ORDONNANCE DU JUGE DE LA

MISE EN ETAT

DU : 27 Mai 2026

N° : /2026

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AFFAIRE : [Z] [M] / [B], [I] [K]

RG : 25/01719 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EGJG

NAC : 50D

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L’an deux mille vingt six et le vingt sept mai

Nous, Patricia MALLET, vice-présidente du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Sabine VERGNES, greffière

Dans l’instance opposant :

Mme [Z] [M],

née le 11 Mars 1965 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie TCHIZIMBILA VIODHO, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle n° N810042025001333 du 22/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 2])

DEMANDERESSE D’UNE PART,

Et :

[B]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

M. [I] [K],

né le 20 Novembre 1983 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

DEFENDEURS D’AUTRE PART,

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries à l’audience du 27 Mars 2026, avons rendu l’ordonnance suivante après que l’affaire ait été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique dressé par Maître [S] [U], notaire à [Localité 2], le 23 octobre 2023, Mme [Z] [M] a acquis de M. [I] [K] une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4].

Il était précisé dans l’acte de vente que le vendeur déclare :

— « Dans le cadre d’un dégât des eaux survenu début 2021 et non pris en charge par l’assurance, le parquet a été entièrement refait ainsi qu’une partie du support du parquet.

Le VENDEUR précise que ce dégât des eaux est survenu suite à une défaillance du cumulus et de ses branchements.

Il déclare avoir procédé à la réparation de ces défaillances lui-même et déclare ne pas avoir rencontré de problèmes depuis dans le fonctionnement du cumulus qu’un dégât des eaux était survenu suite à une défaillance du cumulus »,

— qu’il avait fait réaliser les travaux de réparation lesquels ont consisté en la

reprise du soubassement de la maison par la société [Localité 5] pour un montant de 17.172,21 € selon facture du 19 août 2020.

Après son installation, Mme [M] a constaté une humidité anormale, au niveau de la dalle sous la trémie de l’escalier où passent des gaines et câbles électriques et que le plancher flottant dans le salon présentait une flexibilité anormale.

Elle a fait établir un constat d’huissier le 13 mars 2024 et a dans le même temps déclaré le sinistre à son assureur au titre de la garantie dégâts des eaux. L’assureur a opposé un refus de garantie au motif qu’en l’état de dégradation avancée des éléments structurels bois, la notion d’aléa n’est pas retenue s’agissant d’un phénomène graduel et non accidentel.

Mme [M] a sollicité en référé une expertise judiciaire. Selon ordonnance du 20 décembre 2024, Monsieur [N] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a remis son rapport définitif le 28 juillet 2025.

Par exploit en date du 25 septembre 2025, Mme [Q] [M] a fait citer M. [I] [K] devant le tribunal judiciaire d’Albi sur le fondement des vices cachés pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par assignation en date du 24 novembre 2025, M. [I] [K] a appelé en cause la [B] assureur de l’entreprise [Localité 5].

La jonction des procédures a été prononcée le 19 décembre 2025.

Par conclusions d’incident notifiées le 21 novembre 2025, Mme [Z] [M] a saisi le juge de la mise en état en lui demandant de :

— Condamner Monsieur [K] au paiement d’une provision de 50.000 € à valoir sur son indemnisation.

Elle fait valoir qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que M. [K] a réalisé et fait réaliser des travaux non conformes qui ont généré des désordres graves qu’il connaissait parfaitement et dont il lui a dissimulé l’existence. Elle précise que l’expert a relevé le caractère évolutif des désordres allant à court terme jusqu’au péril grave, les désordres affectant la stabilité et la solidité de l’immeuble de sorte que la déconstruction et la reconstruction de l’ouvrage sont incontournables.

Elle expose que l’expert a retenu que les désordres étaient antérieurs à la vente de façon incontestable. Elle considère que le vendeur connaissait les vices avant la vente de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la clause de non garantie en ajoutant qu’il a réalisé lui-même la dalle d’assise de la maison qui est affectée de défaut de conception et de mise en œuvre. S’agissant de la connaissance du vice par le vendeur, elle entend préciser que le vendeur en avait connaissance et qu’il a d’ailleurs sollicité la société [Localité 5] pour tenter de résoudre le problème en 2020. Elle ajoute que la maison a été repeinte et du mastic repeint est visible sur les façades de la maison pour dissimuler l’état de pourrissement du bois. Elle précise enfin que les vices n’étaient pas visibles pour elle et que l’expert a confirmé que les vices et leurs causes ne pouvaient être décelés qu’après l’expertise. Elle fait état de l’ensemble de ses préjudices et s’estime bien fondée à solliciter une provision de 50 000€ pour couvrir les frais urgents de relogement pendant la durée de la procédure et de son préjudice.

Par conclusions notifiées le 29 janvier 2026, M. [I] [K] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu la clause de non-garantie stipulée à l’acte authentique du 25 octobre 2023,

Vu l’article 789 3°du Code de procédure civile,

JUGER que l’obligation invoquée par Madame [M] se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse, tant dans son principe, que dans son étendue.

Vu la contestation de l’obligation,

DEBOUTER Madame [M] de sa demande de versement d’une provision de 50.000€

CONDAMNER Madame [M] à payer à Monsieur [K] la somme de 1000 € sur le fondement de l’art 700 du Cpc

M. [K] fait valoir qu’il a été parfaitement transparent avant la vente, l’acte de vente rappelant deux interventions antérieures dont un dégât des eaux réparé en 2021 et dû à une défaillance du cumulus et des travaux significatifs réalisés en août 2021 par la société TOIT & BOIS consistant en une reprise du soubassement de la maison pour traiter les problèmes d’humidité en paroi. Il rappelé que l’expert a déposé un rapport exhaustif établissant

— que l’origine des désordres résulte d’erreurs de conception et d’exécution anciennes tenant à l’implantation de la maison et à son contact direct avec le sol.

— que les travaux de [Localité 5] de 2020 conformes à leur marché ne pouvaient remédier à ces infiltrations généralisées

— qu’une personne profane ne pouvait pas anticiper les désordres à défaut de diagnostic professionnel, l’origine de ce désordre ne pouvait être révélée.

Il s’oppose au versement d’une provision faisant état de contestations sérieuses et rappelant que le juge de la mise en état ne peut se prononcer sur le fond. Il se prévaut de l’acte de vente qui comporte la clause d’exclusion des vices cachés et considère que l’appréciation de la bonne ou mauvaise foi du vendeur relève exclusivement du juge du fond. Il conteste avoir connaissance du vice aucune pièce du dossier n’établissant cette connaissance et les éléments objectifs démontrant le contraire compte tenu de la transparence dont il a fait preuve. Il ajoute que l’expert judiciaire indique que les mouvements de la structure pouvaient avoir échappé à M. [K] comme d’ailleurs à Mme [M] et que le fait d’avoir réalisé la dalle ne veut pas forcément dire qu’il avait connaissance du vice.

Il rappelle que la cause du désordre n’était pas accessible à un non technicien et que les désordres n’étaient pas visibles durant son occupation. Il conteste avoir la qualité de professionnel en arguant qu’il n’a pas autoconstruit la maison dont la construction et l’intallation ont été réalisées par la sociéé [D] [G] [E]. Il maintient que son unique intervention s’est limitée au décaissement du terrain et à la réalisation d’une dalle de proprété, opérations prélables à l’intervention du constructeur et ne relevant nullement de la maitrise d’oeuvre.

La [B] n’a pas conclu sur l’incident.

L’incident fixé à l’audience du 27 mars 2026 a été mis en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

Selon l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :

3° accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision n’a d’autre limite que le caractère non contestable de l’obligation.

Il en résulte que le juge de la mise en état n’a pas compétence pour trancher une question de fond. Il ne peut statuer sur les responsabilités ni davantage se prononcer ou interpréter l’opposabilité ou l’inopposabilité d’une clause contractuelle.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

Il est constant que l’acte de vente prévoit une clause d’exclusion des vices cachés.

Le vendeur conteste toute connaissance du vice avant la vente. L’expert fait état de la présence d’humidité avant la vente mais explique que seule l’expertise a permis de déterminer l’origine des désordres et que le fait d’avoir réalisé la dalle ne veut pas forcément dire qu’il avait connaissance des mouvements de la structure.

L’appréciation de la connaissance du vice par le vendeur M. [K] et de sa bonne ou mauvaise fois est discutée alors qu’elle conditionne l’application ou la non application de la clause d’exclusion de vices cachés et relève par conséquent du juge du fond.

Mme [Z] [M] est déboutée de sa demande de provision.

Les dépens de l’incident seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Constate l’existence d’une contestation sérieuse qui relève du juge du fond.

Déboute Mme [Z] [M] de sa demande de provision.

Réserve les dépens de l’incident.

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 1er juillet 2026 avec injonction de conclure au fond pour la [B].

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT