COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° du dossier : N° RG 23/01382 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C5A7

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [F]

né le 16 Février 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Pierre louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA

Madame [E] [S]

née le 18 Mai 1994 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Pierre louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [Z] Monsieur [J] [Z] notaire associé au sein de la SCP [Z]-MELGRANI-CUTTOLI et VERGEOT, demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juin 2025, devant le Tribunal composé de :

Monsieur DEGUINE, Vice-Président

M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente

M. LOBRY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame HOAREAU, Greffier.

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal à la date du 06 Octobre 2025 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame HOAREAU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de vente en l’état futur d’achèvement de bien en copropriété, instrumenté par Maître [J] [Z], notaire à [Localité 4], en date du 18/08/2021, [Y] [F] et [E] [S] faisaient l’acquisition d’un lot n°16 constitué notamment d’un pavillon, moyennant le prix de 316.000€, 30 % étant payable comptant à l’ouverture du chantier-démarrage des travaux, soit 94.800€. La livraison des biens n’intervenait pas avant la date maximale contractuellement prévue du 20/06/2023.

[Y] [F] et [E] [S] ont assigné devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio statuant au fond Maître [J] [Z], par exploit délivré à personne le 28/11/2023.

Suivant conclusions notifiées par la voie du réseau privé virtuel des avocats le 10/01/2025, [Y] [F] et [E] [S], demandent au tribunal de :

— juger que Maître [J] [Z], notaire, a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil,

— En conséquence, le condamner à leur payer :

* 94.800€ en remboursement des sommes payées au vendeur,

*31.600€ représentant l’indemnité contractuelle prévue au contrat pour non-livraison,

*50.000€ au titre du préjudice moral subi,

— débouter Maître [J] [Z] de sa demande reconventionnelle,

— le condamner à leur payer 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, [Y] [F] et [E] [S] indiquent que la présence de tortues [R] sur le terrain a nécessité une autorisation environnementale valant dérogation en raison d’espèces protégées, au sens de l’article L411-2 du Code de l’environnement. Ils exposent avoir refusé l’accord transactionnel en résolution de la vente proposé par le vendeur, inacceptable pour eux, et avoir fait constater par huissier de justice l’absence de tout travaux sur le terrain sur lequel devait être construit l’ensemble immobilier. Ils font valoir avoir assigné la société ALTORE, anciennement CORSEA PROMOTION 14, devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio, par exploit en date du 25/08/2023, aux fins de voir prononcer la résolution de la vente, sans pouvoir raisonnablement espérer obtenir un remboursement de l’acompte réglé par un débiteur insolvable. Ils précisent que la déconfiture de la société justifie donc qu’ils assignent également le notaire, qui est tenu de s’assurer de l’efficacité des actes auxquels il prête son concours et d’une obligation de conseil.

[Y] [F] et [E] [S] considèrent, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, que Maître [J] [Z] a commis une faute en ne s’assurant pas que le vendeur avait satisfait à l’obligation d’obtention de la dérogation « espèces protégées » et en ne donnant pas aux parties une information complète sur les risques pouvant compromettre l’opération, qui les aurait conduits à ne pas contracter. Ils prétendent également que le notaire est garant de l’achèvement de l’immeuble, débiteur d’une obligation de vigilance concernant l’opération de construction et les mouvements de fonds sur le compte centralisateur. Ils en déduisent que le notaire aurait dû les alerter concernant l’absence de chantier de construction en cours, et l’existence de débits sur le compte sans lien avec l’avancement des travaux.

Concernant leur préjudice, [Y] [F] et [E] [S] exposent avoir perdu l’acompte de 94.800€ versé à un vendeur impécunieux, et être privés de la chance de pouvoir acquérir le bien car le projet est définitivement abandonné, et de l’indemnité contractuelle de 10 % du prix de vente soit le somme de 31.600€.

Suivant conclusions notifiées par le biais du réseau privé virtuel des avocats le 05/11/2024, Maître [J] [K] [Z] sollicite que soit rejetée toute demande formée à son encontre, et que soient condamnés les demandeurs à lui payer la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Maître [J] [K] [Z] expose qu’il n’est pas démontré sa faute, ni de préjudice, dès lors que les demandeurs ont fait le choix de maintenir leur acquisition, et de ne pas assigner leur vendeur. Il indique que le remboursement du prix de vente n’est en tout état de cause pas un préjudice indemnisable par le notaire. Il ajoute être étranger aux dispositions contractuelles liant les parties concernant l’indemnité contractuelle.

Suivant ordonnance en date du 02/04/2025, la clôture de l’instruction est ordonnée et l’affaire fixée pour y être plaidée à l’audience du 02/06/2024. A cette audience, l’affaire est mise en délibéré au 01/09/2025. A cette date, il est prorogé au 06/10/2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, concernant « la perte de chance de ne pouvoir en aucune façon réaliser l’opération » excipée en demande, le fait que [Y] [F] et [E] [S] ne soient pas devenus propriétaires in fine est sans lien avec la faute alléguée du notaire.

« La perte de chance de pouvoir faire valoir la clause contractuelle prévoyant une indemnité de 10 % du prix » est également dénuée de lien de causalité avec l’attitude critiquée de Maître [J] [Z].

Relativement à « la perte de chance de pouvoir raisonnablement espérer obtenir un remboursement de l’acompte réglé » à hauteur de 94.800€, elle s’apparente à une demande relative à l’indemnisation d’un préjudice financier intégralement consommé.

Or, [Y] [F] et [E] [S] ont assigné devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio statuant au fond la société ALTORE, anciennement dénommée CORSEA PROMOTION 14, et son assureur, suivant acte signifié le 25/08/2023, produit aux débats, aux fins notamment de résolution de la vente objet du contrat du 18/08/2021, et de condamnation de la société à leur verser les sommes de 94.800€ payée en exécution du contrat, 31.600€ à titre d’indemnité contractuelle, outre 50.000€ de dommages et intérêts.

Les suites de la procédure sont ignorées.

Or, si le contrat de vente est annulé, et la restitution du prix prononcé, le remboursement du prix de vente n’est plus un préjudice indemnisable par le notaire.

Tel n’est pas le cas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur, car les acquéreurs sont privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu (exemple : Cour de cassation – Première chambre civile 18 juin 2002, n° 99-17.122).

Cependant, la déconfiture alléguée de la société ALTORE, anciennement dénommée CORSEA PROMOTION 14, n’est pas étayée.

Si [Y] [F] et [E] [S] demandent à voir en réalité indemnisée une perte de chance de ne pas contracter qu’ils imputent au comportement de Maître [J] [Z], il apparaît qu’ils pouvaient pourtant remédier adéquatement à la survenance de l’événement en cause. En effet, ils versent aussi aux débats le projet de protocole transactionnel entre les acheteurs et la société vendeuse, que [Y] [F] et [E] [S] disent avoir refusé de signer sans en préciser les raisons, qui prévoyait, en l’état d’une demande de résolution de la vente par les acquéreurs, l’anéantissement du contrat et la restitution des sommes qu’ils avaient versées.

Le préjudice moral n’est pas étayé.

Dans ces conditions, faute de dommage démontré, les demandeurs seront déboutés de la totalité de leurs demandes indemnitaires.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, [Y] [F] et [E] [S], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

En vertu de l’article 700 du même Code, les parties seront toutes déboutées de leurs demandes, en équité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE [Y] [F] et [E] [S], de leurs demandes tendant :

— à voir juger que Maître [J] [Z], notaire, a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil,

— en conséquence, à le condamner à leur payer :

* 94.800€ en remboursement des sommes payées au vendeur,

*31.600€ représentant l’indemnité contractuelle prévue au contrat pour non-livraison,

*50.000€ au titre du préjudice moral subi,

DEBOUTE [Y] [F], [E] [S] et Maître [J] [Z] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE [Y] [F], [E] [S] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT