TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/03503 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XCOK

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

DEMANDERESSE :

LA SELURL [G] [L], représentée par Me [G] [L],

es-qualité de mandataire judiciaire de la SARL HBY ([Adresse 1] à [Localité 1])

[Adresse 2],

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [B] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Isabelle MEURIN, avocat au barreau de LILLE

Mme [O] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Isabelle MEURIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Mars 2025 ;

A l’audience publique du 08 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 mars 2026 puis prorogé pour être rendu le 30 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Mars 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par Maître [S] [P], notaire à [Localité 4], en date du 4 juillet 2016, M. [B] [K] et Mme [O] [T] ont donné à bail à la S.A.R.L HBY un local à usage commercial sis à [Adresse 5] – lot n°1 situé au rez-de-chaussée du bâtiment A en front à rue, moyennant le règlement d’un loyer annuel de 21 600 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement en termes égaux de 5 400 euros. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2016 pour se terminer le 30 juin 2025.

Les locaux ont été loués à usage de “restauration sur place ou à emporter, livraison, traiteur, brasserie, bar, salon de thé, chicha.”

Des infiltrations d’eau sont survenues dans les locaux et ont été constatées par procès-verbal d’huissier de justice le 31 janvier 2018.

Le 7 août 2018, une partie du plafond s’est effondrée.

Se plaignant de l’impossibilité d’exploiter le local suite à la survenance de désordres, la S.A.R.L HBY a, par acte d’huissier de justice en date du 26 février 2019, fait assigner ses bailleurs (M. [B] [K] et Mme [O] [T]) et leurs copropriétaires (M. [I] [E] et Mme [Y] [E], la S.C.I MD Avenir, les époux [Q] et [M] [V] et la S.C.I Vauban Patrimoine) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de voir désigner un expert pour examiner les désordres et chiffrer son préjudice économique.

Par ordonnance du juge des référés du 16 juillet 2019, M. [H] [Z] a été désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance du 14 septembre 2021, à la demande de M. [B] [K] et Mme [O] [T], le juge des référés a déclaré communes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” pris en la personne de son syndic bénévole M. [I] [E], à M. [M] [V], à Mme [Q] [V], à M. [I] [E], à Mme [D] [E], à la S.C.I MD Avenir et à la S.C.I Vauban Patrimoine les opérations d’expertise ordonnées.

M. [H] [Z] a déposé son rapport le 2 mars 2022. L’expert a conclu à des infiltrations principales au travers de la toiture en tuiles vétuste relevant des parties communes.

Parallèlement, la S.A.R.L HBY a fait l’objet d’un redressement judiciaire ouvert le 3 juin 2019, converti en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole rendu le 1er juillet 2020 et confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 avril 2021. La S.E.L.U.R.L [L] [G] a été désignée en qualité de liquidateur et le bail a été résilié par ordonnance du juge commissaire en date du 18 juin 2021, confirmée par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 22 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2023, la S.E.L.U.R.L [L] [G] représentée par Maître [G] [L], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L HBY, a fait assigner M. [B] [K] et Mme [O] [T] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de dire et juger le bail résilié aux torts des bailleurs à compter du 31 janvier 2018 et de les voir condamner à l’indemniser à hauteur de 200 000 euros.

Sur cette assignation, M. [B] [K] et Mme [O] [T] ont constitué le même avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 avril 2024, la S.E.L.U.R.L [L] [G] ès qualité, sollicite du tribunal de :

Dire et juger le bail résilié aux torts de M. [B] [K] et Mme [O] [T], bailleurs, à compter du 31 janvier 2018 ;

Condamner M. [B] [K] et Mme [O] [T] à payer à lui, ès qualité, la somme de 200 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Les condamner à lui payer, ès qualité, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Elle estime que le preneur est fondé à solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur au vu du rapport d’expertise, arguant d’un manquement à son obligation de délivrance.

Elle expose que les locaux sont inexploitables du fait de l’effondrement du plafond depuis le premier constat de commissaire de justice.

Elle soutient être fondée à invoquer la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, ce manquement ayant causé un préjudice direct à la procédure collective.

Elle invoque que la société a subi une perte d’exploitation allant jusqu’à la perte de son fonds de commerce, ce dernier n’ayant pu être vendu en raison du manquement du bailleur.

Elle réclame une indemnisation à hauteur de 200 000 euros s’appuyant sur le chiffre d’affaires avant l’arrêt de l’activité et les propositions d’achat du fonds de commerce dont elle estime qu’elles auraient pu être supérieures avec un local en bon état.

En réponse à l’argumentation adverse, elle explique intervenir aux fins de réalisation de l’actif et n’avoir pu réaliser sa mission, le fonds de commerce, au vu de l’état du local, n’étant pas vendable.

Elle rappelle que la procédure est engagée non par les dirigeants de la société mais par le liquidateur de sorte que les éléments invoqués par les bailleurs, survenus préalablement à la liquidation, sont inopérants.

Elle invoque au surplus que les prétendues infractions reprochées à la S.A.R.L HBY n’auraient pas empêché la vente du fonds de commerce et qu’ainsi la perte de celui-ci ne résulte que du délabrement des lieux et de l’impossibilité d’exploiter le local. Enfin, elle ajoute que le bailleur ne peut se dégager de sa responsabilité en invoquant des démarches auprès de la copropriété, tiers au contrat de bail.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 6 février 2025, M. [B] [K] et Mme [O] [T] demandent au tribunal de :

Débouter la S.E.L.U.R.L [L] [G], ès qualité, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire des condamnations pécuniaires devaient être prononcées,

Leur Donner acte de ce qu’ils solliciteront l’entière garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » et de la société S.C.I Vauban Patrimoine de toutes condamnations pécuniaires prononcées contre eux, tant en principal qu’en accessoires et en frais;

En toute hypothèse,

Condamner tout succombant à payer à M. [B] [K] et Mme [O] [T] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarter toute exécution provisoire comme étant incompatible avec la nature de l’affaire;

Condamner tout succombant aux dépens de l’instance en ce compris les honoraires d’expertise judiciaire.

A titre liminaire, les bailleurs entendent invoquer que la société HBY s’adonnait à l’activité de bar à narguilé sans respecter la réglementation applicable et ayant conduit à la fermeture administrative de l’établissement. Ils ajoutent que la perte d’activité de la société HBY et la conversion de la procédure de redressement en liquidation judiciaire ne résultent pas de leur fait mais uniquement du désintérêt du dirigeant pour la survie de son entreprise.

Ils contestent avoir commis une faute contractuelle soutenant avoir délivré la chose en bon état de réparations locatives, s’appuyant sur l’état des lieux de sortie du précédent locataire.

Ils soulignent d’ailleurs que ce locataire ne s’est jamais plaint d’infiltrations, de dégât des eaux ni même d’un défaut d’entretien des locaux par les bailleurs. Par ailleurs, ils invoquent avoir fourni leurs meilleurs efforts pour se conformer à leur obligation d’entretien.

Ils soutiennent qu’après avoir été informés des infiltrations provenant de la toiture, s’agissant d’une partie commune, ils ont rapidement fait diligence auprès de l’administrateur provisoire de la copropriété. Ils ajoutent que face à l’inertie de la copropriété, ils ont même fait procéder aux travaux sur leurs deniers personnels sans parvenir à obtenir un quelconque remboursement. Ils invoquent qu’il ne peut leur être reproché un défaut d’entretien de parties privatives situées au dessus du local loué puisque celui-ci relève de la responsabilité de son propriétaire, la S.C.I Vauban Patrimoine.

Ils font ensuite valoir que le mandataire ne justifie pas de la nature et du montant du préjudice qu’il réclame ni du lien de causalité entre le préjudice allégué et les manquements reprochés. S’agissant de l’indemnisation des pertes d’exploitation, ils exposent d’une part que le mandataire liquidateur ne précise pas la date à laquelle l’activité a été arrêtée. Ils ajoutent que le préjudice ne peut être qu’une perte de chance de dégager une marge brute afin de tenir compte des charges que la société aurait dû en tout état de cause exposer. Ils invoquent qu’au vu de l’origine réelle des difficultés à savoir la conduite d’une activité illicite conduisant à une fermeture administrative et au désintérêt du dirigeant pour le redressement de son entreprise, ajouté à l’épidémie de covid-19 qui aurait conduit à la fermeture de l’établissement quasiment tout le premier semestre 2020, la perte de chance de dégager une marge brute imputable aux manquements allégués aux bailleurs serait inexistante sinon dérisoire.

Sur la perte du fonds de commerce, ils relèvent que la lecture des éléments communiqués fait apparaître que l’échec du redressement de la société trouve son origine dans le défaut de participation du dirigeant à la procédure collective de la société sans lien avec le manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien.

S’agissant des offres d’achat produites en demande, ils font valoir qu’aucun élément n’est fourni pour justifier de l’identité des offrants, que si elles ne sont pas produites pour les seuls besoins de la procédure, elles demeurent sans objet dès lors qu’à leur date d’émission, le bail était déjà résilié et le fonds de commerce disparu. Ils ajoutent que s’il était considéré que le fonds de commerce existait toujours, les offres ont été faites en ayant pris connaissance de l’état des locaux à cette date de sorte que la perte du fonds ne résulte pas de l’état des locaux mais de l’inertie du mandataire. Ils déplorent l’absence de justification de la valeur du fonds retenue par le mandataire liquidateur à hauteur de 140 à 165 000 euros arguant notamment qu’il ne produit aucune évaluation probante ni fondée et n’expose pas la méthode d’évaluation/valorisation retenue permettant d’aboutir à cette affirmation.

Enfin, ils expliquent que l’expert a imputé les désordres à un manque d’entretien des parties communes qui demeurent sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires et au lot 7, situé au dessus du local loué, appartenant à la S.C.I Vauban Patrimoine et en déduisent qu’ils seraient dès lors fondés à les appeler en garantie en cas de condamnation à leur encontre et ce d’autant plus qu’ils démontrent avoir à plusieurs reprises alerté la copropriété des fuites de la toiture et de la nécessité de les reprendre.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 20 mars 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 8 décembre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 mars 2026 prorogé au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. Sur la demande de résiliation rétroactive du bail aux torts des bailleurs

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

D’après l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 précise que la résolution met fin au contrat. Elle résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le liquidateur sollicite la résiliation judiciaire à la date du 31 janvier 2018 aux torts du bailleur en arguant d’un manquement à son obligation de délivrance. Il argue de l’impossibilité d’exercer au sein du local en raison d’infiltrations d’eau provenant de la toiture et ayant conduit à l’effondrement d’une partie du plafond.

*

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, obligations qui ne cèdent qu’en cas de force majeure, aucune clause contractuelle ne pouvant le décharger de son obligation de délivrance de la chose louée, obligation qui persiste tout au long du bail et oblige le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur.

L’obligation de délivrance, précisée aux articles 1719 1° et 1720, se décompose en trois éléments :

— la mise à disposition d’un bien entre les mains du locataire

— la délivrance d’un bien conforme à la destination contractuelle

— la délivrance d’un bien en bon état de réparations.

— Sur l’existence des désordres et leur gravité

En l’espèce, le preneur justifie de l’existence d’infiltrations dans le local commercial par un premier procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 31 janvier 2018 duquel il résulte des infiltrations et traces d’humidité dans tout le local :

— cuisine : auréoles sur le carton brut des plaques de placo-plâtre du plafond, coulées sur un poteau métallique peint avec des coulées plus visibles que d’autres et des ruissellements d’eau plus récents

— salle de café shisha : au-dessus des sanitaires, au niveau du plafond des fissurations et des auréoles, les fissurations laissant apparaître des taches de ruissellements fraîches

— sanitaires : traces de moisissures au niveau du plafond tapissé, sur les murs, décollements des lés de papier en partie haute et sur le carrelage mural, des ruissellements, des traces grisâtres de moisissures et humidité du sol.

Le commissaire de justice s’est également rendu à l’étage supérieur, l’espace au-dessus du local commercial appartenant à un autre copropriétaire et étant inoccupé. Il a constaté la présence de bâches tendues sur certaines parties de la pièce, des récipients posés au sol dont certains “débordent et laissent apparaître des traces importantes d’humidité”, une tabatière dont le vitrage est manquant avec sous cette tabatière l’isolant et l’isorel du plafond dégradés, des parties du plafond en placoplâtre bombées par l’humidité, et l’envahissement de l’espace par des volatiles.

Ensuite, la SARL HBY évoque un effondrement du plafond du local commercial le 7 août 2018. Bien qu’il ne soit produit aucun procès-verbal ni aucune photographie des désordres à cette date, cet effondrement n’est pas sérieusement contesté. De plus, il est justifié d’une déclaration de sinistre pour un dégât des eaux à cette date dans un constat amiable réalisé avec le gestionnaire immobilier du bien Vereecke immobilier le 28 août 2018. Et l’effondrement du plafond est évoqué par le propriétaire dans un courriel adressé à l’administrateur de la copropriété le 13 septembre 2018.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 18 décembre 2018 et vient justifier de l’effondrement du plafond et de l’absence de travaux de remise en état :

“Le plafond du fonds de commerce est éventré à plusieurs endroits et les décorations de ce dernier se trouvent au sol. Présence d’eau sur le sol carrelé de ce fonds de commerce à différents endroits. Certains points lumineux sont tombés. Le plafond présente des traces d’infiltration et ce, à plusieurs endroits. Le plafond des sanitaires est également marqué par des traces d’infiltration. Puis je me suis rendue à l’étage où il s’agit d’un grand plateau inexploité et ouvert à tous vents : ce plateau qui est accessible depuis la porte sur rue, présente au sol des seaux d’eaux qui récupèrent les eaux de la toiture. […). Des bâches plastiques sont présentes sur la dalle béton de cette plateforme où les pigeons font leurs déjections. Un pigeon mort se trouve dans la cage d’escalier.

Cette plateforme est insalubre, ce qui explique les dégradations et infiltrations subies dans le fonds de commerce. Les baies vitrées sont cassées. Les pigeons passent à travers ces baies. Le plafond est éventré, marqué par des traces d’infiltration et de moisissure.”.

Les photographies jointes au constat sont particulièrement éloquentes de l’état dégradé et inexploitable du local.

Enfin, l’expert judiciaire a rendu son rapport le 2 mars 2022, après avoir visité les lieux les 16 octobre 2019 et 29 octobre 2021. L’expert a conclu au fait que le local commercial loué est inexploitable pour les raisons suivantes (page 54/55):

“ – La couverture de l’immeuble fuit en maints endroits ce qui engendre des infiltrations au niveau du plafond du local commercial

— Les fenêtres sur rue de l’immeuble au 1er étage sont brisées ou ouvertes, les pigeons et autres volatiles prospèrent au 1er étage à l’intérieur de l’immeuble en émettant de nombreuses déjections et laissant des cadavres dont la décomposition se dilue dans les eaux d’infiltration pour imprégner les plafonds et murs du local commercial, la situation sanitaire qui en découle n’étant pas compatible avec le fonctionnement normal d’un établissement recevant du public

— la porte de l’entrée de l’immeuble ne ferme pas, le bâtiment est exposé aux vols, squat et au vandalisme

Le bâtiment est vétuste, sujet à un manque d’entretien des ouvrages de couverture et des fenêtres du 1er étage, et ce depuis de nombreuses années.

Ces éléments posent question quant à la pertinence d’avoir mis le local litigieux en location.”

L’expert poursuit en expliquant que la cause essentielle des désordres est les infiltrations se situant au travers de la couverture en tuiles, partie commune de l’immeuble. Il souligne que “L’état de la couverture (qui n’est montrée que ponctuellement) est catastrophique”, et confirme l’existence d’infiltrations anciennes.0021 Les reprises effectuées n’ont été que ponctuelles, l’ensemble de la toiture fuyant, de fait les problèmes n’ont pas été résolus.” (Page 55).

Il précise en réponse aux dires des parties “Les infiltrations au travers de la couverture sont nombreuses et importantes. Je les ai constatées dès la première réunion d’expertise judiciaire du 16 octobre 2019. Au vu de l’ampleur des infiltrations et de la vétusté de la couverture il est impossible que ces infiltrations soient toutes apparues soudainement, elles sont anciennes. Je ne sais pas depuis quand elles existent, je sais en revanche qu’elles existent depuis plusieurs années.” (Pages 66/67).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que des désordres graves, correspondant à des infiltrations multiples, anciennes et importantes ont affecté les locaux et rendu impossible leur exploitation dans des conditions normales, eu égard notamment aux normes sanitaires, dès le mois de janvier 2018.

Il importe peu à cet égard que les locaux aient été loués en bon état (ce qui n’est au demeurant pas établi par l’état des lieux parcellaire réalisé au contradictoire du locataire sortant et non daté et en l’absence d’état des lieux d’entrée malgré l’obligation légale), dès lors que l’obligation de délivrance du bailleur perdure pendant toute la durée du bail et qu’il appartient au propriétaire d’entretenir les lieux en état de servir à l’usage contractuel tout au long de la location.

De même, étant donné que l’expert conclut clairement que la cause essentielle du dommage résulte dans la toiture fuyarde, les consorts [F] ne sauraient s’exonérer de leurs obligations en tant que bailleurs, en arguant d’un défaut d’entretien des parties privatives au-dessus du local incombant à la S.C.I. Vauban Patrimoine.

Encore, s’il est justifié d’un avertissement adressé par la direction des sécurités de la préfecture du Nord au gérant de la société HBY le 7 mars 2018, selon lequel en raison des diverses infractions, il est “envisagé” une mesure de fermeture administrative de deux mois de l’établissement (pièce 3 défendeur), cet élément est sans lien avec les désordres affectant les lieux et les rendant inexploitables.

Ainsi, les désordres étant avérés, les propriétaires bailleurs devaient, au titre de leur obligation de délivrance conforme, réaliser toutes les démarches nécessaires pour remettre en état les locaux et permettre au preneur de les exploiter.

— Sur les diligences réalisées par les consorts [K]

S’agissant d’un immeuble en copropriété, et la cause des désordres se trouvant dans la toiture, partie commune ainsi que le relève l’expert, il appartenait aux propriétaires du local commercial de faire toutes diligences auprès de la copropriété pour obtenir la réalisation des travaux de réparation de celle-ci.

Il sera relevé que si la locataire ne justifie pas de démarches auprès de son bailleur au titre des infiltrations avant le constat d’huissier du 31 janvier 2028 et un courrier de son conseil à l’administrateur judiciaire de la copropriété en date du 2 mars 2018, il s’infère d’un courrier du conseil de l’époque des consorts [K] du 12 avril 2018 qu’ils étaient avisés des désordres depuis 2017 :

“ Mes mandants, Monsieur et Madame [K] m’ont fait suivre votre LRAR en date du 23 février dernier, valant mise en demeure de précéder aux travaux de couverture.

Monsieur et Madame [K] sont conscients de la situation.

J’en veux pour preuve la requête à fin de désignation d’un administrateur provisoire régularisé par mon intermédiaire, qui a donné lieu à une ordonnance du 12 octobre 2017, rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Lille, aux termes de laquelle Maître [U] a été désigné comme administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 7] à Lille avec mission de :

[…]

Administrer la copropriété, prendre toutes mesures qui pourraient être imposées par l’urgence…[…]”.

De plus, les consorts [K] ne pouvaient ignorer la réalité, l’ancienneté et l’importance des infiltrations eu égard aux conclusions de l’expert susmentionnées. Cette connaissance de l’état de la toiture est confirmée par les dires des autres parties à l’expert. Ainsi, les consorts [E] dans un dire du 15 février 2022 ont indiqué n’avoir “jamais mis [leur] lot en location compte tenu de l’état de l’immeuble”. (page 62). La S.C.I. Vauban Patrimoine dans un dire du 17 février 2022 évoque également un phénomène “bien antérieur à la mise en jouissance de la SARL HBY”.

Pour voir écarter leur responsabilité, les consorts [K] arguent de démarches pour l’obtention de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété aux fins de faire réaliser les travaux et de la mise en oeuvre de certains travaux sur la toiture à leurs frais.

Il est en effet produit un courrier de leur ancien conseil aux termes duquel ce dernier indique qu’un administrateur provisoire a été désigné à leur demande (pièce 11).

Cependant, cette simple allégation est contrebalancée par les affirmations du conseil de la SCI Vauban Patrimoine dans son dire à l’expert du 17 février 2022 selon lesquelles: “Les pièces versées aux débats dont vous avez copie, témoignent des démarches entreprises par certains copropriétaires au nombre desquels Monsieur et Madame [E] et la SCI VAUBAN PATRIMOINE, pour tenter de mobiliser collectivement les copropriétaires autour de la réfection de la toiture bien avant l’entrée en jouissance de la SARL HBY, notamment au travers du mandatement d’un syndic professionnel mis en échec par les consorts [W] [J] (pièce 2) ou la tenue d’assemblées générales informelles à défaut de syndic.

Pièce 5 : AG du 8 août 2013 mettant au vote la privatisation de la toiture au profit de l’acquéreur potentiel du lot 7 qui proposait d’en assurer la réfection totale et à défaut de vote favorable, la réfection nécessaire de la toiture ;

Pièce 15 : attestation de Monsieur [A] [X], tiers à la copropriété et usager de 2005 à 2016 du studio d’enregistrement exploité par Monsieur [E] dans son lot qui confirme les infiltrations en plafond et la nécessité dès 2005 d’installer des seaux sous toiture pour recevoir les eaux pluviales ;

Aucune réparation n’a pu être entreprise en raison de projets de vente successifs de l’ensembles des lots entre les mains d’un seul et même propriétaire, sans cesse avortés et de l’attitude réfractaire de certains copropriétaires à la dépense.

En considération de l’état de l’immeuble et des risques qu’il pouvait possiblement faire courir à d’éventuels occupants, l’ensemble des copropriétaires a fait le choix de s’abstenir en conscience de louer son lot depuis plusieurs années.

Seuls Monsieur et Madame [K] ont fait le choix plus que risqué de donner à bail leur bien. Ils ne sauraient prétendre avec succès reporter le poids de leur responsabilité sur la SCI VAUBAN PATRIMOINE sous couvert du fait que son lot est sous toiture ou bien encore des copropriétaires dans leur ensemble qui ont fait le choix prudent de s’abstenir de donner à bail leurs lots respectifs.” (Pages 70/71 du rapport d’expertise).

Par ailleurs, suite au courrier de la locataire de mise en demeure de réaliser les travaux de réparation de la toiture en date du 23 février 2018, la seule réaction dont justifient les bailleurs est une réponse de leur conseil du 12 avril 2018 leur indiquant qu’il va aviser l’administrateur provisoire de la copropriété de la situation et qu’il lui sera demandé d’agir “dans les plus brefs délais” (pièce 11 défendeur).

Cette simple réponse, près de deux mois après la mise en demeure d’agir, est manifestement tardive au regard de l’importance des ruissellements constatés par l’huissier de justice le 31 janvier 2028. En outre, la locataire avait déjà contacté l’administrateur et avait été confrontée à un refus d’agir de sa part eu égard au courrier du 2 mars 2018 (pièce 6 défendeur).

Encore, il n’est justifié ni même argué d’aucune diligence du bailleur suite à la nouvelle lettre de mise en demeure de réaliser les travaux de réfection de la toiture et de faire cesser le trouble de jouissance en date du 24 mai 2018 (pièce 5 demandeur).

Les consorts [K] ne démontrent aucune démarche auprès de la copropriété et de son administrateur provisoire avant un courriel du 13 septembre 2018 adressé à l’administrateur provisoire pour se plaindre de son inertie, et évoquer des soupçons quant au bien fondé des dégâts des eaux dénoncés par la locataire.

Ils justifient avoir concomitamment à ce courriel fait entreprendre à leurs frais des travaux sur la toiture par l’entreprise TC Toiture le 14 septembre 2018 suivant devis du 10 septembre 2018 (pièce 8).

D’après le procès-verbal de constat d’huissier de décembre 2018 susmentionné, les infiltrations ont persisté malgré ces réparations.

S’agissant de ces travaux, l’expert note dans son rapport page 67 en réponse aux dires des parties: “ Il apparait que M. [J] a fait effectuer des reprises de toiture juste afin septembre 2018. Force est de constater que ces reprises furent insuffisantes, peut-être dans leur étendue. Car lors de ma venue en octobre 2019 il y avait de multiples infiltrations sous la couverture. Il est impossible que les diverses reprises de la société de couverture mandatée par M. [J] aient toutes été défaillantes en 1 an à peine. Il semble que l’étendue de ces reprises ait été insuffisante.”.

L’expert préconise en effet pour faire cesser les désordres d’effectuer une réfection à neuf de la couverture en tuile, de sonder et purger le plancher haut du rez-de-chaussée au dessus du local commercial loué par la société HBY et dans le local commercial qu’elle loue, de purger les plâtres et embellissements souillés par le jus de déjections et de cadavres de pigeons, refaire les embellissements et motif décoratifs suspendus et les peintures avec un nettoyage approfondi des surfaces non purgées (page 57).

Au final, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la toiture, particulièrement vétuste, était déjà fuyarde à de multiples endroits et depuis plusieurs années lors de la location du local à la société HBY, ce dont avaient parfaitement connaissance les consorts [K]. Ils ont ainsi fait le choix et assumé le risque de mettre en location leur local commercial dans ces conditions.

Dans ce contexte, les quelques diligences alléguées (demande de désignation d’un administrateur provisoire en octobre 2017, transmission de la mise en demeure de février 2018 à l’administrateur de la copropriété en avril 2018) et justifiées (échanges avec l’administrateur en septembre 2018 et réalisation de quelques reprises le 14 septembre 2018 sans commune mesure avec l’ampleur des désordres de la toiture) sont tardives et insuffisantes puisqu’inefficaces à faire cesser les infiltrations, ce d’autant qu’il n’est pas justifié de l’inertie ou d’un obstacle de la copropriété.

Le manquement des bailleurs à leurs obligations est ainsi caractérisé.

Ce manquement est suffisamment grave au regard de l’ampleur des désordres (impossibilité totale d’exploiter les locaux) et de sa durée dans le temps (dès octobre 2017 et sans réparation efficace des désordres à l’issue de l’expertise en 2022) pour justifier la résiliation du bail aux torts des bailleurs et ce rétroactivement à compter du 31 janvier 2018, date à laquelle des ruissellements multiples, anciens et récents, ont été constatés par huissier de justice.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail à cette date.

II- Sur la demande de dommages-intérêts

Sur la réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat, l’article 1231 du code civil dispose qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du même code précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Selon l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

La responsabilité contractuelle implique la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute dénoncée et le préjudice allégué.

Le liquidateur judiciaire sollicite une indemnisation à hauteur de 200 000 euros. Il explique que le préjudice subi par la société HBY correspond à la perte d’exploitation depuis l’arrêt de l’activité lié aux infiltrations rendant le local impropre à sa destination.

Il évoque aussi la perte du fonds de commerce du fait du bailleur qui n’a pas rempli son obligation de délivrance.

Il se prévaut ainsi indistinctement d’une perte d’exploitation et de la perte du fonds de commerce qui n’a pu être vendu par le liquidateur.

La faute du bailleur consistant en un manquement à son obligation de délivrance a été caractérisée.

— Sur la perte d’exploitation

Le liquidateur judiciaire produit aux débats les bilans des périodes du 25 juillet 2016 au 31 décembre 2017 et du 1er janvier au 31 décembre 2018. Il invoque que le chiffre d’affaires de l’activité qui commençait à se développer était d’environ 100 000 euros hors taxes constituant ainsi une perte de chiffre d’affaires pour les années 2019, 2020 et 2021 estimée à 300 000 euros.

Il convient de rappeler que le préjudice au titre de la perte d’exploitation ne peut consister qu’en une perte de chance de réaliser un bénéfice.

En l’occurrence, il résulte des développements précédents que dès le mois de janvier 2018, le local n’était pas exploitable dans des conditions normales au regard des multiples ruissellements constatés par l’huissier de justice. Le local est devenu totalement inexploitable à compter du 7 août 2018 suite à l’effondrement d’une partie du plafond.

Il importe ainsi peu que le fonds de commerce ait finalement fait l’objet d’une fermeture administrative en août 2018 suite à l’avertissement de mars, puisqu’avec le dégât des eaux du 7 août 2018, le local était en toute hypothèse inutilisable.

Le preneur est ainsi fondé à réclamer l’indemnisation d’un préjudice de perte d’exploitation laquelle est en lien direct avec le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique que d’après les documents comptable produits, pour la période comprise entre le 25 juillet 2016 et le 31 décembre 2017 soit dix-huit mois, le chiffre d’affaires a été de 89560 euros HT et le résultat de 31607 € HT., soit un résultat moyen de 21071,33 €HT sur douze mois.

Pour 2018, et sans qu’il soit précisé à quelle date a cessé l’exploitation, le compte de résultat simplifié expose un chiffre d’affaires de 81652 € HT et un bénéfice de 10 675 €HT.

L’expert relève que “Aucun élément n’a été diffusé permettant de comprendre pourquoi le bénéfice a été en proportion moins élevé en 2018. Les charges ont été proportionnellement plus élevées cette année-là, on ne sait s’il s’agit d’un phénomène structurel ou spécifique à l’année en cours. Il est par ailleurs certain que l’activité en 2020 et à moindre mesure 2021 aurait été très fortement impactée par l’épidémie de COVID 19. On constate en revanche que le chiffre d’affaires avait commencé à progresser en substance. Il est donc difficile de pouvoir estimer la perte de marge dans ce dossier. Les seules projections dont nous pouvons disposer serait une perte de chance d’attendre un bénéfice pour un montant moyenné à 15 000 € HT annuel, sans prise en compte des effets de l’épidémie de COVID 19.” (Rapport page 58 et 64).

Au regard de ces éléments, dès le début de l’activité, le bénéfice était en moyenne de 21071,33 euros ht pour les dix-huit premiers mois d’activité. Si le bénéfice de l’exercice 2018 est inférieur, il doit néanmoins être pris en compte qu’il n’y a plus eu d’exploitation du local à compter d’août 2018, de sorte que le chiffre de 10 675 € HT, ne peut correspondre qu’à sept mois d’activité, soit un bénéfice de 18 300 euros ht sur douze mois, et un résultat moyen sur les deux premières années de 19 685,66 euros ht.

Compte tenu de ces éléments et de ce que l’expert a retenu que le chiffre d’affaires était en progression et donc la perte de chance sérieuse, il convient d’évaluer le préjudice de perte d’exploitation, sur la base d’une année de bénéfice à 15 000 euros ht.

— Sur la perte du fonds de commerce

Il est constant que la société HBY a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 3 juin 2019 convertie en liquidation judiciaire par jugement du 1er juillet 2020 et confirmée par arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 avril 2021. L’arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] du 15 avril 2021 relève que l’établissement est fermé, insalubre et impropre à toute activité commerciale.

Cependant, l’ouverture de la procédure collective n’est intervenue que plusieurs mois après l’apparition des désordres et après l’effondrement du plafond en août 2018 ayant rendu le local inexploitable.

La perte du fonds de commerce est bien la résultante de l’impossibilité totale d’exploiter le local à compter d’août 2018, le local étant toujours impropre à toute activité commerciale en avril 2021 faute pour les bailleurs d’avoir fait procéder aux travaux de reprise des désordres en toiture.

La société HBY est ainsi parfaitement fondée à réclamer l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce, qui trouve sa cause dans le manquement du bailleur à son obligation de délivrance qui a perduré dans le temps.

Le liquidateur de la société HBY produit trois offres d’achat du fonds de commerce entre 140 000 et 165 000 euros datées de janvier, octobre et décembre 2021, dont il estime qu’elles auraient été supérieures avec un local en bon état.

Ainsi que le relève l’expert, les offres d’achat présentées portent sur le droit au bail et non sur le fonds de commerce, qui avait d’ores et déjà disparu. Or, elles sont postérieures à la résiliation du bail prononcée par le juge-commissaire et n’apparaissent donc pas sérieuses.

Cers offres sont en toute hypothèse insuffisantes à établir la valeur du fonds de commerce, quand bien même elle se limiterait au droit au bail.

En l’absence de tout élément objectif, le préjudice découlant de la perte du fonds de commerce ne peut être évalué.

En conséquence, le préjudice subi par la société HBY ne pourra être évalué que sur la base d’une perte d’exploitation. Les consorts [R] [T] seront ainsi condamnés à la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

III. Sur le donner acte

Les défendeurs demandent qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils solliciteront l’entière garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » et la société S.C.I Vauban Patrimoine de toutes condamnations pécuniaires prononcées contre eux, tant en principal qu’en accessoires et en frais.

Cette demande de “donner acte” ne constitue pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur ce point, étant relevé qu’il appartenait aux défendeurs de mettre en la cause ces tiers s’ils l’estimaient nécessaire.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

L’exécution provisoire n’est manifestement pas incompatible avec la nature et l’issue du litige de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [B] [K] et Mme [O] [T] succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et seront redevables d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur en date du 31 janvier 2018 ;

CONDAMNE M. [B] [K] et Mme [O] [T] à payer à la SELURL [L] [G] représentée par Me [G] [L] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. HBY la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE M. [B] [K] et Mme [O] [T] à payer à la SELURL [L] [G] représentée par Me [G] [L] ès qualité la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [B] [K] et Mme [O] [T] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [K] et Mme [O] [T] aux dépens de la présente instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Chambre 01

N° RG 23/03503 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XCOK

LA SELURL [G] [L], représentée par Me [G] [L], es-qualité de mandataire judiciaire de la SARL HBY

C/

[B] [K], [O] [T]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.