TROISIEME CHAMBRE CIVILE

16 Mai 2025

N° RG 22/03019 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MRUN

Code NAC : 56B

S.A.S. PARTENET

C/

Syndic. de copro. [Adresse 6] Pris en la personne de son syndic la société VERTFONCIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Madame UTRERA, lors de l’audience et de Madame CADRAN, lors du délibéré a rendu le 16 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame VAUTRAVERS, Vice Présidente

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 07 Mars 2025 devant Camille LEAUTIER, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Camille LEAUTIER

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DEMANDERESSE

S.A.S. PARTENET, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par M^e Véronique PELISSIER, avocate au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. RÉSIDENCE [3] en la personne de son syndic la société VERTFONCIE, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D’OISE,

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EXPOSE DU LITIGE

Le 25 novembre 2009, la société SABIMO, agissant en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 4], a conclu avec la société PARTENET un contrat de prestations de nettoyage des parties communes de l’immeuble, renouvelable par tacite reconduction.

Lors de l’assemblée générale du 7 mai 2021, la société VERTFONCIE a été désignée comme nouveau syndic de copropriété. Le 11 mai 2021, elle a informé la société PARTENET qu’il faudrait désormais lui adresser toutes les factures concernant la copropriété de la résidence [Adresse 4].

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 9 juillet et 10 septembre 2021, la société VERTFONCIE a signalé à la société PARTENET une erreur dans la facturation de la prestation relative à la sortie des poubelles et a refusé de régler les factures concernant des travaux supplémentaires d’ordures ménagères.

La société PARTENET a contesté toute surfacturation et, par lettres recommandées avec accusé de réception des 29 septembre, et 25 octobre 2021, a mis en demeure la société VERTFONCIE de procéder au paiement des factures émises depuis le 20 avril 2021.

La société PARTENET a résilié le contrat le 12 septembre 2021.

Par acte d’huissier de justice du 6 mai 2022, la société PARTENET a fait assigner le [Adresse 7] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société VERTFONCIE, devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir notamment la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 19.752,89 euros au titre des factures impayées et la somme 8.314,358 euros au titre de la fin du contrat du 13 septembre au 25 novembre 2021.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société PARTENET demande au tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à lui payer la somme de 12 814,29 euros au titre des factures impayées avec intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 12 septembre 2021 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à lui payer la somme de 8 314,358 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat avec intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 12 septembre 2021 ;

— Condamner le [Adresse 7] [Adresse 4] aux dépens ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Prononcer l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions et sur le fondement de l’article 1104 du code civil, la société PARTENET expose avoir émis des factures pour un montant total de 19 752,89 euros :

— celles des 20 avril, 20 mai, 21 juin, 20 juillet, 20 août et 20 septembre 2021 correspondant à des prestations prévues par le contrat signé par les parties pour un montant total de 18 811,08 euros,

— les deux autres datées des 20 et 31 mai 2021 correspondant à des prestations demandées par le syndicat des copropriétaires à la suite d’un accord verbal d’où l’émission de factures complémentaires même si aucun avenant n’a été signé.

Par ailleurs, elle indique que le syndicat des copropriétaires a procédé un règlement de 6.938 euros par virement le 16 juillet 2022 et qu’il y a lieu de déduire cette somme du montant des factures dues qui s’élève à 19 752,89 euros.

Au soutien de sa demande de paiement d’une indemnité de fin de contrat, elle explique avoir dû procéder à la résiliation de ce contrat faute de règlement des factures alors qu’il restait donc deux mois et douze jours à courir, ce qui revient à une somme de 8 314,35 euros correspondant à la période du 13 septembre au 25 novembre 2021.

Enfin, au soutien de sa demande de majoration de trois points du taux d’intérêt légal, elle invoque l’article L.441-10 du code de commerce et les dispositions de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, le [Adresse 7] [Adresse 4] demande au tribunal de :

— Débouter la SAS PARTENET de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la SAS PARTENET à lui restituer la somme indument versée de 11 872,48 euros ;

— Juger que la créance est éteinte du fait du règlement de la somme restante de 6.938,60 euros ;

— Condamner la SAS PARTENET à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner la SAS PARTENET aux dépens ;

— Condamner la SAS PARTENET à lui payer la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En réponse à la demande de paiement de la société PARTENET au titre des factures impayées, le [Adresse 7] [Adresse 4] soutient que :

— des factures supplémentaires ont été émises par la demanderesse au titre de prestations déjà comprises dans le contrat du 25 novembre 2009,

— aucun avenant au contrat n’a été signé,

— il incombe à la société PARTENET de produire toutes les factures correspondant aux prestations supplémentaires alléguées.

Le [Adresse 7] [Adresse 4] considère, en outre, que la demanderesse s’est enrichie sans cause à son détriment, et qu’elle doit rembourser les sommes perçues au titre des prestations supplémentaires alléguées. Il évalue le montant de la surfacturation à la somme de 11 872,48 euros, à déduire des sommes dues au titre des prestations effectuées en 2021.

Au soutien de sa demande de rejet des autres demandes financières, le défendeur argue que la société PARTENET échoue à démontrer avoir subi un préjudice du fait de sa résiliation du contrat et lui impute une mauvaise foi dans l’exécution de ce dernier.

Enfin, au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, elle explique avoir dû se faire représenter lors d’une audience devant le tribunal de commerce suite à une injonction de payer émise à son encontre par la société PARTENET.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024, fixant la date des plaidoiries au 7 mars 2025, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des factures impayées

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (qui est entrée en vigueur au 1er octobre 2016), dispose que les conventions régulièrement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il en résulte que celui qui réclame le paiement d’une prestation doit prouver le consentement de l’autre partie à l’exécution de celle-ci au prix demandé.

En l’absence de contrat ou de devis signé, le paiement des factures est conditionné à la preuve de l’acceptation du prix, étant précisé que la preuve de l’acceptation des prestations ne fait pas preuve de l’acceptation du prix.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il en découle que celui qui prétend avoir procédé au paiement doit en apporter la preuve.

Aux termes des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, les intérêts moratoires sanctionnent le retard de paiement d’une somme d’argent aux conditions qu’une demande soit formée en ce sens et qu’une disposition particulière du jugement le prévoit. Le point de départ des intérêts légaux est la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat conclu le 25 novembre 2009 entre la société PARTENET et le cabinet SABIMO, syndic du [Adresse 7] [Adresse 4] détaille les prestations de nettoyage incombant à la société PARTENET pour un montant initial de 2 773,41 euros par mois. Le [Adresse 7] [Adresse 4] ne conteste pas la régularité des factures émises par la société PARTENET au titre des prestations contractuelles entre les 20 avril, 20 mai, 21 juin, 20 juillet, 20 août et 20 septembre 2021, soit une période de six mois, pour un montant total de 18 811,08 euros TTC.

En revanche, les deux factures en date des 20 et 30 mai 2021 au titre de prestations complémentaires, pour un montant total de 941,81 euros, sont contestées. La société PARTENET, qui allègue que ces prestations complémentaires lui ont été commandées par le syndicat des copropriétaires, n’en rapporte pas la preuve. En outre, aucune explication n’est donnée quant au contenu des prestations litigieuses, brièvement intitulées « Travaux supplémentaires ordures ménagères » par les factures émises les 20 et 30 mai 2021. La société PARTENET qui allègue que les prestations prévues au contrat, comprenant notamment le vidage des poubelles deux fois par semaine, la rentrée des containers trois fois par semaine et leur nettoyage une fois par semaine, ainsi que la sortie des poubelles trois fois par semaine, n’étaient pas suffisantes pour garder le local propre, n’indique pas en quoi ont consisté les prestations complémentaires des mois d’avril et mai 2021. En l’absence d’avenant au contrat ou de toute autre pièce justifiant de l’acceptation du prix des prestations effectuées, la société PARTENET ne justifie pas du consentement du syndicat des copropriétaires à l’exécution des prestations alléguées au prix invoqué et échoue donc à démontrer une obligation de ce dernier à son égard. Il convient de débouter la société PARTENET de ses demandes relatives à ces deux factures.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir effectué un règlement de 6 938,69 euros par virement le 16 juillet 2022. Il y a donc lieu de déduire ce montant de la somme due au titre des factures émises les 20 avril, 20 mai, 21 juin, 20 juillet, 20 août et 20 septembre 2021.

Par conséquent, il y a lieu de condamner le [Adresse 7] [Adresse 4] à payer à la société PARTENET la somme de 11 872,48 euros au titre des factures impayées des 20 avril, 20 mai, 21 juin, 20 juillet, 20 août et 20 septembre 2021, avec intérêts au taux prévu par l’article L.441-10 II du code de commerce à compter du 25 octobre 2021, date de la mise en demeure exigeant le paiement de l’intégralité des factures susmentionnées.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité de fin de contrat

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (qui est entrée en vigueur au 1er octobre 2016), dispose que les conventions régulièrement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1226 et suivants du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. Elle est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Il est constant que, la clause pénale étant un forfait, elle est due même en l’absence de toute preuve de préjudice. Ce n’est pas le préjudice qui rend la peine exigible, mais l’arrivée des événements pour lesquels elle est prévue, tels que l’inexécution. La seule preuve du manquement sanctionné par la clause suffit.

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, contrairement à ce qu’invoque la demanderesse, l’article 7 du contrat du 25 novembre 2009 établit des modalités de paiement qui sont sans conséquence sur le présent litige. C’est l’article 6.2 du même contrat qui précise qu’en tous cas de résiliation ou de résolution, le client doit, en réparation du préjudice subi par le prestataire, verser le montant correspondant aux prestations qui auraient été effectuées jusqu’au terme du contrat. Bien que la société PARTENET ne justifie pas d’un préjudice particulier dû à la résiliation du contrat, la clause pénale ne conditionne pas l’obtention de l’indemnité à la démonstration d’un préjudice par le prestataire. La société PARTENET ayant procédé à une résolution unilatérale de ce contrat le 12 septembre 2021 en raison du défaut de paiement par le défendeur des factures émises, défaut de paiement qui est démontré, la clause pénale doit s’appliquer.

Par conséquent, il y a lieu de condamner le [Adresse 7] [Adresse 4] à payer à la SAS PARTENET la somme de 8 314,35 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 7 du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cette somme tenant lieu d’indemnité contractuelle de résiliation anticipée, il n’y a pas lieu de majorer de trois points le taux d’intérêt légal appliqué à la somme due.

Sur la demande reconventionnelle de restitution de l’indu

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L’article 1302-1 du même code dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. En application de ces textes, il appartient au demandeur à l’action de prouver tant l’existence d’un paiement que le caractère indu de celui-ci.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la demanderesse que les sommes dont le syndicat des copropriétaires considère qu’elles sont indues ont été régulièrement acquittées par ce dernier. L’existence du paiement est ainsi démontrée.

Etant demandeur à l’action, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer en quoi le paiement de certaines factures était indu et non à la société PARTENET de démontrer qu’il était du. Or, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires qui indique l’existence de plusieurs factures de prestations complémentaires pour « sortie encombrants » ne démontre en rien que ces sommes étaient indues, d’autant plus que la sortie des encombrants n’est pas prévue au contrat du 25 novembre 2009.

Par conséquent, il y a lieu de débouter le [Adresse 7] [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle de restitution de l’indu.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère abusif ou d’une intention de nuire à travers la demande présentée par la société PARTENET, l’action de cette dernière ne saurait être qualifiée d’abusive.

Par conséquent, le [Adresse 7] [Adresse 4] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le [Adresse 7] [Adresse 4], partie perdante, condamné aux dépens, devra payer à la SAS PARTENET, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros. Il y a lieu de débouter le [Adresse 7] [Adresse 4] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. En conséquence, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à payer à la SAS PARTENET la somme de 11 872,48 euros au titre des factures impayées, avec intérêts au taux prévu par l’article L.441-10 II du code de commerce à compter du 25 octobre 2021 ;

CONDAMNE le [Adresse 7] [Adresse 4] à payer à la SAS PARTENET la somme 8 314,35 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SAS PARTENET de sa demande de majoration de trois points du taux d’intérêt légal applicable aux intérêts de cette somme ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande en restitution de l’indu ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande au paiement de la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait à [Localité 5] le 16 mai 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Madame CADRAN Madame LEAUTIER