TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU :

23 Juin 2025

ROLE : N° RG 23/02862 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L4FN

AFFAIRE :

S.A.R.L. [Adresse 7]

C/

[F] [W]

GROSSES délivrées

le

à Maître Cindy FRIGERIO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocats au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Cindy FRIGERIO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocats au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE CLOS SAINT PIERRE (RCS D'[Localité 5] 811 165 745)

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Cindy FRIGERIO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [F] [W]

née le 17 novembre 1957 à [Localité 9] (33), de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

Madame [E] [W]

née le 12 octobre 1967 à [Localité 5] (13), de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [W]

né le 12 octobre 1967 à [Localité 5] (13), de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocats au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Raphaël GOMES, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 05 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 13 juin 2016, la SARL [Adresse 7] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [L] [Z], d’un fonds de commerce d’officine de pharmacie exploité dans l’immeuble sis [Adresse 3].

Le fonds de commerce comprenait notamment le droit au bail sur le local commercial d’une superficie de 154m2 et la jouissance d’un parking commun avec le laboratoire d’analyses médicales. L’acte du 13 juin 2016 précise que Monsieur et Madame [W], les bailleurs, ont expressément convenu suivant avenant du 30 septembre 2024 du retrait de la mise en commun du parking clientèle conférant ainsi l’exclusivité du parking au profit de l’officine de pharmacie.

La SARL LE CLOS SAINT-PIERRE soutient que très rapidement après la prise de possession des lieux, le local commercial a présenté des infiltrations d’eau avec des inondations par le sol et le toit, qu’elle a déclaré le sinistre à son assureur et aux bailleurs mais que l’origine n’a jamais été recherchée de manière sérieuse ou approfondie puisqu’elle a subi onze sinistres.

La SARL [Adresse 8] soutient par ailleurs avoir subi le déversement des eaux de pluie de l’immeuble voisin, étant précisé que l’immeuble litigieux appartient également aux bailleurs.

Enfin, la SARL LE CLOS SAINT-PIERRE soutient que les inondations du local litigieux proviennent également de la configuration matérielle du parking clientèle (non-respect des normes légales d’accessibilité et entretien impossible du parking composé au sol de gravats et gravillons).

Selon acte extrajudiciaire du 12 janvier 2021, la SARL [Adresse 7] a fait assigner les consorts [F], [E] et [L] [W], bailleurs, devant le juge des référés afin de voir ordonner une expertise judiciaire. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance du 11 mai 2021.

L’expert a déposé son rapport le 16 janvier 2023.

Faisant valoir que les consorts [W] ne lui ont fait aucune proposition d’indemnisation, par actes des 5, 7 et 10 juillet 2023, la SARL LE CLOS SAINT PIERRE les a fait assigner devant le présent tribunal afin de les voir condamnés à l’indemniser de divers préjudices.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 17 décembre 2024, la SARL [Adresse 7] demande à la juridiction de :

Vu les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil,

Vu le bail commercial,

— juger que Mesdames [F] et [E] [W] et Monsieur [L] [W], en leur qualité de propriétaires- bailleurs des locaux loués responsables du trouble de jouissance subis du fait des multiples inondations et des diminutions de surfaces louées,

— condamner Mesdames [F] et [E] [W] et Monsieur [L] [W] à lui payer les sommes de :

«  48.971,64 € au titre de son préjudice matériel et financier,

«  10.000 € au titre du préjudice moral,

— condamner Mesdames [F] et [E] [W] et Monsieur [L] [W] in solidum à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mesdames [F] et [E] [W] et Monsieur [L] [W] in solidum aux dépens distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile en ce compris les frais d’expertise,

— débouter Mesdames [F] et [E] [W] et Monsieur [L] [W] de leurs demandes fins et prétentions et de toutes demandes contraires aux présentes.

Dans leurs conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 29 avril 2025, les consorts [F], [E] et [L] [W] demandent à la juridiction de :

— débouter la SARL [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL LE CLOS SAINT PIERRE à leur payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 10 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure avec effet différé au 30 avril 2025 et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 1719 du code civil dispose que : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité de plantations. "

En l’espèce, la SARL [Adresse 8] s’appuie sur les conclusions de l’expert judiciaire aux termes desquelles il a incontestablement constaté que le local commercial était affecté de venues d’eau.

La SARL LE CLOS SAINT-PIERRE justifie que des venues d’eau sont intervenues à plusieurs reprises depuis l’année 2016, le premier mail aux consorts [W] remontant au mois d’octobre 2016 de cette année-là. La société a ensuite régulièrement signalé aux bailleurs divers épisodes similaires notamment lors d’orages. Une expertise amiable a été confiée au cabinet POLYEXPERT en 2018 et les parties ont été en contact sur le sujet sans interruption si bien que, même si les consorts [W] ont contesté leur responsabilité dans la survenance des venues d’eau considérant qu’elles provenaient des intempéries et non pas de défauts intrinsèques au local, ils ne sauraient faire valoir qu’ils n’ont pas été informés des difficultés depuis l’origine.

Ensuite, les consorts [W] justifient avoir fait réaliser divers travaux pour remédier aux venues d’eau, à savoir :

— Des travaux d’étanchéité suivant facture du 21 septembre 2018,

— Des travaux sur les appareils de gaz et protection des câbles électriques suivant facture du 12 septembre 2018,

— Des travaux de raccordement des eaux pluviales suivant facture du 04 décembre 2019.

Cependant, incontestablement, ces travaux n’ont pas empêché la poursuite d’infiltrations, ainsi qu’en témoignent le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 24 décembre 2020 (constatant notamment que « les eaux pluviales de la toiture aboutissent à un caniveau sous-dimensionné par rapport à l’arrivée desdites eaux pluviales, ledit caniveau se trouvant devant l’entrée de la pharmacie ») et les constatations de l’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 11 mai 2021.

L’expert judiciaire a pu constater l’existence d’un important dégât des eaux notamment à l’automne 2021.

S’agissant des causes des venues d’eau sur lesquelles les parties s’opposent, la juridiction retient que l’expert judiciaire conclut que la cause prépondérante réside dans les contre-pentes environnant les locaux, la présence devant la pharmacie d’un exécutoire peu efficace et sur le côté sans aucune protection contre des venues d’eau épisodiques intenses, et qu’accessoirement malgré l’intervention en 2018 de l’entreprise CELONY CHARPENTE pour des travaux d’étanchéité en toiture, il reste des dégâts des eaux par les plafonds lors d’épisodes pluvieux soutenus. Par ailleurs, l’expert judiciaire conclut que, après son accedit du 15 juillet 2021, en page 8 de son rapport que les travaux réalisés par les bailleurs et notamment les grilles d’évacuation des eaux pluviales sont sous dimensionnées et de mauvaise réalisation (les grilles étant difficiles à soulever).

Ensuite, l’expert judiciaire constate clairement en page 11 de son rapport qu’un dégât des eaux provenant probablement d’un défaut d’étanchéité au niveau du petit toit terrasse situé au-dessus.

Enfin, l’expert judiciaire conclut que la solution du litige ne peut passer que par la réalisation des travaux de réfection aux normes des parkings et environnants de l’officine de pharmacie, ainsi que la vérification des travaux d’étanchéité réalisés en 2018.

Il s’ensuit que l’expert judiciaire retient incontestablement que les venues d’eau trouvent leur origine dans des défauts affectant le bien donné à bail ( contre-pentes, exécutoires non efficaces et étanchéité à reprendre) et des défauts affectant les environnants du local et son parking.

Les consorts [W], qui contestent leur responsabilité aux motifs que les travaux nécessaires ont été réalisés en 2018 et qu’il appartient à la SARL [Adresse 8] d’entretenir le parking, ne viennent pourtant pas produire une expertise contraire relativement aux causes des infiltrations.

Or, si les consorts [W] ne peuvent pas modifier les environnants du local et du parking, « environnants » désignés par l’expert judiciaire sans précision et dont on ignore les contours exacts, ils sont tenus en leur qualité de bailleurs de délivrer à leur locataire commercial un local (comprenant le parking) dans un bon état d’entretien et de maintenir un tel état.

La juridiction retient donc que les venues d’eau ne trouvent pas leur origine dans un défaut d’entretien de la part de la société locataire mais dans un manquement à l’obligation de délivrance d’un local commercial (avec parking) en état permettant un usage normal.

S’agissant des préjudices invoqués, la SARL LE CLOS SAINT-PIERRE fait valoir un préjudice matériel et financier de 48.971,64€ se décomposant comme suit :

—  4.845,30€ de perte matérielle,

—  580,72€ de travaux engagés en vain pour réagréer le parking et tenter d’orienter les eaux pluviales vers les bouches d’égout afin de limiter l’ampleur des inondations,

—  13.577,62€ de frais d’avocat et d’huissiers de justice pour tenter de trouver une solution amiable au litige,

—  29.968€ de perte de marge brute du fait des inondations.

Les consorts [W] s’opposent à ces demandes estimant qu’elles ne sont pas justifiées.

Or, la SARL [Adresse 8] produit diverses factures de rachat de matériel contemporaines des dégâts des eaux et un devis pour la réparation de meubles (du 20 novembre 2019) d’un montant total de 4.403,57€. Cette somme ne saurait rester à la charge de la société.

Ensuite, la SARL LE CLOS SAINT-PIERRE produit une facture de 481,20€ TTC pour des travaux sur le parking, lesquels ont été faits en vain, l’expert judiciaire ayant ensuite mis en exergue des défauts structurels du parking relevant de la responsabilité des bailleurs. Cette somme ne saurait rester à la charge de la société.

Par ailleurs, la SARL [Adresse 8] produit diverses factures d’avocat et d’huissier de justice. Les factures d’avocat, liées aux tentatives de règlement amiable du litige, seront prises en considération au titre de l’article 700 du Code de procédure. En revanche, les factures d’huissier, afin d’établir la preuve des infiltrations, d’un montant total de 1.353,29€ ne sauraient rester à la charge de la SARL LE CLOS SAINT-PIERRE.

En outre, s’agissant de la perte de marge brute invoquée par la SARL [Adresse 8], la seule pièce n°22, à savoir l’attestation de la SARL IMGC d’expertise comptable de la société au terme duquel il existe une perte de marge brute de 29.968€ entre 2016 et 2021 ne permet pas à la juridiction d’établir un lien suffisant avec les infiltrations subies.

Enfin, la SARL [Adresse 8] fait aussi valoir un préjudice moral et sollicite une indemnité de 10.000€ en réparation. La société précise qu’elle a subi onze infiltrations en quatre ans, l’ayant contrainte à fermer son officine, qu’elle n’a eu de cesse de solliciter en vain ses bailleurs pour qu’il soit remédié aux désordres et qu’elle a fini par céder le fonds. Pour leur part, les bailleurs contestent un tel préjudice en son principe, s’agissant d’une société commerciale.

La juridiction retient que, sauf exception, une société commerciale ne saurait subir un préjudice moral et déboute la SARL LE CLOS SAINT-PIERRE de sa demande de chef.

En conséquence, les consorts [W] seront condamnés à payer à la SARL [Adresse 8] une indemnité de 6.238,06€. Il s’agira d’une condamnation conjointe, la société n’ayant pas sollicité une condamnation in solidum s’agissant de l’indemnité principale.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [W], qui perdent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise, et la distraction autorisée au profit de M^e Cindy FRIGERIO.

Ensuite, dès lors que la SARL LE CLOS SAINT-PIERRE justifie de nombreuses factures d’avocat pour avoir tenté pendant plusieurs années de trouver une solution avec les bailleurs, lesquels contestaient à tort leur responsabilité dans la survenue des dégâts des eaux, les consorts [W] seront condamnés in solidum à payer à la SARL [Adresse 8] une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [F] [W], Madame [E] [W] et Monsieur [L] [W] à payer à la SARL LE CLOS SAINT-PIERRE en réparation des préjudices subis, la somme de 6.238,06€,

DEBOUTE la SARL [Adresse 8] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [W], Madame [E] [W] et Monsieur [L] [W] à payer à la SARL LE CLOS SAINT-PIERRE une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [W], Madame [E] [W] et Monsieur [L] [W] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Cindy FRIGERIO,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE