TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e SEGUNDO (L0301)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e BENYOUNES (L0047)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/07216

N° Portalis 352J-W-B7G-CXGUG

N° MINUTE : 2

Assignation du :

17 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. NEXT FORMATION (RCS de [Localité 6] 441 583 135)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Jérôme BENYOUNES de la S.E.L.A.R.L. VINCI, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0047

DÉFENDERESSE

S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE (RCS de [Localité 7] 305 302 689)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la S.E.L.A.S. RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

Décision du 30 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/07216 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGUG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 12 Mai 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, puis prorogé successivement au 9, au 24 et au 30 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 mai 2017, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a donné à bail commercial à la S.A.S. NEXT FORMATION des locaux d’une superficie d’environ 1.686,50 m2 situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble dénommé « Le Print » sis [Adresse 2] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2017 afin qu’y soit exercée une activité de bureaux commerciaux, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 557.662 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir, une franchise de douze mois de loyer répartie sur les mois de juillet et août des six premières années 2017 à 2022 étant accordée par la bailleresse, cette dernière s’engageant en outre à effectuer une demande de dégrèvement auprès de l’administration fiscale relative à la taxe annuelle sur les bureaux, la preneuse ne s’estimant en principe pas soumise à celle-ci en raison de son activité de formation professionnelle.

Par acte sous signature privée en date des 29 décembre 2020 et 5 janvier 2021, les parties ont conclu un avenant n°1 au contrat de bail commercial aux termes duquel : la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a accordé à la S.A.S. NEXT FORMATION une franchise supplémentaire de quatre mois de loyer répartie sur les mois d’octobre et novembre de l’année 2020, et sur les mois de janvier et février de l’année 2021 ; la S.A.S. NEXT FORMATION s’est engagée à régler à la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE la somme de 156.977,91 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires après déduction de la franchise susvisée, et à l’exclusion de la taxe annuelle sur les bureaux d’un montant de 128.407,81 euros faisant l’objet d’une demande de dégrèvement en cours d’instruction par l’administration fiscale, cette dernière somme ayant cependant vocation à être versée en cas de décision de rejet dudit dégrèvement.

Par courriel adressé par l’intermédiaire de son mandataire et administrateur de biens en date du 20 janvier 2022, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a informé la S.A.S. NEXT FORMATION que la demande de dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux au titre des années 2017 à 2020 avait été rejetée par l’administration fiscale.

Décision du 30 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

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Par lettre recommandée en date du 16 février 2022 réceptionnée le 18 février 2022, la S.A.S. NEXT FORMATION a demandé à la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE de former sans délai un recours contentieux à l’encontre de cette décision de l’administration fiscale.

Lui reprochant de ne pas avoir respecté les termes de l’avenant n°1, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a, par lettre recommandée en date du 6 mai 2022, mis en demeure la S.A.S. NEXT FORMATION de lui verser la somme de 128.407,81 euros, et en l’absence de règlement lui a, par acte d’huissier en date du 20 mai 2022, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur cette somme en principal, outre le coût de l’acte d’un montant de 394,23 euros, soit sur la somme totale de 128.802,04 euros.

Par exploit d’huissier en date du 17 juin 2022, la S.A.S. NEXT FORMATION a fait assigner la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer à titre principal, et en octroi de délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois à titre subsidiaire.

Par ordonnance contradictoire en date du 2 février 2024, le juge de la mise en état a notamment : constaté que la demande de communication de documents formée par la S.A.S. NEXT FORMATION à l’encontre de la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE était devenue sans objet ; et condamné la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer à la S.A.S. NEXT FORMATION la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En cours d’instance, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 14 mai 2024 réceptionnée le 21 mai 2024, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a mis en demeure la S.A.S. NEXT FORMATION de lui régler sous huitaine la somme de 92.191,37 euros correspondant au montant de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017 à 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, la S.A.S. NEXT FORMATION demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, de l’article 231 ter du code général des impôts, et des articles 1231-1 et 1343-5 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– débouter la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE de l’ensemble de ses demandes ;

– constater qu’elle s’est acquittée des sommes réclamées par la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE au titre de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2020 à 2024 ;

– à titre principal, juger qu’elle n’était pas redevable de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017 à 2020 ;

– juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 20 mai 2022 a été délivré de mauvaise foi par la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE ;

– constater que la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE n’apporte pas la preuve du paiement de la taxe annuelle sur les bureaux auprès de l’administration fiscale dont elle réclame le règlement dans le cadre du commandement de payer litigieux ;

– en conséquence, juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 20 mai 2022 est nul et de nul effet ;

– en conséquence, débouter la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE de ses demandes en paiement ;

– à titre subsidiaire, juger que la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a manqué à ses obligations contractuelles ;

– en conséquence, condamner la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE à lui payer la somme de 81.231,87 euros, à parfaire au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements répétés de la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE à ses obligations contractuelles ;

– ordonner la compensation des créances réciproques des parties ;

– à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de paiement d’une durée de vingt-quatre mois à compter de la date de signification du jugement à intervenir pour régler les sommes qui seront, le cas échéant, considérées comme exigibles par le tribunal sur le fondement du commandement de payer en date du 20 mai 2022 ;

– en tout état de cause, condamner la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE aux dépens, avec distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. VINCI, sans que la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE puisse prétendre au paiement des frais et honoraires de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 20 mai 2022.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. NEXT FORMATION fait valoir, à titre principal, que c’est de mauvaise foi que la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE lui a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux dans la mesure où ce dernier, d’une part est fondé sur une créance portant sur la taxe annuelle sur les bureaux que la bailleresse savait ne pas être due, et d’autre part est intervenu alors même que se poursuivaient des échanges entre les parties au sujet d’un éventuel recours contre la décision de l’administration fiscale refusant le dégrèvement de la taxe contestée. Elle précise que la défenderesse n’apporte pas la preuve du paiement de ladite taxe auprès de l’administration fiscale à l’appui de sa demande de remboursement, ce qui justifie l’annulation du commandement de payer ainsi que le rejet des prétentions adverses.

À titre subsidiaire, elle indique s’être acquittée du montant de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2020 à 2024, si bien que le litige ne porte désormais que sur celle des années 2017 à 2019, et souligne que la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a manqué à son obligation contractuelle de prendre toutes les dispositions nécessaires auprès de l’administration fiscale en vue d’obtenir le dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux dès lors qu’elle n’a pas accompli les diligences lui incombant en ne fournissant pas toutes les preuves nécessaires à l’obtention de ce dégrèvement, ce qui lui a causé un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts à son profit dont le montant doit correspondre à celui de la taxe appelée pour les années 2017 à 2019 dont le dégrèvement n’a pu être obtenu.

À titre infiniment subsidiaire, elle avance que sa situation financière justifie que lui soient octroyés les plus larges délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 juillet 2024, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE sollicite du tribunal, de :

– débouter la S.A.S. NEXT FORMATION de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à lui payer la somme de 92.191,37 euros en remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017 à 2024, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 20 mai 2022, date de signification du commandement de payer, sur la somme de 83.345,89 euros ;

– condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. NEXT FORMATION aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE fait remarquer que pèse sur elle uniquement une obligation de déposer une demande de dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux auprès de l’administration fiscale, et non une obligation d’obtenir une décision favorable de la part de cette dernière, de sorte qu’elle a exécuté ses obligations contractuelles en formulant à plusieurs reprises une telle demande, ce qui justifie son action en remboursement de ladite taxe au titre des années n’ayant pas fait l’objet de dégrèvement.

Décision du 30 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

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Elle s’oppose à toute nullité du commandement de payer litigieux, faisant observer que le fait de reprocher un manquement contractuel à la preneuse auquel il n’a pas été remédié malgré plusieurs mises en demeure ne peut caractériser une quelconque mauvaise foi. Elle précise avoir entrepris l’ensemble des démarches nécessaires au dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux auprès de l’administration fiscale avec diligence et à ses frais, et avoir d’ailleurs obtenu plusieurs décisions de la part de cette dernière accordant un tel dégrèvement.

Elle conteste être redevable de quelconques dommages et intérêts en l’absence de faute de sa part, la demande adverse n’étant en outre fondée ni en son principe, ni en son quantum.

Elle argue que les difficultés financières alléguées par sa locataire ne sont pas démontrées, et que cette dernière a déjà pu bénéficier des plus larges délais de fait, ce qui justifie le rejet de tout délai supplémentaire.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 novembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2025, et la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2025, puis prorogée successivement au 9, au 24 et au 30 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. NEXT FORMATION aux fins de voir « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’action principale en nullité du commandement de payer

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Enfin, selon les dispositions du I, du II et du V de l’article 231 ter du code général des impôts, une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d’Île-de-France, composée de [Localité 7] et des départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-[Localité 9], du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Yvelines. Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux. La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable. Sont exonérés de la taxe notamment : 2° bis A) les locaux spécialement aménagés pour l’archivage administratif et pour l’exercice d’activités de recherche ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel.

Il y a lieu de rappeler que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 8 – CHARGES ET ACCESSOIRES DU LOYER » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE et la S.A.S. NEXT FORMATION par acte sous signature privée en date du 17 mai 2017 stipule : « 8.2 – Contribution, Impôts et Taxes : Le Preneur acquittera ses contributions personnelles, dont la Contribution Économique Territoriale, taxes locatives et autres de toute nature relatives à son activité et auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis de sorte que le Bailleur ne soit jamais recherché à ce sujet. Il devra notamment rembourser au Bailleur […] la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage en Île-de-France » (pièce n°1 en demande et en défense, page 6).

La clause intitulée « ARTICLE 37 – MODIFICATIONS AUX CONDITIONS GÉNÉRALES DU BAIL » insérée aux conditions particulières du contrat de bail commercial prévoit quant à elle : « ARTICLE 8 – CHARGES ET ACCESSOIRES DU LOYER […] 8.2 – Contribution, impôts et taxes : Il est précisé à cet article que l’activité du Preneur n’étant pas soumise au paiement de la taxe annuelle sur les bureaux, le Bailleur s’engage à faire une demande de dégrèvement auprès de l’administration fiscale. Le Preneur devra fournir au Bailleur l’ensemble des justificatifs demandés par l’administration pour accorder un dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux et devra notamment supporter les frais de métrage du géomètre pour justifier de la nature des surfaces aménagées par le Preneur. Toutefois, en cas de refus de l’administration ou à défaut de remise desdits justificatifs, le Preneur s’engage à rembourser au Bailleur la taxe annuelle sur les bureaux conformément à l’article 8.2 des conditions générales » (pièce n°1 en demande et en défense, page 25).

La clause intitulée « ARTICLE 4 – OBLIGATIONS DU LOCATAIRE » insérée à l’avenant n°1 conclu par acte sous signature privée en date des 29 décembre 2020 et 5 janvier 2021 énonce que : « Le Preneur est, à ce jour, redevable de la somme de 285.385,72 euros […] au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus au titre du Bail, incluant notamment la taxe sur les bureaux. Il est toutefois convenu entre les Parties que le Preneur s’oblige à régler, au plus tard à la signature des présentes, la somme de 156.977,91 euros […] correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires dus au titre du Bail déduction faite de la franchise octroyée conformément aux termes de l’article 1 ci-dessus et des sommes dues au titre de la taxe sur les bureaux et ce, uniquement en raison de la demande de dégrèvement initiée par le Bailleur à la demande du Preneur en raison de son activité dans les Locaux Loués et pour laquelle il attend, à ce jour, une réponse de l’Administration fiscale, selon décompte provisoire annexé aux présentes, lequel ne constitue nullement un solde de tout compte. En tout état de cause, le Bailleur ne renonce nullement aux sommes refacturées au titre de la taxe sur les bureaux tant que l’Administration fiscale ne se sera pas prononcée. […] Il est par ailleurs précisé que dans le cas où l’Administration fiscale refuserait ledit dégrèvement, le Preneur s’engage d’ores et déjà à régler au Bailleur, à première demande de ce dernier, le solde restant dû correspondant à la taxe sur les bureaux à hauteur de la somme de 128.407,81 euros » (pièces n°2 en demande et n°33 en défense, pages 3 et 4).

Enfin, la clause intitulée « ARTICLE 21 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial mentionne qu’ : « À défaut de paiement à son échéance d’une somme quelconque due en vertu du présent Bail, qu’il s’agisse de loyers, charges, taxes, pénalité, frais de poursuites ou de recouvrement […], et après un commandement de payer ou d’exécuter resté un mois sans effet, le présent Bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité. Le Juge des Référés sera compétent, en cas de besoin, pour ordonner l’expulsion du Preneur » (pièce n°1 en demande et en défense, page 18).

De fait, il est établi : que par lettres adressées par l’intermédiaire de sa mandataire en date du 4 juin 2018, du 17 octobre 2019 et du 17 janvier 2021, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a formé auprès de l’administration fiscale une demande de dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017 et 2018, puis des années 2017 à 2020 ; et que par décision en date du 7 décembre 2021 notifiée par lettre recommandée expédiée le 10 décembre 2021 et réceptionnée le 13 décembre 2021, l’inspectrice des finances publiques responsable du pôle d’évaluation des locaux professionnels a indiqué qu’ « en conclusion, votre réclamation portant sur une demande de dégrèvement partielle de la TSBCS pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020 est rejetée » (pièces n°3, n°5, n°10 et n°15 en défense).

De plus, il est démontré : que par courriel adressé par l’intermédiaire de son mandataire et administrateur de biens en date du 20 janvier 2022, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a informé la S.A.S. NEXT FORMATION que la demande de dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux au titre des années 2017 à 2020 avait été rejetée par l’administration fiscale ; et que par lettre recommandée en date du 6 mai 2022, la bailleresse a adressé à sa locataire une relance d’avoir à lui verser la somme de 128.407,81 euros en remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017 à 2020 (pièces n°3 en demande, et n°16 et n°0 en défense).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE justifie, d’une part avoir formé une demande de dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017 à 2020 auprès de l’administration fiscale, laquelle a été rejetée, et d’autre part avoir sollicité le remboursement de cette taxe auprès de sa locataire, laquelle demande est restée sans effet, de sorte qu’elle était en droit de faire délivrer à la preneuse un commandement de payer portant sur le paiement de cette taxe sans qu’une quelconque mauvaise foi de sa part ne soit caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.S. NEXT FORMATION tiré de la mauvaise foi de la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE dans la délivrance du commandement de payer en date du 20 mai 2022 est inopérant.

Sur le moyen tiré de l’absence de preuve du paiement des taxes réclamées

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d’une des mentions légales susvisées, à l’exclusion d’une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l’absence de justificatif joint à l’acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer en date du 20 mai 2022 : contient toutes les mentions relatives à l’identité et aux coordonnées de la bailleresse, de la preneuse et de l’huissier instrumentaire, ce qui n’est pas contesté ; indique explicitement que « mon demandeur entend se prévaloir, si bon lui semble et sous toutes réserves, de la clause résolutoire insérée dans le bail et qu’en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai d’UN MOIS à compter de la date de cet acte, il se pourvoira devant le Tribunal pour entendre constater, si bon lui semble, la résiliation du bail et se faire ainsi autoriser à procéder à votre expulsion » ; et reproduit intégralement la clause résolutoire insérée au contrat de bail (pièces n°8 en demande et n°21 en défense).

Dès lors, il y a lieu de relever que le simple fait que le décompte annexé audit commandement ne comporte pas les justificatifs des règlements effectués par la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE auprès de l’administration fiscale ne saurait emporter la nullité de ce dernier, étant observé qu’en tout état de cause, celle-ci n’entend pas se prévaloir, dans le cadre de la présente instance, de la clause résolutoire visée dans cet acte.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.S. NEXT FORMATION tiré de l’absence de preuve par la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE des règlements effectués auprès de l’administration fiscale est inopérant, et de débouter la première de sa demande de nullité du commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 20 mai 2022.

Décision du 30 Septembre 2025

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Sur l’action subsidiaire en responsabilité contractuelle

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En vertu des dispositions de l’article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les dispositions de l’article 1231-2 de ce code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient à la S .A.S. NEXT FORMATION de démontrer l’existence d’un manquement contractuel commis par la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE, ainsi que d’un préjudice actuel, direct et certain en lien de causalité avec ledit manquement.

En l’espèce, les stipulations contractuelles ayant déjà été rappelées précédemment, il y a lieu de souligner que la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE s’est engagée à former une demande de dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux auprès de l’administration fiscale, et non à obtenir une décision favorable de dégrèvement, aucune obligation de résultat en ce sens n’étant prévue, ni à former un recours devant la juridiction administrative en cas de rejet dudit dégrèvement.

Or, force est de constater : que par lettres adressées par l’intermédiaire de sa mandataire en date du 4 juin 2018, du 17 octobre 2019 et du 17 janvier 2021, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE a formé auprès de l’administration fiscale une demande de dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017 et 2018, puis des années 2017 à 2020 ; et que par décision en date du 7 décembre 2021 notifiée par lettre recommandée expédiée le 10 décembre 2021 et réceptionnée le 13 décembre 2021, l’inspectrice des finances publiques responsable du pôle d’évaluation des locaux professionnels a indiqué qu’ « en conclusion, votre réclamation portant sur une demande de dégrèvement partielle de la TSBCS pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020 est rejetée » (pièces n°3, n°, n°10 et n°15 en défense), étant observé qu’il n’appartient pas à la présente juridiction, laquelle n’est pas compétente pour ce faire, de remettre en cause l’appréciation de l’administration fiscale.

Enfin, si par décisions en date du 28 juin 2023, l’administration fiscale a finalement accordé un dégrèvement partiel à hauteur de 41.979 euros sur le montant de 162.677 euros au titre de l’année 2020, à hauteur de 2.682 euros sur le montant de 124.109 euros au titre de l’année 2021, à hauteur de 2.722 euros sur le montant de 125.972 euros au titre de l’année 2022, et à hauteur de 2.839 euros sur le montant de 131.400 euros au titre de l’année 2023 (pièce n°27 en défense), cela démontre, d’une part que les diligences entreprises par la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE ont porté leurs fruits, et d’autre part qu’en tout état de cause, aucun dégrèvement total n’était justifié, ce que la locataire reconnaît d’ailleurs implicitement dès lors qu’elle indique elle-même, aux termes de ses écritures, que « par un virement du 23 mai 2025 (sic), la société NEXT FORMATION s’est acquittée des sommes réclamées par son bailleur au titre de la taxe sur les bureaux pour les années 2021 à 2023 inclus (Pièce n°15). De la même manière, la concluante a acquitté la taxe annuelle sur les bureaux 2020 et 2024 le 14 octobre 2024 (Pièce n°16) » (page 6 de ses dernières conclusions), sans cependant former aucune demande de remboursement au titre de ces années, ce qui établit qu’elle était bien redevable de la taxe annuelle sur les bureaux au titre de ces années.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE n’a commis aucun manquement contractuel, ce qui justifie le rejet des demandes de dommages et intérêts et de compensation judiciaire formées par la S.A.S. NEXT FORMATION.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. NEXT FORMATION de ses demandes de dommages et intérêts et de compensation judiciaire formées à l’encontre de la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Sur la créance de taxe annuelle sur les bureaux

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En vertu des dispositions de l’article 1221 dudit code, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte contenu dans la lettre recommandée de mise en demeure adressée par le conseil de la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE en date du 14 mai 2024 que la créance de taxe annuelle sur les bureaux de cette dernière au titre des années 2017 à 2024 s’élève à la somme de 92.191,37 euros (pièce n°30 en défense).

Cependant, il convient de déduire de cette somme les virements bancaires effectués par la preneuse d’un montant de 6.537,21 euros en date du 23 mai 2024, et d’un montant de 2.114,02 euros et de 2.308,27 euros en date du 14 octobre 2024 en règlement de la taxe annuelle sur les bureaux due au titre des années 2020 à 2024 (pièces n°15 et n°16 en demande).

La créance de la bailleresse s’élève donc à la somme de : 92.191,37 – 6.537,21 – 2.114,02 – 2.308,27 = 81.231,87 euros, étant observé que contrairement à ce que soutient à tort la locataire, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE produit aux débats la copie des chèques bancaires libellés à l’ordre du trésor public (pièce n°22 en défense), de sorte que cette dernière démontre avoir réglé les sommes réclamées à l’administration fiscale.

Décision du 30 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/07216 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGUG

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE la somme de 81.231,87 euros en remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017, 2018 et 2019.

Sur les intérêts moratoires

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, l’article 1344 du même code dispose que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE justifie avoir fait signifier à la S.A.S. NEXT FORMATION un commandement de payer en date du 20 mai 2022 valant mise en demeure portant notamment sur la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017 à 2019 (pièces n°8 en demande et n°21 en défense), ce qui justifie que les intérêts de retard courent à compter de cette date.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 81.231,87 euros que la S.A.S. NEXT FORMATION est condamnée à payer à la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE portera intérêts de retard au taux légal à compter du 20 mai 2022 jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que d’une part, la S.A.S. NEXT FORMATION a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette le cas échéant, et que d’autre part elle ne communique aucun élément relatif à sa situation financière et comptable, ce qui justifie le rejet de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. NEXT FORMATION, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 mai 2022, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE par acte d’huissier de justice en date du 20 mai 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION de ses demandes de dommages et intérêts et de compensation judiciaire formées à l’encontre de la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE,

CONDAMNE la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE la somme de 81.231,87 euros (QUATRE-VINGT-UN MILLE DEUX CENT TRENTE ET UN euros et QUATRE-VINGT-SEPT centimes) en remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2017, 2018 et 2019, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 20 mai 2022 jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE la somme de 4.500 (QUATRE MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. NEXT FORMATION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par la S.C.P.I. ÉPARGNE FONCIÈRE par acte d’huissier de justice en date du 20 mai 2022,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 30 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM