TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 10 AVRIL 2026

Minute : n° 69 /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00045 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EIVZ

N.A.C. : 50D

AFFAIRE : [A] [N], [D] [N] / [H] [L]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDEURS

M. [A] [N],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nabil KESSEIRI, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [D] [N],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nabil KESSEIRI, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

M. [H] [L],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 20 Mars 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique du 29 mars 2024, M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] ont acquis auprès de M. [H] [L] une maison à usage d’habitation avec terrain sise [Adresse 3].

Par suite de la prise de possession des lieux, les époux [N] ont observé la présence de termites sur leur propriété.

Les époux [N] ont sollicité la société BC2E Diagnostics Immobiliers, laquelle a remis un rapport confirmant la présence de termites sur la propriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2025, et par l’intermédiaire de leur conseil, les époux [N] ont mis en demeure M. [L] aux fins de reprise des désordres, en vain.

Par exploit du 26 février 2026, M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] ont assigné M. [H] [L] devant le juge des référés près le tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions écrites oralement soutenues, M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] demandent au juge des référés de débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, d’ordonner une expertise judiciaire, de fixer la date de première réunion d’expertise et le cadre de l’ordonnance à venir et de réserver les dépens.

M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] font valoir qu’un diagnostic termites at été réalisé par la société AEI CLEFCO le 28 juillet 2022, laquelle retenait la présence de termites sur une souche, que le défendeur dit avoir enlevé. Ils notent cependant que, sur lecture du rapport établi par la société BC2E Diagnostics Immobiliers, des indices d’infestation de termites sont mentionnés, de sorte qu’ils estiment disposer d’un motif légitime à voir une expertise judiciaire ordonnée aux fins de déterminer l’origine et les causes de ces désordres.

M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] reconnaissent qu’un diagnostic a été réalisé par le vendeur sur la propriété le 27 mars 2024 et que ce dernier ne mentionne aucun signe d’infestation de termites. Ils soulignent cependant que ce diagnostic a été réalisé que peu de temps avant la vente et qu’ils n’ont eu connaissance de son contenu que postérieurement à la vente, contenu qu’ils disent au surplus en contradiction avec les diagnostics antérieurs et postérieurs réalisés.

M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] relèvent que tous les diagnostics antérieurs à la vente ont été sollicités par M. [L], de sorte que seul ce dernier dispose d’un lien contractuel avec les entreprises intervenantes à ce titre. Ils expliquent que le seul rapport de droit dont ils peuvent bénéficier est celui qui les lie à M. [L], de sorte qu’ils s’estiment fondés à agir contre lui.

En réplique, M. [H] [L] demande sa mise hors de cause, le rejet de la demande d’expertise judiciaire et la condamnation des requérants à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L] relate le fait que, à l’acte notarié, était annexé le diagnostic termites réalisé le 28 mars 2024, lequel mentionnait un premier diagnostic établi en 2022 et retenant la présence de termites sur une souche, puis concluait sur le fait que, au jours de la réalisation de la visite, aucun indice d’infestations de termites n’était plus perceptible. Il considère que les acquéreurs disposaient de l’ensemble des informations à même d’influencer leur consentement au jour de la vente et ne justifient pas de l’existence d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire à son contradictoire.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 mars 2026, a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

L’existence d’un motif légitime dont l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond est la condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat sur le fond et sur les conditions de mises en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur la nature d’un acte juridique, de l’interpréter ou d’en apprécier la validité.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 29 mars 2024 mentionne la réalisation, le 27 mars 2024, d’un rapport de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites, à la demande du vendeur. Ce rapport a été établi par M. [E] du cabinet CETB PROLOGYS et conclue à l’absence d’indices d’infestation de termites.

L’acte poursuit sur le fait que « l’acquéreur déclare avoir reçu une copie dudit rapport avant les présentes et prendre l’immeuble en l’état ».

Ledit rapport précise, en première partie, que des informations ont été collectées auprès du donneur d’ordre, notamment la présence de traitements antérieurs contre les termites et l’existence d’un rapport établi par le cabinet AEI CLEFCO en date du 28 juillet 2022 indiquant la présence de termites dans une souche.

Or, le rapport, établi par le cabinet BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à la suite de l’acquisition du bien par les demandeurs, relève la présence d’indices d’infestation par des agents de dégradation biologique du bois autre que des termites et la présence d’indices d’infestation par des termites aux abords de l’immeuble examiné.

En outre, les conclusions émises par le cabinet BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS rejoignent les termes du rapport établi par le cabinet AEI CLEFCO lequel mentionne, dès 2022, « même si aucun termite n’a pu être observé dans la maison, un risque subsiste du fait de l’infestation persistante aux abords de celle-ci »

Enfin, le rapport, établi par M. [E] du cabinet CETB PROLOGYS conclut sur l’absence d’indices d’infestation de termites mais, au titre des informations collectées auprès du donneur d’ordre, mentionne la présence de termites dans le bâtiment.

Aussi, outre que cette mention crée une évidente contradiction avec les conclusions retenues in fine, elle ne permet pas d’écarter le fait que M. [L] avait connaissance de la présence de termites sur sa propriété avant la vente.

Il résulte de l’ensemble de ces considérations que M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de M. [H] [L] dont la responsabilité est susceptible d’être mise en cause dans le cadre d’une instance au fond.

M. [L] sera débouté de sa demande de mise hors de cause.

Il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utile. Il appartient à l’expert de fixer la date de la réunion d’expertise après la consignation des frais.

Il sera également rappelé que l’acquéreur dispose d’une action à l’encontre du diagnostiqueur et de son assureur sur le fondement délictuel tandis que le vendeur peut agir à son encontre sur le fondement contractuel. Il appartiendra aux parties de procéder aux appels en cause en tant que de besoin.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

M. [H] [L] sera débouté de sa demande de condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et met fin aux instances susmentionnées.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Déboutons M. [H] [L] de sa demande de mise hors de cause ;

Ordonnons une expertise ;

Désignons en qualité d’expert pour y procéder :

— M. [Y] [C], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de Toulouse;

Ou en cas d’indisponibilité

— Mme [B] [T] [V], expert agréé près la Cour d’appel de Toulouse,

Avec pour mission de :

➢ Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et de leurs conditions d’assurance ;

➢ Visiter en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, la maison à usage d’habitation avec terrain appartenant à M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] sise [Adresse 4], la décrire et entendre tous sachants ;

➢ Rechercher la présence d’agents de dégradation biologiques du bois et/ou d’indices d’infestation sur l’ensemble du bien acquis

➢ Dans l’affirmative préciser si possible la date de leur apparition, et indiquer si la présence d’agents de dégradations biologiques était visible au jour de l’établissement du rapport effectués par cabinet CETB PROLOGYS ;

➢ Dire si les diagnostics parasitaires établis ont été réalisés selon les règles de l’art, et décrire le cas échéant, les manquements constatés, mauvaise exécution, insuffisance de recherches, non-respect des normes ;

➢ Préciser si les désordres étaient décelables par un acquéreur non professionnel au moment de la visite du bien et dire s’ils étaient susceptibles d’être connus du vendeur ;

➢ Rechercher si les désordres relevés sont des vices graves susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou de porter atteinte à sa destination ;

➢ Dire si les signes d’infestation correspondent à une infestation ancienne ou une infestation active ;

➢ Rappeler les circonstances matérielles dans lesquelles les indices d’infestation et/ou la présence de termites ont été mis au jour ;

➢ Déterminer l’ancienneté de l’infestation au moyen de critères purement objectifs (telle la datation des matériaux attaqués ou infestés, via, notamment, leur date de fabrication et/ou d’utilisation) ;

➢ Déterminer, le cas échéant, la nature des travaux conservatoires entrepris par les propriétaires depuis la vente ou les effets de l’absence de mesure conservatoire depuis la découverte de l’infestation ;

➢ Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;

➢ Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties ;

➢ Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ;

➢ Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations ;

➢ Répondre aux dires des parties ;

➢ De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix,

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] devront solidairement consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,

Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie,

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé,

Condamnons in solidum M. [A] [N] et Mme [D] [K] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance,

Déboutons M. [H] [L] de sa demande de condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par M^me Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de M^me Claire ROQUEFEUIL, greffière

Le greffier Le juge des référés