Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [X]

Logement A204 Etage 2

39 Rue de la Garillère

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 octobre 2025

date des débats : 09 octobre 2025

délibéré au : 04 décembre 2025

RG N° N° RG 25/02196 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3ZA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [O] [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17 novembre 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SAMO a donné à bail à Madame [O] [X] un logement de type 1 situé 39 rue de la Garillère, 2ème étage, porte n° A204, à SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 247,26 euros pour le logement et 46,06 euros pour le stationnement, soit 293,30 euros, provision sur charges en sus.

Par la suite, Madame [O] [X] a donné congé de l’emplacement de stationnement.

Le 9 janvier 2025, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure :

d’avoir à régler la somme principale de 952,65 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 décembre 2024 ;de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance lié au risques locatifs ;de justifier de son occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [O] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— A titre principal, constater à compter du 9 février 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 9 mars 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [X], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [O] [X] à lui payer la somme de 1.586,71 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mars 2025 avec intérêts de droit à compter du 9 janvier 2025 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner Madame [O] [X] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 9 février 2025 ou du 9 mars 2025, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Condamner Madame [O] [X] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

A l’audience du 9 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, assurance désormais justifiée par la locataire.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 1731,20 euros selon le décompte arrêté au 6 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. Elle a en outre indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, indiquant l’absence de reprise du paiement des loyers.

Madame [O] [X], bien que régulièrement citée par remise à étude, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience. Il mentionne toutefois que Madame [O] [X] n’a pas pu être contactée.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…).

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (…).

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 21 mai 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 24 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [O] [X] le 9 janvier 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 952,65 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025 (conformément à la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail qui est de deux mois).

Dès lors, Madame [O] [X], occupante désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [O] [X] sera par ailleurs condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 327,63 par mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux, ladite somme étant augmentée des charges, avec revalorisation, indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

La SA CDC HABITAT SOCIAL s’est opposée à l’octroi de délais en l’absence de la locataire.

Madame [O] [X] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Le diagnostic social et financier mentionne que Madame [O] [X] n’a pas pu être contactée.

Ainsi, en l’absence d’éléments produits sur la situation de la locataire, en dépit de la reprise du paiement du loyer, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [O] [X], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.731,20 euros au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, somme à laquelle il convient de déduire les frais de procédure (112,22 euros), qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

En conséquence, Madame [O] [X] sera condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.618,98 euros au titre des loyers échus et impayés au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [O] [X] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 10 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.618,98 euros au titre des loyers échus et impayés au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que Madame [O] [X] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 39 rue de la Garillère, porte n° A204, 44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [O] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et ce, si nécessaire, avec l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 327,63 euros par mois, augmenté des charges avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [O] [X] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC