RE F E R E

N°

Du 08 Août 2025

N° RG 25/00374 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRKA

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Jean-briac JUNCKER

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Jean-briac JUNCKER

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. SC FJ PONTOIZEAU, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-briac JUNCKER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e CHEKKAT, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. EURL [P] [I], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 09 Juillet 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 08 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 6] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 décembre 2022, la société civile immobilière (SCI) SC FJ Pontoizeau, demanderesse à l’instance, a donné à bail dérogatoire à l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) [P] [I], des locaux sis [Adresse 1] à [Adresse 7] (35). Le bail a été conclu pour un loyer annuel de 1180 € Hors Taxes (pièce n°3 demandeur).

Le bail prévoyait une clause résolutoire ainsi qu’une clause de majoration de 20% des sommes dues pour tout retard de paiement des échéances du loyer (pièce n°3 p.13 et 14 demandeur).

Suivant acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, un commandement de payer les loyers de bail dérogatoire et mise en demeure a été adressé à l’ EURL [P] [I]. Ce dernier visant la clause résolutoire présente dans le contrat de bail, lui a commandé de payer la somme de 6832,03 € comprenant le coût de l’acte, dans le délai d’un mois à compter de celui-ci (pièce n°5 demandeur).

Suivant liste des créanciers inscrits sur le fonds de commerce, aucun créancier n’est inscrit sur le fonds de commerce ou le droit au bail de la société [P] [I] (pièce n°12 demandeur).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la SCI SC FJ Pontoizeau a assigné au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil, 835 du Code de procédure civile, l’EURL [P] [I], aux fins de voir :

— constater l‘acquisition de la clause résolutoire prévue au bail régularisé le 26 décembre 2022 depuis le 21 février 2025 ;

— ordonner l‘expulsion de I’EURL [P] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ainsi qu’éventuellement, le transport des meubles qui seraient laissés dans les lieux et ce aux frais des expulsés, dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur, aux frais et périls du locataire et ce sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification de I ‘ordonnance à intervenir et qui pourra être liquidée à défaut d’exécution passé un délai de 15 jours ;

— condamner à titre provisionnel I’EURL [P] [I] au paiement des sommes dues à la date du 21 février 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur de la somme de 6.458,39 € (six mille quatre cent cinquante-huit euros trente-neuf centimes), outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement, ainsi qu’une majoration forfaitaire de 20 % des sommes dues, tel que prévu au bail ;

— condamner à titre provisionnel l’EURL [P] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer global du dernier mois de location, soit la somme de 1257,87 € (mille deux cent cinquante-sept euros quatre-vingt-sept centimes) ainsi qu’aux charges, taxes et frais à la charge du preneur conformément au bail, à compter du 22 février 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner I’EURL [P] [I] au paiement de la somme de 3.500 € (trois mille cinq cent euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de

Procédure Civile ;

— condamner I’EURL [P] [I] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Lors de l’audience du 9 juillet 2025, la SCI SC FJ Pontoizeau, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, l’EURL [P] [I] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où la bailleresse a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce n°12).

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :

“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

En l’espèce, la société SC FL [Adresse 5] sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la défenderesse, faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 21 janvier 2025, visant la clause résolutoire, d’un montant de 6667,36 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

Il ressort des pièces versées aux débats :

— qu’un contrat de bail dérogatoire a été conclu entre les sociétés parties prévoyant un loyer annuel de 1180 € Hors Taxes (pièce n°3 demandeur) ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 21 janvier 2025, portant sur la somme totale de 6667,36 €, au titre des loyers restés impayés (pièce n°5 demanderesse) ;

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’EURL [P] [I], devenue occupante sans droit ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard, à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de son acte introductif d’instance, le bailleur sollicite la condamnation de la société [P] [I] à lui payer une indemnité d’occupation de 1 257,87 € à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Le bailleur produit des factures indiquant le montant des loyers pour les mois de mars, décembre 2024 et janvier 2025, ces derniers étant d’un montant de 1 257,87 € (sa pièce n°6).

Dès lors, la société [P] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 1257,87 € par mois d’occupation à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°3 demandeur).

La société SC FJ Pontoizeau sollicite la condamnation de l’EURL [P] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 6458,39€ au titre des loyers exigibles, charges et accessoires au principal restant dus au 21 février 2025 (pièces n°5 à 8 demandeur).

La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable.

La SAS Bretagne Phone sera donc condamnée au paiement d’une provision de 6458,39 € à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur la clause pénale

La société [P] [I] sollicite l’application de la clause pénale du contrat de bail en date du 26 décembre 2022 (sa pièce n°3) qui prévoit que le défaut de paiement du loyer emporte l’application d’une indemnité forfaitaire de 20 %.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains, dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive.Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, la demande de majoration forfaitaire de 20% des sommes dues, revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond.

Elles sera donc rejetée à ce stade des débats.

Sur les demandes accessoires

L’EURL [P] [I] qui succombe, sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 1 000 € (mille euros) par application de l’article 700 du Code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 21 février 2025, portant sur les locaux sis [Adresse 2] (35) ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de l’EURL [P] [I] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2] (35) avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;

Condamnons l’EURL [P] [I] à payer à la société SC FJ Pontoizeau, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1 257,87€ (mille deux cent cinquante-sept euros et quatre-vingt-sept centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus par mois à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons l’EURL [P] [I] à payer à la société SC FJ Pontoizeau, la somme provisionnelle de 6458,39 € (six mille quatre cent cinquante-huit euros et trente-neuf centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période de novembre 2024 à février 2025 ;

Déboutons la SCI SC FJ Pontoizeau de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires;

Condamnons l’EURL [P] [I] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons l’EURL [P] [I] à verser à la société SC FJ Pontoizeau la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

La greffière Le juge des référés