Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 25/01070 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2JN

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Gulay OZKAN-BAYRAKTAR

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e David GILLIG

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 2]

Société anonyme d’économie mixte locale

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178

DEFENDERESSE :

Madame [W] [O] épouse [H]

née le 15 Septembre 1988 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Gulay OZKAN-BAYRAKTAR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 36

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection, statuant sous la forme des référés,

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier au jour de l’audience et Maxime ISSENHUTH, Greffier au jour du délibéré,

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Février 2026

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 08 Avril 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 22 janvier 2024, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [W] [O], épouse [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 434,62 € et 242,88 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Adresse 2] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat le 21 mai 2025.

Elle a ensuite fait assigner Madame [W] [O], épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] par un acte de commissaire de justice du 14 août 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 4 février 2026, à laquelle le dossier a été retenu après deux renvois à la demande des parties, la société HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes du 3 février 2026 et demande au juge de :

déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par la Société [Adresse 6] la résiliation de plein droit du bail d’habitation signé par les parties le 22 janvier 2024 par l’effet du jeu de la clause résolutoire.En conséquence,

ordonner l’expulsion de la partie défenderesse des lieux loués corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner Madame [H] [W] à payer à la Société HABITATION MODERNE la provision de 1.644,42 6, représentant les loyers et charges restant dus au 2 février 2026 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir.condamner Madame [H] [W] à payer à la Société [Adresse 2] chaque mois tous les mois à compter du 1er août 2025 jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation mensuelle de 657,866 (dont 10,47 6 de participation à la performance énergétique), sous réserve du décompte de charges définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer au 1er janvier selon indice du 2ème Trimestre.En tout état de cause,

condamner Madame [H] [W] à payer à la Société HABITATION MODERNE la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [H] [W] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire concernant le logement en date du 21 mai 2025, soit la somme de 146,82 €rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

La société [Adresse 2] s’oppose par ailleurs au moyen tiré de la nullité du commandement à payer. Elle fait valoir, d’une part, que le commandement de payer mentionne distinctement le montant du loyer principal, des charges et des sommes diverses réclamées et est accompagné d’un décompte actualisé au 4 mai 2025 et ajoute que les avis d’échéance adressés mensuellement à Madame [H] détaillent par ailleurs poste par poste les charges appelées, de sorte que cette dernière disposait de l’ensemble des éléments nécessaires à la parfaite compréhension de la dette locative.

D’autre part, la bailleresse soutient que la saisine de la CCAPEX est donc réputée constituée quand la situation d’impayés est signalée à la CAF, comme c’est le cas en l’espèce.

Enfin, la société [Adresse 2] expose que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne s’appliquent pas aux demandes d’expulsions qui sont des demandes indéterminées. Elle ajoute que des tentatives de règlement amiable avaient déjà été mises en place, comme un plan d’apurement de la dette, non respecté par la locataire.

Sur la demande de délais de paiement formulée en défense, la société HABITATION MODERNE indique ne pas s’opposer, le cas échéant, à la mise en place d’un plan judiciaire assorti d’une clause résolutoire de rigueur, garantissant l’exécution effective des échéances fixées.

De son côté, Madame [W] [O], épouse [H], représentée par son conseil, reprend le bénéfice de ses conclusions du 2 février 2026 et demande au juge de :

dire et juger la demande de la partie demanderesse irrecevable et mal fondée,débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,constater la nullité du commandement de payer les loyers et de l’assignation, notamment pour défaut de détail et de notification aux organismes,constater l’irrecevabilité de l’assignation pour absence de tentative de résolution amiable,En conséquence,

constater la nullité de tous les actes subséquents,constater la nullité de la résiliation demandée,constater la nullité de la demande d’expulsion de Mme [W] [O] épouse [H],En tout état de cause,

dire et juger que la demande de résiliation, d’expulsion et tous les actes subséquents sont sans effet,donner acte à Mme [W] [O] épouse [H] de sa volonté de poursuivre le contrat de bail et le maintien dans les lieux,En conséquence,

suspendre les effets de la clause résolutoire,ordonner la poursuite du bail,accorder à Madame [W] [O] épouse [H] un délai de paiement pour apurer la dette locative selon un échéancier de 200 € par mois, outre le paiement du loyer courant,A défaut d’accord et à titre subsidiaire,

accorder à la partie défenderesse un délai d’au moins neuf mois pour quitter les lieux,dire qu’aucune expulsion ne pourra intervenir avant l’expiration de ce délai,En tout état de cause,

rejeter la demande d’astreinte,rejeter la demande d’exécution provisoire,condamner la partie demanderesse en tous les frais et dépens,débouter la partie demanderesse de sa demande de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et frais et dépens à la charge de la défenderesse.

Au soutien de ses demandes, Madame [W] [O], épouse [H] fait valoir la nullité du commandement de payer délivré le 21 mai 2025 en ce qu’il se limite d’indiquer un montant global de la dette locative, sans détaller les loyers et charges. Elle ajoute que les charges ne sont non plus détaillées dans le décompte annexé au commandement de payer.

Madame [W] [O], épouse [H] soulève également l’absence d’une saisine de la CCAPEX et d’une tentative de résolution amiable préalable pour conclure à l’irrecevabilité des demandes de la société [Adresse 2].

Par ailleurs, Madame [W] [O], épouse [H] expose en détail sa situation personnelle et professionnelle. Elle précise ainsi qu’elle a divorcé récemment, qu’elle avait vécu une période d’inactivité professionnelle et qu’elle a retrouvé un CDD depuis le mois de novembre 2025. Elle indique que sa rémunération lui permettra de faire face à ses obligations locatives, qu’elle a repris le paiement du loyer courant et sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation du contrat :

Sur la compétence du juge des référés : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est rappelé qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, Madame [W] [O], épouse [H] s’oppose à la demande d’acquisition de la clause résolutoire au motif que le commandement de payer délivré le 21 mai 2025 serait entaché de nullité. Elle soulève à ce titre l’absence de ventilation de la dette locative sur le commandement ne permettant pas de connaître précisément les montants et la nature des sommes réclamées. Elle ajoute que le décompte annexé l’acte du commissaire de justice ne présente pas plus de détails, de sorte qu’elle n’était pas en mesure de vérifier l’exactitude des charges et frais divers y figurant.

Par ailleurs, la Madame [W] [O], épouse [H] soulève également l’irrecevabilité des demandes de la société HABITATION MODERNE pour défaut de saisine de la CCAPEX et l’absence de tentative de résolution amiable préalable à la saisine de la juridiction.

Or, il est observé que le commandement de payer délivré par commissaire de justice conditionne la procédure d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et par là, la possibilité même de résilier le contrat en raison de loyers et charges impayés. En outre, la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 est une condition de recevabilité de la demande en résiliation du contrat de bail.

Aussi, il est manifeste que pour trancher le litige entre les parties, il est nécessaire d’apprécier la validité du commandement délivré, ainsi que la recevabilité de la demande au regard des dispositions de l’article 24 II précité. Dès lors, les arguments relatifs à une éventuelle nullité du commandement de payer et à une éventuelle irrecevabilité de la demande constituent une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, la solution du litige nécessitant de trancher plusieurs questions au fond, il convient de dire n’y avoir lieu à référé et d’inviter la société [Adresse 2] à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires :La société HABITATION MODERNE, qui succombe en principal, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande principale de résiliation du contrat de location, et les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif,

REJETONS l’intégralité des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société [Adresse 2] aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des Contentieux statuant en la forme des référés et de la Protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection