TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 03 OCTOBRE 2025

Minute : n° 176 /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00138 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EEUM joint avec le RG 25/00180

N.A.C. : 50D

AFFAIRE : [A] [G] [C] [S], [I] [M] [J] [O] époux [S] / [E] [D], S.A.S. BSK IMMOBILIER SAS au capital de 50 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 521 907 519, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de ladite SAS, [Z] [B] [U], S.A. ALLIANZ IARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me ARRIUDARRE, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDEURS

Mme [A] [G] [C] [S]

née le 22 Janvier 1970 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe GILLES de la SELARL PHILIPPE GILLES, avocat au barreau d’ALBI

M. [I] [M] [J] [O] époux [S]

né le 08 Décembre 1966 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe GILLES de la SELARL PHILIPPE GILLES, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Mme [E] [D]

née le 05 Mai 1980 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Lise VAN DRIEL de la SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau d’ALBI

S.A.S. BSK IMMOBILIER SAS au capital de 50 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 521 907 519,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de ladite SAS,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [Z] [B] [U]

né le 06 Juin 1961 à [Localité 7],

demeurant Chez Madame [F], [Adresse 2]

représenté par M^e Severine LHEUREUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

S.A. ALLIANZ IARD,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karine GROS, avocat au barreau d’ALBI et M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 12 Septembre 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 03 Octobre 2025 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte notarié en date du 6 juillet 2023, M. [I] [O] et Mme [A] [S] ont acquis de M. [Z] [U] une maison d’habitation située à [Localité 10] (81), proposée à la vente par la Sas Bsk Immobilier.

Le diagnostic relatif à l’état des termites, réalisé le 26 mai 2023 par la Sarl Pro G 31 a été annexé à l’acte de vente.

Le 19 mai 2024, après avoir découvert la présence de termites dans leur jardin et en avoir eu confirmation par une société spécialisée, M. [O] et Mme [S] ont mis en demeure M. [U], par courrier recommandé avec avis de réception en date du 12 juillet 2024, d’intervenir en garantie, lequel les a invités à se rapprocher de la Sarl Pro G 31.

Le 11 septembre 2024, ils ont fait réaliser un constat par un commissaire de justice.

Par actes en date des 16 et 18 juin 2025, M. [O] et Mme [S] ont fait assigner M. [U], la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur de la Sarl Pro G 31 et la Sas Bsk Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’expertise judiciaire, de voir désigner un expert spécialiste des pathologies du bois avec autorisation de s’ajoindre un sapiteur, de voir débouter toutes demandes sur l’article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Par acte en date du 10 juillet 2025, la Sas Bsk Immobilier a fait assigner, devant la même juridiction, Mme [E] [D] épouse [R], agent commercial non salarié, intervenue pour son compte lors de la vente du bien immobilier, aux fins de voir ordonner la jonction avec l’affaire principale enrôlée sous le numéro RG 25/00138, de dire que l’expertise sollicitée par M. [O] et Mme [S] lui sera opposable et de voir statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’audience du 12 septembre 2025, M. [O] et Mme [S], représentés par leur avocat, maintiennent leur demande.

M. [U], représenté par son avocat, demande au juge de lui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la mesure d’expertise réclamée par les consorts [K], de lui donner acte de ses expresses réserves et protestations et de statuer sur les dépens.

La Sa Allianz, représentée par son avocat, demande au juge de lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée, de désigner tel expert judiciaire qu’il plaira hors du ressort de la Cour d’appel de [Localité 11] et de réserver les dépens.

Elle réclame la désignation d’un expert hors du ressort de la Cour d’appel en raison de la notoriété de l’expert habituellement désigné sur ce ressort et d’un risque de conflit d’intérêts.

La Sas Bsk Immobilier, représentée par son avocat, demande au juge d’ordonner la jonction entre la procédure principale et l’appel en cause de Mme [R], de lui donner acte de ses plus expresses réseves, d’ordonner que l’expertise soit faite au contradictoire de l’ensemble des parties et juger que les dépens devront être mis à la charge des demandeurs.

Mme [R], représentée par son avocat, formule les protestations et réserves d’usage.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la jonction des procédures :

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, il convient d’ordonner la jonction de l’instance enregistrée sous le numéro RG 25/00180 sous le numéro RG 25/00138 en raison des liens existant entre elles.

