TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 10 AVRIL 2026

Minute : n° 64 /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00030 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EILR joint avec le RG 26/40

N.A.C. : 54Z

AFFAIRE : S.A.S. SAS BELLEVUE PROMOTION / [R] [Q], [G] [N] [X] [E], S.A.S. SOCIETE DE COORDINANTION D’INGENIERIE DU BATIMENT, [L] [N], [A] [N], Communauté COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE L’ALBIGEOIS, S.A.S. G ARCHITECTES, S.A.R.L. SARL CETIC BATIMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me ARRIUDARRE, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

M^me VERGNES (lors des débats)

DEMANDERESSE

SAS BELLEVUE PROMOTION,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

M. [R] [Q],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuel GIL de la SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [G] [N] née [E],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe ICHARD de la SCPI IDAVOCAT CONSEIL, avocats au barreau d’ALBI

S.A.S. SOCIETE DE COORDINANTION D’INGENIERIE DU BATIMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

M. [L] [N],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe ICHARD de la SCPI IDAVOCAT CONSEIL, avocats au barreau d’ALBI

Mme [A] [N],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marie-Claude GUITARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE L’ALBIGEOIS,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillant

S.A.S. G ARCHITECTES,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

défaillant

SARL CETIC BATIMENT,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

défaillant

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 13 Mars 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

La Sas Bellevue Promotion a été autorisée à rénover une ancienne école, située à l’intersection des [Adresse 9] à [Localité 1], par permis de construire le 2 septembre 2025 et a confié une mission de maîtrise d’oeuvre de conception à la Sas G Architectes et une mission de maîtrise d’oeuvre d’exécution à la Sarl Cetic Bâtiment.

La parcelle AK n°[Cadastre 1], sur laquelle se trouve les bâtiments à rénover, est mitoyenne de la parcelle:

— AK n°[Cadastre 2] supportant un immeuble d’habitation et un espace vert (fonds AK n°[Cadastre 3]) appartenant à Mme [V] [E] épouse [N], M. [L] [N] (usufruitiers) et Mme [A] [N] (nue-propriétaire),

— AK n°[Cadastre 4] supportant une habitation individuelle mitoyenne à la cour de l’école appartenant à M. [R] [Q].

Les voies publiques desservant la parcelle sont gérées par la Communauté d’agglomération de l’Albigeois.

Par actes en date des 26 janvier et 10 février 2026, la Sas Bellevue Promotion a fait assigner Mme [V] [E] épouse [N], M. [L] [N], Mme [A] [N], M. [R] [Q], la Communauté d’agglomération de l’albigeois, la Sas G Architectes et la Sarl Cetic Bâtiment devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et dire que les frais d’expertise demeureont à sa charge ainsi que les dépens.

Par acte en date du 24 février 2026, la Sas Bellevue Promotion a fait assigner la Sas société de coordination d’ingénierie du bâtiment devant la même juridiction aux fins de voir ordonner la jonction des procédures, de prononcer la mise hors de cause de la Sarl Cetic Bâtiment, de voir ordonner une mesure d’expertise commune et opposable à la Sas Société de coordination d’ingénierie du bâtiment et de dire que les frais d’expertise et les dépens resteront à sa charge.

A l’audience du 13 mars 2026, la Sas Bellevue Promotion, représentée par son avocat, maintient ses demandes.

Elle indique réclamer une mesure d’instruction à titre préventif aux fins de dresser l’état des propriétés avoisinantes avant le démarrage des travaux.

M. [L] [N] et Mme [G] [N], représentés par leur avocat, demandent au juge de dire qu’ils ne s’opposent pas à la mesure d’expertise sollicitée sous leurs plus expresses réserves et protestations d’usage, que l’expertise sera à la charge exclusive de la demanderesse et que les dépens resteront également à sa charge.

Mme [A] [N], représentée par son avocat, demande au juge de statuer ce que de droit sur la demande d’expertise avec protestations et réserves d’usage de sa part, de dire que les frais d’expertise seront à la charge de la demanderesse et de statuer ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

M. [Q], représenté par son avocat, demande au juge de :

— statuer ce que de droit sur la demande en désignation d’un expert judiciaire soumise par la Sas Bellevue Promotion,

— ordonner un complément de mission par rapport à la servitude bénéficiant au fonds dominant, soit la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 4] dont il est propriétaire,

— ordonner qu’au niveau de sa mission, l’expert judiciaire vérifie si le projet immobilier de la Sas Bellevue Promotion respecte la servitude grevant le fonds servant répertorié section AK n°[Cadastre 5] au profit du fonds dominant dont il est propriétaire,

— ordonner que la Sas Bellevue Promotion assume l’avance intégrale de tous frais y compris d’expertise à intervenir,

— condamner la Sas Bellevue Promotion aux entiers dépens.

Il fait valoir que la parcelle n°[Cadastre 4], dont il est propriétaire, bénéficie d’une servitude de vue grevant le fonds acquis par la Sas Bellevue Promotion.

La Communauté d’agglomération de l’albigeois et les sociétés G Architectes, Cetic Bâtiment et société de coordination d’ingénierie du bâtiment, régulièrement assignées, n’ont pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la jonction des procédures :

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, eu égard aux liens existant entre les instances, il convient, dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner la jonction de l’instance n°26/00040 sous le n°26/00030.

Sur la mise hors de cause de la Sarl Cetic Bâtiment :

La Sas Bellevue Promotion précise ne pas avoir confié une mission de maîtrise d’oeuvre d’exécution à la Sarl Cetic Bâtiment mais à la Sas Société de coordination d’ingénierie du bâtiment. Il convient, en conséquence, de prononcer la mise hors de cause de la Sarl Cetic Bâtiment.

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

En l’espèce, la Sas Bellevue Promotion entend voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire des propriétaires riverains et de la Communauté d’agglomération de l’albigeois, à titre préventif pour qu’il soit fait toutes constatations utiles relatives à l’état des immeubles susceptibles d’être affecté par des dommages lors de la réalisation des travaux de construction qu’elle va entreprendre.

La Sas Bellevue Promotion justifie donc d’un intérêt légitime pour solliciter cette expertise au sens de l’article 145 du code civil précité dès lors que ses travaux de construction sont susceptibles de provoquer des dommages sur les immeubles et ouvrages voisins et qu’à titre de précaution dans la mesure où sa responsabilité pourrait être engagée ultérieurement, il est nécessaire de déterminer quel est l’état actuel de ces immeubles et ouvrages voisins.

Il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission d’expertise sera fixée selon les modalités définies au dispositif. Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande présentée par M. [Q] de vérifier si le projet immobilier respecte la servitude dont bénéficie son fonds dès lors qu’il ne démontre aucun lien entre la construction projetée, située sur la parcelle AK n°[Cadastre 1] et le fonds servant sur lequel a été constitué une servitude de vue cadastré section AK n°[Cadastre 5], propriété de la Sci [Adresse 10] qui n’est pas dans la cause, et que les plans versés aux débats ne permettent pas de situer (pièce n°2 de M. [Q] et plans n°3 et 4 de la Sas Bellevue Promotion).

La demande étant présentée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge de la Sas Bellevue Promotion qui supportera également la charge de la consignation des frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Audrey ARRIUDARRE, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction de l’instance n°26/00040 sous le n°26/00030,

Prononçons la mise hors de cause de la Sarl Cetic Bâtiment,

Donnons acte à Mme [G] [N], M. [L] [N] et Mme [A] [N] de leurs protestations et réserves,

Ordonnons une expertise judiciaire,

Commettons pour y procéder

M. [J] [H]

à défaut

M. [Y] [D]

avec pour mission de :

