TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/58868 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HVB

N°: 7

Assignation des :

10 et 21 Novembre 2023, et 29 Mai 2024

EXPERTISE[1]

[1] 3 Copies exécutoires

+ 1 copie expert

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société BOUCHERIE TERROIR, Société à responsabilité limitée

[Adresse 20]

[Localité 16]

représentée par Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS – #A0354

DEFENDEURS

Madame [W] [O] épouse [Y]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Madame [B] [O] épouse [H]

[Adresse 6]

[Localité 18]

Monsieur [A] [J]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 25] (GRANDE BRETAGNE)

Madame [X] [I] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Monsieur [F] [I]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Madame [K] [I] épouse [U]

[Adresse 9]

[Localité 22]

Madame [Z] [S]

[Adresse 5]

[Localité 21]

Madame [M] [L] veuve [I]

[Adresse 11]

[Localité 17]

Monsieur [R] [S]

[Adresse 5]

[Localité 21]

représentés par Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS – E0395

INTERVENANT FORCE :

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice la Société CDIM, S.A.S.

[Adresse 10]

[Localité 16]

représenté par Maître Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS – R197

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

La société BOUCHERIE TERROIR est locataire d’un local à usage commercial et d’un local à usage d’habitation, situés respectivement au rez-de-chaussée et au 1er étage d’un immeuble, soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 20] – [Localité 16].

Les locaux appartiennent à une indivision, dont les indivisaires sont finalement tous intervenus volontairement à la présente instance.

Par acte en date des 10 et 21 novembre 2023, la société BOUCHERIE TERROIR a assigné Madame [M] [L], Monsieur [R] [S] et « l’indivision de Madame [E] [O] » devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment :

de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,de voir autoriser la société BOUCHERIE TERROIR à cesser immédiatement le paiement des loyers, charges et accessoires se rapportant à la partie à usage d’habitation, jusqu’à parfait achèvement des travaux de remise en étatsubsidiairement d’être autorisé à consigner ces sommesde voir condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte du 29 mai 2024 les défendeurs ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à [Localité 16] en intervention forcée. Les procédures ont été jointes.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue le 18 juin 2024, et mise en délibéré au 02 août 2024.

À cette date le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 octobre 2024 pour observations des parties sur la régularité des assignations et interventions faites au nom ou à l’encontre de « l’indivision [O] » et sur l’intervention ou non du syndic de la copropriété.

Un nouveau renvoi a été accordé, et l’affaire a été plaidée le 10 décembre 2024.

La société BOUCHERIE TERROIR a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation, en augmentant la demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 6.000 euros.

En réplique à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à [Localité 16] forme protestations et réserves sur la mesure d’expertise, et sollicite la condamnation des indivisaires intervenant à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’articles 700 et aux entiers dépens.

Les membres de l’indivision sont intervenus à l’instance, en qualité de propriétaires ou nus-propriétaires indivis, Madame [M] [L] épouse [I] précisant sa qualité d’usufruitière et s’en rapportant au juge sur son éventuelle mise hors de cause.

Ils forment protestations et réserves sur la mesure d’expertise, et sollicitent le rejet des demandes de suspension ou de consignation des loyers de la société BOUCHERIE TERROIR et la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 13.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les interventions volontaires

Il convient de donner acte à tous les défendeurs, propriétaires, nus-propriétaires ou usufruitiers du bien loué à la société BOUCHERIE TERROIR de leur participation à la présente instance.

Il n’est pas opportun de mettre hors de cause Madame [M] [L] épouse [I] qui en qualité d’usufruitière a également intérêt à participer à la présente instance et aux opérations d’expertise le cas échéant, alors que des demandes connexes ont trait aux loyers dont elle bénéficie, en qualité d’usufruitière à hauteur de ses parts dans l’indivision.

II – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, et notamment un diagnostic structure réalisé le 14 novembre 2022 et un projet de maîtrise d’œuvre de travaux de restructuration du plancher de l’appartement du 1er étage de janvier 2024, que des fissures sont apparues au 1er étage de l’immeuble litigieux, dans la partie habitation louée avec le local commercial, au-dessus de ce dernier.

Ces désordres pourraient avoir un lien avec un affaissement des planchers de ce logement et/ou du plafond du commerce, peut-être causé par la pose dans le logement d’une dalle de béton d’un poids excessif.

A la lecture de ces éléments, il apparaît que les demandeurs justifient d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

III – Sur les demandes relatives à la suspension ou à la consignation d’une partie des loyers

La société BOUCHERIE TERROIR soutient qu’en raison des désordres qu’elle subit dans le bien loué, depuis l’entrée dans les lieux, elle est privée de la jouissance paisible du bien, et souligne le préjudice de jouissance quotidien, ainsi que les questions de sécurité notamment pour la clientèle et le personnel de la boucherie.

Elle considère que compte-tenu de la gravité des désordres, elle est fondée à sa prévaloir de l’exception d’inexécution pour être autorisée à suspendre le paiement des loyers relatifs à la partie habitation, qu’elle calcule à la somme de 2.635,92 euros par trimestre.

Subsidiairement, elle demande à être autorisée à consigner lesdits loyers.

Les défendeurs bailleurs s’opposent à ces demandes en faisant valoir que le locataire, qui a pris les lieux en l’état et parfaitement informé des démarches en cours relatives aux fissures, exploite tout à fait normalement son commerce, que l’état du logement ne présente aucune urgence ni aucun danger imminent, et que la méthode de calcul proposée pour la part de loyer relatif au local d’habitation est inexacte.

Il ressort des pièces produites et de la chronologie du dossier que la société BOUCHERIE TERROIR a effectivement pris à bail les locaux alors que ceux-ci présentaient déjà certaines fissures dans la partie logement (fissures dans lesquelles certains témoins avaient d’ailleurs été installés depuis 2020).

La demanderesse échoue à démontrer que ce sont ces fissures qui l’empêcheraient de jouir de la partie logement, qui en tout état de cause a été louée dans un état très vétuste, mais dont le locataire était parfaitement informé.

À l’heure actuelle, si la situation de l’immeuble rend très vraisemblablement nécessaire l’exécution de travaux, aucun des professionnels intervenus n’ont préconisé l’arrêt de l’activité commerciale du rez-de-chausée en raison d’un risque pour la sécurité des personnes ou des biens, pas plus que l’injonction de ne pas habiter le logement du 1er étage.

Aucune pièce ne démontre que le commerce ne serait pas exploité pour le moment dans des conditions normales.

Il n’y a donc pas, à ce stade de la procédure, de motifs suffisants pour faire droit aux demandes de suspension ou de consignation des loyers.

IV – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens ainsi que les parties le sollicitent : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société BOUCHERIE TERROIR.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie gardera la charge des frais irrépétibles engagés.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Donnons acte à Madame [W] [O] épouse [Y], Madame [B] [O] épouse [H], Monsieur [A] [J], Madame [X] [I] épouse [C], Monsieur [F] [I], Madame [K] [I] épouse [U], Madame [Z] [S], Madame [M] [L] veuve [I] et Monsieur [R] [S] de leur intervention à la présente instance ;

Accueillons la demande formée par la société BOUCHERIE TERROIR sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons en conséquence une mesure d’expertise et commettons

Monsieur [G] [D]

demeurant [Adresse 15], [Localité 23]

Téléphone : [XXXXXXXX03]

E-mail : [Courriel 28]

pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

— Se rendre sur place [Adresse 20] [Localité 16] en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;

Examiner l’ouvrage, le décrire ;

Examiner l’ensemble des désordres allégués par les demandeurs dans leurs écritures et les pièces au soutien de celles-ci, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;

Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;

Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

Donner son avis sur le fait que les travaux sont constitutifs d’un ouvrage en fournissant les éléments permettant d’aboutir à cette qualification ;

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité ;

Évaluer la valeur locative des locaux loués à usage d’habitation au 1er étage ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maitrise d’œuvre incluse ;

Fournir tous autres renseignements utiles ;

Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;

En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;

Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société BOUCHERIE TERROIR exclusivement par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 14 mars 2025 ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 15 septembre 2025 et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Rejetons les demandes de la société BOUCHERIE TERROIR relatives à la suspension et à la consignation des loyers ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge de la société BOUCHERIE TERROIR ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 14 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 26], [Localité 17]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax [XXXXXXXX01]

✉ [Courriel 27]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX024]

BIC : [XXXXXXXXXX029]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [D] [G]

Consignation : 5 000 € par la société BOUCHERIE TERROIR, Société à responsabilité limitée

le 14 Mars 2025

Rapport à déposer le : 15 Septembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 26], [Localité 17].