ORDONNANCE DE REFERE du 2 Juillet 2025

N° RG: 2025R00052

DEMANDEURS

ECLAT EXPANSION [Adresse 7] comparant par M^e Jérôme NALET [Adresse 5]

SELARL [F] [Z] [Adresse 4] comparant par M^e Jérôme NALET [Adresse 5]

SELARL JSA [Adresse 2] comparant par M^e Jérôme NALET [Adresse 5]

DEFENDEUR

BNB SAINT CYR [Adresse 1] comparant par M^e Coralie BOURON [Adresse 3] et par M^e Christophe CARDOSO [Adresse 6]

Débats à l’audience publique du 4 Juin 2025, devant M. Alain BURQ, juge délégué par le président du tribunal, assisté de M^e Sylvie BATALHA, greffier d’audience.

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 2 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées à l’issue des débats dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Minute signée par M. Alain BURQ, juge délégué par le président du tribunal et par M^e Sylvie BATALHA, greffier d’audience auquel la minute de la décision a été remise par le juge signataire.

Décision contradictoire et en premier ressort.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29 juillet 2021, la société ECLAT EXPANSION a vendu un bien immobilier sis à [Localité 8] à la société BNB SAINT CYR pour la construction d’un village d’activités technologiques et artisanales moyennant un prix de 1 800 000 €, prix converti en dation par la remise à la société ECLAT EXPANSION de deux cellules :

*

L’une constituant le lot B02 d’une surface utile d’environ 739,44 mètres carrés avec un niveau à provenir du Bâtiment B d’une surface totale d’environ 1009,06 mètres carrés

*

L’autre d’une surface d’environ 267,55 mètres carrés formant le Bâtiment L

La société BNB SAINT CYR s’obligeait à achever les travaux des locaux devant revenir à la société ECLAT EXPANSION au plus tard dans les 10 mois après le début de la construction, sauf survenance d’un cas de force majeure ou causes légitimes de suspension des délais.

La société ECLAT EXPANSION déclare que les travaux ayant débuté le 16 août 2021, la livraison des cellules devait donc intervenir le 22 juillet 2022 au plus tard, des pénalités journalières s’appliquant en cas de retard.

Les cellules ayant été livrées le 6 avril 2023, la société ECLAT EXPANSION a demandé l’application des pénalités de retard alors que la société BNB SAINT CYR fait valoir que le retard est dû à des causes légitimes de suspension des délais prévues au contrat.

Par acte en date du 18 février 2025 remis à personne habilité, les SARL ECLAT EXPANSION (RCS Versailles 400 906 939), SELARL [F] [Z] prise en la personne de Me [F] [Z] ès qualités d’administrateur judiciaire de la SARL ECLAT EXPANSION et SELARL JSA prise en la personne de Me [O] [C] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL ECLAT EXPANSION ont fait donner assignation en référé à la SNC BNB SAINT CYR (RCS Paris 883 917 924) devant le président du tribunal des activités économiques de Versailles afin de comparaître le 12 mars 2025.

Par conclusions en réplique soutenues à l’audience du 4 juin 2025, la SARL ECLAT EXPANSION, la SELARL [F] [Z] prise en la personne de Me [F] [Z] et la SELARL JSA prise en la personne de Me [O] [C], agissant respectivement en qualité d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la SARL ECLAT EXPANSION nous demandent de :

Vu l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, Vu les pièces communiquées,

* Déclarer la SARL ECLAT EXPANSION recevable et bien fondée en ses demandes,

* Juger qu’il n’existe aucune contestation sérieuse à l’allocation d’une provision au titre des pénalités de retard prévues à l’acte authentique de vente entre la SNC BNB SAINT CYR et la SARL ECLAT EXPANSION en date du 29 juillet 2021,

* Condamner la SNC BNB SAINT CYR à payer à la SARL ECLAT EXPANSION, la somme de 250 € par jour de retard depuis le 23 juillet 2022, soit la somme de 161 250 €, du 23 juillet 2022 au 12 février 2025, à parfaire à la date du jugement, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 décembre 2023, – Ordonner à la SNC BNB SAINT CYR de communiquer à la SARL ECLAT EXPANSION, les documents suivants :

* Toutes attestations d’assurance relatives au chantier

* Attestation d’assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR)

* Attestation d’assurance Dommage-Ouvrage

* Juger que cette communication sera faite sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

* Condamner la SNC BNB SAINT CYR à payer à la SARL ECLAT EXPANSION, la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SNC BNB SAINT CYR aux entiers dépens de la présente instance.

Par conclusions en défense soutenues à l’audience du 4 juin 2025, la SNC BNB SAINT CYR nous demande de :

Vu l’article 873 du code de procédure civile, Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, Vu les pièces communiquées,

* Rejeter l’ensemble des demandes de la société SARL ECLAT EXPANSION, – Condamner la SARL ECLAT EXPANSION à payer à la SNC BNB SAINT CYR la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – Condamner la SARL ECLAT EXPANSION aux entiers dépens de la présente instance.

MOYENS ET MOTIFS

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens qui ne sont exposés ci-dessous que de façon succincte conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les demandeurs exposent que le défendeur s’est engagé à livrer deux cellules le 22 juillet 2022, ce qui n’a pas été le cas. Ces travaux ne sont toujours pas terminés et la livraison du lot B02 n’a pas été réalisée. L’acte de vente prévoit le versement d’une indemnité de 250 € par jour de retard : pour la période du 23 juillet 2022 au 12 février 2025, le nombre de jours ouvrés est de 832, soit la somme de 645 jours x 250 € = 161 250 €.

Aucune cause légitime de retard n’est applicable en l’espèce et les pénalités de retard sont donc parfaitement dues et ne sont pas contestables.

Le défendeur fait valoir que le retard est entièrement dû à des causes légitimes de suspension des délais prévues au contrat.

Sur ce,

Selon l’article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 873 du même code, le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et des déclarations faites par les parties que l’obligation ne nous apparaît pas évidente.

Les causes légitimes de suspension des délais sont stipulées à l’acte de vente comme suit :

« …

a) intempéries prises en compte selon les bulletins météorologiques de la station la plus proche de l’immeuble, éditées, et publiées par la fédération française du bâtiment,

b) grève qu’elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes notamment au secteur socio professionnel des transports ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier y compris celles sous-traitantes, c) retard résultant de la faillite, le redressement judiciaire, la liquidation judiciaire, le dépôt de bilan ou déconfiture des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux y compris celles sous-traitantes (même postérieure à la fin des travaux dans la mesure où les événements ayant conduit à la mise en œuvre de ces procédures auront provoqué la cession ou l’interruption du marché de travaux pour cette ou ces entreprise),

d) retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le constructeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’Œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

e) retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

f) retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

g) injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur,

h) troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier, i) retards imputables aux compagnies cessionnaires (E.D.F. – G.D.F. – P.T.T. – Compagnie des Eaux, etc.…),

j) retards de paiement du vendeur devenu acquéreur des éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que l’ACQUEREUR devenu vendeur aurait accepté de réaliser,

k) Retards liés aux opérations d’expertises dans le cadre d’un référé préventif. » (pièce 4 pp.26 et 27 défendeur)

Il apparaît notamment que :

*

La date de début des travaux avancée par les demandeurs, à savoir le 16 août 2021, est contestée par le défendeur

*

Un arrêté préfectoral de « suspension des travaux non autorisés au titre de la loi sur l’eau » a été pris par le préfet des Yvelines le 16 août 2023, événement correspondant, selon le défenseur, à une condition légitime de retard décrite au paragraphe g) ci-dessus (pièce 7 défendeur)

Par ailleurs, pour ce qui concerne la demande de la société ECLAT EXPANSION concernant la communication de l’attestation d’assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR) ainsi que l’attestation d’assurance Dommage-Ouvrage (DO), les explications fournies lors des débats ne nous ont pas permis de comprendre

pourquoi l’attestation fournie de l’assurance Dommages Ouvrages fournie par AXA (pièce 2 demandeur) ne répondait pas à la demande qu’elle a formulée. Le juge des référés est le juge de l’évidence et de la constatation. Ce n’est pas le cas en l’espèce. En conséquence, nous dirons n’y avoir lieu à référé.

Nous dirons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnerons solidairement les demandeurs aux dépens.

DISPOSITIF Au principal,

Renvoyons les parties à se pourvoir,

Cependant, dès à présent,

*

Disons n’y avoir lieu à référé,

*

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile,

*

Condamnons la SARL ECLAT EXPANSION, la SELARL [F] [Z] prise en la personne de Me [F] [Z] et la SELARL JSA prise en la personne de Me [O] [C], agissant respectivement en qualité d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la SARL ECLAT EXPANSION aux dépens dont les frais de greffe qui s’élèvent à la somme de 70,98 €.

La greffière,

Le président