TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

16 Octobre 2025

ROLE : N° RG 24/02488 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MJPC

AFFAIRE :

[M] [Z] [H]

C/

[W] [T]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Marie-Lorraine VOLAND

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Marie-Lorraine VOLAND

N°2025

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

Madame [M] [Z] [H]

née le 25 mars 1931 à [Localité 6] (Tunisie)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Lorraine VOLAND, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Thomas BITOUN, avocat

DEFENDEURS

Madame [K] [G]

née le 27 Août 1990 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non représentée par avocat

Monsieur [W] [T]

né le 08 Décembre 1963 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non représenté par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI, Greffier

En présence de Mme [I] [E], auditrice de justice

DEBATS

A l’audience publique du 11 septembre 2025, après dépôt par le conseil de la demanderesse du dossier de plaidoirie à l’audience, les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Madame [M] [H] s’est engagée par acte sous seing privé du 19 octobre 2023. à vendre à Monsieur [W] [T] et à Madame [K] [G] une parcelle de terrain sur laquelle se trouve édifiée une maison à usage d’habitation avec jardin, située à [Localité 4].

La promesse expirait le 19 janvier 2024.

Par avenant du 8 novembre 2023, les parties ont porté le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 77.000€.

L’avenant indiquait que le bénéficiaire déposerait au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 13 novembre 2023 la somme de 38.500€ représentant partie de l’indemnité d’immobilisation.

L’indemnité d’immobilisation n’a jamais été versée.

Monsieur [W] [T] et à Madame [K] [G] n’ont pas levé l’option dans le délai prévu par la promesse.

Par un courriel en date du 8 février 2024, Maitre [R], notaire a sommé Monsieur [T] et Madame [K] [G] de régler l’indemnité d’immobilisation.

Ils n’y ont jamais répondu.

La vente n’a pas été conclue.

Par exploit du 18 décembre 2024, Madame [M] [H] a fait assigner Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025.

Dans son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, par application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [M] [H] demande au tribunal de:

— prononcer la résolution de la promesse de vente signée entre les parties le 19 octobre 2023, aux torts exclusifs de Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G],

— condamner Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] au paiement de la somme de 77.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement cités respectivement à personne et en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] n’ont pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Madame [M] [H] demande au tribunal de prononcer la résolution de la promesse de vente signée entre les parties le 19 octobre 2023, aux torts exclusifs de Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G],

Il n’est pas discuté que le 19 octobre 2023, Madame [M] [H] a signé avec Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] une promesse unilatérale de vente d’une parcelle avec maison moyennant le prix de 770.000€, l’acte stipulant que la promesse était consentie pour une durée expirant le 19 janvier 2024.

Il n’est pas plus discuté que Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] n’ont pas signé l’acte définitif avant le 19 janvier 2024, comme le confirme le courrier de Maître [R], notaire, daté du 8 février 2024.

Il s’en déduit que la promesse de vente est caduque depuis le 19 janvier 2024.

Sur le règlement de l’indemnité d’immobilisation

Madame [M] [H] demande au tribunal de condamner Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] au paiement de la somme de 77.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Elle soutient que la promesse ne prévoyait aucune condition suspensive particulière, qu’elle stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation, et que Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] ont dépassé les délais pour réaliser la vente.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 19 octobre 2023 par Madame [M] [H] et Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] prévoyait une indemnité d’immobilisation de 23.000€, sans versement immédiat.

Elle stipulait que l’indemnité serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Les parties ont signé le 8 novembre 2023 un avenant à la promesse de vente du 19 octobre 2023 stipulant que le montant de l’indemnité d’immobilisation serait porté à la somme de 77.000€, que le bénéficiaire déposerait la somme de 38.500€ en la comptabilité du notaire Maître [R], au plus tard le 13 novembre 2023, et que le bénéficiaire s’obligeait à régler le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit 38.500€, au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

La promesse ne prévoyait aucune condition suspensive.

Le courrier de Maître [R], notaire, daté du 8 février 2024 confirme que Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] n’ont pas versé la somme de 38.500€ au titre de l’indemnité d’immobilisation ni levé l’option par le versement du prix et des frais dont la date butoir avait été fixée au 19 janvier 2024.

Il est constant qu’en cas de promesse unilatérale, seul le promettant s’engage à vendre ou à acheter. Le bénéficiaire n’est pas tenu de conclure le contrat définitif. Il est titulaire d’une option, qu’il est libre d’exercer ou non. Ce droit d’option est ouvert au seul bénéficiaire de la promesse unilatérale.

L’indemnité d’immobilisation stipulée par une promesse unilatérale de vente au profit du promettant constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire et la contrepartie de l’immobilisation du bien durant le temps de la promesse par le promettant. Elle procède de la seule convention des parties, non à titre de sanction contractuelle, mais au titre de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

Elle n’a pas la nature d’une clause pénale et ne peut être réduite par le juge. Elle est acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, toutes conditions suspensives étant accomplies ou réputées accomplies.

Il n’est pas discuté que Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] n’ont pas réglé l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement.

Les défendeurs n’ont pas signé l’acte de vente dans le délai prévu par la promesse et ont ainsi fait le choix de ne pas acquérir le bien promis.

Il s’en déduit que l’indemnité d’immobilisation est acquise à la promettante.

La caducité de la promesse unilatérale de vente n’affecte pas la clause d’indemnité d’immobilisation qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet dans le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En conséquence, Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] seront condamnés à verser à Madame [M] [H] la somme de 77.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

L’équité commande leur condamnation à verser à Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 19 octobre 2023 entre Madame [M] [H], Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G], à la date du 19 janvier 2024;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] à verser à Madame [M] [H] la somme de 77.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] à verser à Madame [M] [H] la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] et Madame [K] [G] aux dépens.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 16 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT