TRIBUNAL DE COMMERCE DE VANNES

JUGEMENT prononcé le 25/07/2025 CONTENTIEUX GENERAL – PREMIERE CHAMBRE par mise à disposition au Greffe

Société IMMOPRET FRANCE c/ Monsieur [E] [I]

DEMANDEUR (S) : Société IMMOPRET FRANCE SAS au capital de 2.940.079,00 euros, [Adresse 3] BOBIGNY : 502 647 142

REPRESENTANT(S) : GUIDO AVOCATS – M^e Hanane BENCHEIKH, Avocat au Barreau de

PARIS

Représentée à l’audience par son Conseil ; DEFENDEUR (S) : Monsieur [E] [I]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 4] (60), de nationalité française, demeurant, [Adresse 2]

REPRESENTANT(S) : SELARL P. & A., Avocat au Barreau de VANNES

Représenté à l’audience par son Conseil ;

Composition du Tribunal lors de l’audience publique du 11/07/2025 :

Président : M. J. GUERRY Juges : M^me B. MARTIN M. O. HOUSSAY Greffier associé : M^e O. MALAU

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l’exploit introductif d’instance en date du 17/01/2023 ;

Vu les conclusions échangées entre les parties ;

Ouï les Conseils des parties, en leurs explications et conclusions ;

Par exploit de Commissaire de Justice en date du 17/01/2023, la Société IMMOPRET FRANCE a fait assigner Monsieur [E] [I] aux fins de voir le Tribunal condamner ce dernier à lui verser la somme de 58.554,00 euros TTC, au titre des factures impayées, augmentée des intérêts au taux conventionnel prévus par les factures émises par la Société IMMOPRET FRANCE, outre la somme de 1.160,00 euros au titre des indemnités forfaitaires de recouvrement prévues par les factures émises par la Société IMMOPRET FRANCE, la somme de 99.019,81 euros TTC au titre des indemnités contractuelles de résiliation anticipée, 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance ;

Par conclusions en réponse, dont un exemplaire a été reçu au Greffe le 13 septembre 2024, le Conseil de la Société IMMOPRET FRANCE a demandé au Tribunal de dire et juger que Monsieur [E] [I] s’était engagé personnellement à exécuter les deux contrats de franchise, de dire et juger qu’il n’y avait pas lieu de requalifier cet engagement en cautionnement, de dire et juger que les mentions manuscrites prévues à l’article L.331-1 du Code de la Consommation n’étaient pas requises, de condamner Monsieur [E] [I] à verser à la Société IMMOPRET FRANCE la somme de 58.554,00 euros TTC au titre des factures impayées, augmentée des intérêts au taux conventionnel prévus par les factures émises par la Société IMMOPRET FRANCE, de condamner Monsieur [E] [I] à verser à la Société IMMOPRET FRANCE la somme de 1.160,00 euros au titre des indemnités forfaitaires de recouvrement prévues par les factures, de condamner Monsieur [E] [I] à verser à la Société IMMOPRET FRANCE la somme de 99.019,81 euros TTC au titre des indemnités contractuelles de résiliation anticipée, de rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Monsieur [E] [I], si toutefois, il était accordé un échéancier à Monsieur [E] [I], d’assortir l’échéancier consenti à ce dernier d’une clause de déchéance du terme, de sorte qu’au premier défaut de paiement, l’intégralité des condamnations prononcées soient immédiatement exigibles sans que la Société IMMOPRET FRANCE n’ait besoin de saisir à nouveau le Tribunal, de condamner Monsieur [E] [I] à régler à la Société IMMOPRET FRANCE la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

Par conclusions n°2, dont un exemplaire a été reçu au Greffe le 6 janvier 2025, le Conseil de Monsieur [E] [I], a demandé au Tribunal de dire et juger Monsieur [E] [I] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, de débouter la Société IMMOPRET FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre principal, de requalifier les engagements personnels et solidaires de Monsieur [E] [I] au titre des contrats de franchise des 23 septembre 2019 et 19 octobre 2020 en engagements de caution, de dire et juger que ces actes de cautionnement sont nuls, de débouter la Société IMMOPRET FRANCE de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, à titre subsidiaire, de limiter les demandes indemnitaires de la Société IMMOPRET FRANCE au titre des factures impayées, outre les intérêts conventionnels, des indemnités forfaitaires de recouvrement et au titre des indemnités contractuelles de résiliation anticipées à la somme globale, nette et forfaitaire de 58.874,00 euros, à titre encore plus subsidiaire, de débouter la Société IMMOPRET FRANCE de sa demande indemnitaire au tire des indemnités contractuelles de résiliation anticipées en raison du non-respect des formes prescrites, de limiter les demandes indemnitaires de la Société IMMOPRET FRANCE aux demandes relatives aux factures impayées et aux indemnités forfaitaires de recouvrement, à titre infiniment subsidiaire, de requalifier les clauses de résiliation anticipées des contrats de franchise des 23 septembre 2019 et 19 octobre 2020 en clauses pénales, de réduire le montant de la pénalité, au titre des deux clauses, à la somme de 1.000,00 euros, en tout état de cause, d’accorder à Monsieur [E] [I] en échelonnement du paiement des sommes éventuellement mises à sa charge sur une durée de deux ans, de condamner la Société IMMOPRET FRANCE à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ;

A l’audience, les Conseils des parties ont réitéré les termes de leurs écritures ;

Pour un plus ample exposé de la procédure, ainsi que des prétentions et moyens des parties, il y aura lieu de se référer aux différentes écritures échangées entre elles ;

Le délibéré de la présente instance, initialement fixé au 11/07/2025, a été prorogé jusqu’au 25/07/2025, pour plus ample délibéré ;

Sur ce, le Tribunal,

Attendu qu’il ressort des pièces versées aux débats et des explications fournies à l’audience que la Société IMMOPRET FRANCE exploite sous l’enseigne IMMOPRET un réseau de franchisés dans le domaine du courtage en crédit immobilier ;

Attendu que le 5 février 2013, la Société IMMOPRET FRANCE a conclu un contrat de franchise avec la Société WEST IMMO NOELLE lui permettant d’exploiter un territoire exclusif situé à [Localité 7], étendu à [Localité 5] depuis un avenant de 2015 ;

Attendu que le 9 septembre 2019, les associés de la Société WEST IMMO NOELLE ont cédé leurs parts à la Société SR [E], dont le gérant est Monsieur [I] [E], et à Monsieur [E] ;

Attendu que, parallèlement, le 23 septembre 2019, la Société IMMOPRET FRANCE a conclu un second contrat de franchise avec Monsieur [I] [E] agissant au nom et pour le compte de la Société qu’il viendrait à constituer lui permettant d’exploiter un territoire exclusif situé à [Localité 6] ;

Attendu que le 19 octobre 2020, le contrat de franchise conclu en 2013 pour le secteur de [Localité 7] étant venu à expiration, les parties l’ont renouvelé par la conclusion d’un nouveau contrat ; que le territoire exclusif de ce nouveau contrat reprenait le territoire de [Localité 7] et [Localité 5] du contrat de 2013 et de son avenant de 2015 ;

Attendu que, dans les deux contrats de franchise de 2019 et 2020, Monsieur [E] s’est engagé à rester « tenu personnellement et solidairement de toutes les obligations mises à la charge du Franchisé aux termes du Contrat » ;

Attendu que dès février 2021, la Société WEST IMMO NOELLE a cessé de régler les redevances dues à la Société IMMOPRET FRANCE au titre des deux contrats ;

Attendu que le 15 décembre 2021, le Tribunal de commerce de VANNES a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la Société WEST IMMO NOELLE ;

Attendu que le 18 janvier 2022, la Société IMMOPRET FRANCE a déclaré sa créance à la procédure ; que cette créance, d’un montant de 56.874 euros, n’a fait l’objet d’aucune contestation ; qu’après la déclaration de créance, des factures ont encore été émises ; qu’elles sont restées impayées ;

Attendu qu’au total, la somme de 58.554 euros TTC est restée impayée à la Société IMMOPRET FRANCE, au titre de 29 factures ;

Attendu que le 29 septembre 2022, la Société IMMOPRET FRANCE a mis en demeure Monsieur [E] de lui verser la somme de 58.554 euros dans un délai d’un mois, au titre de son engagement personnel ;

Attendu qu’en date du 17 janvier 2023, en l’absence de réponse et de règlement, la Société IMMOPRET FRANCE a fait assigner Monsieur [I] [E] devant le Tribunal de céans ;

Sur l’engagement personnel de Monsieur [I] [E]

Attendu que le contrat du 23 septembre 2019, concernant la franchise de [Localité 6], stipule en page 4, que :

« Monsieur [I] [E] restera tenu personnellement et solidairement de toutes les obligations mises à la charge du Franchisé aux termes du Contrat.

Cet engagement solidaire constitue une condition essentielle et déterminante du consentement de IMMOPRET FRANCE, sans laquelle cette dernière n’aurait pas conclu le présent Contrat. » ;

Attendu que le contrat du 19 octobre 2020, concernant les franchises de [Localité 5] et [Localité 7], stipule en page 2 que :

« Monsieur [I] [E], né le 02/07/1968 à [Localité 4] (60), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2],

Tenu, personnellement et solidairement avec la Société WEST IMMO NOELLE de l’exécution de toutes les obligations mises à la charge du Franchisé aux termes du Contrat, cet engagement solidaire constitue une condition essentielle et déterminante du consentement de IMMOPRET, sans laquelle cette dernière n’aurait pas conclu le présent Contrat. » ;

Attendu que les deux contrats de franchise rappellent expressément le caractère intuitu personae.

Attendu qu’il est précisé à l’article 3 du contrat de franchise de [Localité 6] que :

« Le présent contrat est conclu en considération de la personne de Monsieur [I] [E] intervenant aux présentes et dont les qualités personnelles constituent pour le FRANCHISEUR une des raisons essentielles de signer le présent contrat. » ;

Attendu que, de la même manière, il est précisé à l’article 3 du contrat de franchise de [Localité 7] et [Localité 5] que : « Le Contrat est conclu notamment en considération des qualités et compétences particulières du Franchisé et si ce dernier est une personne morale, de la personne agissant aux présentes au nom et pour le compte du Franchisé. » ;

Attend qu’en conséquence, il apparaît bien que Monsieur [I] [E] est codébiteur solidaire de la Société WEST IMMO NOELLE ; qu’il conviendra donc de rejeter sa demande de requalification de son engagement personnel en engagement de caution solidaire ;

Sur le montant de l’engagement de Monsieur [I] [E]

Attendu qu’il ressort de l’article 1315 du Code civil que :

« Le débiteur solidaire poursuivi par le créancier peut opposer les exceptions qui sont communes à tous les codébiteurs, telles que la nullité ou la résolu tion, et celles qui lui sont personnelles. Il ne peut opposer les exceptions qui sont personnelles à d’autres codébiteurs, telle que l’octroi d’un terme. Toutefois, lorsqu’une exception personnelle à un autre codébiteur éteint la part divise de celui-ci, notamment en cas de compensation ou de remise de dette, il peut s’en prévaloir pour la faire déduire du total de la dette. » ;

Attendu que, sur ce fondement, la jurisprudence a pu retenir que :

« En application des dispositions de l’article 1208 du Code civil, si l’extinction de la créance à l’égard du débiteur faisant l’objet d’une procédure collective en raison du défaut de déclaration laisse subsister l’obligation distincte contractée par son codébiteur solidaire, en revanche ce dernier peut opposer au créancier la chose jugée résultant de l’admission irrévocable de la créance dans la procédure collective ouverte à l’égard de l’autre codébiteur solidaire . » ;

Attendu qu’en l’espèce, dans le cadre de sa déclaration de créance à la procédure collective de la Société WEST IMMO NOELLE, la Société IMMOPRET a déclaré la somme de 56.874 € ;

Attendu que cette déclaration de créance n’a fait l’objet d’aucune contestation et a été admise au passif de la Société WEST IMMO NOELLE ;

Attendu que la Société IMMOPRET a évalué sa créance envers la Société WEST IMMO NOELLE à la somme totale de 56.874 € ; que cette créance comprend les sommes dont la Société IMMOPRET s’estime créancière au titre des deux contrats de franchise ;

Attendu que, conformément à la jurisprudence dont il est fait état supra, Monsieur [E] peut opposer au créancier le montant de cette créance admise dans la procédure collective ouverte à l’égard de l’autre codébiteur solidaire, la Société WEST IMMO NOELLE ;

Attendu qu’en conséquence, le Tribunal considère que l’engagement solidaire de Monsieur [I] [E] porte sur la créance de la Société IMMOPRET envers la Société WEST IMMO NOELLE telle qu’elle a été admise dans la procédure collective ouverte à l’égard de la Société WEST IMMO NOELLE, pour un montant de 56.874€ ;

Attendu qu’il y aura donc lieu de condamner Monsieur [I] [E] au paiement de la somme de 56.874€ à la Société IMMOPRET, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, et de rejeter les autres demandes d’indemnisation formulées par la Société IMMOPRET FRANCE ;

Attendu que compte tenu des éléments fournis, il n’y aura pas lieu de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; que Monsieur [E] [I] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Société IMMOPRET FRANCE les frais irrépétibles ainsi exposés ; que partant, il y aura lieu de condamner Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Attendu qu’il y aura lieu de condamner Monsieur [E] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Attendu qu’il y aura lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe ;

Juge que Monsieur [E] [I] est codébiteur solidaire avec la Société WEST IMMO NOELLE au tire de ses engagements envers la Société IMMOPRET FRANCE, et qu’il n’y a pas lieu de requalifier son engagement en cautionnement solidaire ;

Condamne Monsieur [E] [I] à verser à la Société IMMOPRET FRANCE la somme de 56.874 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, pour les cause sus-énoncées ;

Rejette les autres demandes d’indemnisation formulées par la Société IMMOPRET FRANCE, pour les causes sus-énoncées ;

Déboute Monsieur [E] [I] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne Monsieur [E] [I] à payer à Société IMMOPRET FRANCE la somme de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [E] [I] aux entiers dépens de l’instance

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

Arrête et liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 60,22 euros TTC dont TVA 10,04 euros.

Prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Commerce, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile, le vendredi vingt-cinq juillet deux mil vingt-cinq.

Copie exécutoire délivrée A : M^e Hanane BENCHEIKH