TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 04 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/06780 – N° Portalis DBW3-W-B7I-453N

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 3] (la SELARL [X] [L])

C/ Mme [S] [I] ép. [C]

DÉBATS : A l’audience de mise en état électronique du 22 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 septembre 2025

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire.

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. S.A.B. [O]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 071 804 967

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [S] [I] épouse [C]

née le 12 mai 1933 à [Localité 6] ([Localité 5])

demeurant [Adresse 2]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [C] est propriétaire des lots 7 et 18 dans l’immeuble situé [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Suite à un défaut de paiement des charges de copropriété, une sommation de payer lui a été signifiée en date du 21 novembre 2023.

Cette dernière est restée vaine.

Une mise en demeure en date du 15 janvier 2024 lui a été signifiée, cette dernière est également restée infructueuse.

Par assignation en date du 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAB [O] SARL a attrait Madame [S] [C] née [I] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner Madame [C] à lui payer :

— La somme de 12.795,34 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2024 selon décompte arrêté au 27 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, ceux-ci ne pouvant que compenser le dommage résultant du retard,

— La somme de 1107,90 euros au titre des frais rendus nécessaires pour le recouvrement des charges dues,

— La somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— La somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les intérêts de droit des deux sommes précitées à compter du jugement qui sera rendu,

Les entiers dépens dans lesquels seront compris le coût du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 8 mars 2001,

Ordonner l’exécution provisoire

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/6780.

Madame [C] a été assignée à étude.

Une première clôture a été prononcée le 28 octobre 2024, selon le principe du circuit court à l’issue de l’audience d’orientation en l’absence de défendeur constitué.

Le 5 novembre 2024 Me [L] a indiqué que le syndic était en liquidation judiciaire.

Le rabat de l’ordonnance de clôture a été ordonné, et l’affaire a été renvoyée à la mise en état du 23 janvier 2025.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 20 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic en exercice la société D&D REAL ESTATE SAS, demande de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner Madame [C] à lui payer :

— La somme de 12.795,34 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2024 selon décompte arrêté au 27 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, ceux-ci ne pouvant que compenser le dommage résultant du retard,

— La somme de 1107,90 euros au titre des frais rendus nécessaires pour le recouvrement des charges dues,

— La somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— La somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les intérêts de droit des deux sommes précitées à compter du jugement qui sera rendu,

Les entiers dépens dans lesquels seront compris le coût du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 8 mars 2001,

Ordonner l’exécution provisoire

*****

Une nouvelle clôture a été ordonnée le 22 mai 2025. Une procédure sans audience a été proposée et acceptée par le syndicat des copropriétaires.

Le délibéré a été fixé à la date du 4 septembre 2025.

MOTIFS :

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 12.795,34 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2024 selon décompte arrêté au 27 mars 2024.

Pour cela il produit, à l’appui de ses demandes, notamment : le relevé de propriété, l’acte de notoriété, le contrat de syndic, la sommation de payer en date du 21 novembre 2023, la lettre de mise en demeure avec avis de réception en date du 15 janvier 2024, le procès-verbal d’assemblée générale en date du 28 février 2019, du 17 décembre 2019, du 29 septembre 2020, du 10 décembre 2020 (AGE), du 4 décembre 2023, le décompte des sommes dues sans frais au 27 mars 2024, la reddition des comptes pour la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022.

La sommation de payer a été interruptive de prescription. De sorte que le syndicat des copropriétaires est recevable à solliciter le paiement des sommes dues depuis le 29 juin 2018. Toutefois, il ne justifie pas du solde antérieur au 01 janvier 2017 repris dans le décompte, de sorte que la somme de 30,33 euros sera déduite de la somme réclamée.

Il ressort des pièces produites que la créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 12.795,34 euros. Madame [C] sera condamnée au paiement de cette somme, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 4 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires réclame par ailleurs au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la somme de 1007,90 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Le syndicat ne justifie pas de la nécessité de réitérer à 3 mois d’intervalle les mises en demeure LRAR. De sorte que la mise en demeure du 19 février 2020 sera retranchée. Les frais de « remise dossier huissier » d’un montant de 180 euros seront également retranchés. Ces sommes relèvent des frais irrépétibles tout comme les frais de remise avocat. La sommation de payer en date du 21 novembre 2023 doit être imputée aux dépens. Il ne justifie pas que ces sommes portées au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

En conséquence, la somme de la somme de 1061,86 euros sera retranchée.

Madame [C] sera condamnée au paiement de la somme de 46,04 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres sommes n’étant pas justifiées pour certaines et relèvent pour d’autres des frais irrépétibles ou des dépens.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, Madame [C] ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années, et n’a jamais répondu aux sollicitations du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable. Par sa carence fautive, elle met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1.500,00 euros à ce titre. Cette somme sera assortie des intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [S] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision des intérêts de droit.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre du coût du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 8 mars 2001, cette somme étant à la charge du créancier uniquement.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, dans le cadre d’une procédure sans audience, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société D& D REAL ESTATE SAS la somme de 12.795,34 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2024, selon décompte arrêté au 27 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 4 juin 2024,

Condamne [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société D& D REAL ESTATE SAS la somme de 46,04 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société D& D REAL ESTATE SAS la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit qu’il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de la somme avec les intérêts de droit,

Condamne [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société D& D REAL ESTATE SAS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de la somme avec les intérêts de droit,

Condamne [S] [C] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de sommation de payer,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société D& D REAL ESTATE SAS de sa demande d’imputation de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 à la défenderesse,

Ordonne l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE