TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 15 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00070 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUB4

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [C], [K], [Y], [J] [N]

né le 26 Juin 1971 à [Localité 5]

de nationalité FRANCAISE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Barbara silvia GEELHAAR, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

S.C.I. IDA

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Olivia BETOE SCHWERDORFFER, avocat au barreau d’ALES, substitué par M^e Coralie GAY, avocat au barreau d’ALES, plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 11 Juin 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le quinze Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 23 septembre 2022, la SCI IDA donnait à bail meublé à Monsieur [C] [N] un appartement situé [Adresse 4] pour une durée d’une année à compter du 1er octobre 2022 pour un loyer de 500,00 €, plus charges. Le contrat mentionnait un dépôt de garantie de 1.000,00 €.

Le même jour, un état des lieux d’entrée était établi contradictoirement.

Le 4 août 2023, Monsieur [N] écrivait à sa bailleresse pour demander son intervention pour la réparation de la chaudière dont le circuit d’eau fuyait, les travaux faisant l’objet d’un devis pour une somme de 876,10 €.

Le 1er février 2024, la SCI IDA donnait congé à Monsieur [N] au 1er mai 2024 lui reprochant de ne pas respecter ses obligations contractuelles.

Le 2 février 2024, Monsieur [N] déposait plainte pour les menaces de violence à son égard proférées par le gérant de la SCI IDA.

Le 6 février 2024, le service d’hygiène de la Commune d'[Localité 6] établissait un certificat de non décence des lieux loués.

Le 8 février 2024, le service d’hygiène de la Commune d’Alès écrivait à la SCI IDA pour lui demander de mettre les lieux en bon état locatif.

Le 5 mars 2024, la Caisse d’Allocations Familiales écrivait à Monsieur [N] pour l’informer qu’elle suspendait le versement de l’allocation logement et qu’elle donnait à la bailleresse un délai de 18 mois pour effectuer les travaux.

Le 21 mars 2024, le service d’hygiène de la Commune d'[Localité 6] établissait un procès-verbal de constat de carence après avoir constaté que les travaux préconisés n’avaient pas été réalisés.

Le 30 mai 2024, Monsieur [N] donnait congé pour le 1er juin.

Le 17 juin 2024, la SCI IDA adressait un SMS au Conseil de Monsieur [N] pour l’informer qu’il reprenait ce jour possession de l’appartement en changeant les serrures en l’absence de son locataire pour faire l’état des lieux.

Le 6 janvier 2025, Monsieur [N] assignait la SCI IDA en restitution du dépôt de garantie de 1.000,00 € avec la majoration légale, plus celle de 3.000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En réponse, la SCI IDA demande que Monsieur [N] soit débouté de toutes ses demandes et reconventionnellement il soit condamné à lui payer la somme de 3.200,00 € en réparation de son préjudice, plus celle de 2.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 11 juin 2025, les parties, représentées, s’en rapportent à leurs écritures et déposent leurs dossiers.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 19 mai 2025

MOTIFS :

In limine litis, le juge entend rappeler que les baux d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi est d’ordre publique en application de son article 2 ce qui veut dire que les parties ne sauraient y déroger sous aucun prétexte. En l’espèce, c’est notamment le cas concernant le respect des délais de délivrance des congés et de la reprise du logement par la bailleresse avec toutes les conséquences de droit attachées au non-respect de la règle de droit.

I/ Sur le lien contractuel :

Il n’est contesté par aucune des parties qu’elles sont liées par le contrat de bail meublé signé entre elles le 23 septembre 2022 à effet du 1er octobre 2022.

II / Sur la restitution du dépôt de garantie :

Il résulte de l’application de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, il résulte de l’application de l’article 22 de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 1er juillet 2014, que le dépôt de garantie : " est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. "

Monsieur [N] demande la restitution par sa bailleresse du dépôt de garantie dont il n’est pas contesté qu’il a été versé lors de la signature du contrat de bail.

L’article 22 de la loi de 1989 crée un mécanisme automatique de restitution obligatoire du dépôt de garantie qui doit intervenir soit dans un délai d’un mois, soit dans un délai de deux mois.

Pour s’opposer à cette demande de restitution, la SCI IDA soutien son propre préjudice lors de la reprise de l’appartement qui lui aurait été restitué en très mauvais état locatif. Pour autant, ce moyen de défense ne peut être reçu dans la mesure où la SCI IDA n’a pas respecté les dispositions légales quant à la reprise du logement qui dans tous les cas aurait dû se faire par le biais d’un commissaire de justice, seul habilité en sa qualité d’officier ministériel à attester de l’état des lieux après le départ du locataire. La SCI ne peut plaider sa propre turpitude. Elle sera donc condamnée à rembourser le montant du dépôt de garantie avec la majoration applicable dès le premier mois de retard, étant observé que, si pour des raisons légitimes, à savoir les menaces de violences physiques à son encontre proférées par le gérant de la SCI par voie de message électronique, Monsieur [N] était peu enclin à donner sa nouvelle adresse, la SCI avait connaissance de l’identité de son Conseil, habilité à recevoir des fonds en son nom. En tout état de cause, la SCI IDA s’était déjà déclarée le 17 juin 2024 opposée à la restitution du dépôt de garantie.

III/ Sur les demandes de dommages et intérêts :

La demande de la SCI IDA à ce titre sera rejetée pour les motifs déjà invoqués ci-dessus. En se mettant hors la loi, elle ne peut prétendre à faire valoir un quelconque préjudice économique en l’absence de toute preuve recevable sur l’état de l’appartement après le départ du locataire.

Monsieur [N] demande la condamnation de la SCI IDA à lui payer la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, soutenant que sa bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état locatif. Il explique que pendant une année il a été obligé de se laver à l’eau froide et produit au soutien de sa demande son courrier du 4 août 2023, ainsi que le diagnostic décence réalisé par les services d’hygiène de la Commune d'[Localité 6].

Pour s’opposer à cette demande, la SCI IDA soutient que ce serait les manipulations hasardeuses de son locataire sur la chaudière qui seraient à l’origine du mauvais fonctionnement de celle-ci. Pour autant, ce n’est pas une fausse manipulation de Monsieur [N] qui peut expliquer une fuite sur le circuit d’eau chaude, désordre constaté par le service d’hygiène de la Commune d'[Localité 6]. Par ailleurs, le devis de la société BONNEFOI du 25 juillet 2023 fait état de la nécessité de remplacer pas moins de sept pièces laissant présumer de l’état d’usage de cette chaudière. Si le gérant de la SCI ADA explique dans un long courrier au service d’hygiène qu’il s’est déplacé à plusieurs reprises pour une remise en route de la chaudière, force est de constater qu’à aucun moment il n’a fait intervenir un professionnel malgré la redondance des pannes et alors qu’il avait déjà connaissance du devis de travaux réalisé par ledit professionnel à la suite de la visite d’entretien.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à son locataire. En conséquence, sa carence à ce titre ouvre droit à réparation pour son locataire. Il sera donc indemnisé de son préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 1.000,00 €, le matériel défectueux devant répondre d’un usage quotidien.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

La SCI IDA sera condamnée aux dépens.

Aucun motif d’équité ne permet d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 au profit de Monsieur [N] et la SCI IDA sera condamnée à lui payer la somme de 800,00 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au Greffe à la date indiquée, à l’issue des débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort.

Vu l’article 22 et 6 de la loi du 9 juillet 1989;

Vu l’article 1353 du code civil,

Condamne la SCI IDA à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 1.000,00 € en remboursement du dépôt de garantie, plus celle de 10 % mensuels au titre de la majoration légale à compter du 1er août 2024 jusqu’à la date du remboursement effectif et celle de 1.000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Rejette toute autre demande.

Condamne la SCI IDA aux entiers dépens.

Condamne la SCI IDA à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 800,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle l’exécution provisoire qui est de droit.

La Greffière Le Président

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT