Tribunal Judiciaire d'Albi, Cont general proc orale, 2 mars 2026, n° 25/01818

TJ Albi 2 mars 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la SCI [H] est effectivement redevable des charges de copropriété pour la période concernée, et a jugé que la demande du syndicat était fondée.
Accepté
Droit au remboursement des frais de sommation
Le tribunal a jugé que la SCI [H] doit payer les frais de sommation de payer, conformément aux dispositions légales applicables.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
Le tribunal a reconnu le droit du syndicat à une indemnité pour les frais de justice, en raison de la nécessité de la procédure engagée contre la SCI [H].
Rejeté
Absence de demande précise pour les frais de mise en demeure
Le tribunal a estimé que la demande de remboursement des frais de mise en demeure ne pouvait être acceptée en l'absence de précision sur le montant réclamé.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albi, cont general proc orale, 2 mars 2026, n° 25/01818
Numéro(s) :	25/01818
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain COMBAREL
Parties :	SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, son Syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, S.D.C. RESIDENCE DU [ Adresse 1 ] c/ S.C.I. SCI [ H ]

Texte intégral

MINUTE N° : 26/

JUGEMENT DU : 02 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/01818 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EGQ4

NAC : 72A

AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE DU [Adresse 1] le SDC de la Résidence du [Adresse 1] est représenté par son Syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, inscrite au RCS d’Albi n° 381 842 954 C/ S.C.I. SCI [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me ARRIUDARRE, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me MAZAURIN,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE DU [Adresse 1] représenté par son Syndic la SASU MIDI IMMOBILIER SERVICE, inscrite au RCS d'[Localité 1] n° 381 842 954

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Alain COMBAREL, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

Débats tenus à l’audience du : 05 Janvier 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Mars 2026

cccrfe à M^e Combarel :

ccc à sci [H] :

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Exposé du litige :

Se prévalant d’impayés de charges de copropriété perdurant malgré une tentative de médiation conventionnelle et les mises en demeure délivrées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires par la suite), représenté par son syndic en exercice la Sasu Midi Immobilier Service, a fait assigner par acte en date du 16 octobre 2025, la Sci [H], copropriétaire des lots n°13 et 14 devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer, au visa des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la somme de :

—  5 720,76 euros au principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 1er février 2025,

—  1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais de sommation de payer, de tentative de médiation et de mise en demeure,

— de voir juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, maintient ses demandes.

La Sci [H], assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses.

Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 14-1 I de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriétaire de la Sci [H] par la production d’un extrait de la matrice cadastrale et d’une créance certaine, liquide et exigible par la production :

— du procès-verbal d’assemblée générale en date du 24 juillet 2020 approuvant les comptes entre le 1er janvier et le 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2021, les appels de fonds correspondant et la répartition des charges,

— du procès-verbal d’assemblée générale en date du 25 juin 2021 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2022, les appels de fonds correspondant et la répartition des charges,

— du procès-verbal d’assemblée générale en date du 30 mai 2022 approuvant les comptes entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2023, les appels de fonds correspondant et la répartition des charges,

du procès-verbal d’assemblée générale en date du 26 avril 2023 approuvant les comptes entre le 1er janvier et le 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel au titre de l’exercice 2024, les appels de fonds correspondant et la répartition des charges,

— du procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 avril 2024 approuvant les comptes entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel au titre de l’excercice 2025, les appels de fonds correspondant et la répartition des charges,

— de sommations de payer signifiées les 9 juin 2021 et 2 mars 2023,

— d’une mise en demeure délivrée par courrier recommandé avec avis de réception en date du 1er février 2025.

Il ressort de ces pièces que la Sci [H] est redevable de la somme de 5 720,76 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2020 au 22 septembre 2025. Elle doit donc être condamnée à payer cette somme au syndicat de copropriétaires, outre intérêts au taux légal à compter du 1er février 2025, date de réception de la mise en demeure qui lui a été adressée.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La Sci [H] doit être condamnée, sur le fondement de ces dispositions et non au titre des dépens comme visé à tort par le syndicat des copropriétaires, à lui payer la somme de 147,20 euros (73,60 x 2) au titre des sommations de payer délivrées. Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande au titre des frais de mise en demeure dès lors qu’aucune somme précise n’est réclamée à ce titre.

La Sci [H], partie perdante, doit être condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la tentative de médiation, nécessaire préalable à l’introduction de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer à l’occasion de cette procédure. La Sci [H] sera donc tenue de lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Condamne la Sci [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sasu Midi Immobilier, la somme de :

—  5 720,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 1er février 2025,

—  147,20 euros au titre des frais de sommation de payer,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 6] de sa demande au titre des frais de mise en demeure,

Condamne la Sci [H] aux dépens, en ce compris le coût de la tentative de médiation,

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT