N° RG 25/02274 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P73W

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 29 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Janvier 2026 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET

EXPOSE DU LITIGE

En octobre 2012, Monsieur [R] [Y] a donné à bail à Monsieur [B] [M] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 29 octobre 2012.

Le 2 novembre 2021, les parties ont renouvelé le bail avec une augmentation progressive du loyer sur six années avec un loyer de 505,83 euros la troisième année, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Le 11 mars 2024, Monsieur [R] [Y] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice un congé pour vente, à Monsieur [B] [M] avec effet au 1er novembre 2024.

Monsieur [B] [M] s’étant maintenu dans les lieux sans s’être positionné sur la proposition de vente dans les délais, Monsieur [R] [Y] a fait assigner ce dernier, par acte de commissaire de justice délivré à étude le 24 septembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 1er décembre 2025 afin notamment de :

— valider le congé délivré le 11 mars 2024 avec effet au 1er novembre 2024,

— voir constater la résiliation du bail survenue le 1er novembre 2024 suite à la signification du congé pour vendre en date du 11 mars 2024,

— ordonner l’expulsion Monsieur [B] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [M],

— fixer une indemnité mensuelle d’occupation au montant de 600 euros des loyers hors charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et condamner Monsieur [B] [M] au paiement de celle-ci,

— condamner Monsieur [B] [M] à verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 3000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [Z] aux dépens.

À l’audience, Monsieur [R] [Y] était représenté par son conseil lequel a maintenu les termes de l’exploit introductif d’instance. Monsieur [B] [M] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Monsieur [R] [Y] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens.

La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

Motifs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vente et ses conséquences

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de 3 ans après la date d’acquisition. Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le congé du 11 mars 2024 mentionne le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée, respecte le délai de 6 mois, contient une offre de vente au profit de Monsieur [B] [M] ainsi qu’un rappel relatif aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation des locataires conformément aux dispositions précitées.

Il convient dès lors de constater la validité du congé pour vendre et de dire qu’à compter du 1er novembre 2024, Monsieur [B] [M] a été déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement.

Étant par conséquent occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l’exécution pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Le bail étant résilié et l’expulsion ordonnée, Monsieur [B] [M] sera également condamné au paiement, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation à un montant plus élevé que le loyer

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1152 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

En conséquence, à compter de l’échéance du bail le 2 novembre 2024, devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [B] [M] sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [M], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] étant la partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [R] [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est désormais de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré le 11 mars 2024 pour le 1er novembre 2024 par Monsieur [R] [Y] à Monsieur [B] [M] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [B] [M] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 1er novembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [B] [M] et de tous occupants de son chef à l’issue de ce délai et à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par la bailleur ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation et CONDAMNE Monsieur [B] [M] à la payer à compter de la date de la résiliation du bail le 1er novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux dépens ;

DIT que s’il devait être exposé des frais pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [B] [M],

DÉBOUTE des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,