T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 3e section N° RG : 13/09553 N° MINUTE : Assignation du : 28 Avril 2010	JUGEMENT rendu le 29 Août 2014

DEMANDERESSE

Madame E K X

[…]

[…]

représentée par M^e Marcel AZENCOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0197

DÉFENDERESSES

Société EUROSIC

[…]

[…]

représentée par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0513

S.A.S NEXIMMO 55

[…]

La éfense

[…]

Société NEXITY ENTREPRISES

[…]

LA DEFENSE 11

[…]

représentés par M^e Christian BREMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R038

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Philippe JAVELAS, Vice-Président

[…], Juge

C D, juge

assistés de Tiphany COLOMBEL, greffier lors des débats et de Suzanne PASSICOS, faisant fonction de greffier lors du prononcé,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2014 tenue en audience publique devant, Philippe JAVELAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

************

EXPOSE DU LITIGE

Vu les dernières conclusions de M^me E X, notifiées par la voie électronique le 18 novembre 2013 ;

Vu les dernières conclusions de la société EUROSIC, notifiées par la voie électronique le 16 décembre 2013 ;

Vu les dernières conclusions des sociétés NEXITY ENTREPRISES et NEXIMMO 55, notifiées par la voie électronique le 3 janvier 2014 ;

M^me X est propriétaire d’un appartement en duplex de 161 m² loi Carrez, au 6^e et 7^e étage d’un immeuble sis […]

La société EUROSIC a confié à un promoteur immobilier, la société NEXIMMO 55, la construction d’un immeuble de huit étages sur rez-de-chaussée, qui est venu s’appuyer sur l’immeuble du 32/[…].

M^me X estime que la construction de cet immeuble, qui comporte un mur séparatif de béton de très hautes dimensions qui surplombe ses terrasses et avance sur la façade, a entraîné une perte de clarté, d’ensoleillement et de vue sur les deux terrasses de son appartement d’une superficie de 22 m² (terrasse du 6^e étage) et de 18 m² (7^e étage).

Par acte d’huissier de justice du 28 avril 2010, M^me X a fait assigner les sociétés NEXITY ENTREPRISES et EUROSIC aux fins d’obtenir leur condamnation à lui verser, en réparation du trouble anormal du voisinage que lui occasionne la construction voisine, les sommes suivantes :

—  60 000 euros au titre des pertes de vue et d’ensoleillement,

—  60 000 euros au titre de la perte d’intimité,

—  400 000 euros au titre de la perte de valeur de son appartement,

—  51 316, 67 euros au titre de l’obligation de végétaliser le mur.

Par acte d’huissier de justice du 12 janvier 2011, la société EUROSIC a appelé en garantie la société NEXIMMO 55, à laquelle elle a confié un contrat de promotion immobilière portant sur la construction de l’immeuble jouxtant celui dans lequel M^me X est propriétaire.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction le 22 juin 2011.

Par ordonnance de référé du 7 juillet 2010, la mission de M. F Y, désigné en qualité d’expert judiciaire dans le cadre d’une procédure de référé préventif ordonnée au contradictoire des intervenants à l’opération de construction et des voisins, a été étendue aux préjudices allégués par M^me X.

L’expert a déposé son rapport le 19 novembre 2012.

La société NEXITY ENTREPRISES sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir que les demandes formées à son encontre par M^me X sont irrecevables, le promoteur étant non pas la société NEXITY ENTREPRISE mais la société NEXIMMO 55. Au fond, la société NEXIMMO 55 conclut au débouté de la demanderesse.

La société EUROSCIC conclut également au débouté de M^me X de l’ensemble de ses demandes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2014.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la demande de mise hors de cause de la société NEXITY ENTREPRISES

La société NEXITY ENTREPRISES sollicite sa mise hors de cause au motif que c’est la société NEXIMMO 55, qui est le promoteur immobilier de l’immeuble sis 26 à […]

Il est constant que la société NEXIMMO 55 a été assignée en qualité de promoteur immobilier de l’immeuble dont s’agit par la société EUROSIC dans la procédure de référé préventif aux fins d’expertise et que le rapport d’expertise sur lequel M^me X fonde ses demandes, a été rendu au contradictoire de la seule société NEXIMMO 55 en sa qualité de promoteur immobilier et non pas au contradictoire de la société NEXITY ENTREPRISES.

Par suite, les demandes formées par M^me X à l’encontre de la société NEXITY ENTREPRISES seront jugées irrecevables et cette dernière sera mise hors de cause.

II) Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage tenant à la perte de vue et d’ensoleillement des terrasses de M^me X

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Pour ouvrir droit à réparation, le trouble de voisinage doit présenter un caractère anormal et les personnes qui se disent victimes d’un tel trouble ne peuvent se contenter de prétendre à l’immutabilité de leurs avantages individuels antérieurs.Une perte d’ensoleillement ou de vue peut constituer un trouble du voisinage dès lors qu’il en résulte une gêne importante constatée de façon indiscutable tout au long d’une année

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise de M. Y et des mesures effectuées par le géomètre expert, sur l’initiative de M^me X, que la reconstruction de l’immeuble mitoyen de celui de la demanderesse a entraîné :

— une perte d’ensoleillement direct du centre de la terrasse du 6^e étage située dans le prolongement du séjour, entre 6 H 30 et 8 H 25 du matin, aux alentours du 21 mars, entre 6 H 55 et 8 H 30 du matin , aux alentours du 21 juin, entre 6 H 30 et 8 H 25, aux alentours du 22 septembre et entre 8 H et 9 H 25 du matin , aux alentours du 22 décembre,

— une perte d’ensoleillement direct du centre de la terrasse du 7^e étage située dans le prolongement d’un bureau, entre 8 H 20 et 9 H 30 du matin, aux alentours du 21 mars, entre 7 H 15 et 8 H 22 du matin, aux alentours du 21 juin, entre 8 H 20 et 9 H 30 du matin, aux alentours du 22 septembre, et entre 8 H 20 et 9 H 25 du matin, aux alentours du 22 décembre.

Il s’ensuit que, comme le souligne l’expert judiciaire, si la perte d’ensoleillement est réelle, elle n’est “ constituée que par un décalage dans l’apparition matinale du soleil sur les deux terrasses”.

En outre, cette perte d’ensoleillement intervient à des heures auxquelles les terrasses sont, en principe, inoccupées. Elle n’entraîne, de ce fait, aucune perte de jouissance pour M^me X. D’autant moins, que les terrasses ne sont jamais plongées dans l’obscurité mais seulement privées d’ensoleillement direct aux premières heures de la matinée.

Dès lors, cette perte d’ensoleillement matutinale ne constitue pas, du fait qu’elle demeure limitée et que l’appartement de M^me X est situé dans une zone urbaine particulièrement dense avec des immeubles avoisinants plus hauts que celui dans lequel demeure la demanderesse, un trouble dépassant la mesure coutumière de ce qui doit être supporté entre voisins.

Par ailleurs, la perte de vue invoquée par M^me X, qui se plaint de ne plus voir, depuis l’extrémité de ses terrasses, le carrefour Hoche/ Friedland, n’est pas établie, les clichés photographies versés par la demanderesse au soutien de ses allégations ayant été pris après la démolition de l’immeuble voisin et le mur pignon de cet immeuble occultant avant la construction de l’immeuble litigieux une partie de la vue sur la gauche.

L’expert judiciaire relève à cet égard “ il est toutefois douteux qu’au milieu de sa terrasse du 7ème étage, M^me X disposait de cette vue, compte tenu de la hauteur du pignon encore existant de son propre immeuble, évalué, selon le géomètre à 2,18 m”.

M^me X ne peut, en toute hypothèse, se prévaloir utilement d’une perte de vue depuis depuis la seule extrémité de ses terrasses, et alors même que cette perte de vue est celle d’un carrefour, qui, comme l’observe l’expert judiciaire ne constitue pas un site remarquable et ne comporte pas de monument.

M^me X sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement de la somme de 60 000 euros au titre de la perte de vue et d’ensoleillement de ses terrasses.

III) Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage tenant à la perte d’intimité (60 000 euros)

Les clichés photographiques produits démontrent que la terrasse du 7^e étage du nouvel immeuble est en avancée par rapport à celle de M^me X, de sorte qu’il n’est pas possible, sauf à se livrer à de périlleuses acrobaties, d’apercevoir depuis cette terrasse, celle de M^me X, qui, au soutien de ses allégations, verse aux débats, comme le note l’expert judiciaire, des photographies prises dans des lieux ou à des niveaux auxquels elle n’a pas accès naturellement (appartement voisin, appareil placé visiblement au-dessus du niveau du regard).

Ces clichés révèlent, dans le même temps, que l’ensemble des appartements des étages hauts de l’immeuble situé à moins de quinze mètres, de l’autre côté de la rue, disposaient d’une vue sur les terrasses de M^me X avant même la construction du nouvel immeuble, de telle sorte que M^me X est mal fondée à se plaindre de la perte d’une intimité qui n’a jamais existé.

M^me X sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement de la somme de 60 000 euros, en réparation de la perte d’intimité invoquée.

IV) Demande en paiement de la somme de 400 000 euros au titre de la perte de valeur de son appartement formée par M^me X

M^me X fait valoir que les pertes d’ensoleillement et d’intimité ont entraîné une dépréciation de son bien qu’elle estime à un quart de sa valeur, soit 400 000 euros sur la base des estimations qu’elle verse aux débats et notamment celle de M^me Z, notaire, qui atteste que l’appartement peut être évalué à environ 1,8 million d’euros, sans tenir compte des parkings, alors que, sans le nouvel immeuble mitoyen, il pourrait être estimé à 2 230 000 euros, sur une base de 13000 euros par m².

Les solutions retenues quant aux pertes de vue, d’ensoleillement et d’intimité des terrasses de l’appartement de la demanderesse emportent rejet de cette demande.

Par ailleurs, la perte de valeur invoquée est insuffisamment caractérisée par les estimations produites, et notamment par celle établie par M^me Z, qui allègue que l’évaluation à 2 230 000 euros tient compte des dernières transactions enregistrées par la chambre des notaires, opérées dans un rayon de 500 m² du […], mais sans fournir aucun terme de comparaison permettant au tribunal d’apprécier la pertinence de ses estimations. De plus, elle n’est pas concordante avec celles fournies par M. A de l’agence BARNES qui fait état d’une valeur estimée à 1 903 000 euros avant la construction du nouvel immeuble, et celle établie par M. B, de l’agence G H, qui évalue le bien à 1,9 million d’euros, en tenant compte de la construction du nouvel immeuble mitoyen.

M^me X sera, en conséquence, déboutée de sa demande.

V) Sur la demande en paiement de la somme de 51 376, 17 euros au titre de l’obligation de végétalisation du mur de séparation au 7^e étage

M^me X verse aux débats un devis établi par la société L’ATELIER SOLEIL, d’un montant de 51 376, 17 euros, correspondant à la mise en place d’un système de végétalisation horizontale onéreux – mur végétal sur nappe horticole- du mur de séparation au 7^e étage sur la totalité de sa surface, alors que le mur pignon des terrasses de la demanderesse est actuellement végétalisé à l’aide de simples plantes grimpantes s’appuyant sur un treillis.

La végétalisation du mur pignon sur la totalité de sa surface, même s’il est de nature à agrémenter la terrasse du 7^e étage et à la valoriser , ne constitue des travaux rendus indispensables par l’édification du nouvel immeuble mitoyen.

La demande de M^me X sera, en conséquence, rejetée.

VI) Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés défenderesses les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’elles ont exposés pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, M^me X sera condamnée à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, une indemnité de 5 000 euros à la société EUROSIC et une indemnité totale de 5 000 euros aux sociétés NEXITY ENTREPRISES et NEXIMMO 55.

M^me X, qui succombe, sera, en outre, condamnée aux dépens.

Enfin, l’ancienneté du litige commande que soit ordonnée l’exécution provisoire, qui peut être ordonnée d’office et qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare irrecevables les demandes formées par M^me E X à l’encontre de la société NEXITY ENTREPRISES ;

Met hors de cause la société NEXITY ENTREPRISES ;

Déboute M^me E X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamne M^me E X aux dépens ;

Admet M^me I J, avocat en ayant fait la demande, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile;

Condamne M^me E X à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, une indemnité de 5 000 euros à la société EUROSIC et une indemnité totale de 5 000 euros aux sociétés NEXITY ENTREPRISES et NEXIMMO 55 ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 29 Août 2014.

Le Greffier Le Président

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