TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00697 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVY6

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [I]

né le 25 Décembre 1938 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Pierre yves RACAUD, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [D] [H] épouse [R]

née le 22 Mars 1958 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Christine MERE, avocat au barreau de NIMES, substituée par M^e Aude GUIRAUDOU SAMSON, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 20 Octobre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le quinze Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 juin 2019, prenant effet le 15 juillet 2019, Monsieur [S] [I] a donné à bail à [D] [R] un appartement, situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 400 euros.

Madame [D] [R] mettait fin à la location par lettre remise en propre le 30 janvier 2024.

Un état des lieux de sortie contradictoire était réalisé le 15 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, Monsieur [S] [I], a fait assigner Madame [D] [R] devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de paiement de la remise en état de l’appartement, et du solde des loyers.

A l’audience du 20 octobre 2025, Monsieur [S] [I], et Madame [D] [R], représentés par leur conseil respectif, ont déposé leurs dossiers.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [S] [I] demande au juge du contentieux et de la protection de :

— Débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Madame [R] au paiement de la somme de 6552,04 euros au titre des frais de remise en état,

— Condamner Madame [R] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’impayé de loyer,

— Condamner Madame [R] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [R] aux entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] fait notamment valoir qu’il a été nécessaire de faire une remise en état de l’appartement suite au départ de Madame [R], en raison de dégradations, non dues à la vétusté du logement. Il précise qu’un dépôt de garantie a bien été versée par Madame [R] à hauteur de 400 euros et qu’il convient de le prendre en compte.

S’agissant du loyer, Monsieur [I] explique qu’il reste un solde dû par Madame [R] correspondant au mois février et mars au prorata temporis (départ du logement le 15 mars), cette dernière ne justifiant pas de ce paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [D] [R] demande au juge de :

— Débouter Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes,

— Le condamner à payer à Madame [R] la somme de 400 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 mar 2024 au titre de remboursement du dépôt de garantie.

— Condamner Monsieur [I] à payer à Madame [R] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [R] fait valoir qu’elle n’est responsable d’aucune dégradation, la remise en état invoquée correspondant, selon elle, à des frais de rénovation d’un logement devenu trop usé par le temps. Elle se prévaut notamment de l’état des lieux d’entrée, lequel fait apparaître un mauvais état général du logement. Elle soutient que le jaunissement des plafonds est davantage imputable à l’humidité de l’appartement qu’à un usage fautif de sa part. Elle indique également que le requérant ne rapporte pas la preuve que les frais de réparation de la chaudière seraient dus à un défaut d’entretien qui lui serait imputable. De même, aucun élément n’est produit concernant le nombre de douilles et de tringles lors de l’entrée dans les lieux, de sorte qu’il ne peut lui être reproché leur remplacement. Elle fait enfin valoir que le remplacement de la serrure de la porte résulte de son usure et non de l’usage qu’elle en aurait fait.

S’agissant des sommes réclamées au titre des loyers, elle justifie d’un paiement de 430 euros intervenu le 15 février 2024 et estime que la somme de 270 euros doit être imputée sur le dépôt de garantie.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Au terme de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé »

Selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé, article 7 c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et article d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées »

En espèce, il ressort de l’examen des pièces produites que le contrat de bail liant les parties a été signé le 25 juin 2019 et que Madame [D] [R] a quitté les lieux le 15 mars 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par la SARL EDC.

L’état des lieux de sortie décrit un logement ancien, présentant de nombreux désordres et un défaut manifeste d’entretien. Il est notamment fait état de plafonds jaunis, de traces de moisissures dans plusieurs pièces, d’une vitre fendue, d’une aération bouchée dans la salle de bain, d’un fil électrique à nu en lieu et place d’une douille dans la chambre n°2, de traces noires sur le sol de la chambre n°1, ainsi que de mobilier de cuisine cassé et sale.

Les photographies annexées à l’état des lieux de sortie corroborent ces constatations, en faisant apparaître un logement insuffisamment entretenu, avec des traces de coulures sur un meuble de cuisine, des placards et un évier, encrassés, une accumulation de tartre dans le lavabo et la baignoire de la salle de bain, ainsi que la présence de palettes en bois abandonnées dans le jardin.

Les factures produites au dossier, et notamment celle relative à un nettoyage complet du logement pour un montant de 596,40 euros, apparaissent cohérentes et directement justifiées par l’état de saleté constaté lors de la restitution des lieux. Ce poste relève de l’obligation d’entretien courant pesant sur le locataire et sera, dès lors, retenu.

En revanche, s’agissant des travaux de peinture, il résulte de l’état des lieux d’entrée que des taches étaient déjà présentes dans la quasi-totalité des plafonds et des murs du logement. Ces désordres, accentués par le caractère ancien du bien, relèvent de la vétusté normale des lieux et non d’une dégradation imputable à la locataire. Ce poste ne saurait donc être mis à la charge de Madame [D] [R].

Concernant l’entretien de la chaudière, la facture produite d’un montant de 372,99 euros ne permet pas d’établir avec certitude que l’intervention correspond à un défaut d’entretien imputable à la locataire plutôt qu’à une réparation relevant de l’obligation du bailleur. En l’absence d’éléments probants suffisants, ce poste ne sera pas retenu.

S’agissant du volet de la porte d’entrée, il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’il fonctionnait normalement et aucune difficulté n’a été signalée par la locataire au cours de l’exécution du bail. L’état des lieux de sortie constate en revanche que le volet ne ferme plus à clé. La facture produite, d’un montant de 410 euros, correspond à la remise en état de cet équipement et doit être regardée comme consécutive à une dégradation imputable à la locataire. Ce poste sera donc pris en compte.

En ce qui concerne la reprise des sols, facturée pour un montant de 1 238,28 euros, l’état des lieux et la durée d’occupation du logement, environ cinq ans, révèlent un revêtement ancien et déjà usé à l’entrée dans les lieux. Les dégradations invoquées relèvent de l’usure normale et de la vétusté du logement. Ce poste ne peut être mis à la charge de la locataire et sera écarté.

S’agissant des meubles de cuisine détériorés, de la vitre fendue et des autres dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie, il convient de relever qu’aucun élément chiffré, devis ou facture, n’est produit. Faute de justification précise quant au coût des réparations invoquées, ces postes ne peuvent être retenus.

Concernant le remplacement des douilles entre l’entrée et la sortie des lieux, il ressort des éléments versés aux débats qu’une seule douille était manquante lors de l’état des lieux de sortie. Au regard de la facture produite, ce poste sera retenu à hauteur de la somme de 4,70 euros. ( 3,92 euros + TVA = 4,70 euros)

Enfin, aucun élément probant ne permet d’établir avec certitude la présence ou l’absence de tringles lors de l’entrée et de la restitution du logement. En l’absence de preuve suffisante, ce poste sera rejeté.

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie peut être affecté à la compensation des réparations locatives ou des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, dès lors qu’elles sont imputables au locataire.

En l’espèce, il a été retenu que Madame [D] [R] est redevable de la somme de 1 011,10 euros au titre des frais de remise en état du logement loué. En conséquence, le dépôt de garantie versé le 25 juin 2019, d’un montant de 400 euros, sera conservé par le bailleur et imputé sur cette somme.

Par suite, Madame [D] [R] sera condamnée à verser à Monsieur [S] [I] la somme de 611,10 euros, correspondant au solde restant dû au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre de l’arriéré de loyers :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux échéances convenues.

En l’espèce, Monsieur [S] [I] sollicite le paiement du loyer du mois de février 2024 ainsi que celui du mois de mars 2024, calculé au prorata de la durée d’occupation des lieux, soit jusqu’au 15 mars 2024.

Madame [D] [R] soutient avoir réglé la somme de 430 euros par chèque le 15 février 2024 et produit un relevé bancaire faisant apparaître le débit d’un chèque n° 9048320 d’un montant correspondant. Toutefois, elle ne justifie pas de l’identité du bénéficiaire de ce chèque, de sorte qu’il ne peut être établi que ce paiement a été effectué au profit du bailleur.

S’agissant du loyer du mois de mars 2024, Madame [D] [R] indique ne pas l’avoir acquitté, estimant qu’il devait être imputé sur le dépôt de garantie. Il est rappelé que le dépôt de garantie n’a pas vocation à se substituer au paiement des loyers, d’autant plus qu’en l’espèce il est destiné à être imputé sur les frais de remise en état du logement.

En conséquence, Madame [D] [R] sera condamnée à verser à Monsieur [S] [I] la somme de 600 euros au titre des loyers impayés pour les mois de février et mars 2024.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [R], partie perdante, supportera, la charge des dépens.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner les débiteurs au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 611,10 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à Monsieur [I] la somme de 600 euros au titre de l’arriéré de loyers ;

DEBOUTE Madame [D] [R] de sa demande de restitution de la somme de 400 euros correspondant au dépôt de garantie ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [D] [R] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

La Greffière, La Vice-Présidente chargée du contentieux et de la protection

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI