [H], demanderesse à l’opposition,

régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience, mais a préalablement transmis au Tribunal un dossier complet de contestation daté du 13 décembre 2025 accompagné d’un bordereau de pièces.

Dans ses écritures, elle conteste la créance dans son principe, son montant et son exigibilité. Elle soutient que les sommes en cause proviennent des seuls versements Airbnb, qu’un montant de 1.742,67 euros restait à percevoir, et que le montant de 2.338,83 euros réclamé excède cette somme sans justification, de sorte que la créance ne serait ni certaine, ni liquide, ni exigible. Elle invoque également des manquements contractuels de Mme [J] et fait valoir que les fonds litigieux seraient bloqués par Airbnb faute de communication par cette dernière de son numéro de référence fiscale, rendant le versement matériellement impossible.

Mme [G] [J], défenderesse à l’opposition

, comparaissant en personne, a présenté ses observations orales à l’audience.

Elle expose que les parties s’étaient préalablement entendues sur les tarifs de mise en location ainsi que sur le calendrier des réservations, conformément au contrat de conciergerie signé le 11 mars 2025.

Elle indique avoir expressément signalé à la société MA CONCIERGERIE [H] deux périodes durant lesquelles le logement n’était pas disponible à la location. En dépit de cette information, ces deux périodes ont fait l’objet de réservations par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb, plaçant Mme [J] en situation d’inexécution vis-à-vis des voyageurs et générant des difficultés dont la responsabilité ne saurait lui être imputée.

Elle fait également état de la disparition d’éléments de mobilier du logement intervenue au cours de la période d’exécution du contrat.

Elle précise avoir résilié le contrat de conciergerie au mois d’août 2025.

En réponse au reproche formulé par la société MA CONCIERGERIE [H] relatif à l’absence de communication de son numéro de référence fiscale, Mme [J] confirme avoir transmis cette information par courrier du 17 septembre 2025, de sorte que le grief tiré du prétendu blocage des fonds par la plateforme Airbnb est sans fondement.

Elle expose enfin n’avoir jamais pu récupérer les clés du logement auprès de la société MA CONCIERGERIE [H], malgré ses demandes réitérées en ce sens, cette rétention la privant de la possibilité de relouer son bien et lui causant un préjudice continu.

Elle sollicite en conséquence la confirmation de l’ordonnance d’injonction de payer du 15 octobre 2025, la condamnation de la société MA CONCIERGERIE [H] au paiement de la somme de 2.338,83 euros, la restitution des clés sous astreinte, ainsi que la condamnation de cette société aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition à ordonnance portant injonction de payer doit être formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 15 octobre 2025 a été signifiée à la société MA CONCIERGERIE [H] par acte extra-judiciaire. Celle-ci a formé opposition par courrier du 13 décembre 2025, soit dans le délai d’un mois prescrit par le texte précité.

L’opposition sera en conséquence déclarée recevable en la forme.

Sur le caractère certain, liquide et exigible de la créance

Aux termes de l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [J] produit à l’appui de sa demande le contrat de conciergerie du 11 mars 2025, qui fixe les obligations respectives des parties, ainsi que l’état des sommes lui revenant au titre de l’exécution de ce contrat.

La société MA CONCIERGERIE [H] conteste tant le principe que le montant et l’exigibilité de la créance. Aucun de ses moyens ne peut toutefois être accueilli.

S’agissant, en premier lieu, du montant des sommes dues, la société MA CONCIERGERIE [H] se borne à affirmer, sans l’établir, que seuls 1.742,67 euros seraient dus à Mme [J]. Elle prétend déduire de ce montant une commission de 166,39 euros et des frais de relogement de 110,48 euros, sans pour autant démontrer que ces prélèvements correspondraient à des prestations effectivement accomplies conformément au contrat.

En effet, le tableau récapitulatif des locations 2025 produit par Mme [J] recense dix séjours réalisés entre avril et août 2025, faisant ressortir un montant brut total de 3.715 €, une commission agence de 557,25 €, un montant dû à Mme [J] de 3.157,75 €, des versements effectifs de 818,92 €, et un reste dû de 2.338,83 €, correspondant exactement à la créance revendiquée. Ce décompte n’est contredit par aucune pièce adverse. La prétendue créance de 1.742,67 € avancée par la société MA CONCIERGERIE [H] ne correspond à aucune des colonnes de ce tableau et n’est étayée par aucun justificatif.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats et des explications de Mme [J], non utilement contredites, que la société MA CONCIERGERIE [H] a commis de graves

manquements à ses obligations contractuelles. D’une part, deux réservations ont été acceptées sur des périodes que Mme [J] avait expressément déclarées indisponibles : le séjour du 26 au 28 juin 2025 et celui du 30 juin au 3 juillet 2025, pour lesquels aucun versement n’a été effectué au bénéfice de Mme [J]. Les échanges de messages entre les parties du 26 juin 2025 en attestent : la société MA CONCIERGERIE [H] y reconnaît expressément ne pas avoir bloqué les dates et tenter en urgence de reloger les voyageurs, admettant de surcroît s’être « trompée de logement ». Ces manquements caractérisés dans la gestion du calendrier de disponibilité du bien privent de tout fondement les déductions que la société MA CONCIERGERIE [H] entend pratiquer sur les sommes dues. D’autre part, Mme [J] fait état de la disparition de deux oreillers carrés et d’une couette pour le lit de 90, signalée à la société MA CONCIERGERIE [H] par message du 4 juin 2025, sans qu’aucune mesure satisfaisante n’ait été prise. Ces manquements de la société MA CONCIERGERIE [H] par message du 4 juin 2025, sans qu’aucune mesure satisfaisante n’ait été prise. Ces manquements de la société MA CONCIERGERIE [H] par message du 4 juin 2025, sans qu’aucune mesure satisfaisante n’ait été prise. Ces manquements de la société MA CONCIERGERIE [H] par message du 4 juin 2025, sans qu’aucune mesure satisfaisante n’ait été prise. Ces manquements de la société MA CONCIERGERIE [H] par message du 4 juin 2025, sans qu’aucune mesure satisfaisante n’ait été prise. Ces manquements de la société MA CONCIERGERIE [H] par message du 4 juin 2025, sans qu’aucune mesure satisfaisante n’ait été prise. Ces manquements de la société MA CONCIERGERIE [H] à ses obligations contractuelles privent de fondement les déductions qu’elle invoque.

En deuxième lieu, le moyen tiré de l’absence alleguée de communication par Mme [J] de son numéro de référence fiscale, qui aurait empêché le déblocage des fonds par la plateforme Airbnb, est démenti par les pièces produites. Par courriel du 4 septembre 2025, la société MA CONCIERGERIE [H] a effectivement demandé à Mme [J] de lui communiquer son numéro fiscal afin de permettre le déblocage des paiements par la plateforme Airbnb, précisant qu’il lui suffirait de déclarer ses dates de séjour. En réponse, Mme [J] a transmis, dès le 17 septembre 2025, son avis de taxe foncière relative au bien situé à [Localité 2], Commune d’imposition des Côtes d’Armor, document comportant l’ensemble de ses références fiscales et cadastrales, dont le numéro de propriétaire 094 C00437 G. Ce document a été adressé directement à la société MA CONCIERGERIE [H] à l’adresse [Courriel 1]. La société MA CONCIERGERIE [H] ne justifie d’aucune relance ni d’aucune contestation de cette transmission ultérieurement à cette date. Le prétendu blocage matériel des versements qu’elle invoque n’est donc pas établi et ne saurait faire obstacle à l’exigibilité de la créance.

En troisième lieu, la résiliation du contrat de conciergerie par Mme [J] est intervenue au mois d’août 2025, à la suite des manquements réitérés de la société MA CONCIERGERIE [H]. Les échanges du 4 octobre 2025 montrent que Mme [J] avait encore à cette date à rappeler à la société MA CONCIERGERIE [H] qu’elle lui laissait jusqu’au 11 octobre 2025 pour régler les sommes dues, faute de quoi elle prendrait les dispositions nécessaires. Cette résiliation, dont la régularité n’est pas contestée par la société MA CONCIERGERIE [H], a mis fin aux obligations réciproques des parties et rendu immédiatement exigibles les sommes revenant à Mme [J] au titre de l’exécution du contrat jusqu’à cette date.

Sur l’ensemble de ces points, il convient de relever que la société MA CONCIERGERIE [H], régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience, de sorte que le Tribunal aurait pu statuer sans tenir compte des éléments qu’elle avait préalablement transmis. Toutefois, même en examinant ces pièces avec bienveillance, elles ne permettent pas d’inverser l’analyse : le montant de 1.742,67 € qu’elle avance n’est étayé par aucun justificatif comptable probant ; la facture de 166,39 € (pièce n° 10) est contredite par l’historique Airbnb qu’elle produit elle-même, lequel établit que cette somme a bien été versée le 8 avril 2025 sur le compte de Mme [J] ; la facture de 110,48 € pour frais de relogement (pièce n° 11) ne peut être mise à la charge de Mme [J] dès lors que le relogement résulte du propre manquement de la conciergerie dans la gestion du calendrier de disponibilité ; enfin, le moyen tiré du blocage des fonds par Airbnb est démenti par la transmission de la référence fiscale dès le 17 septembre 2025. Les pièces adverses ne font ainsi que confirmer le bienfondé de la créance de Mme [J].

Il résulte de ce qui précède que la créance dont se prévaut Mme [J], dont le principe et le montant sont établis par les pièces versées aux débats, et dont l’exigibilité n’est utilement remise en cause par aucun des moyens soulevés par la société MA CONCIERGERIE [H], présente un caractère certain, liquide et exigible.

En conséquence, l’opposition formée par la société MA CONCIERGERIE [H] sera rejetée au fond, et l’ordonnance d’injonction de payer du 15 octobre 2025 sera confirmée en toutes ses dispositions, le présent jugement s’y substituant.

La société MA CONCIERGERIE [H] sera ainsi condamnée à payer à Mme [J] la somme de 2.338,83 euros.

Sur la restitution des clés sous astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il résulte des explications de Mme [J], non contredites par la société MA CONCIERGERIE [H], que celle-ci conserve par devers elle les clés du logement sis [Adresse 4] à [Localité 3] en dépit de la résiliation du contrat de conciergerie intervenue au mois d’août 2025 et des demandes réitérées de Mme [J] tendant à leur restitution. La rétention de ces clés est d’autant plus préjudiciable que les échanges du mois de juin 2025 ont déjà démontré que la société MA CONCIERGERIE [H] avait à cette époque la maîtrise opérationnelle du logement, puisqu’elle y accédait pour gérer les entrées des voyageurs et y avait déposé du linge et du matériel. Le message du 16 juin 2025 dans lequel la société MA CONCIERGERIE [H] demandait à Mme [J] de venir visiter l’appartement avec elle illustre cette possession matérielle du bien.

Cette rétention, dépourvue de tout fondement contractuel dès lors que le contrat est résilié, prive Mme [J] de la libre disposition de son bien et fait obstacle à toute relocation, lui causant un préjudice continu.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner à la société MA CONCIERGERIE [H] de restituer à Mme [J] l’ensemble des clés du logement, et, compte tenu de la résistance persistante opposée aux demandes de restitution, d’assortir cette obligation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du présent jugement.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens : le Tribunal condamnera en conséquence la société MA CONCIERGERIE [H], qui succombe, à supporter les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Le Tribunal rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré, statuant en audience publique par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

Vu les pièces versées aux débats,

* En la forme

reçoit

la société MA CONCIERGERIE [H] en son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue en faveur de Mme [G] [J] en date du 15 octobre 2025, mais au fond l’en

déboute

comme étant mal fondée,

* Confirme l’ordonnance d’injonction de payer du 15 octobre 2025, à laquelle se substitue le présent jugement,

En conséquence,

* Condamne la société MA CONCIERGERIE [H] à régler à Mme [G] [J] la somme de 2.338,83 € T.T.C. au titre de sa créance,

* Condamne la société MA CONCIERGERIE [H] à restituer à Mme [G] [J] l’ensemble des clés du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du présent jugement,

* Condamne la société MA CONCIERGERIE [H] à régler les entiers frais et dépens, comprenant le tarif de la procédure sur injonction de payer et ceux de la présente procédure de 95,39 €,

* Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par remise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

Le président d’audience Didier Duguest

Le greffier.