MINUTE N° :

DÉBATS : 05 Juin 2025

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00110 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CT5A

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française, au nom du Peuple Français,

Chambre des Référés CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Simon LANES,

GREFFIER : Madame Christine TREBIER,

DEMANDEURS

Madame [R] [M] épouse [G]

née le 09 Mars 1958 à [Localité 14] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Carole CASTELBOU-DOURLENS, avocat au barreau de Nîmes

Monsieur [V] [P] [G]

né le 26 Juin 1956 à [Localité 13] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Carole CASTELBOU-DOURLENS, avocat au barreau de Nîmes

DEFENDEURS

Monsieur [F] [L] [D]

né le 07 Août 1969 à [Localité 10] (SUISSE), demeurant [Adresse 9] (SUISSE)

représenté par Maître Julien SEMMEL de la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN, avocat au barreau de Nîmes

Madame [J] [F] [L] [Y] épouse [D]

née le 02 Février 1972 à [Localité 11] (SUISSE), demeurant [Adresse 8] (SUISSE)

représentée par Maître Julien SEMMEL de la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN, avocat au barreau de Nîmes

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique dressé le 20 décembre 2010 par Maître [H], notaire à [Localité 16] (30), Monsieur [F] [D] et Madame [J] [Y] épouse [D] (ci-après dénommés les consorts [D]) ont acquis une maison à usage d’habitation, parcelle Section D, n°[Cadastre 5] sise à [Adresse 3] à [Localité 17]. Le bien immobilier comprend deux appartements avec cave, buanderie et piscine.

Puis, le bien appartenant aux consorts [D] a été vendu à Monsieur [V] [G] et Madame [R] [E] épouse [G] (ci-après dénommé les consorts [G]) suivant acte authentique de vente dressé le 03 août 2023 par Maître [S] [I], notaire, à [Localité 16] (30), moyennant un prix de 650.000,00 €.

Postérieurement à la vente, lors d’épisodes cévenols, des infiltrations d’eau ont été constatées dans le cellier par les consorts [G].

Faute de solution amiable, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, les consorts [G] ont attrait les consorts [D] devant le juge des référés du Tribunal judicaire d’Alès afin que soit ordonnée une expertise judiciaire ainsi que la réserve des dépens.

Par conclusions responsives signifiées par voie électronique le 20 mai 2025, les consorts [G] reprennent les termes de leur assignation, et sollicitent désormais la condamnation des consorts [D] à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions responsives signifiées par voie électronique le 04 juin 2025, les consorts [D] demandent au juge des référés de :

— Recevoir Monsieur et Madame [D] en leurs écritures, les en dire bien fondées;

— Au principal, débouter Monsieur et Madame [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— À titre subsidiaire,

*Leur donner acte de leurs plus expresses protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée ;

*Modifier et amplifier la mission de l’expert ;

*Dire que cette mesure s’effectuera aux frais avancés des demandeurs ;

— Condamner Monsieur et Madame [G] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Les Condamner aux entiers dépens ;

A l’audience du 05 juin 2025, les demanderesses expliquent être devenues propriétaires le 03 août 2023. Lors de la vente, elles ont demandé aux anciens propriétaires la raison pour laquelle les appareils électriques étaient surélevés. Les consorts [D] ont alors indiqué que cette surélévation faisait suite à des problèmes de santé de l’un d’entre eux.

Puis deux mois après leur acquisition, suite à des épisodes cévenols, la présence d’eau a été constatée dans le cellier. Des inondations ont eu lieu en mars 2024 puis en janvier, février et mars 2025. Malgré une tentative de résolution amiable avec les anciens propriétaires, aucune solution amiable n’a pu être trouvée. Un procès-verbal de commissaire de justice a été dressé en juillet 2024.

Les demanderesses précisent qu’il existe une erreur dans leurs propres écritures. En effet, il a été indiqué qu’un classeur a été remis par les anciens propriétaires, or, il n’en est rien.

L’origine des infiltrations est inconnue.

Les défenderesses ont maintenu leurs demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

MOTIFS

I/ Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est à noter que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d’une mesure d’expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.

Ainsi, bien que ne préjugeant pas de la solution du litige, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :

— un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,

— une prétention non manifestement vouée à l’échec,

— la pertinence des faits et l’utilité de la preuve.

En l’espèce, par acte authentique dressé le 20 décembre 2010 par Maître [H], notaire à [Localité 16] (30), les consorts [D] ont acquis une maison à usage d’habitation, parcelle Section D, n°[Cadastre 5] sise à [Adresse 3] à [Localité 17]. Le bien immobilier comprend deux appartements avec cave, buanderie et piscine.

Suite à leur acquisition, les consorts [D] ont entrepris des travaux de rénovation en 2013.

Puis, en 2014, ils se sont aperçus de la présence de quelques traces d’humidité localisées au niveau des murs de leur cave. Ils ont donc pris attache avec leur assureur habitation afin que soit dépêché un expert dans le but de déterminer l’origine de cette humidité et les solutions envisageables pour y mettre fin.

Le cabinet POLYEXPERT a été mandaté aux fins de réalisation de l’expertise. Le rapport d’expertise a été dépose le 03 décembre 2014 dans lequel il a été constaté " des infiltrations d’eau dans le garage par les murs enterrés bâtis en moellons de pierre hourdés à la chaux et terre. De par le mode constructif, aucune étanchéité n’est existante, il s’agit d’infiltrations récurrentes plus ou moins importantes selon les saisons au fil du temps.

La couche superficielle de la dalle s’est désagrégée ".

Afin de mettre un terme à ces désordres, au cours de l’année 2015, ils ont sollicité Monsieur [A] [N] afin qu’il puisse poser sur l’ensemble de leur propriété, des gouttières. Les problèmes d’humidité ont donc été résolus.

En raison de problème de santé, les consorts [D] ont décidé de vendre leur propriété. Après deux visites, dont une en visioconférence, les époux [G] se sont portés acquéreurs de leur bien.

Par acte authentique dressé le 03 août 2023 par Maître [S] [I], notaire à [Localité 16] (30), les consorts [D] ont vendu leur propriété au consorts [G] moyennant un prix de 650.000,00 €.

Le 18 octobre 2023 puis le 09 mars 2024, lors d’un épisode cévenol, les consorts [G] ont constaté que de l’eau s’était infiltrée dans leur cellier jouxtant leur séjour-salon.

Dès lors, les consorts [G] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 10 mai 2024 et réceptionnée le 21 mai 2024, dénoncé les vices cachés auprès des consorts [D] auprès desquels ils ont sollicité la prise en charge :

— Des travaux de mise en conformité ;

— De la remise en état des sols ;

— Des objets dégradés ;

— De leur préjudice moral.

Par courrier responsif en date du 28 mai 2024, les consorts [D] ont nié avoir subi un quelconque sinistre lors de leurs treize années d’occupation des lieux et contestent leur responsabilité dans les dommages subis par les consorts [G].

Afin d’étayer leur propos, les consorts [G] ont fait appel à un commissaire de justice, qui a dressé un procès-verbal de constat en date du 24 juillet 2024. Maître [W] [C], commissaire de justice a alors constaté que " après inspection des parois murales, il apparaît que des traces noirâtres de moisissures et d’infiltrations aqueuses souillent les pierres jointées et plus particulièrement en partie basse.

De même, une bande d’une dizaine de centimètres de hauteur depuis le sol, particulièrement foncée, est humide au toucher malgré les fortes chaleurs avoisinant ce jour les quarante degrés Celsius.

Enfin une légère odeur de terre est perceptible dans l’air ambiant.

Mon requérant me montre une planche de bois qui lui sert d’étalon lors de chaque dégât des eaux.

Cette planche est souillée sur environ dix centimètres de hauteur en partie basse.

Au-delà, il apparaît qu’un tapis stocké dans ce cellier est endommagé sur le côté déclaré en contact avec le sol.

Monsieur [G] [V] m’indique redouter que d’autres biens meubles corporels entreposés dans ce cellier ne subissent des dégradations à chaque pluie.

Il ajoute que les dalles plastifiées recouvrant la dalle bétonnée au sol ont été abîmées suite à l’inondation du cellier.

Après inspection, des orifices sont visibles en plusieurs endroits sur ce dallage plastifié.

Lors de ma visite du cellier, il apparaît que deux dalles bétonnées avoisinant dix centimètres de hauteur servent de support, d’une part, au cumulus et au lave-linge et, d’autre part, au matériel de filtration de piscine, à savoir une pompe et un ballon de filtration. Mon requérant m’indique que ces dalles préexistaient à son acquisition. ".

Ainsi, les consorts [G] estiment que les consorts [D] étaient au courant des problèmes d’inondation en cas de fortes pluies comme le démontre les attestations versées au débat et établies par des voisins, à savoir Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [K].

Se faisant et faute de solutions amiables, les consorts [G] s’estiment légitimes à solliciter auprès du juge des référés, une expertise judiciaire.

En réponse, les consorts [D] font savoir que l’acte de vente établi le 03 août 2023 rappelait que le bien avait fait l’objet d’une rénovation confiée à plusieurs entreprises, et notamment la pose de gouttières et que l’ensemble des documents utiles concernant le bien vendu, à savoir les factures, rapports et autres éléments, ont été entièrement consignés dans un classeur jaune et remis aux consorts [G] au moment de la vente, en présence du notaire et agent immobilier.

Or, si les écritures des consorts [G] mentionnent également la remise de ces documents, lors de l’audience, ils ont fait savoir qu’il s’agissait d’une erreur et que ces derniers n’ont jamais été remis.

Par ailleurs, les consorts [D] expliquent que les désordres dénoncés dans l’acte introductif d’instance ne sont plus contemporains dès lors qu’aucune fuite n’a été observée pendant près d’un année alors même que des pluies intenses sont tombées fin 2024 et début d’année 2025 et pour cause, puisque l’origine du sinistre provenait de l’évacuation des eaux de pluie de leurs voisins [X]. Monsieur [X] a depuis lors, réinstallé ses gouttières depuis plusieurs mois, mettant ainsi fin au désordre allégué par les consorts [G], l’eau de pluie se déversant à présent directement dans les égouts comme démontré par les photographies versées au débat. Ainsi, en l’absence de désordres, l’expertise judiciaire ne saurait être justifiée.

Enfin, concernant les vices cachés, les consorts [D] mettent en exergue l’acte authentique de vente dans laquelle il a été inséré une clause exonératoire de responsabilité. Dès lors, n’étant pas professionnels de l’immobilier, leur responsabilité ne saurait être engagée par l’application de cette clause.

Les consorts [D] demandent donc à ce que les consorts [G] soient déboutés de leur demande d’expertise. Toutefois, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise, les consorts [D] émettent des protestations et réserves d’usage et demandent à ce que soit rajouté à la mission de l’expert le point d’expertise suivant : " Dire si ce désordre est lié au décaissement par Monsieur [X] d’une surface d’un mètre sur le mur NORD des époux [G] ".

En l’état des éléments versés au débat, s’il apparaît que les consorts [D] ne sont pas des professionnels de l’immobilier, il n’en demeure pas moins que la clause exonératoire de responsabilité présente en page 13 de l’acte authentique de vente passé chez Maître [S] [I], notaire à [Localité 16], le 03 août 2023, précise que " s’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

— Ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ".

Ainsi, il est possible d’engager la responsabilité du vendeur sur le fondement des vices cachés, si au moment de la vente, ce dernier connaissait les vices. A ce stade de la procédure, seule une expertise judiciaire permettrait d’éclairer le juge sur l’origine des désordres, leur chronologie et si consorts [D] avaient, au moment de la vente, en leur qualité de profane, connaissance desdits désordres.

La clause exonératoire de responsabilité ne peut, à ce stade de la procédure être appliquée.

Concernant l’existence des désordres, au regard du litige existant entre les parties et faute de solutions amiables, les consorts [G] justifient d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire, la mesure d’instruction devant servir à quantifier et rechercher l’origine des désordres invoqués et établir la preuve de faits pouvant donner lieu à une action en responsabilité.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés par les consorts [G], qui ont principalement intérêt à la réalisation de la mesure, dans les termes de la mission qui sera précisée au dispositif en tenant compte des demandes.

Il sera considéré qu’il est satisfait à la demande subsidiaire des consorts [D] qu’il soit donné acte de leurs protestations et réserves, sans qu’il y ait besoin de faire figurer cette demande, dépourvue de toute portée décisoire, au dispositif. Il sera également fait droit au point de mission sollicité.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens seront réservés. Si, toutefois, passé un délai de quatre mois après le dépôt du rapport, aucune instance au fond n’a été engagée, les dépens seront mis à la charge des consorts [G], sauf meilleur accord entre les parties.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’est pas inéquitable, à ce stade de la procédure, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

A ce stade de la procédure, les frais irrépétibles seront réservés. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond mais, dès à présent ;

ORDONNONS une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01] – [Localité 15]. : 06.15.54.30.29 – Mèl : [Courriel 12]

expert près la Cour d’appel de NIMES, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteurs de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tout sachant et les parties, de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats pour se rendre sur les lieux litigieux chez Monsieur [V] [G] et Madame [R] [E] épouse [G], parcelle Section D, n°[Cadastre 5] sise à [Adresse 3] à [Localité 17];

— Faire toutes constatations utiles sur les lieux du litige et faire toutes investigations nécessaires pouvant permettre de déterminer l’origine du litige ;

— Donner tous les éléments concernant la prise de possession de l’immeuble,

— Décrire les désordres allégués par les requérants tels que visés à l’assignation ainsi que dans le procès-verbal de constat dressé par Maître [W] [C], commissaire de justice et préciser leur nature, leur date d’apparition, leur importance ;

— Décrire les désordres constatés et expliquer leurs conséquences sur l’état général de l’immeuble et les ouvrages tiers ;

— Indiquer si Monsieur [V] [G] et Madame [R] [E] épouse [G] pouvaient déceler l’existence de ces désordres lors de la vente, en tenant compte des connaissances de cette-dernière, et si elle pouvait en apprécier la portée ;

— Dire si ces désordres sont aisément visibles ou ont été manifestement dissimulés par Monsieur [F] [D] et Madame [J] [Y] épouse [D] et expliquer en quoi ;

— Indiquer si ces désordres rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils diminuent tellement cet usage que Monsieur [V] [G] et Madame [R] [E] épouse [G] ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix si elle les avait connus ;

— Dans l’hypothèse où Monsieur [V] [G] et Madame [R] [E] épouse [G] entendraient demander une restitution d’une partie du prix de vente, fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Etablir une chronologie et un descriptif des travaux réalisés sur le mur litigieux et dire s’ils étaient suffisants et s’ils ont été réalisés dans les règles de l’art ;

— Préciser notamment si des travaux ou interventions réalisés depuis la vente ont pu être à l’origine des infiltrations litigieuses ;

— Dire si les désordres constatés résultent d’une situation ou d’un évènement antérieur ou postérieur à la vente ou s’ils sont la conséquence d’une usure normale ;

— Rechercher notamment si des évènements climatiques particuliers intervenus dans des temps voisins de la vente peuvent être à l’origine de l’apparition de désordres non visibles avant la vente ;

— Dire si ce désordre est lié au décaissement par Monsieur [U] [X], voisin des consorts [G] demeurant au [Adresse 2], d’une surface d’un mètre sur le mur NORD des consorts [G] ;

— Indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de reprise et/ou de remise en état des lieux permettant d’assurer une réfection pérenne de l’immeuble ;

— Chiffrer les travaux quelle que soit leur nature, propres à remédier aux désordres constatés ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre à une juridiction ultérieurement saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi et/ou pouvant résulter des travaux de remise en état

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

— Constater tout éventuel accord intervenant entre les parties ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du Tribunal judiciaire d’Alès dans les SIX MOIS suivant le versement de la consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera, à chaque partie une copie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que Monsieur [V] [G] et Madame [R] [E] épouse [G] verseront au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Alès une provision de 4000€ (quatre mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 08 Août 2025 délai de rigueur ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DISONS qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;

RAPPELONS que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il en fera rapport ;

COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise ;

RÉSERVONS les dépens qui suivront ceux de la procédure au fond ; si, toutefois, aucune instance sur le fond n’est engagée dans les QUATRE MOIS du dépôt du rapport d’expertise ou si l’expertise n’est pas diligentée, les dépens resteront, sauf meilleur accord des parties, à la charge de Monsieur [V] [G] et Madame [R] [E] épouse [G];

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [G] et Madame [R] [E] épouse [G] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [D] et Madame [J] [Y] épouse [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles

RESERVONS les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par,

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Simon LANES