TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [J] [T] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Christian MAXIMILIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02677 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72FX

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] représenté par son Syndic la SARL le Cabinet GEMALIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0710

DÉFENDERESSE

Madame [J] [T] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02677 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72FX

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [T] [M] est propriétaire du lot n° 9 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société GEMALIA, a assigné Mme [J] [T] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2271,06 euros selon décompte du 13 décembre 2024 au titre des charges de copropriété,

—  1166,40 au titre des frais de relance et mise en demeure constituant des frais nécessaires,

— avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du commandement de payer du 22 décembre 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Mme [J] [T] [M], assignée en Italie, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

La réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier dans la mesure où les conditions notamment de délai de l’article 688 du code de procédure civile n’étaient pas réunies à la date de l’audience.

Les parties ont été convoquées par le greffe pour l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil justifie de la délivrance de l’assignation à la défenderesse le 27 mars 2025. Il maitient ses demandes.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02677 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72FX

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, décompte pour la période du 1er janvier 2021 au 13 décembre 2024 dont il ressort que le solde est négatif depuis le 1er juin 2023, appels de fonds pour provisions et travaux, régularisation des charges des années 2021, 2022, 2023, procès-verbaux d’assemblée générale du 13 avril 2023 votant notamment les travaux de ravalement, 4 juin 2024 ainsi que les attestations de non recours correspondantes) la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2271,06 euros pour la période comprise entre le 1er juin 2023 et le 13 décembre 2024.

Mme [J] [T] [M] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation, les causes de la sommation de payer ayant été réglées.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1166,40 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure sans les énumérer précisément mais en renvoyant à sa pièce n°5. Seuls les coûts de la mise en demeure du 20 février 2024 (28,80 euros) et celui de la 3ème relance (24 euros) seront retenus. L’envoi des autres mises en demeure n’est pas justifié – de sorte que les frais de la relance du 20 novembre 2023 seront également écartés. Par ailleurs le syndicat des copropriétaires qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante

Mme [J] [T] [M] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 52,80 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparait que des travaux importants ont été engagés par la copropriété à savoir le ravalement des façades. Trois appels de fonds de plus de 11.000 chacun ont alors été émis entre le 1er juin et le 1er octobre 2023. Le compte de Mme [J] [T] [M] était jusqu’à ces appels très largement créditeur et ce depuis le 1er janvier 2021 (+ 4054 euros à cette date). Mme [J] [T] [M] a par ailleurs réglé la somme de 2000 euros le 29 décembre 2023 puis la somme de 38.702,22 euros courant avril 2024. Sa mauvaise foi n’est ainsi pas établie. Le syndicat des copropriétaires ne rapporte par ailleurs pas la preuve d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [J] [T] [M] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens, hors coût de la sommation de payer du 22 décembre 2023 qui n’est pas un acte indispensable à l’introduction de la présente instance et donc ne relève pas des dépens.

Mme [J] [T] [M] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [J] [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes de :

2271,06 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période comprise entre le 1er juin 2023 et le 13 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, 52,80 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [J] [T] [M] aux dépens qui ne comprennent pas le coût de la sommation de payer du 22 décembre 2023

CONDAMNE Mme [J] [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le greffier Le Président