— Prendre connaissance du projet envisagé par la Sas Bellevue Promotion sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] sur la commune d'[Localité 1], située à l’intersection des [Adresse 11] et [Adresse 12], et en expliquer aux défendeurs la consistance, la portée, l’impact et les conséquences pouvant les intéresser eu égard à leur propriété,

— Se faire communiquer toutes pièces et documents utiles à sa mission, notamment les actes de propriété, les plans et permis de construire, plan de masse en liaison avec le maître d’œuvre de l’opération de construction et les services réseaux environnant,

— Visiter les lieux en présence des parties, celles-ci dûment convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception avec leurs conseils convoqués par lettres simples,

— Constater et décrire l’état actuel des immeubles et propriétés environnants appartenant aux défendeurs et avant le démarrage du chantier et plus précisément l’immeuble d’habitation en R+2 et l’espace vert sur les parcelle cadastrées AK [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ([Adresse 13] à [Localité 1]) ainsi que la maison mitoyenne à la cour d’école sur le fonds cadastré [Etablissement 1] [Cadastre 4] ([Adresse 14]),

— Relever tout désordre préexistant notamment sur les parties confrontant l’emprise du chantier, photographies à l’appui,

— Vérifier en particulier si lesdits immeubles présentent des dégradations ou désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi que leur mode de fondation et leur état de vétusté, ou encore consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent,

— Recueillir toutes observations et réserves émises par les défendeurs quant à la modification de l’état des lieux,

— Donner un avis sur les questions en relation avec les travaux,

— Dire si, à son avis, il convient ou non, en cas d’urgence, de procéder à la mise en place ou à la réalisation de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement, et permettre dans les meilleures conditions techniques possibles la réalisation des travaux devant être entrepris par la Sas Bellevue Promotion, sous le contrôle de bonne fin de l’expert,

— Dire éventuellement les travaux nécessaires, en déterminer la cause et en apprécier le coût,

— Dire que dans ce cas, le libre accès devra être donné après avis de l’expert, au maître d’œuvre et aux entreprises mandatés par la Sas Bellevue Promotion, dans les immeubles, qu’il s’agisse de parties communes ou de parties privatives,

— Dire qu’en cas de difficulté, il sera référé à nouveau,

— Dire qu’en cas de survenance ou de constatations de désordres qui seraient consécutifs aux travaux, l’expert devra chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, les travaux de remises en état et se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— Plus généralement, indiquer tous éléments pouvant permettre de déterminer plus tard si les travaux réalisés par la Sas Bellevue Promotion ont pu occasionner un désordre quelconque aux immeubles appartenant aux parties défenderesses, et de les évaluer,

— dire que l’expert fournira tous les éléments permettant d’apprécier les éventuels problèmes de servitudes et de mitoyennetés entre ces fonds,

— Répondre aux dires des parties,

— Après le dépôt d’un premier rapport, et à la demande du demandeur ou des défendeurs, suivre l’évolution des immeubles concernés au fur et à mesure de la construction du projet immobilier et dans l’hypothèse où les troubles ou désordres se manifesteraient dans les immeubles voisins en cours des travaux, dresser un constat technique de la réalité de désordres,

— établir un rapport final de contrôle après la fin du chantier,

— donner tout élément d’appréciation sur le projet constructif et ses conséquences et d’une manière générale faire toute observation utile,

Rejetons la demande de complément de mission d’expertise présentée par M. [R] [Q],

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix,

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que la Sas Bellevue Promotion devra consigner au greffe de ce Tribunal dans le délai d’ UN MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier au greffe du tribunal judiciaire d’Albi, service de la régie,

Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal ;

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de QUATRE MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de taxation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie,

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé,

Condamnons la Sas Bellevue Promotion aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par M^me ARRIUDARRE, Vice-Présidente, en qualité de juge des référés, assistée de M^me ROQUEFEUIL, greffier.

Le greffier Le juge des référés