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

A l’appui de leur demande, M. [O] et Mme [S] versent aux débats le rapport de l’état relatif à la présence de termites du 26 mai 2023 mentionnant une absence de termites, le devis de la société Bernon contenant une analyse et une proposition d’élimination des termites et le constat réalisé le 11 septembre 2024.

Ils justifient ainsi d’un intérêt légitime à voir déterminer par un technicien la réalité et l’ampleur de la présence de termites, le coût des traitements, des désordres consécutifs, des travaux nécessaires pour y remédier et de pouvoir opposer le résultat de ces opérations à M. [U], leur vendeur, à la Sa Allianz, assureur de la société en charge du diagnostic, à l’agence immobilière et l’agent en charge de la visite, la Sas Bsk Immobilier et Mme [R]. Cette mesure technique sera donc ordonnée en la limitant aux désordres évoqués dans l’assignation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner la mesure d’expertise après avoir accordé aux défendeurs les réserves et protestations d’usage qu’ils ont formulées.

La demande étant présentée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens de l’instance principale resteront à la charge de M. [O] et Mme [S] qui supporteront également la charge de la consignation des frais d’expertise, la Sas Bsk Immobilier devant être condamnée aux dépens de l’instance d’appel en cause de Mme [R].

PAR CES MOTIFS :

Nous, Audrey ARRIUDARRE, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction de l’affaire RG n°25/00180 sous le numéro 25/00138,

Donnons acte à M. [Z] [U], la Sa Allianz Iard, la Sas Bsk Immobilier et Mme [E] [R] de leurs protestations et réserves,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

Mme [W] [Y] [N]

Ou en cas d’indisponibilité :

M. [J] [V]

lequel prendra connaissance des pièces versées aux débats, entendra les explications des parties, au besoin consignera leurs dires, consultera et se fera communiquer tous documents utiles, s’entourera de tous renseignements dont il indiquera la source, entendra tous sachants, prendra si besoin est, l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux au [Adresse 5]) en présence des parties et de leurs conseils, préalablement convoqués,

—  examiner les désordres allégués dans l’assignation, les décrire dans leur nature et leur importance, les photographier,

— déterminer, le cas échéant, la nature de l’agent de dégradation biologique du bois présent dans le bâtiment vendu,

— dire si la présence de ces désordres était décelable par un acquéreur non professionnel au moment de la visite du bien et dire s’ils étaient susceptibles d’être connus des vendeurs et de l’agent immobilier,

— rechercher si les désordres relevés sont des vices graves susceptibles de rendre impropre la chose à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’ils les avait connues,

— dire si les signes d’infestation correspondent à une infestation ancienne ou à une infestation active,

— rappeler les circonstances matérielles dans lesquelles les indices d’infestation et/ou la présence de termites ont été mis au jour,

— indiquer si la présence d’agents de dégradations biologiques était visible au jour de l’établissement des rapports par la Sarl Pro G 31,

— déterminer la conformité du diagnostic termite litigieux par rapport aux normes applicables au jour de sa réalisation,

— déterminer l’ancienneté de l’infestation au moyen de critères purement objectifs (telle la datation des matériaux attaqués ou infestés, via, notamment, leur date de fabrication et/ou d’utilisation),

— déterminer, le cas échéant, la nature des travaux conservatoires entrepris par la propriétaire depuis la vente ou les effets de l’absence de mesure conservatoire depuis la découverte de l’infestation,

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

— décrire et quantifier à l’aide de devis produits par les parties, le coût des travaux de remise en état qui s’imposet, indiquer leur durée prévisible, décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble, évaluer les moins-values résultant éventuellement des dommages non réparables techniquement,

— décrire et, si cela apparaît possible, chiffrer les préjudices annexes soufferts par les demandeurs (trouble de jouissance,…),

— dire si des travaux urgents sont nécessaires et, en ce cas, les décrire, si possible en chiffrer le coût ou au moins l’évaluer, en prévenir immédiatement les parties et le juge,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal,

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, M. [I] [O] et Mme [A] [S] devront consigner au greffe de ce Tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier au greffe du Tribunal judiciaire d’Albi, service de la régie;

Disons que par application de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties»,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie,

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé,

Condamnons M. [I] [O] et Mme [A] [S] aux dépens de l’instance principale et la Sas Bsk Immobilier aux dépens de l’appel en cause de Mme [R],

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par M^me ARRIUDARRE, Vice-Présidente, assistée de M^me ROQUEFEUIL, greffier.

Le greffier Le juge des référés