Tribunal de grande instance d'Évry, Juge de l'expropriation, 9 janvier 2017, n° 16/00006

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Débats
- Motifs de la décision
- I : Sur la nature des opérations poursuivies
- II : Sur le bien exproprié
- III : Sur les indemnités
- 1 : Sur la date de référence
- 2 : Sur l'indemnité de dépossession
- 3 : Sur l'indemnité de remploi
- 4 : Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs
- 5 : sur le montant de l'indemnité totale
- IV : Sur l'article 700 du code de procédure civile
- V : Sur les dépens
- Dispositif

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Sur la décision

Référence :	TGI Évry, juge de l'expropriation, 9 janv. 2017, n° 16/00006
Juridiction :	Tribunal de grande instance d'Évry
Numéro(s) :	16/00006

Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick HOCREITEREJérôme CHAMARD
Parties :	SOCIETE D' ECONOMIE MIXTE D' AMENAGEMENT DE MASSY c/ SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PETITLAB

Texte intégral

T R I B U N A L

DE G R A N D E

I N S T A N C E

D ' E V R Y

■

Expropriations

N° RG : 16/00006

N° Minute : 16/00384

[…]

rendu le 09 JANVIER 2017

ENTRE :

DEMANDERESSE

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE MASSY

[…]

représentée par M^e Patrick HOCREITERE, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

Autorité expropriante

DÉFENDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PETITLAB

[…]

représentée par M^e Jérôme CHAMARD, avocat au barreau de PARIS

Exproprié

EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

représenté par : Madame SPONTON

adresse : Service du Domaine

[…]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

X Y, Vice-Président, désignée par l’ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions des articles L.13-1 et R.13-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique.

GREFFIER : Jean-Paul LE GOFF

DÉBATS :

Par arrêté en date du 3 Juin 2014 ont été déclarées d’utilité publique les acquisitions foncières par la SEMMASSY en vue de réaliser l’aménagement de la ZAC FRANCIADES OPÉRA à MASSY.

Une offre d’indemnisation a été effectuée par mémoire en date du 7 Avril 2015 pour les lots numéros 124, 125, 35 et 36 de l’immeuble situé […] appartenant à la […].

Les expropriés ayant rejeté son offre d’indemnisation, la SEMMASSY a saisi le juge de l’expropriation par mémoire en date du 11 Février 2016.

Le transport sur les lieux a été effectué le 20 Juin 2016.

Le Commissaire du Gouvernement a conclu le 19 Juin 2016.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 Octobre 2016 où elle a été plaidée et mise en délibéré au 9 Janvier 2017.

Au terme de la procédure, les prétentions et moyens des parties s’établissent comme suit:

Prétentions et moyens de la SEMMASSY :

La SEMMASSY demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité revenant à l’exproprié comme suit :

— indemnité principale : 209 670,70 euros

— indemnité de remploi : 21 967,07 euros

Au soutien, la SEMMASSY produit les éléments de comparaison suivants situés à MASSY :

— acte du 2 Juillet 2012, lots 47 et 138 ensemble immobilier les Franciades, 952 euros le m² de superficie pondérée ;

— acte du 1^er mars 2012, lots 22 et 112 ensemble immobilier les Franciades,1 210 euros le m² de superficie pondérée ;

— acte du 15 Avril 2013, lots 98 et 258 ensemble immobilier les Franciades, 1 040 euros le m² de superficie pondérée ;

— acte du 12 Septembre 2013, lots 44 et 236 ensemble immobilier les Franciades, 798 euros le m² de superficie pondérée ;

— arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 30 Juin 2011 s’agissant d’un local commercial et d’une réserve situés dans l’ensemble immobilier les Franciades, 1 046 euros le m² de surface utile pondérée en valeur occupée.

La SEMMASSY fait valoir que ces termes de référence concernent des accords récents s’agissant de locaux occupés commercialement situés dans le centre commercial des Franciades qu’elle a acquis conformément aux estimations de France Domaine.

Elle demande donc de retenir une valeur au m² de 1 046 euros du m², en valeur occupée.

S’agissant des surfaces, la SEMMASSY indique avoir fait procéder à un mesurage par un géomètre qui a retenu pour le rez-de-chaussée s’agissant du lot 124 une surface de 93,60 m², une surface de 41,60 m² pour la mezzanine, pour le lot 125 une surface de 46,70 m² et pour le sous-sol une surface de 62,40 m² pour le lot 35 et une surface de 57,90 m² pour le lot 36.

Elle retient pour le rez-de-chaussée une pondération à 1, et pour le sous-sol une pondération à 0,5, soit une surface totale pondérée de 200,45 m².

La SEMMASSY s’oppose à la prise en compte des surfaces en mezzanine car elles ne sont pas mentionnées dans l’état descriptif de division et n’ont fait l’objet d’aucune autorisation.

La SEMMASSY demande que les termes de comparaison produits par l’exproprié, situés pour l’essentiel dans le quartier de la gare de MASSY, soient écartés car n’étant pas comparables avec ceux faisant partie du centre commercial des Franciades. Un seul est situé dans le centre commercial des Franciades, mais la surface est erronée (vente du 27 Septembre 2011).

La SEMMASSY conclut au rejet de la demande formée au titre de la perte de revenus locatifs, seul le préjudice direct, matériel et certain pouvant être indemnisé.

Prétentions et moyens des expropriés :

Les expropriés demandent que soit retenue une valeur unitaire de 3 000 euros du m² en valeur occupée pour les lots 124, 125, 35 et 36 soit une indemnité principale de 835 620 euros.

Ils demandent une somme de 84 562 euros au titre de l’indemnité de remploi calculée aux taux habituels, une somme de 40 158 euros correspondant à une année de loyers au titre de la perte de ses revenus locatifs et une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien, les expropriés produisent 13 termes de comparaison concernant des locaux commerciaux situés à MASSY faisant apparaître la valeur la plus basse à 2 143 euros du m², la valeur la plus haute à 4 818 euros du m², la valeur moyenne à 3 061 euros du m² et la valeur médiane à 2 593 euros du m².

Ils font valoir que le centre commercial est parfaitement intégré dans un environnement économique mixte alliant habitations, services divers et commerces, bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun et d’un vaste parking.

Les expropriés demandent que soit écarté le chiffrage des surfaces retenu par la SEMMASSY. Ils demandent que soit ajoutée pour le lot 124 la surface de la mezzanine soit 41,60 m².

Ils font valoir que le juge de l’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et que les étages existant à cette date sont des surfaces indemnisables.

Pour les lots 35 et 36 en sous-sol, les expropriés demandent que soit retenue une pondération à 0,8.

Propositions du Commissaire du Gouvernement :

Madame le Commissaire du Gouvernement propose de retenir la valeur unitaire de 1 200 euros du m² en valeur occupée au vu des derniers jugements rendus par le tribunal de céans qui constituent des termes de comparaison privilégiés, car concernant des biens situés sur le même site et présentant les mêmes caractéristiques.

S’agissant des surfaces en sous-sol, Madame le Commissaire du Gouvernement retient une pondération à 0,5.

Elle propose de retenir une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à une année de loyers conformément à la jurisprudence.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur la nature des opérations poursuivies :

L’opération poursuivie consiste en l’aménagement de la ZAC FRANCIADES OPÉRA à MASSY.

Il s’agit d’une opération “à tiroirs”, dès qu’un nouvel îlot sera crée, il sera procédé à la destruction des anciens commerces.

II : Sur le bien exproprié :

Il s’agit de locaux commerciaux.

Le bien concerné est occupé par un laboratoire d’analyses médicales. Les locaux sont vastes, situés en angle, les façades sont vitrées.

Au rez-de-chaussée se trouvent la banque d’accueil, quatre salles de prélèvement, une salle de pédiatrie et des toilettes.

A demi niveau également desservi par une porte extérieure est installé le plateau technique avec local bactériologique (étuves, réfrigérateurs).

Au-dessus il existe une mezzanine accessible par un petit escalier, équipée d’une salle de repas et de deux bureaux.

Au premier sous-sol on trouve un local technique, des toilettes pour le personnel, une pièce de rangement et d’archives.

Un deuxième local en sous-sol est accessible par un escalier situé près de l’entrée. S’y trouvent un local de rangement et une salle dont l’accès se fait avec un code.

L’ensemble des locaux est très bien entretenu. Ils sont climatisés et chauffé.

III : Sur les indemnités :

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article R311-22 précise que “le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R311-1, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose”.

1 : Sur la date de référence :

L’article L322-2 du même code dispose que :

“Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique…”

La date de droit commun se situe donc un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP).

Toutefois, lorsque la commune est dotée d’un PLU et d’un droit de préemption urbain, la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (article L142-6 du code de l’urbanisme).

En l’espèce, l’approbation de la modification du PLU de la commune de MASSY résulte d’une délibération du conseil municipal en date du 20 Décembre 2012.

La date de référence sera en conséquence fixée au 28 Février 2013, date d’opposabilité de la délibération.

2 : Sur l’indemnité de dépossession :

Le prix d’un bien immobilier est nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des biens de même nature situés dans la même zone géographique. La méthode de comparaison sera donc préférée à une appréciation purement économique faite à partir de données brutes non forcément transposables aux biens en cause.

La valeur d’un immeuble bati dépend d’éléments aussi divers que son emplacement, son architecture, son importance, la nature des matériaux employés, son ancienneté et des éléments de confort dont il est doté. L’emplacement est un des facteurs déterminants de la valeur d’un immeuble bati. La proximité du centre d’une agglomération, des équipements administratifs et commerciaux ainsi que des moyens de transport peuvent constituer des éléments de plus value. A l’inverse, la situation dans des quartiers particulièrement vétustes ou la proximité d’une activité industrielle, cause de nuisances, d’un aérodrome ou d’une voie à grande circulation constituent des facteurs de moins value.

L’importance de la construction est un élément essentiel de la valeur (superficie au sol, nombre d’étages, nombre de pièces ). Toutefois, la valeur de l’immeuble n’est pas nécessairement proportionnelle à sa superficie.

La qualité de la construction dépend de la nature et du choix des matériaux utilisés (matériaux nobles tels que la pierre et le granit et matériaux légers ou de médiocre qualité) . L’état d’entretien a une grande incidence sur la valeur de l’immeuble. Un entretien négligé accroît la décrépitude de la construction, au contraire un entretien régulier corrige en partie la dépréciation résultant de l’âge de la construction. La vétusté représente la moins value réelle subie par l’immeuble depuis sa construction en raison de son âge et de l’état d’entretien au moment de l’estimation.

En l’espèce, le transport sur les lieux a montré que les locaux étaient vastes et parfaitement entretenus.

Ils sont situés dans le centre commercial et plus particulièrement Place de France à MASSY, ce qui constitue un emplacement adapté pour un laboratoire d’analyses médicales. Toutefois, ce secteur ne constitue pas le coeur de ville de MASSY, situé à l’heure actuelle vers les gares TGV et RER.

Les termes de comparaison proposés par l’expropriant et retenus par le Commissaire du Gouvernement apparaissent pertinents car situés dans le centre commercial des Franciades, relativement récents et concernant des locaux occupés commercialement.

Les termes de comparaison proposés par l’exproprié seront écartés car concernant des locaux situés à proximité des gares RER, TGV, et non comparables avec le centre commercial des Franciades, à l’exception d’un seul qui y est situé et pour lequel existe une erreur de superficie (vente du 27 Septembre 2011).

En conséquence, une valeur unitaire de 1 200 euros du m² actualisant celle des termes de comparaison sera retenue.

S’agissant des parties en sous-sol pour les lots 35 et 36, aucun élément ne permet de retenir un coefficient de pondération supérieur à 0,5, s’agissant de locaux en sous-sol à usage de locaux techniques, de rangement et d’archives.

S’agissant des parties en mezzanine pour le lot 124, le transport a permis de constater l’existence et l’utilisation de ces surfaces dont la démolition n’a jamais été demandée. Elles sont utilisées comme bureaux et salle de repas. Elles seront en conséquence prises en compte et un coefficient de 0,8 sera retenu, s’agissant toutefois de surfaces annexes.

L’indemnité principale sera donc fixée comme suit :

93,60 m² + 46,70 m² + (41,60 m² x 0,8= 33,28 m²) + (62,40 m² x 0,5 = 31,20m²) + (57,90 m² x 0,5 = 28,95 m² ) = 233,73 m² x 1 200 euros = 280 476 euros

3 : Sur l’indemnité de remploi :

Il résulte de l’article R322-5 du code de l’expropriation que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d’acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l’exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine. Elle est due en principe même si le remploi s’effectue sous d’autres formes, ou même si le remploi n’est pas envisageable.

Les taux s’établissent comme suit :

—  20 % jusqu’à 5 000 euros

—  15 % pour la tranche de 5 000 euros à 15 000 euros

—  10 % au-delà de 15 000 euros

Il sera donc alloué à ce titre :

Base de calcul Taux Montant

5 000 euros 20 % 1000 euros

10 000 euros 15 % 1 500 euros

265 476 euros 10 % 26547,60 euros

Total 29047,60 euros arrondis à […]

4 : Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs :

L’indemnité pour perte de loyer correspond à la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat et trouver un locataire.

En l’espèce la société ANABIO verse à la […] un loyer annuel de 40 158 euros pour les locaux commerciaux correspondant aux lots 124, 125, 35 et 36.

Une indemnité de 40 158 euros sera donc allouée aux expropriés pour cette perte de revenus.

5 : sur le montant de l’indemnité totale :

Dès lors l’indemnité totale devant être versée à la […] s’établit selon le décompte suivant :

Indemnité principale :

93,60 m² + 46,70 m² + (41,60 m² x 0,8 = 33,28 m²) + (62,40 m² x 0,5 = 31,20m²) + (57,90 m² x 0,5 = 28,95 m² ) = 233,73 m² x1 200 euros = 280 476 euros

Indemnité de remploi :

Base de calcul Taux Montant

5 000 euros 20 % 1000 euros

10 000 euros 15 % 1 500 euros

265 476 euros 10 % 26547,60 euros

Total 29047,60 euros arrondis à […]

Indemnité pour perte de revenus locatifs :

40 158 euros

Indemnité totale :

280 476 euros + 29 048 euros + 40 158 euros = 349 682 euros

IV : Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile énonce que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l’autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

En application de ce texte la SEMMASSY devra verser à la […] la somme de 2 000 euros.

V : Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation, les

dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 349 682 euros l’indemnité à payer par la SEMMASSY à la […] pour la dépossession des lots numéros 124, 125, 35 et 36 situés sur la commune de MASSY dans l’ensemble immobilier […] se décomposant comme suit :

280 476 euros au titre de l’indemnité principale ;

29 048 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

40 158 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la SEMMASSY à verser à la […] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Jugement prononcé publiquement par X Y, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Essonne, qui a signé la minute avec Jean-Paul LE GOFF, Greffier le neuf janvier deux mil dix sept.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXPROPRIATION,