COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 17/02/2026

N° RG 25/00403 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C4QQ

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS CIS IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat au barreau D’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. PILOTE

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

Débats : en audience publique le : 06 Janvier 2026

Décision Rendue par défaut, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en dernier ressort le 17 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]”, sis à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société CIS Immobilier, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner la société par actions simplifiée (SAS) Pilote devant le Tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de:

— condamner la SAS Pilote à lui payer la somme de 2.513,15 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ainsi que la somme de 330 euros au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété,

— condamner la SAS Pilote à lui payer la somme de 300 euros de dommages et intérêts et celle de 780 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Pilote aux dépens,

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que la défenderesse est propriétaire au sein de la copropriété, que sa mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception est restée infructueuse et que les sommes dont est débitrice la SAS PILOTE se composent de 2.513,15 euros au titre de l’arriéré de charges et 330 euros au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété. Il ajoute que la résistance abusive de la défenderesse occasionne un préjudice à la copropriété distinct du simple retard de paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du code de procédure civile.

La SAS Pilote, bien que régulièrement citée à étude, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la créance du syndicat des copropriétaires

A. Les sommes dues par la SAS Pilote au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi que celles relatives à la conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ainsi ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du justificatif de propriété (pièce n°1) et des appels de provisions (pièces n°7, 8, 9, 10 et 11) que la SAS Pilote est propriétaire des lots n° 910, n° 954, et n° 996 dans la copropriété de l’immeuble “[Adresse 1]”.

Le syndicat des copropriétaires communique les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 30 décembre 2023 et du 28 décembre 2024 qui approuvent les comptes des exercices allant du 01/10/2023 au 30/09/2024 et les budgets prévisionnels des exercices du 01/10/2024 au 30/09/2025 et du 01/10/2025 au 30/09/2026 (pièces n°2 et 3), les appels de provisions relatifs aux exercices 2024/2025 et 2025/2026 (pièces n°7, 8, 9, 10 et 11), la mise en demeure du 14 mai 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n°14) et un décompte des sommes dues au 1er octobre 2025 (pièce n°5).

Compte tenu de ces éléments, et au vu du relevé de compte établi par le syndic de copropriété, la SAS Pilote est redevable d’un arriéré de charges impayées d’un montant de 2.843,15 euros sur la période du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025.

En conséquence, la SAS Pilote est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.513,15 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date de l’assignation.

B. Les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure comptabilisés le 14 février 2025, ne sont pas retenus, faute de preuve d’un envoi par pli recommandé.

En ce qui concerne la mise en demeure adressée par le conseil du demandeur par pli recommandé, il convient de retenir la somme de 35 euros tel que prévu par le contrat de syndic.

Par ailleurs, les frais “ honoraires transmission dossier avocat” comptabilisés le 13 mai 2025 pour un montant de 180 euros ne seront pas retenus, dès lors qu’il n’est pas démontré les diligences exceptionnelles qui ont été réalisées.

Quant au coût de l’assignation, il fait partie des dépens et sera examiné à ce titre.

En conséquence, la SAS Pilote est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35 euros au titre des frais justifiés et nécessaires arrêtés au 1er octobre 2025.

C. Sur les dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement de la défenderesse sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.

II. Sur les mesures de fin de jugement

Il convient en application de l’article 696 du Code de procédure civile de condamner la SAS Pilote, partie perdante, au paiement des entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance qui sont justifiés par la production de la note d’honoraires de son conseil (pièce n°20). La SAS Pilote est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 780 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Hélène Blondeau-Patissier, présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision par défaut, en dernier ressort et rendue par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS Pilote à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 1]” les sommes suivantes :

—  2.513,15 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025,

—  35 euros au titre des frais nécessaires et justifiés.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 1]” de sa demande au titre du surplus des frais de recouvrement et de sa demande en dommages et intérêts,

CONDAMNE la SAS Pilote aux dépens,

CONDAMNE la SAS Pilote à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 1]” la somme de 780 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 février 2026, la minute étant signée par […], présidente, et […], greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,