TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 08 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01587 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CTI2

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [L]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean-pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [B] [X]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Aude GUIRAUDOU SAMSON, avocat au barreau d’ALES, substituée par M^e Marion BAILLET GARBOUGE, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 13 Octobre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge du contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le huit Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 15 octobre 2006, Madame [B] [U] [C] a pris à bail un appartement sis [Adresse 3] appartenant à Monsieur [J] [L].

Suivant avenant en date 25 novembre 2015, il était procédé à la modification du contrat de bail d’une part quant au bien loué qui était à compter de cette date le [Adresse 5], et d’autre part le montant du loyer qui était porté à la somme de 925,00 €. De plus, la taxe d’ordures ménagères était mise à la charge du bailleur.

Le 31 août 2023, arguant l’absence de paiement des loyers par la locataire, Monsieur [J] [L] a fait délivrer à celle-ci un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et mentionnant un arriéré locatif de 6 652,94 euros.

Le 30 novembre 2023, Monsieur [J] [L] a fait assigner Madame [B] [U] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 25 septembre 2006, de résiliation en conséquence de ce contrat et d’expulsion du preneur.

Le 3 mai 2024, Monsieur [L] faisait délivrer à sa locataire un congé pour vendre à échéance du 30 novembre 2024 avec offre de vente pour la somme de 335.000,00 €.

Le 5 novembre 2024, Monsieur [L] assignait Madame [U] [C] en validité du congé, juger que celle-ci est occupante sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2024, prononcer son expulsion, fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, la condamner à lui payer la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le 10 février 2025, le Juge des Contentieux de la Protection rendait un jugement prenant acte du désistement d’instance de Monsieur [L] dans la procédure de résiliation de bail pour non-paiement des loyers à la suite de la régularisation de ceux-ci par Madame [U] [C].

Dans le dernier état de ses conclusions, Monsieur [L] maintient ses demandes initiales concernant le congé.

En réponse, Madame [U] [C] demande in limine litis de juger nul sur la forme et irrecevable le congé délivré par le bailleur et, en conséquence, constater la reconduction du bail d’habitation, débouter Monsieur [L] de sa demande d’expulsion, le condamner à lui payer la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ; à titre principal, déclarer nul le congé sur le fond et, en conséquence, constater la reconduction du bail d’habitation, débouter Monsieur [L] de sa demande d’expulsion ; à titre subsidiaire, allouer à la locataire les plus larges délais pour quitter les lieux et débouter Monsieur [L] de ses demandes plus amples et contraires ; reconventionnellement, ordonner une mesure d’expertise, ordonner la consignation des loyers ; en tout état de cause, le condamner à lui payer la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

MOTIF

I/ Sur le motif d’irrecevabilité :

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [U] [C] soulève la nullité du congé en ce que la description du bien visé dans celui-ci est erronée, le congé mentionnant un bien situé au [Adresse 6] d’une superficie de 135.02 mètres carrés de type 4. Elle soutient que Monsieur [L] ne pouvait ignorer la surface exacte de la maison puisque c’est ce dernier qui l’a fait construire. Elle en veut pour preuve les plans d’architecte qu’elle verse aux débats.

En réponse, Monsieur [L] soutient que Madame [U] [C] avait une parfaite connaissance du bien pour avoir été exposée à une précédente procédure de résiliation de bail pour non-paiement du loyer.

Il est constant que la seule description du bien figurant dans le congé est la suivant : " une villa avec terrain sis à [Adresse 6] d’une superficie de 135.02 mètres carrés de type 4. ". Cette description est à rapprocher de l’avenant au contrat de bail qui lie les parties, du 25 novembre 2015, versé aux débats par le bailleur, lequel avait effectué la novation du bien donné à bail. Celui-ci est manuscrit, très succinct et ne mentionne que l’adresse du bien. Il n’y a donc aucune description dans cet avenant, du bien donné à bail. De sorte que Madame [U] [C] n’a jamais été informée même contractuellement de la consistance du bien, ni de sa superficie, ni même de la superficie du terrain sur lequel la maison a été construite.

Il est tout aussi constant à la lecture des plans d’architecte déposés au titre du permis de construire par Monsieur [L] que ceux-ci mentionnent d’une part une surface habitable de 48,57 m² pour le rez de chaussée et de 47,54 m² pour le premier étage, soit une surface totale de 96,11 m².

Il est de jurisprudence constante que le congé pour vendre doit être établi de telle manière qu’il soit le reflet exact de la réalité et puisse ainsi permettre au locataire de ne pas se tromper sur le bien qui lui est potentiellement vendu quant à sa consistance. Force est de constater en l’espèce que le congé délivré le 3 mai 2024 ne répond pas à cette obligation d’ordre publique en application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 en raison de l’erreur non négligeable de 38,91 m² commise sur la superficie habitable soit un ajout de près de 40 % de la surface réelle. A cela s’ajoute le fait que la superficie du terrain n’est pas indiquée.

Ces erreurs sont d’autant plus préjudiciables à Madame [U] [C] qu’elles étaient de nature à l’induire en erreur sur la valeur réelle du bien.

En conséquence,

Il est jugé que le congé pour vendre délivré le 3 mai 2024 est nul et de nul effet. Par conséquent, le contrat de bail fait toujours la loi entre les parties et a été reconduit à sa date anniversaire le 15 octobre 2024 et Monsieur [L] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

II/ Sur les demandes reconventionnelles :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret d’application n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Madame [U] [C] demande que soit effectuée une mesure d’instruction sous la forme d’une expertise judiciaire, Monsieur [L] n’ayant pas déféré à son obligation de réaliser les travaux prévus dans le diagnostic de non décence du logement donné à bail établi le 24 mars 2025.

Monsieur [L] est totalement taisant sur ce point.

Il résulte de la lecture de l’attestation de suivi établie par le service communal d’hygiène de la Mairie d'[Localité 8] qu’à la date du 5 août 2025, les motifs de non décence n’étaient toujours pas levés et que Monsieur [L] ne retirait pas les courriers qui lui étaient adressés.

De plus, Madame [U] [C] fait état de nouveaux désordres au niveau de sa porte d’entrée.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande et il sera donc ordonné une expertise pour déterminer les désordres susceptibles de relever des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret d’application n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Madame [U] [C] demande par ailleurs la consignation des loyers.

Il sera observé que la locataire occupe toujours les lieux, qu’elle a attendu la procédure actuelle pour adresser des courriers à son bailleur pour demander la réalisation de travaux et qu’il est de jurisprudence constante que le caractère non décent d’un bien loué n’est pas de nature à justifier du non-paiement du loyer. De plus, cette consignation est contreproductive dans la mesure où il est de l’intérêt des toutes les parties que les travaux soient réalisés dans les plus brefs délais, étant acquis que Monsieur [L] subit actuellement la retenue effectuée par la CAF. La demande à ce titre sera rejetée.

Les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu la loi du 6 juillet 1989 et son décret d’application du 30 janvier 2002,

JUGE nul et de nul effet le congé pour vendre délivré par Monsieur [J] [L] le 3 mai 2024.

DEBOUTE Monsieur [J] [L] de l’ensemble de ses demandes.

JUGE que les parties sont toujours contractuellement liées par le contrat de bail du 15 octobre 2006 et son avenant du 25 novembre 2015.

JUGE que le logement donné à bail sis [Adresse 6] ne répond pas aux critères de décence prévus par la loi du 6 juillet 1989.

Tenant la mauvaise foi de Monsieur [J] [L]

Avant dire droit,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [M] [D], expert judiciaire qui aura pour mission.

— De convoquer les parties.

— De se faire communiquer toutes pièces utiles par les parties.

— De se rendre sur les lieux loués.

— De décrire l’ensemble des désordres relevant de l’application de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret d’application, à savoir tous les critères de non-décence des lieux loués.

— De décrire les travaux nécessaires pour mettre fin à ses désordres, ainsi que les délais nécessaires pour les réaliser.

— De calculer l’incidence des désordres sur la valeur locative de l’immeuble telle qu’elle résulte de l’application du contrat de bail.

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 284 du code de procédure civile et devra déposer son rapport définitif après avoir recueilli et répondu aux éventuelles dires des parties (accompagnés des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 3 MOIS à compter du versement de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération

DIT que Madame [B] [U] [C] devra consigner une somme de 900,00 euros au greffe du Tribunal Judiciaire dans le délai d’un MOIS à compter du jour où copie de la présente décision aura été adressée à son conseil ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de l’effet imparti ;

COMMET Jean-François GOUNOT, magistrat, pour surveiller l’exécution de la mesure,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du lundi 1er juin 2026 à 14H00 pour renvoi à date utile pour le dépôt du rapport d’expertise.

La Greffière Le Président

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT