TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 24/00591 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMMB

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

Société IMMOBILIERE 3F

C/

[S] [P]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e WEILLER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [P]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [P]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

Exposé DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 avril 1998, la SA d’HLM AEDIFICAT aux droits de laquelle vient la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [P] sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer principal mensuel de 2724,69 francs, outre une somme de 235 francs s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Par avenant en date du 2 mars 2016, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail relatif à un emplacement de stationnement [Adresse 2] (référence T772P 0158) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 20,82 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 18 881,69 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [S] [P] le 24 juin 2024.

Par assignation du 3 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [P], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50%, sans préjudice des charges et subsidiairement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges ;,20 347,87 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 31 juillet 2024 ;350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2024. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties lors de l’audience du 20 mars 2025

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025 puis renvoyée à l’audience du 26 juin 2025 pour production des pièces relatives au dossier de surendettement déposé par le défendeur.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, a comparu, représentée par son conseil, indiquant que le défendeur a déposé un dossier de surendettement le 26 mars 2025, déclaré recevable par la commission de surendettement le 11 juin 2025, laquelle l’a orienté vers un réaménagement de la dette. En outre, elle actualise le montant de la dette locative à la somme de 27 482,18 euros, en précisant qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de mars 2022. Dans ces conditions, elle s’oppose à l’éventuel octroi de délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux du locataire, compte tenu de l’absence de reprise de paiement de ses charges courantes.

Monsieur [S] [P], comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette mais précisé qu’étant en situation de surendettement, il se trouve dans l’incapacité d’honorer le paiement de son loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société IMMOBILIERE 3F, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir informé la CCAPEX de la situation d’impayé de Monsieur [S] [P] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 18 881,69 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 28 août 2024.

Cependant, selon l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 4 septembre 2024, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de ladite loi prévoit que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges, de sorte qu’il ne peut solliciter le bénéfice des dispositions relatives à la recevabilité de son dossier de surendettement, lui permettant de solliciter des délais de paiement et son maintien dans les lieux.

La bailleresse ne sollicite pas non plus son maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement, qui ne seront donc pas accordés.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société IMMOBILIERE 3F, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 juin 2025, Monsieur [S] [P] lui restait lui devoir la somme de 27 482,18 euros.

Monsieur [S] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 27 482,18 euros à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux da locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment les coûts du commandement de payer du 27 juin 2024.

En revanche, compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [S] [P] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du contrat de bail, de l’âge du débiteur (70 ans), de sa situation de surendettement, et des conclusions du diagnostic social et financier, il convient à titre dérogatoire, d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision afin de permettre à l’intéressé d’envisager une mutation de logement notamment, et de pouvoir éventuellement bénéficier de délais de paiement et d’un maintien dans les lieux en cas d’évolution favorable de sa situation.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 avril 1998 entre la SA d’HLM AEDIFICAT, aux droits de laquelle vient la société IMMOBILIERE 3F, modifié par avenant en date du 2 mars 2016, d’une part et Monsieur [S] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 28 août 2024,

ORDONNE à Monsieur [S] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F, la somme de 27 482,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2025, terme de mai 2025 inclus,

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2024,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

LA GREFFIÈRE LA JUGE