Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 5 février 2026, n° 25/01985

TJ Paris 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la SCI FLANDRE-CRIMÉE n'a pas démontré avoir satisfait à son obligation de paiement, justifiant ainsi la condamnation au paiement des charges.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
Le tribunal a jugé que le syndicat était fondé à demander le remboursement des frais de mise en demeure et de relance, conformément à la loi.
Accepté
Droit à une indemnité pour frais irrépétibles
Le tribunal a estimé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens, justifiant ainsi l'indemnité demandée.
Rejeté
Préjudice causé par le défaut de paiement
Le tribunal a jugé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard dans le paiement, et que la SCI n'a pas agi de mauvaise foi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 5 févr. 2026, n° 25/01985
Numéro(s) :	25/01985
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ROJATBenjamin JAMI
Parties :	Syndicat des coproprietaires “ SDC FLANDRE ” de l' ensemble immobilier sis [ Adresse 2 ] c/ S.C.I. FLANDRES-CRIMEE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Benjamin JAMI

Copie certifiée conforme à:

— Maître Benjamin JAMI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01985

N° Portalis 352J-W-B7J-C6EHS

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires “SDC FLANDRE” de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet WALCH (S.A.S.U), S.A.S.U

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. FLANDRES-CRIMEE

[Adresse 4]

[Localité 7]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01985 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6EHS

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI FLANDRE-CRIMÉE est propriétaire des lots de copropriété 2 et 22 de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 19ème.

Par exploit du 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 19 juin 2025.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

— CONDAMNER la société SCI FLANDRES-CRIMEE au paiement d’une somme de 7.615,43 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4e trimestre 2024 incluse).

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER la société SCI FLANDRES-CRIMEE au paiement d’une somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

— CONDAMNER la société SCI FLANDRES-CRIMEE à verser au Syndicat des copropriétaires « SDC FLANDRE » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

La SCI FLANDRE-CRIMÉE a été citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, elle n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI FLANDRE-CRIMÉE est propriétaire des lots 2 et 22 de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 19ème.

Au soutien de sa demande principale, il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mars 2023 et 22 avril 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023 et fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025,

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024,

— les contrats de syndic pour les périodes du 22 avril 2024 au 21 octobre 2025 et du 10 avril 2025 au 9 octobre 2026.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 7.285,43 euros sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024.

La SCI FLANDRE-CRIMEE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, appels provisions charges et travaux du quatrième trimestre 2024 inclus, avec capitalisation des intérêts échus annuellement.

2- Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 330 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

—  06/11/2023 mise en demeure du 23/10/23 :60,00 €

—  06/11/2023 relance mise en demeure 31/10/23 :30,00 €

—  06/03/2024 mise en demeure du 08/02/24 :60,00 €

—  07/06/2024 mise en demeure du 25/04/24 : 60,00 €

—  07/06/2024 relance mise en demeure du 06/05/24 :30,00 €

—  02/08/2024 mise en demeure du 18/07/24 :60,00 €

—  02/08/2024 relance mise en demeure du 25/07/24 :30,00 €

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une première mise en demeure adressée à la SCI FLANDRE-CRIMÉE, dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, distribuée le 25 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Toutefois, les contrats de syndic pour la période antérieure au 26 avril 2024 ne sont pas produits de sorte qu’il est impossible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations durant cette période qui ne sont par conséquent pas retenus.

Le contrat de syndic conclu pour la période du 22 avril 2024 au 21 octobre 2025 fixe la rémunération des mises en demeure et des relances à hauteur respectivement de 60 euros et 30 euros.

Le syndicat des copropriétaires apparait fondé en sa demande d’indemnisation de la somme de de 60 euros au titre de la mise en demeure datée du 18 juillet 2024 et de la somme de 30 euros au titre de la relance du 25 juillet 2024.

La SCI FLANDRE-CRIMÉE sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 90 euros au titre des frais de recouvrement.

3- Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI FLANDRE-CRIMÉE de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI FLANDRE-CRIMÉE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI FLANDRE-CRIMÉE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI FLANDRE-CRIMÉE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI FLANDRE-CRIMEÉ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Paris 19ème arrondissement les sommes de :

—  7.285,43 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, appels provisions sur charges et sur travaux du 4ème trimestre 2024 inclus ;

—  90,00 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] du surplus de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI FLANDRE-CRIMÉE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente