TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01195 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MJ5A

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LA COUR DES DAMES, inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 310 801 477, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Georges GOMEZ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

SCCV SOCIETE NOTRE DAME RSC [Localité 6] 882 102 015, inscrite au RCS 882 102 015, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christel SCHWING de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE substitué par Maître DUBECQ

S.A.M. C.V. SMABTP, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 775 684 764, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître SAMBUC

DÉBATS

A l’audience publique du : 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 04 Novembre 2025

Le 04 Novembre 2025

Grosse à :

M^e Georges GOMEZ, Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, Maître [W] [P] de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

LA SCCV NOTRE DAME a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier dénommé LA COUR DES DAMES sis [Adresse 4].

Les différents lots de cet ensemble ont fait l’objet d’une vente en VEFA.

La livraison est intervenue avec réserves le 23 mai 2023 concernant les bâtiments A et D et le 27 juin 2023 pour les bâtiments B et C.

Se plaignant de l’absence de levée de ces réserves et par actes en date des 19 et 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a fait assigner la SCCV NOTRE DAME et la compagnie d’assurances SMABTP prise en sa qualité d’assureur de la SCCV SOCIETE NOTRE DAME aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 7 avril 2025, la compagnie d’assurances SMABTP prise en sa qualité d’assureur de la SCCV NOTRE DAME s’en remet à justice à titre principal et formule les protestations et réserves à titre subsidiaire tout en demandant un complément de mission.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 29 août 2025, la SCCV NOTRE DAME s’oppose à titre principal à la mesure d’expertise en exposant avoir procédé à la levée de toutes les réserves. Elle formule subsidiairement les protestations et réserves d’usages et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] maintient sa demande d’expertise en exposant que les quitus produits ne concernent que des parties privatives et non des parties communes, et qu’au surplus, le tableau produit récapitulant les levées de réserves serait une preuve auto constituée.

A l’audience du 9 septembre 2025, les parties ont maintenu leurs prétentions contenues dans l’assignation et les conclusions produites.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LA COUR DES DAMES sollicite une expertise judiciaire portant sur l’ensemble des réserves dénoncées affectant les parties communes de l’ensemble immobilier dont il a la charge et qui a été réalisé par la SCCV NOTRE DAME.

Il produit à l’appui de sa demande les procès-verbaux de livraison, datés des 23 mai 2023 et 27 juin 2023, concernant les bâtiments A, B, C et D listant un certain les réserves ainsi qu’un procès-verbal de constat établi le 21 mai 2024 et matérialisant plusieurs désordres.

En réponse, la compagnie d’assurances SMABTP prise en sa qualité d’assureur de la SCCV NOTRE DAME ne s’oppose pas à la demande d’expertise et s’en remet à justice.

La SCCV NOTRE DAME s’oppose à toute expertise en indiquant avoir procédé à la levée des réserves. Elle produit à l’appui de ses dires des quitus ainsi que des photographies.

En l’état de ces éléments, les quitus produits par la SCCV, qui sont signés par le syndic de copropriété, démontrent bien que certaines réserves ont été levées concernant les parties communes, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la persistance de désordres, notamment consistant dans le niveau sonore provenant de la pompe à chaleur en toiture, et d’arrivée d’eau dont l’origine n’est pas déterminée dans le sous-sol, est de nature à caractériser un motif légitime pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à voir une expertise ordonnée, à ses frais avancés.

Il est pris acte des protestations et réserves formulées à titre subsidiaire par la SCCV NOTRE DAME et la compagnie d’assurances SMABTP. Elles ne seront cependant pas mentionnées au dispositif de l’ordonnance, ne constituant pas des prétentions et n’étant revêtues d’aucune force exécutoire.

Sur les demandes accessoires :

Aucune considération d’équité ne commande de faire droit aux demandes sollicitées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, celles-ci ne se justifiant pas à ce stade de la procédure.

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 9].

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder

[G] [N]

Architecte DPLG 2002, DESS Urbanisme 2004

[Adresse 2]

Port. : 07.67.01.53.49

Courriel : [X]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, serment préalablement prêté, avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux du litige, situés à [Adresse 8], les visiter et les décrire,Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, Entendre tout sachant,Décrire les opérations de construction et dresser une liste des intervenants aux opérations de construction, ainsi que de leurs assureurs,Décrire l’état du bien des parties communes des immeubles dont à la charge le syndicat des copropriétaires LA COUR DES DAMES et dire s’il est affecté des désordres tels que visés dans l’assignation et les pièces annexées, et notamment les procès-verbaux de livraisons datés des 23 mai 2023 et 27 juin 2023 ainsi que le constat de Commissaire de Justice daté du 21 mai 2024Préciser si une réception des travaux est intervenue, à quelle date, avec ou sans réserve, à défaut s’ils étaient en état d’être réceptionnés,Déterminer la date d’apparition des désordres, malfaçons ou inachèvements,Dire, en cas de date de réception, si ces désordres étaient ou non apparents,Déterminer la ou les causes des désordres, notamment s’ils proviennent d’un défaut de conception, d’une non-conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art, d’une exécution défectueuse, d’un mauvais entretien, d’une vétusté ou de toute autre cause,En cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause,Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bien et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,Décrire et chiffrer poste par poste les travaux de reprise nécessaires et les travaux restant à effectuer ou de mise en conformité à l’aide de devis d’entreprises fournies par les parties en précisant la durée prévisible des travaux,Donner tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction saisie, le cas échéant, de statuer sur l’imputabilité des désordres et les responsabilités encourues,Fournir au tribunal tous éléments de fait d’appréciation des préjudices subis,Faire toutes observations ou constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,Plus généralement répondre à toutes les questions des parties,Soumettre son pré-rapport aux parties.

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l‘importance et le coût des travaux,

DISONS que l’expert devra déposer un pré-rapport auprès des parties en leur laissant un délai suffisant pour présenter un dire, avant le dépôt de son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au Greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de douze mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000 euros HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, augmenté de la TVA si l’expert justifie y être assujetti,

DISONS que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par le syndicat des copropriétaires LA COUR DES DAMES dès que l’expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] supportera la charge des dépens de la présente instance,

DISONS que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,