Minute n° 2025 / 28

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDEUR :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [E]

Porte 10 Etage 2 Résidence Villa Chezine

5 Rue Louis Le Nain

44000 NANTES

non comparant

Madame [W] [N]

Porte 10 Etage 2 Résidence Villa Chezine

5 Rue Louis Le Nain

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01610 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAIN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [X] [E] +Madame [W] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 26 janvier 2022, prenant effet le 31 janvier 2022, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme d’habitations La Nantaise d’Habitations (ci-après la SA La Nantaise d’Habitations), a donné à bail à Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] un local à usage d’habitation numéro 10 au deuxième étage sis 5 rue Louis Le Nain à Nantes (44000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 488.13 euros, outre une provision sur charges de 114.98 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 488.13 euros.

Par actes du 20 décembre 2023, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par actes séparés de commissaire de justice du 24 avril 2024, la SA La Nantaise d’Habitations a assigné Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer recevable et bien fondée son action ;

Constater la résiliation du bail à la date du 20 février 2024 ;

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] et de tout autre occupant de leur chef du numéro 10 au deuxième étage sis 5 rue Louis Le Nain à Nantes (44000) avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux.

Condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] à lui payer la somme de 5 113.07 € arrêtée au 1er mars 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 488.13 € restera acquis à La Nantaise d’Habitations et viendra en déduction des sommes dues ;

Condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

Condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;

Dire et juger que toutes les condamnations engagement solidairement les locataires et la caution éventuelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a procédé par voie de dépôt.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence des locataires aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la SA La Nantaise d’Habitations a fait délivrer à Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 236.50 euros au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort des pièces du dossier, et en particulier le décompte, que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 21 février 2024.

Dès lors, Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N], étant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] ne se sont pas présentés devant le tribunal et le rapport social indique que ceux-ci ne sont pas non plus présentés aux rendez-vous proposés, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence des intéressés.

Il résulte des pièces produites, et en particulier le décompte locatif, que les loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 4.817,49 euros arrêtée au 24 octobre 2024, terme de septembre inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N], conformément aux dispositions de la clause de solidarité insérée au bail en son article 7, au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera en outre rappelé que le dépôt de garantie d’un montant de 488,13 € viendra en déduction des sommes dues au bailleur conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 21 février 2024, Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er octobre 2024.

En l’absence de clause expresse prévoyant la solidarité des titulaires du bail, celle-ci ne sera pas prononcée. Il convient toutefois de rendre cette obligation des preneurs indivisible et de prononcer une condamnation in solidum, à compter de l’échéance d’octobre 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et ce, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société La Nantaise d’Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 26 janvier 2022 entre la SA La Nantaise d’Habitations, et Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] portant sur un local à usage d’habitation numéro 10 au deuxième étage sis 5 rue Louis Le Nain à Nantes (44000) et ses accessoires, à compter du 21 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] à payer à la société SA La Nantaise d’Habitations la somme de 4 817.49 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 24 octobre 2024, terme de septembre inclus, sous réserve de déduction, le cas échéant, du dépôt de garantie d’un montant de 488.13 euros ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] à son paiement à compter de l’échéance d’octobre 2024 ;

CONDAMNE 1in solidum Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] à payer à la société SA La Nantaise d’Habitations une somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [E] et Madame [W] [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA