TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00849 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CRNX

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. MAZEL

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne CANDILLON, avocat au barreau d’ALES plaidant/postulant

DÉFENDEURS :

Association TUTELAIRE DE GESTION prise en la personne de son représentant légal dont le siège en qualité de curateur de Monsieur [B] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Julie PELADAN, avocat au barreau d’ALES plaidant

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Julie PELADAN, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 16 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance du Premier président de la Cour d’appel de [Localité 6] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le sept Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2013 avec prise d’effet au 15 décembre 2023, la SCI MAZEL a donné à bail à Monsieur [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 415 €.

M [Y] a été placé sous curatelle renforcée le 31 décembre 2013, confiée à l’ATG.

Suite au départ de M. [Y] un état des lieux de sortie a été effectué le 28 juin 2022 en présence de ce dernier et de l’ATG.

Le 3 août 2022, la SCI MAZEL adressait à l’ATG un courrier récapitulant les travaux à réaliser compte tenu de dégradations constatées et reconnues par M. [Y] à la signature de l’état des lieux de sortie

Sans réponse de l’ATG sur la prise en charge des travaux à réaliser, la SCI MAZEL a réalisé les travaux pour remettre en location l’appartement.

Toujours, en l’absence de réponse, par exploit de commissaire de justice du 5 juillet 2024, la SCI MAZEL a assigné M. [Y] et l’ATG devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ALES aux fins de :

— CONSTATER qu’au mépris de ses obligations le locataire a dégradé le bien loué

— CONDAMNER M. [Y] au paiement des travaux de remise en état du logement soit la somme de 18.261,68 euros avec intérêts au taux legal à compter du 30 août 2022 et jusqu’au paiement effectif

— CONDAMNER M. [Y] au paiement de la somme de 40 euros au titre de la régularisation des charges impayées

— CONDAMNER M. [Y] au paiement de la somme de 4.150 euros à titre de dommages et intérêts tenant l’impossibilité de relouer le bien avec intérêts au taux légal

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la decision à intervenir

— REJETER les demandes de M [Y] et de l’ATG

— CONDAMNER M. [Y] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 16 juin 2025, la SCI MAZEL, représentée, a sollicité le bénéfice de son assignation.

M. [Y] représenté, a sollicité :

— CONSTATER que la SCI MAZEL ne rapporte pas la preuve que les dégradations dont elle se prévaut sont intégralement imputables à Monsieur [Y]

— CONSTATER que la SCI MAZEL ne rapporte de surcroît par la preuve de la nécessité de réfaction de l’intégralité du logement

— DEBOUTER la SCI MAZEL de sa demande de voir condamner Monsieur [B] [Y] au paiement de la somme de 18.261,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2022

— DEBOUTER la SCI MAZEL de sa demande de voir condamner Monsieur [B] [Y] au paiement de la somme de 40 euros au titre de la régularisation des charges impayées

— DEBOUTER la SCI MAZEL de sa demande de paiement de la somme de 4150 euros à titre de dommages et intérêts tenant l’impossibilité de relouer le bien avec intérêt au taux légal

— DONNER ACTE à Monsieur [Y] de ce qu’il accepte de régler une partie des travaux effectués à hauteur de la somme de 1839,03 euros

— DEBOUTER la SCI MAZEL de toutes ses demandes plus amples ou contraires

— ECARTER l’exécution provisoire de la présente décision

— CONDAMNER la SCI MAZEL à payer à Monsieur [Y] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 7 c) de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve une cause étrangère exonératoire.

L’article 7d) issu de la même loi dispose que le locataire est tenu de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

La comparaison entre les états des lieux entrant et sortant permet d’apprécier le respect par le locataire de ses obligations, étant rappelé que s’il est incontestable que le locataire doit restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il ne peut se voir imposer toutefois de restituer le logement et ses accessoires à l’état neuf.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

L’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 précise :

L’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :

1° A l’entrée et à la sortie du logement :

a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;

b) Sa date d’établissement ;

c) La localisation du logement ;

d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;

e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie;

g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;

i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

2° A la sortie du logement :

a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;

b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;

c) Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Son article 3 indique :

L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location;

2° La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;

3° L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

L’état de lieu de sortie tel que rédigé ne permet pas d’établir la réalité des travaux à effectuer en vue de réparation des dégradations contestées. Si ledit état des lieux fait état de trous dans les murs, du carrelage à refaire, il met surtout en avant un important nettoyage à réaliser. En outre, il convient de constater que les constatations effectuées sur l’état des lieux de sortie ne correspondent pas à celles reprises par le bailleur pour justifier des travaux engagés. Pour l’exemple, sur un poste important de réfection, le plafond du séjour, l’état des lieux indique " 14 lattes non fixes du plafond -“ à refaire « et non » le plafond aux lattes arrachées à refaire « contrairement à ce qu’indique le bailleur, un tel descriptif ne peut donc qu’induire en erreur. Sur le sol du séjour, l’état des lieux de sortie précise » traces, sale usée à changer ", ce descriptif ne permet dès lors en rien de justifier une réfection complète du parquet flottant à la charge du locataire, faisant essentiellement état d’une usure qui, comme le terme l’indique, peut parfaitement provenir d’une vétusté normale. C’est également le cas pour la chambre où l’état des lieux de sortie fait cette fois-ci pleinement état d’une usure de vétusté. Des éléments repris dans les devis fournis et travaux réalisés ne se retrouvent pas constater dans l’état des lieux de sortie (chauffe eau, meuble, …) ne permettant donc pas d’en justifier la dépense. De plus, tel que rédigé, les états des lieux, aussi bien d’entrée que de sortie, ne permettent pas d’apprécier le choix des matériaux établis pour la réfection en comparaison avec ceux choisis initialement.

Ainsi, s’il est indéniable que l’appartement litigieux se retrouve détérioré, en portant confusion et en ne permettant pas d’établir ce qui relève de la dégradation ou de la vétusté, l’état des lieux de sortie ne permet aucunement d’établir la nécessité et réalité des dépenses de réfection complète engagées, dépenses qui ont été immédiatement contestées par l’ATG assistant M. [Y] par courriel le 29 juin 2022 et par courrier en date du 04 novembre 2022.

Dès lors, les seuls éléments fournis ne permettent pas d’établir ni la réalité ni la nécessité des dépenses présentées par la SCI MAZEL qui n’apporte pas la preuve que les dégradations dont elle se prévaut sont intégralement imputables à Monsieur [Y] ni celle de la nécessité d’une réfection de l’intégralité du logement.

Il sera toutefois retenue la proposition effectuée par l’ATG concernant la prise en charge à hauteur de 1839,03 euros calculée en tenant compte de l’état des lieux de sortie, de la vétusté constatée et des matériaux de gamme identique à ceux initialement fournis.

La justification des travaux engagés n’étant pas démontrée, il convient de débouter la SCI MAZEL de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Concernant la demande relative à la régularisation de charges

La SCI MAZEL met en avant que M. [Y] serait redevable de 40 euros au titre de la régularisation de charges impayées sur la période de mars 2022 à juin 2022. Si elle fait également état d’un loyer impayé, elle n’en réclame pas règlement.

L’ATG met en avant, ce qui n’est pas contesté, avoir régularisé l’ensemble des loyers et charges a été réglé dès remise des avis d’échéance par l’agence immobilière en charge de la gestion locative. Elle indique d’ailleurs avoir réglé sur la période de janvier 2015 à juin 2022 la somme globale de 1160 euros sur les 900 euros réclamés occasionnant donc un trop perçu en faveur du bailleur.

La SCI MAZEL ne venant pas contester cette régularisation il conviendra de la débouter de sa demande.

Succombant au litige, M. [Y] sera toutefois condamnée aux dépens.

Pour des motifs d’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI MAZEL de sa demande de voir condamner Monsieur [B] [Y] au paiement de la somme de 18.261,68 euros avec intérêt au taux légal à compter du 30 août 2022

DEBOUTE la SCI MAZEL de sa demande de paiement de la somme de 4150 euros à titre de dommages intérêts tenant à l’impossibilité de relouer le bien avec intérêt au taux légal

CONDAMNER Monsieur [Y] à verser à la SCI MAZEL la somme de 1839,03 euros en guise de règlement des travaux effectué avec intérêt au taux légal à compter du 30 août 2022

DEBOUTE la SCI MAZEL de sa demande au titre de régularisation de charges impayées

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit,

CONDAMNE Monsieur [Y] aux dépens de l’instance.

Le greffier Le président

Christine TREBIER Samuel SERRE