TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 16 JANVIER 2026

Minute : 14 /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00233 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EG4X

N.A.C. : 50D

AFFAIRE :, [A], [G],, [V], [P] /, [Y], [O]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me ARRIUDARRE, Vice-Présidente

(ordonnance rédigée par Mme, [R], [H], auditrice de justice)

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDEURS

M., [A], [G],

demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Angéline BINEL de la SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES

Mme, [V], [P],

demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître Angéline BINEL de la SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocats au barreau de CASTRES

DEFENDEUR

M., [Y], [O],

demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Amandine FERRE, avocat au barreau d’ALBI

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 05 Décembre 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique en date du 24 mai 2025, M., [A], [G] et à Mme, [V], [P] ont acquis de M., [Y], [O] une maison d’habitation avec garage non attenant et terrain, située, [Adresse 3] à, [Localité 1], au prix de 245000 euros, M., [O] ayant fait édifier ces constructions après avoir lui-même acquis le terrain en 1993.

Au début du mois de juillet 2025, les acquéreurs ont constaté la présence de fissures au niveau des arrêtes de plafond et observé le mois suivant une aggravation rapide de ces fissures ainsi que d’autres désordres.

Ils ont fait dresser, dans un procès verbal établi par un commissaire de justice, les constats des désordres dans leur habitation en date du 1er septembre 2025.

Par acte délivré le 28 octobre 2025, M., [G] et Mme, [P] ont fait assigner M., [O] en référé devant le Président du tribunal judiciaire d’ALBI aux fins de voir ordonner, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire et de voir réserver les dépens de l’instance.

A l’appui de leur demande d’expertise, M., [G] et Mme, [P] font valoir que les désordres constatés dans leur bien sont évolutifs et que la maison est gravement affectée. Ils indiquent avoir découvert des fissures lors de travaux d’embellissement en enlevant des baguettes de polystyrene et reprochent à M., [O] d’avoir dissimulé ces défauts structurels, dont il avait connaissance, en empêchant l’accès au vide sanitaire, en affirmant que les fissures visibles étaient anciennes et non évolutives et d’avoir faussement déclaré, dans l’acte de vente, l’existence d’un sinistre sécheresse intervenu en 2003 alors qu’il s’agissait d’un désordre relevant de la garantie décennale en raison de sa date.

Ils mettent en avant que, s’il a dissimulé un ou plusieurs vices cachés dont il avait connaissance, le vendeur ne peut pas se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente et peut voir sa responsabilité engagée dans une instance au fond.

Ils considèrent donc qu’ils disposent d’un motif légitime pour solliciter une expertise judiciaire, puisque l’ensemble des désordres affectant la maison nécessite des travaux coûteux, pour lesquels ils fournissent des devis.

A l’audience du 5 décembre 2025, M., [G] et Mme, [P], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes.

M., [Y], [O], représenté par son avocat, demande à titre principal à être mis hors de cause et s’oppose à la demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il formule les protestations et réserves d’usage et sollicite que la consignation des frais d’expertise soit mise à la charge de M., [G] et Mme, [P]. Il demande en tout état de cause que M., [G] et Mme, [P] soient condamnés à lui payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’expertise judiciaire M., [O] conteste l’existence d’un motif légitime.

Il expose que l’acte de vente contient une clause d’exonération des vices cachés de sorte que l’action que pourraient intenter au fond M., [G] et Mme, [P] sur les dispositions de l’article 1641 du code civil relatives aux vices cachés, est vouée à l’échec en l’absence de toute mauvaise foi de sa part. M., [O] fait ainsi valoir que les factures des travaux de stabilisation des fondations par micro pieux, réalisées en 2003, sont bien annexées à l’acte de vente et que la qualification de «sinistre sécheresse » dans l’acte résulte d’une erreur du rédacteur et non pas d’une déclaration de sa part. Il souligne que les demandeurs eux-mêmes reconnaissent avoir été informés par lui que l’immeuble avait fait l’objet d’une reprise en sous œuvre par micro pieux en 2003.

Il conteste avoir fait obstruction, lors des visites, à l’accès au vide sanitaire, qu’un maçon qui accompagnait les visiteurs s’est rendu dans le vide sanitaire pour y constater la présence des micro pieux. Il conteste que M., [G] et Mme, [P] aient découvert de larges fissures à l’occasion de travaux d’embellissement par l’enlèvement de baguettes en polystyrène. Il affirme que des décollements de baguettes étaient visibles avant la vente et permettaient de voir des vides entre le plafond et le mur et cela en plusieurs endroits de la maison. Il soutient que tous les constats faits par le commissaire de justice en septembre 2025 étaient visibles avant la vente.

L’affaire examinée à l’audience du 5 décembre 2025 a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

En l’espèce, rien ne permet de considérer que l’action au fond que pourraient intenter M., [G] et Mme, [P] à l’encontre de M., [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés serait manifestement vouée à l’échec.

Ils démontrent que les fissures, dont une partie était visible au moment de l’acquisition de la maison, se sont aggravées. Ainsi, le constat versé aux débats fait état d’importants décollements entre le plafond et la cloison dans la salle de bains, d’importants soulèvements du revêtement de sol au niveau de la terrasse et à proximité de la porte d’entrée, cette porte ne pouvant plus être ouverte. Le commissaire de justice fait également état de fissures visibles dans le vide-sanitaire en sous-sol et plus précisément sur une poutrelle en béton à l’endroit où est fixé un pieu.

Seule une expertise peut permettre de déterminer si ces fissures sont évolutives et si l’immeuble a bien été stabilisé à la suite de la réalisation de micro-pieux en mai/juin 2013, comme l’a affirmé M., [O] aux acquéreurs lors de la visite des lieux, ou si, au contraire, le caractère évolutif des fissures était déjà visible et connu de M., [O] de sorte qu’il aurait, en toute connaissance de cause, tenté de dissimuler leur importance, comme soutenu par M., [G] et Mme, [P], la démonstration de sa mauvaise foi permettant, dans le cadre d’une action au fond, d’écarter éventuellement la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.

M., [G] et Mme, [K] ont donc un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, non pas pour savoir si des fissures existaient au moment de la vente, dès lors que ce fait n’est pas contesté, mais pour pouvoir apprécier si elles avaient un caractère évolutif et ont fait l’objet d’une dissimulation au moins partielle.

Il convient, en conséquence, d’ordonner la mesure d’expertise après avoir accordé à M., [O] les réserves et protestations d’usage qu’il a formulées.

La demande étant présentée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge de M., [G] et Mme, [P] qui supporteront également la charge de la consignation des frais d’expertise.

Il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M., [O] doit donc être débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Audrey ARRIUDARRE, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte à M., [Y], [O] de ses protestations et réserves,

Ordonnons une expertise

Commettons pour y procéder :

M., [Q], [C]

ou en cas d’indisponibilité

M., [F], [D]

avec pour mission :

— de visiter en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, le bien sis, [Adresse 3] à, [Localité 2]

— de se faire remettre tout document utile par les parties,

— de décrire les désordres et vices invoqués dans l’assignation, dire s’ils existent et dans l’affirmative les décrire,

— de dire si les vices, et plus précisément l’éventuel caractère évolutif des fissures, existaient au moment de la vente du bien et s’ils étaient décelables par un acquéreur non professionnel au moment de la visite du bien et dire s’ils étaient susceptibles d’être connus du vendeur,

— de préciser, dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— de rechercher si les désordres relevés sont des vices graves qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui en diminuent fortement l’usage,

— d’indiquer et de chiffrer les travaux nécessaires à remédier aux désordres et de donner son avis sur le contenu et le montant des devis produits par les parties, d’en préciser la durée et l’impact sur la jouissance du bien durant leur réalisation,

— de donner tous éléments permettant d’évaluer des préjudices éventuellement subis,

— de dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens, dans l’affirmative, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, si besoin dans un rapport intermédiaire qui sera déposé dès que possible,

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues.

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport ;

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, M., [A], [G] et Mme, [V], [P] devront consigner au greffe de ce Tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier au greffe du Tribunal judiciaire d’Albi, service de la régie ;

Disons que par application de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant ;

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération ;

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties» ;

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;

Condamnons in solidum M., [A], [G] et Mme, [V], [P] aux dépens ;

Déboutons M., [Y], [O] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par M^me Arriudarre, Vice-Présidente, en qualité de juge des référés, assistée de M^me RoquefeuiL, greffier.

Le greffier Le juge des référés,