COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 14/11/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/222

N° RG 23/01255

N° Portalis DB2O-W-B7H-CVJ3

DEMANDEUR :

S.A.S. ALTILUCE

prise en la personne de son représentant légal, M. [T] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Alice TOURREILLE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Benjamin PITCHO, de la SAS PITCHO FASSINA PETKOVA, avocat plaidant au barreau de PARIS substitué par M^e PETKOVA, avocate au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. LAURELUCE

représenté par M. [J] [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Charlotte PIERROZ, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Ludovic LOYER, avocat plaidant au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Septembre 2025

Délibéré annoncé au : 14 Novembre 2025

Exécutoire délivré le : 14/11/2025

Expédition délivrée le :

à : M^e TOURREILLE et M^e PIERROZ

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par huissier le 6/10/2023 par lequel la S.A.S. ALTILUCE, locataire commercial d’un chalet sis aux [Adresse 5], a assigné la S.C.I. LAURELUCE, propriétaire bailleur de celui-ci, devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa des articles 1217, 1231 et suivants, 1240 et suivants et 1719 du code civil et en exécution du bail commercial conclu le 6/10/2019 entre les parties, condamner cette dernière à :

— réaliser l’ensemble des travaux stipulés au bail commercial liant les parties sous astreinte de 500 € par jour de retard consistant dans :

§ le remplacement des deux baies vitrées dans la salle d’activité ;

§ les travaux nécessaires à l’étanchéité de la descente de la salle d’activités ;

§ l’installation et la rénovation de la rambarde du 1er étage et de la rambarde du 2e étage à changer ;

§ l’achèvement du remplacement de l’ensemble des volets défectueux à l’extérieur du bâtiment ;

§ la réparation de la fuite du toit au-dessus du vélux de la chambre ;

§ les travaux inclus dans le devis de la société Lafont pour remédier à la vétusté du local ;

— lui payer les sommes de 80 000 €, 15 000 € et 10 000 € en réparation respectivement de la perte de chiffre d’affaire, de la perte d’image et de réputation et des diligences avancées causées par la résistance abusive de la S.C.I. LAURELUCEdans l’exécution des travaux ;

— lui payer 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SAS Pitcho Fassina Pektova ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 30/4/2024 ayant rejeté les demandes de la S.A.S. ALTILUCE en exécution provisoire de travaux et paiement d’une provision et celle de la S.C.I. LAURELUCEen exécution de travaux d’entretien locatif, ainsi que celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de la S.A.S. ALTILUCE reçues le 8/1/2025 par lesquelles elle a demandé in fine, au même visa de textes et en invoquant que le bail met à la charge du bailleur tous les travaux prévus par le bail, ceux de l’article 606 du code civil, ceux rendus nécessaires par la vétusté et ceux de mise en conformité aux normes de sécurité rendus nécessaires pour maintenir la délivrance du bien conformément à sa destination contractuelle, de voir (selon sa présentation par ensembles et sous-ensembles comportant des doublons rappelés entre parenthèses) :

— condamner la S.C.I. LAURELUCE à réaliser l’ensemble des travaux stipulés dans le bail commercial liant les parties, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé 8 jours à compter de la signification du jugement, consistant dans :

§ la mise en sécurité de la cuve à gaz par la remise à niveau ;

§ le remplacement des fenêtres anciennes dépourvues de double vitrage dans le dortoir et la chambre du personnel ;

§ les travaux nécessaires à l’étanchéité de la descente de la salle d’activités ;

§ l’installation et la rénovation de la rambarde du 1er étage et de la rambarde du 2e étage à changer ;

§ l’achèvement du remplacement de l’ensemble des volets défectueux, sauf un, à l’extérieur du bâtiment ;

§ la réparation de la fuite du toit au-dessus du vélux de la chambre (demande initialement incluse dans cet ensemble et pour laquelle une demande distincte spécifique sous astreinte du même montant est réclamée) ;

§ la reprise intégrale de la peinture des façades extérieures, sous-toits et volets selon devis lafont (demande incluse dans cet ensemble et pour laquelle une demande séparée est également formée cumulativement d’un chef distinct sous la même astreinte) ;

— condamner la S.C.I. LAURELUCE à réaliser l’ensemble des travaux requis par la Commission de sécurité dans le bail commercial liant les parties, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé 8 jours à compter de la signification du jugement, à savoir :

§ traiter le local ski room et les locaux techniques comme local à risque important conformément à la prescription 14 SDIS du 21/9/2023 ;

§ isoler les appartements du personnel par des planchers hauts et des parois verticales coupe-feu conformément à la prescription 8 SDIS du 21/9/2023, 7 SDIS du 4/12/2023 et SDIS 20/6/2024 ;

§ isoler la réserve du rez-de-chaussée par des planchers hauts et des parois verticales coupe-feu conformément à la prescription 12 SDIS du 21/9/2023, 11 SDIS du 4/12/2023 et SDIS 20/6/2024 ;

§ s’assurer que les installations électriques soient conformes aux dispositions réglementaires et aux normes visées conformément à la prescription 15 SDIS du 21/9/2023, 13 SDIS du 4/12/2023 et SDIS 20/6/2024 ;

§ isoler les locaux à riques par des planchers hauts et des parois verticales coupe-feu et leur étendre la détection incendie conformément à la prescription 19 SDIS du 4/12/2023 et SDIS 20/6/2024 ;

§ exécuter les travaux de mise en conformité électrique selon calendrier de travaux validé par le SDIS, sauf à condamner la S.C.I. LAURELUCEà lui payer une provision de 46 152,22 € selon devis de ce chef ;

§ exécuter l’ensemble des travaux requis pour permettre en conformité aux normes en vigueur et aux normes de sécurité la totalité de l’installation électrique du local (demande insérée dans cet ensemble en y ajoutant une astreinte spécifique de même montant), telles que prescrites par le rapport Fontan de vérification triennale des installations de détection incendie du 3/8/2023, le rapport Bureau Vértiras Diagnostic de la vétusté de l’installation électrique, de la sécurité incendie et de l’installation des VMC du 31/10/2023, le rapport de vérification des installations électriques OcdS du 18/12/2023, le rapport de vérification réglementaire en exploitation de l’OCdS ERP sécurité contre l’incendie, ainsi que tous autres rapports concernant la mise en conformité aux règles de sécurité ainsi que prévu par le bail ;

— condamner la S.C.I. LAURELUCEà réaliser l’ensembles des travaux sous le contrôle d’un architecte qui établira un rapport de conformité aux frais exclusifs de cette dernière ;

— condamner la S.C.I. LAURELUCEà lui payer 118 269,02 € TTC en remboursement des dépenses que la S.A.S. ALTILUCE a exposées pour la mise en conformité avec les norrmes de sécurité, détaillées dans le tableau récapitulatif “total charges supportées pour sécurité” ;

— condamner la S.C.I. LAURELUCE à lui payer les sommes de 80 000 €, 15 000 € et 10 000 € en réparation respectivement de la perte de chiffre d’affaire, de la perte d’image et de réputation et des diligences avancées causées par la résistance abusive de la S.C.I. LAURELUCEdans l’exécution des travaux ;

— condamner la S.C.I. LAURELUCE à lui payer 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SAS Pitcho Fassina Pektova ;

Vu les dernières conclusions de la S.C.I. LAURELUCE reçues le 12/3/2025 par lesquelles elle a demandé de voir, au visa notamment des articles 606 et 1188 et suivants du code civil :

— rejeter les demandes adverses en jugeant qu’il existe des clauses contradictoires dans le bail, que le bailleur n’est tenu que des grosses réparations de l’article 606 du code civil, qu’il est expressément stipulé le transfert au preneur de l’obligation relative aux travaux de conformité et de sécurité ordonnées par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, sans recours contre le bailleur, que la S.C.I. LAURELUCE a bien exécuté ses obligations au titre des gros travaux, qu’aucune astreinte n’est nécessaire, sauf subsidiairement à en réduire le montant journalier à 10 € passé un délai de 3 mois au vu du sérieux des démarches déjà accomplies, et qu’aucun préjudice n’est justifié ;

— condamner la S.A.S. ALTILUCE à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 11/4/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été révoquée puis prononcée pour le 16/5/2025 et l’audience de plaidoirie maintenue au 12/9/2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

— sur les demandes principales

La solution du litige exige d’analyser les conditions légales des obligations entre bailleur et preneur et les stipulations exonératoires, le preneur soutenant que le bail n’a expressément pas exonéré le bailleur de ses obligations légales au vu de ses mentions expresses et de ses contradictions alors que, selon le bailleur, la contradiction entre les diverses stipulations devrait conduire à interpréter le bail comme exonératoire de tous travaux hors ceux de l’article 606 du code civil et pour les seules mises aux normes antérieures limitativement prévues in fine.

Il est constant en droit et selon les écritures des parties que le bailleur est tenu de plein droit, en application des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil :

— de “délivrer au preneur la chose louée” (art.1719 1°) “en bon état de réparations de toute espèce” (art.1720 al.1er) et de l’en garantir “pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail” (art.1721 al.1er), soit de sorte à assurer sa délivrance dans un état d’usage conforme à sa destination contractuelle, exempt de défauts et vices, d’un état d’usure excessif et de non conformité aux normes législatives ou règlementaires imposées à raison de cet usage ;

— “d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée” (art.1719 2°), soit de sorte à en conserver la substance en réparant les effets de la vétusté et de l’usure normale, et “de faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires pendant la durée du bail autres que les locatives” (art.1720 al.2), incluant toutes réparations telles que sus-citées autres que celles des menus équipements ou celles liées au fait personnel du preneur tel qu’un défaut d’entretien courant à sa charge, un usage non conforme ou une dégardation de son fait.

Le bailleur ne peut s’exonérer de tout ou partie de ces obligations légales qu’au moyen de clauses expresses y dérogeant de façon non équivoque dans les strictes limités de leur objet, sans pouvoir néanmoins porter atteinte à l’essence du contrat et donc à l’obligation de délivrance du bien en lui-même.

En l’espèce, l’objet du bail porte sur la mise à disposition des locaux “pour une capacité maximale de 66 personnes et 4 résidents, en conformité d’usage pour un centre d’accueil de collectivité type R 4e catégorie avec les autorisations nécessaires à ce type de fonctionnement” et a corrélativement pour destination exclusive l’exercice dans les lieux loués de l’activité professionnelle du preneur, mentionnée en exergue comme l’hébergement touristique et la gestion de centre de vacances, ce qui suppose à la fois que le preneur détienne les autorisations administratives propres à son activité et que le bailleur délivre substantiellement un bien en état de satisfaire à celles spécifiquement inhérentes au bien.

Au titre des charges et conditions prévues par l’article 3 du contrat, il est développé sous l’intitulé “entretien-réparation” que :

— le preneur devra rendre les lieux en état de réparations de toute nature, “le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du code civil (réparation des gros murs et voutes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier), tous autres travaux de réparations et d’entretien restant à la charge exclusive du preneur” de même qu’ “en outre, toutes les réparations, même celles visées par l’article 606 du code civil, qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, volets mécaniques, vitrines, glaces, vitres et fermetures… celui-ci étant tenu de les maintenir en bon état de propreté, d’entretien et de fonctionnement”.

— “le preneur fera son affaire personnelle de sorte à ce que le bailleur n’en soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité professionnelle dans les lieux mis à sa disposition”, “aura à sa charge toutes les transformations, améliorations et aménagements nécessités par l’exercice de son activité professionnelle”, en restera garant vis-à-vis du bailleur pour toute action correspondante de la part des voisins, et “devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, sans recours contre le bailleur à ce sujet”.

Pour autant, la première disposition, qui ne mentionne pas expressément déroger aux textes ci-avant exposés, ne fait que déterminer la répartition des travaux visés à l’article 1720 al.1er du code civil entre gros travaux et réparations locatives sans aucune référence à la substance de l’obligation d’entretien conforme à sa destination de l’article 1719 du code civil et notamment aux travaux de mise en conformité à sa destination pour cause de vétusté et d’inadaptation aux normes applicables, autrement que par déduction implicite de la présentation des obligations du preneur comme intégrant toutes celles non prévues à charge du bailleur, seules délimitées, a contrario de celle posée par la loi définissant les obligations du bailleur comme toutes celles non locatives.

Il ne peut donc être retenu de ce seul chef que le preneur a expressément, de façon univoque, entendu déroger à l’obligation susbtantielle du bailleur de maintenir le bien exempt de vices et défauts de conformité nés d’une usure normale ou de l’application des normes inhérentes au bien selon sa destination en assumant lui-même la charge des réparations corrélatives.

S’agissant de la seconde disposition invoquée comme dérogatoire au sujet des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité, force est de relever que :

— elle s’emplace dans la suite de l’obligation usuelle du preneur de faire son affaire personnelle de tout litige propre à son activité, laquelle est sans effet sur la répartition des obligations du bail entre les parties ;

— la référence aux “transformations, améliorations et aménagements nécessités par l’exercice de son activité professionnelle” ne vise pas des travaux de mise en conformité du bien mais les modifications de toute nature apportées par le preneur lui-même dans son activité, en rappelant de droit qu’elles ne sont pas opposables au bailleur y compris dans ses effets à l’égard du voisinage ;

— la dernière référence à l’obligation du preneur d’avoir à faire son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par des dispositions légales ou réglementaires, sans recours contre le bailleur, ne vise pas expressément les travaux de mise en sécurité imposée par de nouvelles normes et doit donc se limiter aux normes propres à l’activité du preneur indépendantes de l’obligation légale du bailleur de maintenir le bien en état de conformité, rien ne prévoyant en outre de déroger à l’obligation de délivrance concernant la conformité du bien à la date du bail, la clause étant rédigée au futur de l’indicatif et l’objet délivré portant précisément et substantiellement sur un bien destiné à y répondre à cette date par la référence à sa catégorie, sa conformité d’usage et ses autorisations corrélatives ainsi qu’exposé et retenu en exergue du chef de l’objet et de la destination définis par les parties.

Bien plus, il est également prévu littéralement au même chapitre sous l’intitulé “travaux” que :

— “le bailleur et le preneur s’accordent sur le fait de laisser à la seule charge du bailleur la totalité des frais et coûts liés à la conformité des locaux demandée à la suite du diagnostic sécurité, électricité, incendie ainsi que plus généralement, toute mise en conformité rendue nécessaire pour l’exercice par le preneur de son activité” ;

— “par convention entre les parties, le bailleur garde à sa charge toutes les grosses réparations ainsi que tous les remplacements et renouvellement d’équipements mobiliers et immobiliers”, à charge pour le preneur de “maintenir constamment les locaux en bon état et prendre à sa charge les petites réparations et frais de maintenance” ;

— “en outre, le bailleur s’oblige à repeindre toutes les façades extérieures ainsi que les sous-toits et les volets tous les 5 ans, quelque soit leur état”.

— “par ailleurs, le bailleur s’engage à satisfaire et réaliser les travaux nécessaires à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes et sera tenu d’exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués”.

Cette clause claire pose donc sans équivoque l’application du principe légal tenant à ce que le bailleur reste tenu, en sus des travaux de gros oeuvre, du remplacement de tous équipements pour une cause autre qu’un défaut d’entretien, soit pour cause de vétusté et, littéralement, pour des non conformités du bien aux normes de sécurité, électricité et incendie nécessaires à la destination prévue, telles qu’elles ont pu être envisagées au vu d’un diagnostic ou telles qu’elles pourraient apparaître ulétrieurement, ainsi que pour la mise en conformité qui serait requise par une autorité compétente à cet égard, incluant ainsi toute nouvelle norme.

L’ensemble est de fait en parfaite correspondance avec la spécificité et l’exclusivité de la destination du bien soumis en lui-même, en raison d’un acceuil collectif d’un public pouvant être très jeune, à des exigences techniques draconniennes de sécurité des équipements d’un local fondant une mise à dispostion adéquate au-delà de celle de murs et d’une couverture.

En tout état de cause, l’éventuelle contradiction apparente des stipulations n’a pas pour effet de déroger aux obligations légales du bail dans une limite qui serait cantonnée aux non conformités survenant en cours de bail mais de priver de tout effet possible les clauses ambigues devant comporter un caractère exonératoire expresse et sans équivoque.

Enfin, le bail reprend en dernière page sous l’intitulé “diagnostics obligatoires et supplétifs” les mentions de la prise en charge par le bailleur de la mise en conformité ensuite du diagnostic sécurité, électricité, incendie conduit par lui et ensuite des conclusions ou rappports de la Commission de sécurité qui doit intervenir en février 2020, dans les six mois de la signature du bail, mais encore, “plus généralement, à toute commision ou autorité administrative dont les conclusions ou décisions imposeraient la réalisation de travaux pour la mise aux normes des locaux loués conformment à l’activité déclarée du preneur” , la reprise de la référence au délai de 6 mois visé n’ayant simplement pas vocation à s’appliquer à cet égard et ne pouvant en soi être interprétée au contraire de la stipulation générale et en la priver de tout effet possible.

De plus, pour mémoire, il ne résulte ni des pièces produites, ni même d’une invocation du bailleur, que les mises en conformité exigées seraient imputables à l’apparition de nouvelles normes alors que, selon ces pièces, il apparaît qu’il s’agit de non conformités pré-existantes dont la reprise ou la vérification avaient déjà été rappelée sans succès avant le bail, ce que corrobore la succession des exigences de la commission de sécurité dans un laps de temps proche de la date du bail, et alors que le raisonnement invoqué par le bailleur n’offrirait au mieux qu’aux nouvelles non conformités un caractère exonératoire.

Par ailleurs, si une liste de travaux particuliers figure sous l’intiulé “travaux” par référence à l’obligation indicative de l’article L 145-40-1 du code commerce, elle prévoit bien que les parties s’entendent pour leur réalisation dans les 3 années suivantes dans une optique nécessaire de mise en conformité de défectuosités expressément pointées et relevant de l’obligation de délivrance conforme du bailleur (mise en conformité chaudière, étanchéité, rembardes de sécurité, remplacement des volets défectueux…) comme de celle stipulée de changement des équipements vétustes ou défectueux.

Il y a donc lieu d’ordonner l’exécution des travaux de peinture des façades, sous-toits et volets et de ceux de la liste d’équipements à changer, ainsi que les travaux prescrits par le SDIS et ceux de mise en conformité aux normes des installations électriques, sous astreinte suffisamment comminatoire pour en assurer l’exécution effective et sous la vérification d’un architecte pour les travaux de mise en conformité.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le preneur a exposé des frais selon décomptes produits pour des travaux de sécurité incombant au bailleur d’un total de 118 269,02 €, dont le remboursement doit donc être ordonné.

En revanche, il n’est pas justifié d’une défection de clientèle et d’une atteinte à l’image du preneur au seul justificatif d’une plainte d’un uasager pour les rembardes mal sécurisées, ni d’un préjudice causé de mauvaise foi par le bailleur, de sorte que les demandes correspondantes seront rejetées.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile,la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La S.C.I. LAURELUCE succombant pour l’essentiel à l’instance doit donc être tenue, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 6 000 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

DIT que le bail du bail commercial conclu le 6/10/2019 entre la S.A.S. ALTILUCE et la S.C.I. LAURELUCE oblige cette dernière en sa qualité de bailleur, à ses frais, à achever les travaux mentionnés dans la liste sous l’intitulé “travaux”, refaire tous les 5 ans la peinture de la façade extérieure et des sous-toits, exécuter une installation électrique conforme aux normes, exécuter les travaux de sécurité incendie prescrits par toute commission de sécurité, réparer la fuite du toit au-dessus d’un vélux et plus généralement exécuter tous travaux de maintien de la conformité du bien à l’usage prévu pour l’activité du preneur dont les réparations de vétusté, sauf travaux d’entretien et menues réparations courants à charge du preneur ;

ENJOINT la S.C.I. LAURELUCE, sous astreinte provisoire au profit de la S.A.S. ALTILUCE de 300 € par jour de retard pendant 6 mois passé un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, à exécuter les travaux suivants :

§ la mise en sécurité de la cuve à gaz par sa remise à niveau ;

§ le remplacement des fenêtres anciennes dépourvues de double vitrage dans le dortoir et la chambre du personnel ;

§ les travaux nécessaires à l’étanchéité de la descente de la salle d’activités ;

§ l’installation et la rénovation de la rambarde du 1er étage et de la rambarde du 2e étage à changer ;

§ l’achèvement du remplacement de l’ensemble des volets défectueux, sauf un, à l’extérieur du bâtiment ;

§ la réparation de la fuite du toit au-dessus du vélux de la chambre ;

§ la reprise intégrale de la peinture des façades extérieures, sous-toits et volets selon devis Lafont ;

ENJOINT la S.C.I. LAURELUCE, sous astreinte provisoire au profit de la S.A.S. ALTILUCE de 300 € par jour de retard pendant 6 mois passé un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, à exécuter les travaux suivants :

§ traiter le local ski room et les locaux techniques comme local à risque important conformément à la prescription 14 SDIS du 21/9/2023 ;

§ isoler les appartements du personnel par des planchers hauts et des parois verticales coupe-feu conformément à la prescription 8 SDIS du 21/9/2023, 7 SDIS du 4/12/2023 et SDIS 20/6/2024 ;

§ isoler la réserve du rez-de-chaussée par des planchers hauts et des parois verticales coupe-feu conformément à la prescription 12 SDIS du 21/9/2023, 11 SDIS du 4/12/2023 et SDIS 20/6/2024 ;

§ s’assurer que les installations électriques soient conformes aux dispositions réglementaires et aux normes visées conformément à la prescription 15 SDIS du 21/9/2023, 13 SDIS du 4/12/2023 et SDIS 20/6/2024 ;

§ isoler les locaux à riques par des planchers hauts et des parois verticales coupe-feu et leur étendre la détection incendie conformément à la prescription 19 SDIS du 4/12/2023 et SDIS 20/6/2024 ;

§ exécuter l’ensemble des travaux requis pour permettre en conformité aux normes en vigueur et aux normes de sécurité la totalité de l’installation électrique du local, telles que prescrites par le rapport Fontan de vérification triennale des installations de détection incendie du 3/8/2023, le rapport Bureau Vértiras Diagnostic de la vétusté de l’installation électrique, de la sécurité incendie et de l’installation des VMC du 31/10/2023, le rapport de vérification des installations électriques OcdS du 18/12/2023, le rapport de vérification réglementaire en exploitation de l’OCdS ERP sécurité contre l’incendie, ainsi que tous autres rapports concernant la mise en conformité aux règles de sécurité, le tout sous le contrôle d’un architecte qui établira un rapport de conformité aux frais exclusifs de cette dernière ;

CONDAMNE la S.C.I. LAURELUCE à payer à la S.A.S. ALTILUCE la somme de 118 269,02 € TTC en remboursement des frais et travaux avancés par le preneur pour pallier l’inexécution du bailleur de ses obligations de mise en conformité sécure ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la S.C.I. LAURELUCE à payer la S.A.S. ALTILUCE une somme de 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE la S.C.I. LAURELUCE ;aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Alice TOURREILLE.

Ainsi jugé et prononcé le 14 novembre 2025, la minute étant signé par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière.

La Greffière Le Président