Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 24 février 2026, n° 23/05333

TJ Aix-en-Provence 24 février 2026

Arguments

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Accepté
Inapplicabilité des frais de remplacement des garde-corps
La cour a jugé que les garde-corps sont des parties privatives et que seuls les frais de ravalement de façade peuvent être mis à la charge de l'ensemble des copropriétaires, annulant ainsi la résolution contestée.
Accepté
Dispense de participation aux frais de procédure
La cour a rappelé que les époux [G] seront dispensés de participer aux frais relatifs à la présente procédure dans le cadre des charges de copropriété.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme en application de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de la perte de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 24 févr. 2026, n° 23/05333
Numéro(s) :	23/05333
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Carole ROMIEULisa FURETPhilippe RULLIERJoëlle CABROL
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Localité 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

24 Février 2026

ROLE : N° RG 23/05333 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MCX7

AFFAIRE :

[L] [G]

Syndic. de copro. SQUARE HABITAT CABINET [J]

[Localité 2])

M^e Carole ROMIEU

M^e Philippe RULLIER

COPIE(S)délivrée(s)

M^e Carole ROMIEU

M^e Philippe RULLIER

N°

2026

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEURS

Monsieur [L] [G]

né le 13 Novembre 1943 à [Localité 3] (ALGERIE), de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [D] épouse [G]

née le 06 Mars 1946 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Carole ROMIEU, substituée à l’audience par Maître Joëlle CABROL, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 5], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société [Adresse 3], S.A.S immatriculée au RCS d'[Localité 6] n°329 072 003, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en son agence de [Localité 7] sise [Adresse 5], elle-même représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par M^e Philippe RULLIER, substitué à l’audience par Maître FURET, avocats au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame BATTUT Ophélie, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 04 novembre 2025, après dépôt des dossies de plaidoirie par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026, le délibéré a été prorogé au 24 Février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur et Madame [G] sont propriétaires d’un appartement situé dans la copropriété les Pivoines, située [Adresse 6], constituant le lot n°39 situé en rez-de-chaussée de l’immeuble.

Un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division a été établi par Maître [N], Notaires associés à [Localité 8] le 31 janvier 1979, et publié au bureau des hypothèques.

Le 17 octobre 2023, une assemblée générale des copropriétaires à laquelle Monsieur et Madame [G] ont assisté, a été tenue.

Au cours de cette assemblée générale, a notamment été votée :

— Résolution n° 7 : la réalisation des travaux de ravalement des façades en prenant l’option de remplacement des garde-corps avec barreaudage en aluminium.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 7], dressé le 17 octobre 2023, leur a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2023.

Par courriers en date des 31 octobre 2023, 24 novembre 2023 et 4 décembre 2023, adressés au syndic, Monsieur et Madame [G] ont contesté la résolution n° 7 estimant que s’ils ne s’opposaient pas aux travaux de ravalement des façades, le coût des travaux relatifs aux garde-corps ne pouvait leur être imputable dans la mesure où, résidant au rez-de-chaussée, leur appartement ne possédait pas de balcon sinon un grillage.

Par assignation en date du 21 décembre 2023, Monsieur et Madame [G] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux fins d’annulation de ladite résolution.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, les époux [G] sollicitent du tribunal de :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires, « [Adresse 7] », représenté par SQUARE HABITAT Cabinet [J], ès qualité de syndic de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [G] sont recevables et bien fondés en leurs demandes

— ANNULER la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 octobre 2023 ;

— DIRE que Monsieur et Madame [G] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part des frais d’honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires, '[Adresse 7]', représenté par SQUARE HABITAT Cabinet [J], ès qualité de syndic dans la présente procédure, au titre des charges, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires, '[Adresse 7]', représenté par SQUARE HABITAT Cabinet [J], ès qualité de syndic à payer à Monsieur et Madame [G] somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Le CONDAMNER aux entiers dépens.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 2], a déposé des conclusions le 3 décembre 2024 dans lesquelles il demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété du 31 janvier 1979,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [D] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [D] épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] sis [Adresse 8] à [Localité 8] la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 7 octobre 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 4 novembre 2025.

Lors de l’audience du 4 novembre 2025, le jugement a été mis en délibéré au 20 janvier 2026.

Le délibéré a été prorogé au 24 février 2026.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la résolution n°7 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 octobre 2023

Les époux [G] soutiennent que cette dépense ne peut être mise à leur charge, les travaux initialement prévus étant des travaux de ravalement de façade et de mise en peinture des gardes corps, et que l’état des garde corps ne nécessitait pas leur remplacement. En outre, ils font valoir que le remplacement des gardes corps ne peut être mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires, la section 4 du règlement de copropriété ne trouvant pas à s’appliquer, seuls devant être pris en considération les frais de ravalement de façade.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que si les balcons particuliers sont définis comme des parties privatives dans le règlement de copropriété, les dépenses de réparation et de réfection afférentes, dont notamment les dépenses d’étanchéité, sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires conformément à la section 4 du règlement de copropriété.

Il résulte du règlement de copropriété en date du 31 janvier 1979 en son chapitre deux de la première partie que les parties privatives sont notamment constituées des balcons particuliers. Le règlement prévoit également que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Ensuite, le chapitre deux de la deuxième partie en sa page 28 prévoit que les frais de ravalement des façades, auxquels s’ajoutent mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général ou d’une décision collective, les frais de nettoyage de peinture des extérieurs des fenêtres, de leur fermeture, et encore des gardes corps, balustrades, appuis extérieurs de chaque local privatif, ainsi que, en cas de ravalement intérieur, les frais de nettoyage de peinture des portes palières sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Enfin, il prévoit dans sa section 4 de ce même chapitre, concernant l’entretien des balcons et terrasses, que les copropriétaires possédant l’usage exclusif des balcons et terrasses auront personnellement la charge du nettoyage ainsi que l’entretien courant des revêtements de sol de ces parties de bâtiments et de la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous contrôle du syndic et, éventuellement, la surveillance de l’architecte de la copropriété. Sous cette réserve, les dépenses de réparation et de réfection y afférentes, dont notamment les dépenses d’étanchéité, sont à la charge des copropriétaires du bâtiment intéressé.

Il résulte donc du règlement de copropriété que les balcons sont des parties privatives, et que par conséquent leurs accessoires le sont aussi. Ainsi les gardes corps sont des parties privatives de chaque lot de copropriétés.

Il résulte également du règlement de copropriété que seules pourront être mises à la charge de l’ensemble des copropriétaires des dépenses de réparation et de réfection afférentes à la structure des balcons. Il n’est ici pas fait référence aux accessoires de balcons mais à l’entretien du sol et de l’étanchéité, qui seraient susceptibles de porter atteinte à la structure de l’immeuble et par voie de conséquence à l’intégrité des parties communes.

Dès lors, c’est à juste titre que les époux [G] contestent être tenus au paiement du prix de remplacement des gardes corps, qui sont des parties privatives. Seule la mise en peinture de ceux-ci à l’occasion d’un ravalement intégral de l’immeuble pourrait être mise à la charge de l’intégralité des copropriétaires.

Par conséquent la résolution numéro sept de l’assemblée générale du 17 octobre 2023 sera annulée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui perd à l’instance, sera condamné aux dépens.

En considération de l’équité, il sera condamné à payer aux époux [G] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [G] seront dispensés de participer aux frais relatifs à la présente procédure dans le cadre des charges de copropriété.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

ANNULE la résolution n°7 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 octobre 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 2] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] sis [Adresse 2] à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [G] seront dispensés de participer aux frais relatifs à la présente procédure dans le cadre des charges de copropriété,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me DELSUPEXHE, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT