Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 12 mai 2025, n° 20/07640

TJ Nanterre 12 mai 2025

Arguments

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Accepté
Faute de gestion du syndic
La cour a constaté que le syndic a effectivement commis des fautes dans l'exercice de sa mission, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires, partie gagnante, a droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 12 mai 2025, n° 20/07640
Numéro(s) :	20/07640
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe VERSCHAEVEValérie ROSANO
Parties :	Syndicat des copropriétaires du c/ Société REAL GESTION SOCIETE GERANCE DE PASSY exerçant sous l' enseigne “ La Gérance de Passy ”

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 20/07640 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WCQH

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 24-26 rue Edouard Nortier 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Société REAL GESTION SOCIETE GERANCE DE PASSY exerçant sous l’enseigne “La Gérance de Passy”

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 24-26 rue Edouard Nortier 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Cabinet CHAMORAND

87 boulevard Haussmann

75008 PARIS

représentée par Maître Christophe VERSCHAEVE de la SELEURL ILEX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0467

DEFENDERESSE

Société REAL GESTION SOCIETE GERANCE DE PASSY exerçant sous l’enseigne “La Gérance de Passy”

64 rue du Ranelagh

75016 PARIS

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0727

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 24-26 rue Edouard Nortier à Neuilly-sur-Seine (92200) est soumis au statut de la copropriété.

Le cabinet [J] a été le syndic de l’immeuble du 1er juillet au 31 décembre 2016, date de sa dissolution par fusion absorption avec la société Real Gestion – Société Gérance de Passy, laquelle a été nommée syndic en ses lieu et place lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2016.

Par contrat du 8 juillet 2016, le cabinet [J] a conclu avec la société MP REA, pour trois années à effet du 18 juillet 2016, un contrat d’entretien de l’immeuble, pour un montant mensuel de 1.795,27 euros TTC.

Le 11 juillet 2017, la société Real Gestion – Société Gérance de Passy a conclu un contrat de travail à durée indéterminée de « gardien concierge » de l’immeuble avec Madame [N], à effet du 1er septembre 2017, moyennant un salaire brut mensuel de 1.192,72 euros.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 29 août 2017, le syndic a informé la société MP REA de son souhait de résilier amiablement le contrat d’entretien la liant au syndicat des copropriétaires.

Par courrier du 5 septembre 2017 la société MP REA a subordonné son accord à cette rupture anticipée dudit contrat à la proposition par le syndic d'« un chantier au moins équivalent » dans une autre copropriété.

Le contrat liant le syndicat des copropriétaires et la société MP REA s’est finalement poursuivi et le prestataire a continué à être réglé de ses factures par le syndic jusqu’au mois d’août 2018.

Lors de l’assemblée générale du 16 janvier 2019, la copropriété a nommé le cabinet Chamorand en qualité de nouveau syndic, en remplacement de la société Real Gestion – Société Gérance de Passy.

Par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires, par courrier recommandé avec avis de réception du 22 mars 2019, a mis la société Real Gestion – Société Gérance de Passy en demeure de rembourser les sommes versées à la société MP REA en application du contrat précité sur la période du 1er septembre 2017 au 30 juin 2018.

Suivant courrier recommandé du 8 avril 2019, la société MP REA a fait valoir sa créance auprès du syndicat des copropriétaires, au titre des factures émises et non payées depuis le 1er septembre 2018 ainsi que pour celles à échoir jusqu’au terme du contrat d’entretien, le 18 juillet 2019.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 13 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner son ancien syndic, la société Real Gestion – Société Gérance de Passy, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, sollicitant qu’il plaise au tribunal de :

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires demandeur recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

CONDAMNER la société La Gérance de Passy à verser au syndicat demandeur les sommes suivantes :

22.085,13 € en réparation de son préjudice,3.600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance ;

RAPPELER que l’exécution de la décision à intervenir est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 9 juin 2021, la société Real Gestion -Société Gérance de Passy a soulevé l’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Nanterre au profit de celle de Paris.

Suivant ordonnance du 14 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté cette exception de procédure et dit le tribunal judiciaire de Nanterre compétent pour connaître de la présente affaire.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 septembre 2022, la société Real Gestion – Société Gérance de Passy demande au tribunal de :

JUGER que le syndicat des copropriétaires du 24-26 rue Édouard Nortier à NEUILLY SUR SEINE ne démontre pas que le cabinet REAL GESTION GERANCE DE PASSY a commis une faute de gestion ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires du 24-26 rue Édouard Nortier à NEUILLY SUR SEINE ne démontre pas l’inutilité du contrat souscrit auprès de la société MP REA ;

En conséquence,

DEBOUTER syndicat des copropriétaires du 24-26 rue Édouard Nortier à NEUILLY SUR SEINE de ses demandes ;

Subsidiairement,

JUGER que le caractère certain du préjudice n’est pas démontré ;

JUGER que le préjudice du syndicat des copropriétaires du 24-26 rue Édouard Nortier à NEUILLY SUR SEINE est inexistant ou éventuel ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 24-26 rue Edouard Nortier à NEUILLY SUR SEINE à payer à la GÉRANCE DE PASSY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Valérie ROSANO, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « Juger » ou « Dire et juger bien fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires, celle-ci n’étant pas contestée.

I Sur la demande principale de condamnation de la société Real Gestion – Société Gérance de Passy à des dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de son ancien syndic à lui verser la somme de 22.085,13 euros en réparation du préjudice causé par ses fautes de gestion, en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil. Il expose que la société Real Gestion – Gérance de Passy s’est en effet octroyée la liberté d’engager une société pour l’entretien de l’immeuble, pour une durée de trois années renouvelables, sans consultation de l’assemblée générale ni mise en concurrence. Il soutient que cette décision constitue une faute d’une particulière imprudence dès lors que l’immeuble était pourvu d’une loge et d’une gardienne, alors en arrêt maladie. Le syndicat des copropriétaires ajoute que le fait d’avoir ensuite recruté une gardienne sans s’assurer préalablement de la résiliation du contrat avec la société MP REA, en charge des mêmes missions, constitue également une faute engageant la responsabilité de l’ancien syndic. Il fait enfin valoir que la société Real Gestion – Gérance de Passy n’a non seulement pas saisi l’opportunité offerte par la société MP REA d’une résiliation amiable du contrat mais qu’après avoir finalement résilié ce contrat, il a continué à s’acquitter des factures de ce prestataire, sans contrepartie. Le syndicat des copropriétaires chiffre son préjudice à hauteur des sommes versées à la société MP REA sur la période du 1er septembre 2017, date d’embauche effective de la gardienne, à août 2018 inclus.

La société Real Gestion – Gérance de Passy s’oppose à cette demande. Elle soutient tout d’abord que la preuve d’un défaut de gestion de sa part n’est pas rapportée. Elle explique que le contrat d’entretien avec la société MP REA a été conclu avec l’accord du conseil syndical, que ce contrat comportait la reprise de Madame [L] en qualité d’employée d’immeuble et que c’est suite au départ de celle-ci qu’a été décidée l’embauche d’une nouvelle gardienne, à compter du 1er septembre 2017. La société Real Gestion – Gérance de Passy expose que l’ensemble de ces éléments a été porté à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle lui a donné quitus pour sa gestion et a approuvé les comptes 2017. Elle fait valoir que de jurisprudence constante le quitus exonère le syndic de sa responsabilité pour les actes de gestion qui ont été portés à la connaissance de l’assemblée générale et que si, pour 2019, l’assemblée générale ne lui a pas donné quitus pour sa gestion et n’a pas approuvé les comptes, c’est en raison du changement de syndic. Pour 2018, la société Real Gestion – Gérance de Passy indique qu’il n’est pas possible de déterminer si l’assemblée générale a approuvé les comptes et lui a donné quitus dès lors que le syndicat des copropriétaires ne produit ni la convocation ni le procès-verbal d’assemblée.

La société Real Gestion – Gérance de Passy fait ensuite valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’inutilité du contrat d’entretien souscrit avec la société MP REA. Elle soutient, à l’inverse, que les prestations confiées à la société MP REA étant bien plus larges que celles confiées à la gardienne, dans leur fréquence comme dans leur étendue, le maintien du contrat était justifié. Elle affirme que la société MP REA a effectivement réalisé des prestations au sein de l’immeuble sur la période litigieuse et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le contraire.

A titre subsidiaire, la société Real Gestion – Gérance de Passy soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas ne pas avoir engagé de procédure à l’encontre de la société MP REA sur le fondement de l’enrichissement sans cause, il ne saurait réclamer une quelconque somme à ce titre à son ancien syndic sous peine de contrevenir au principe jurisprudentiel de réparation intégrale du préjudice qui doit se faire sans perte ni profit pour la victime. La société Real Gestion – Gérance de Passy en déduit que le préjudice du syndicat des copropriétaires n’est pas démontré dès lors qu’il est inexistant ou à tout le moins éventuel.

A titre très subsidiaire, la société Real Gestion – Gérance de Passy expose que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du quantum du préjudice qu’il réclame dès lors que la société MP REA a effectué des prestations au sein de l’immeuble sur la période considérée, notamment en remplaçant la gardienne pendant ses congés.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment :

« I. (…) le syndic est chargé (…)

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils ;

(…)

II. Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat ;

(…)

IV. Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. »

En application de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Aux termes de l’article 1992, alinéa 1er, du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Sur la faute alléguée à l’encontre du syndic

En l’espèce, par contrat du 8 juillet 2016, le cabinet [J], aux droits duquel se trouve la société Real Gestion – Gérance de Passy, a conclu avec la société MP REA un contrat d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires indique que la gardienne était alors en arrêt maladie, de sorte que l’entretien des parties communes n’était plus réalisé. La décision du syndic de conclure un contrat d’entretien avec un prestataire extérieur entrait donc bien dans ses missions d’administration de l’immeuble.

S’agissant d’un contrat d’entretien simple, le syndic n’était pas tenu d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale à cette fin. En outre, le procès-verbal d’assemblée générale de 2015 n’étant pas produit aux débats, le tribunal ne peut pas déterminer si le syndic était tenu de mettre le prestataire choisi en concurrence ni s’il devait consulter le conseil syndical.

En revanche, il ressort du courrier adressé par la société Real Gestion – Gérance de Passy à son prestataire le 29 août 2017 que ce contrat a été conclu pour une durée de trois ans, ce que ne contestent pas les parties.

Dans ces conditions, la société Real Gestion – Gérance de Passy a commis une faute de gestion en engageant pour le compte du syndicat des copropriétaires une gardienne à compter du 1er septembre 2017, alors que le contrat avec la société MP REA était toujours en cours.

En effet, il apparaît que ces deux contrats avaient le même objet. La société Real Gestion – Gérance de Passy qui soutient que le contenu et l’étendue des prestations extérieures étaient bien plus larges que celles de la gardienne, justifiant le maintien du contrat avec la société MP REA, ne rapporte toutefois pas de preuve convaincante en ce sens et est même contredite par les termes de son propre courrier précité du 29 août 2017 dans lequel elle explique vouloir mettre un terme anticipé au contrat de prestation en raison de l’embauche d’une gardienne à temps complet au sein de la copropriété.

Au surplus, preuve n’est pas davantage rapportée que cette décision de conclure un contrat de gardiennage a été prise par l’assemblée générale des copropriétaires, comme l’exige l’article 31 du décret du 17 mars 1967.

Il sera encore relevé que, malgré l’accord de la société MP REA pour procéder à une résiliation anticipée du contrat d’entretien à condition que la société Real Gestion – Gérance de Passy lui propose un contrat équivalent sur une autre copropriété, le syndic ne démontre pas avoir mis en œuvre de démarches en ce sens.

Enfin, il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que l’assemblée générale des copropriétaires aurait donné quitus à la société Real Gestion – Gérance de Passy pour sa gestion en 2017. Ce quitus a en revanche été refusé en 2019.

De l’ensemble de ces constatations il résulte que la société Real Gestion – Gérance de Passy a commis des fautes dans l’exercice de sa mission de gestion et d’administration de l’immeuble. Sa responsabilité contractuelle est dès lors engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires en sa qualité de mandataire.

Sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Real Gestion – Gérance de Passy à lui verser la somme de 22.085,13 euros en réparation de son préjudice, quantum établi à hauteur des sommes versées à la société MP REA du 1er septembre 2017, date d’embauche effective de la gardienne, au mois d’août 2018 inclus. Il produit à cette fin les factures acquittées au prestataire par le syndic sur cette période.

La société Real Gestion – Gérance de Passy ne conteste pas avoir effectivement réglé les factures sus mentionnées à la société MP REA sur la période considérée.

Elle n’apporte pas la preuve de ce que la prestataire serait intervenue, notamment lors des congés de la gardienne.

Au surplus, le syndicat ne saurait, pour obtenir réparation de son préjudice, rapporter la preuve qu’il n’aurait pas déjà agi à cette fin contre la société MP REA et effectivement obtenu réparation, d’autant que, d’une part, s’agissant d’une preuve négative il appartiendrait à l’inverse à la société Real Gestion – Gérance de Passy de rapporter la preuve qu’une action a été engagée, d’autre part, si tel avait été le cas, le syndicat des copropriétaires aurait agi par l’intermédiaire de son syndic, dûment autorisé à cette fin par l’assemblée générale, lequel syndic était la société Real Gestion – Gérance de Passy jusqu’au mois de janvier 2019.

Dès lors que les fautes de gestion commises par son ancien syndic ont conduit le syndicat des copropriétaires à supporter la charge d’une année de factures pour des prestations d’entretien inexistantes, ou à tout le moins surabondantes, il y a lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts et d’appliquer le principe de réparation intégrale du préjudice.

La société Real Gestion – Gérance de Passy sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 22.085,13 euros correspondant aux factures acquittées au profit de la société MP REA entre le 1er septembre 2017 et le 31 août 2018.

II Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société Real Gestion – Gérance de Passy sera condamnée aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, la société Real Gestion – Gérance de Passy sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (article 55-II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la société Real Gestion – Gérance de Passy à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24-26 rue Edouard Nortier à Neuilly-sur-Seine (92200), représenté par son syndic, les sommes de :

22.085, 13 euros à titre de dommages et intérêts,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24-26 rue Edouard Nortier à Neuilly-sur-Seine (92200), représenté par son syndic, du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la société Real Gestion – Gérance de Passy de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société Real Gestion – Gérance de Passy aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,